Business Plan per la gestione di due strutture
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- Floriano Palmieri
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1 AZIENDA REGIONALE DIRITTO ALLO STUDIO UNIVERSITARIO DELLA TOSCANA Business Plan per la gestione di due strutture Santa Chiarae Refugio Siena 3 ottobre 2014
2 Executive summary Punti di forza Posizionamento delle strutture nel centro storico della città Target di riferimento negli studenti stranieri che mantengono una buona affluenza in città Tariffe ipotizzate al di sotto dei valori di mercato Possibilitàdi offrire un pacchetto integrato di soggiorno con le SummerSchool, i programmi di mobilità internazionale, le iniziative culturali promosse in città dalle Istituzioni universitarie Punti di debolezza Servizi offerti nelle strutture di livello base Assenza di servizi di ristorazione (anche della colazione) Necessità di alcuni investimenti preliminari alla nuova gestione 2
3 Caratteristiche delle strutture Il Collegio di Santa Chiara, sito in Via Valdimontone 1, è un edificio di proprietà dell Università acquistato nel Nel complesso sono disponibili 36 camere (16 singole e 20 doppie) per complessivi 56 posti letto. La sala da pranzo interna può ospitare fino a 80 persone. La struttura possiede 3 aule da 30/40 posti ciascuna ed è dotata di un auditorium da 120 posti. Sono inoltre presenti 3 piccole aule e la casa del custode, attualmente adibiti a uffici dell amministrazione centrale. La Residenza Il Refugio, in via del Refugio 4, è stata concessa in gestione all Università degli Studi di Siena nel 2006 da parte della Fondazione Conservatori Femminili Riuniti di Siena fino al La struttura è dotata di 50 camere (21 singole e 29 doppie) per complessivi 79 posti letto. La sala da pranzo può ospitare fino a 80 persone; è presente un aula da 40/50 posti. Sono presenti 4 uffici amministrativi del Collegio di Santa Chiara e vengono ospitati gli Uffici della Fondazione Conservazione. 3
4 Scenario degli utilizzatori potenziali Nel corso del 2012 si sono svolti presso le strutture: 5 convegni per un totale di 340 partecipanti 9 eventi di attivitàricettive per un totale di 318 camere occupate Gli utenti sono stati in prevalenza dottorandi residenti e temporanei, frequentatori di master, docenti, ospiti e convegnisti. Studenti stranieri Preiscrizioni alle ambasciate L andamento leggermente crescente lascia intravedere la presenza di una richiesta potenziale di residenzialità nei prossimi anni, che viene tra l altro supportata anche dai dati relativi alle pre-iscrizioni degli studenti Extra-UE con visto per motivi di studio, che mostra un deciso incremento nel triennio. Business Plan per il Santa Chiara e Il Refugio dati della Divisione Relazioni Internazionali Università di Siena 4
5 Scenario degli utilizzatori potenziali Lo stesso andamento delle presenze Erasmus e di altri programmi lasciano supporre una presenza di studenti stranieri in lieve ma costante crescita, specialmente sul fronte dei programmi di mobilità internazionale diversi dall Erasmus. Si rileva comunque una buona domanda potenziale nel periodo estivo legata alla presenza delle SummerSchool. Erasmus e mobilità internazionale Summer school Summer School Iscritti Università di Toronto 161 New Jersey Institute of Tecnology 20 Playng Identities- Erasmus Intensive Program 38 Emory University 11 Tulane Summer School 40 Purdue University 24 Harvard University 20 Yale University 41 University of Texas at Saint Antonio 10 King's College Cambridge 6 TOTALE 371 Business Plan per il Santa Chiara e Il Refugio dati Divisione Relazioni Internazionali Università di Siena 5
6 Modello organizzativo di riferimento L organizzazione ipotizzata per le due strutture è la seguente: Servizio di portineria 18 h al giorno con 3 addetti (7 h-01 h) per ciascuna delle due strutture Servizio di accesso con tessera magnetica (dalle 01 h alle 7 h) Servizio di pulizia Servizio di guardaroba Attività di manutenzione e giardinaggio Servizio di lavanderia Non sono previste attività di ristorazione 6
