Manutenzione degli edifici

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1 Corsi di PRODUZIONE EDILIZIA E SICUREZZA - ORGANIZZAZIONE DEL CANTIERE Manutenzione degli edifici Prof. Ing. Pietro Capone a.a

2 PROCESSO EDILIZIO La sequenza organizzata di fasi operative che portano dal rilevamento di esigenze al loro soddisfacimento in termini di produzione edilizia ( UNI 7867 p 4)

3 Progetto Procedure Programma Realizzazione Idea Processo edilizio Uso Ricostruzione Demolizione Trasformazione Manutenzione

4 IL PROCESSO EDILIZIO PROCESSO PROGETTUALE IDEA Metaprogettazione Programmazione Progettazione

5 IL PROCESSO EDILIZIO PROCESSO ESECUTIVO Produzione Prefabbricazione Costruzione

6 IL PROCESSO EDILIZIO PROCESSO GESTIONALE Gestione dell organismo edilizio Esercizio degli impianti Manutenzione ordinaria Manutenzione straordinaria Ristrutturazione dell org. ed. Recupero di parti dell org. ed.

7 IL PROCESSO EDILIZIO PROCESSO di CONTROLLO Controllo delle fasi del Processo Edilizio

8 Manutenzione degli edifici Ogni bene edilizio, con il passare del tempo, è soggetto inevitabilmente a fenomeni di degrado e obsolescenza funzionale, tecnologica ed economica.

9 Manutenzione degli edifici È possibile tuttavia ottimizzare l affidabilità complessiva --e dunque anche il il valore --degli immobili attraverso una costante opera di di manutenzione programmata. Si Si tratta di di una attività che prevede procedure continue e pianificate di di controllo e utilizzo di di dati di di archivio e che si si rende necessaria per la la conservazione o il il riallineamento delle prestazioni di di un un immobile.

10 Manutenzione degli edifici La La norma norma UNI UNI 11257:2007 :: "Manutenzione dei patrimoni immobiliari --Criteri per la la stesura del piano e del programma di di manutenzione dei beni edilizi --Linee guida", pubblicata recentemente, fornisce i i criteri in in base ai ai quali elaborare i i piani e i i programmi per lo lo svolgimento delle attività manutentive tanto sugli edifici esistenti quanto su su quelli in in costruzione, indipendentemente dalla destinazione d uso.

11 Manutenzione degli edifici Il Il documento, elaborato sotto la la competenza delle Commissioni tecniche UNI UNI "Manutenzione" e "Prodotti, processi e sistemi per per l organismo edilizio", sviluppa in in particolare due due aspetti delle attività di di manutenzione strettamente connessi: la la procedura di di piano (che (che riguarda "il "il processo di di acquisizione, di di organizzazione, di di finalizzazione delle conoscenze e di di assunzione di di decisioni") i i documenti di di piano (ossia la la formalizzazione delle previsioni "all interno di di documenti che che riportano e articolano i i contenuti delle attività da da svolgere con con i i mezzi stabiliti e secondo le le frequenze e le le modalità individuate e le le previsioni di di spesa").

12 Manutenzione degli edifici Un Un corretto piano di di manutenzione prevede una procedura di di elaborazione programmata di di azioni, di di verifiche e di di eventuali retroazioni che la la norma illustra, nell appendice A, A, con un un diagramma di di flusso. In In esso sono evidenziate tre tre fasi fasi consecutive che rappresentano i i passaggi attraverso i i quali avviene la la gestione della manutenzione: conoscenze e obiettivi; predisposizione del piano; attuazione.

13 Manutenzione degli edifici riveste senza dubbio una una importanza fondamentale in in tutto tutto il il processo, in in quanto l acquisizione di di un un quadro preliminare di di conoscenze e di di dati datiè necessaria alla alla individuazione precisa dello stato fisico e funzionale dell immobile e quindi alla alla definizione degli obiettivi. La La fase istruttoria iniziale La La predisposizione di di questo quadro conoscitivo va va effettuata secondo un un principio di di gradualità, distinguendo tra tra informazioni "indispensabili" e informazioni "utili". Tra Tra le le prime devono essere annoverate "quelle riguardanti aspetti connessi con con la la salute e la la sicurezza e con con la la legislazione vigente".