7 Struttura dei costi di gestione Costi Fissi I costi fissi sono quei costi che non vengono influenzati dalla maggiore o minore presenza degli ospiti. Per le strutture sono stimati i seguenti costi fissi in riferimento all attività ricettiva: Santa Chiara Costi fissi Pulizie spazi comuni ,00 Global service ,00 Servizio portineria ,00 Acqua 5.000,00 Energia elettrica 6.000,00 Riscaldamento+climatizzazione ,00 Imposte ,00 Altri costi 1.000,00 Totale ,00 Il Refugio Costi fissi Pulizie spazi comuni ,00 Global service ,00 Servizio portineria ,00 Giardinaggio ,00 Acqua 8.000,00 Energia elettrica 9.000,00 Riscaldamento+climatizzazione ,00 Imposte ,00 Altri costi 1.000,00 Totale ,00 Nella stima dei costi fissi èstata compresa la totalitàdelle utenze, sia canone che consumi, ipotizzate sulla base di dati storici di strutture aziendali con caratteristiche simili. Per la struttura del Santa Chiara, nel computo non è ricompresa la parte dell Auditorium e delle stanze adiacenti, in quanto spazi non afferibili in maniera continuativa alle attività residenziali. Anche le imposte sono calcolate solo sulla superficie adibita ad attività ricettiva. 7
8 Struttura dei costi di gestione Costo Variabile Unitario (CVU) a posto letto I costi variabili sono solamente quelli che vengono generati in presenza di ospiti. Da alcune analisi e ricerche di mercato èpossibile stimare un costo variabile unitario a posto letto di 4,00 euro al giorno. Tale costo è stato ipotizzato stabilendo in circa euro a soggiorno il costo unitario variabile per posto letto comprendente i seguenti servizi: 1. Cambio biancheria (lenzuoli, federe, telo bagno, asciugamano) 2. Pulizia della camera 3. Fornitura di accessori di cortesia (saponette e cuffia per capelli) Considerato in circa 3 giorni il soggiorno medio ad ospite, possiamo ipotizzare un costo variabile a posto letto di 4,00 euro. 8
9 Struttura dei costi di gestione Costo Totale Unitario (CTU) a posto letto La somma del Costo fisso unitario (CFU) e del Costo variabile unitario (CVU) permette di comprendere il Costo totale unitario (CTU) che rappresenta la tariffa minima, giornaliera a posto letto, da applicare al di sotto della quale non si deve scendere per coprire i costi operativi. L analisi evidenzia come a fronte di un incremento del tasso di occupazione dei posti letto, i costi fissi si riducono, e di conseguenza anche il costo totale unitario. Santa Chiara Il Refugio N. Penottamenti Annui % di occupazione Costo Fisso Unitario Costo Variabile Unitario Costo Totale Unitario , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,56 N. Penottamenti Annui % dioccupazione CostoFisso Unitario Costo Variabile Unitario Costo Totale Unitario , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,88 9
10 Ipotesi Tariffe di riferimento Le tariffe prendono spunto da quelle praticate dall Azienda per il Diritto allo Studio Universitario della Toscana nelle proprie strutture per il servizio di foresteria e per la ricettività estiva; le stesse sono state rimodulate sulla base delle proiezioni del Costo Totale Unitario a posto letto. STUDENTI Euro Posto in Singola a giornata 21,00 Posto in Singola (tarifaridotta per durata mensile) 11,00 Posto in Doppia a giornata 17,00 Posto in Doppia (tariffa ridotta per durata mensile) 10,00 OSPITI Posto in Singola a giornata 36,00 Posto in Singola (tariffa ridotta per durata mensile) 18,00 Si prevedono due tipologie di utenti: Gli studenti, con tariffa piena giornaliera e tariffa agevolata per soggiorni almeno mensili Gli ospiti esterni (convegnisti, dottorandi, master) anch essi con tariffa giornaliera e agevolata per soggiorni almeno mensili Posto in Doppia a giornata 28,00 Posto in Doppia (tariffa ridotta per durata mensile) 15,00 10