14 Manutenzione degli edifici Il Il piano di di manutenzione, sebbene applicabile a diversi livelli di di scala (a (a un un patrimonio immobiliare, a un un singolo edificio e alle sue pertinenze, a subsistemi edilizi e impiantistici, a elementi tecnici), è da da intendersi come un un insieme strutturato e integrato.

15 Manutenzione degli edifici Le Le forme di di intervento manutentivo sono fondamentalmente due: manutenzione preventiva manutenzione correttiva o a guasto.

16 Manutenzione degli edifici La prima è particolarmente indicata per gli edifici che presentano elevati livelli di di criticità, mentre la la seconda che riguarda gli interventi effettuati a seguito della rilevazione di di guasti può essere adottata su componenti che non interessano sistemi critici o di di sicurezza.

17 Manutenzione degli edifici Queste strategie di di manutenzione possono ovviamente essere adottate in in combinazione, secondo condizioni, forme e tempistiche opportunamente stabilite.

18 Manutenzione degli edifici La La norma UNI 11257:2007 si si configura quindi come una guida completa in in grado di di fornire un un supporto concreto alla gestione delle proprietà immobiliari: dai criteri generali di di un un programma di di manutenzione ai ai criteri e alle fasi di di stesura; dagli orientamenti per la la scelta delle strategie più opportune, alla programmazione operativa e al al preventivo di di spesa.

19 Manutenzione degli edifici operativamente i dati conoscitivi e le indicazioni sintetiche indispensabili per la manutenzione programmata,sono:

20 Manutenzione degli edifici l'individuazione della durata di vita utile di componenti e parti d'opera; all'interno del periodo di vita utile, l'elencazione dei più plausibili e probabili degradi e guasti, descritti nei loro effetti e nelle manifestazioni di avvicinamento allo stato di avaria;

21 Manutenzione degli edifici l'indicazione delle operazioni da eseguire per le attività d'ispezione, per gli interventi preventivi e correttivi e per le azioni di sostituzione; la frequenza, individuata su base statistica, di tali attività; la percentuale di costo di queste attività in rapporto al valore della costruzione a nuovo.

22 Piano di Manutenzione

23 PIANO DI MANUTENZIONE Piano di manutenzione dell opera e delle sue parti Obiettivo prevedere, pianificare e programmare l attività di manutenzione dell opera eseguita, al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le caratteristiche qualitative, l efficienza ed il valore economico. Fascicolo del fabbricato Obiettivo tutelare i fruitori dell immobile mediante la raccolta di tutte le informazioni utili per definire e monitorare nel tempo lo stato complessivo dell opera con particolare attenzione alle condizioni strutturali della stessa Fascicolo dell opera (art. 91 D.Lgs 81/2008) Obiettivo definire tutte le informazioni in grado di facilitare l'attività di tutela della sicurezza e della salute del personale incaricato, durante l esercizio dell opera, dell esecuzione di tutti quei lavori necessari (e prevedibili), per la futura gestione (manutenzione compresa) dell'opera eseguita.

24 PIANO DI MANUTENZIONE Le Norme Tecniche per le Costruzioni (D.M. 14 gennaio 2008) hanno introdotto l'obbligo di allegare al progetto strutturale esecutivo il piano di manutenzione della parte strutturale dell opera.

25 PIANO DI MANUTENZIONE Il progettista deve farsi carico, per tutte le opere pubbliche e private, di redigere questo ulteriore elaborato che la norma definisce come il documento complementare al progetto strutturale che ne prevede, pianifica e programma, tenendo conto degli elaborati progettuali esecutivi dell intera opera, l attività di manutenzione dell intervento al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l efficienza ed il valore economico.

26 PIANO DI MANUTENZIONE Esso va corredato, in ogni caso, del manuale d uso, del manuale di manutenzione e del programma di manutenzione delle strutture. Il piano di manutenzione delle strutture va depositato, unitamente agli altri elaborati progettuali, presso gli uffici del Genio Civile competenti per territorio.

27 PIANO DI MANUTENZIONE Art Piano di manutenzione dell'opera e delle sue parti 1. Il piano di manutenzione è il documento complementare al progetto esecutivo che prevede, pianifica e programma, tenendo conto degli elaboratori progettuali esecutivi effettivamente realizzati, l'attività di manutenzione dell'intervento al fine di mantenere nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l'efficienza ed il valore economico.

28 PIANO DI MANUTENZIONE 2. Il piano di manutenzione assume contenuto differenziato in relazione all'importanza e alla specificità dell'intervento, ed è costituito dai seguenti documenti operativi: il manuale d'uso; il manuale di manutenzione; il programma di manutenzione.

29 PIANO DI MANUTENZIONE MANUALE D USO 3. Il manuale d'uso si riferisce all'uso delle parti più importanti del bene, ed in particolare degli impianti tecnologici.

30 PIANO DI MANUTENZIONE MANUALE D USO Il manuale contiene l'insieme delle informazioni atte a permettere all'utente di conoscere le modalità di fruizione del bene, nonché tutti gli elementi necessari per limitare quanto più possibile i danni derivanti da un'utilizzazione impropria, per consentire di eseguire tutte le operazioni atte alla sua conservazione che non richiedono conoscenze specialistiche e per riconoscere tempestivamente fenomeni di deterioramento anomalo al fine di sollecitare interventi specialistici.

31 PIANO DI MANUTENZIONE MANUALE D USO 4. Il manuale d'uso contiene le seguenti formazioni: la collocazione nell'intervento delle parti menzionate; la rappresentazione grafica; la descrizione; le modalità d'uso coretto.

32 PIANO DI MANUTENZIONE MANUALE DI MANUTENZIONE 5. Il manuale di manutenzione si riferisce alla manutenzione delle parti più importanti del bene ed in particolare degli impianti tecnologici. Esso fornisce in relazione alle diverse unità tecnologiche, alle caratteristiche dei materiali o dei componenti interessati, le indicazioni necessarie per la corretta manutenzione nonché per il ricorso ai centri di assistenza o di servizio

33 PIANO DI MANUTENZIONE MANUALE DI MANUTENZIONE 6. Il manuale di manutenzione contiene le seguenti informazioni: la collocazione nell'intervento delle parti menzionati; la rappresentazione grafica; la descrizione delle risorse necessarie per l'intervento manutentivo; il livello minimo delle prestazioni; le anomalie riscontrabili; le manutenzioni eseguibili direttamente dall'utente; le manutenzioni da eseguire a cura di personale specializzato.

34 PIANO DI MANUTENZIONE PROGRAMMA DI MANUTENZIONE 7. Il programma di manutenzione prevede un sistema di controlli ad interventi da eseguire, a cadenze temporalmente o altrimenti prefissate, al fine di una corretta gestione del bene e delle sue parti nel corso degli anni. Esso si articola secondo tre sottoprogrammi: Sottoprogramma delle prestazioni Sottoprogramma dei controlli Sottoprogramma degli interventi

35 PIANO DI MANUTENZIONE PROGRAMMA DI MANUTENZIONE il sottoprogramma delle presentazioni, che prende in considerazione, per classe di requisito, le prestazioni fornite dal bene e dalle sue parti nel corso del suo ciclo di vita;

36 PIANO DI MANUTENZIONE PROGRAMMA DI MANUTENZIONE il sottoprogramma dei controlli, che definisce il programma delle verifiche e dei controlli al fine di rilevare il livello di prestazione (qualitativo e quantitativo) nei successivi momenti della vita del bene, individuando la dinamica della caduta delle prestazioni avanti come estremi il valore di collaudo e quello minimo di norma.

37 PIANO DI MANUTENZIONE PROGRAMMA DI MANUTENZIONE il sottoprogramma degli interventi di manutenzione, che riporta in ordine temporale i differenti interventi di manutenzione, al fine di fornire le informazione per una corretta conservazione del bene.

38 PIANO DI MANUTENZIONE Il programma di manutenzione, il manuale d'uso ed il manuale di manutenzione redatti in fase di progettazione sono sottoposti a cura del direttore dei lavori, al termine della realizzazione dell'intervento, al controllo ed alla verifica di validità, con gli eventuali aggiornamenti resi necessari dai problemi emersi durante l'esecuzione dei lavori.

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