11 Ipotesi di tassi di occupazione e ricavi giornalieri Si sono ipotizzate tre diverse ripartizioni delle affluenze, per entrambe le strutture, tra studenti ed altri ospiti: 70% studenti e 30% altri ospiti (ipotesi 1) 50% studenti e 50% altri ospiti (ipotesi 2) 30% studenti e 70% altri ospiti (ipotesi 3) Per ciascuna delle ipotesi, sia per gli studenti che per gli ospiti, si èipotizzata una ripartizione tra permanenze temporanee e permanenze mensili rispettivamente del 65% e del 35%. Santa Chiara -Ipotesi 1-70% di studenti e 30% di ospiti A -Studenti (11 posti in singola e 28 posti in doppia) max occup abilità tariffa Ricavo teorico giornaliero Posto in Singola a giornata 65,00% 7 21,00 147,00 Posto in Singola a mese 35,00% 4 11,00 44,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 18 17,00 306,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 10 10,00 100,00 B -Ospiti(5 posti in singola e 12 posti in doppia) Posto in Singola a giornata 65,00% 3 36,00 108,00 Posto in Singola a mese 35,00% 8 18,00 144,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 2 28,00 56,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 4 15,00 60,00 Incasso totale giornaliero 965,00 Il dato di Euro 17,23 è il ricavo medio giornaliero a posto letto che si deduce applicando i parametri dell ipotesi 1 al Collegio Santa Chiara. Tale valore viene utilizzato per determinare i ricavi teorici possibili con l andamento dei tassi di occupazione per posto letto. L insieme di questi valori contribuisce a determinare il break even point come evidenziato nelle slide successive. Incasso medio giornaliero a posto letto 56 17,23 11
12 Ipotesi di tassi di occupazione e ricavi giornalieri La stessa metodologia èstata replicata per determinare il ricavo medio a posto letto anche con le ipotesi 2 (50% studenti 50% ospiti) e ipotesi 3 (30% studenti 70% ospiti), sia per il Collegio Santa Chiara che per il Refugio (come da allegati tecnici), completando il mix di scenari di occupazione diversificata per tipologia di utente. I ricavi medi risultanti, consentono di determinare i potenziali ricavi delle strutture al variare dei tassi di occupazione, e quindi individuare i punti di pareggio ovvero quando i ricavi = costi (break even point). Nelle slide seguenti vengono presentati i grafici relativi alle singole strutture con le relative ipotesi di occupazione di posto letto. 12
13 Break even point Santa Chiara break evenpointipotesi 1= 75,25% di occupazione = 42,14 posti letto al giorno break evenpointipotesi 2= 61,42% di occupazione = 34,39 posti letto al giorno break evenpointipotesi 3= 54,91% di occupazione = 30,75 posti letto al giorno 13
14 Break even point Il Refugio break evenpointipotesi 1= 54,68% di occupazione = 43,19 posti letto al giorno break evenpointipotesi 2 = 48,46% di occupazione = 38,29 posti letto al giorno break evenpointipotesi 3= 42,90% di occupazione = 33,89 posti letto al giorno 14
15 Altri servizi da offrire Oltre al servizio ricettivo, presso le strutture di riferimento, è possibile ampliare la gamma dei servizi offerti, anche con investimenti minimali: l utilizzo dell Auditorium del Santa Chiara per proiezioni, convegni e seminari, anche da parte di soggetti esterni presenza di aule studio nelle due strutture per attività libera al Santa Chiara è presente un giardino, per luogo di studio e attività ricreativa al Santa Chiara sarebbe possibile trasformare la biblioteca in una piccola palestra per attività ginnica al Santa Chiara è possibile riconvertire una delle 3 aule per ospitare una piccola cucina comune dotata di piastre elettriche e frigorifero, distributori automatici di bibite e vivande possibilità di proporre agli ospiti un voucher per la colazione da utilizzare nei locali vicini alla struttura 15
16 Considerazioni finali Il documento, basato sui dati in nostro possesso e sulle nostre stime, è una prima valutazione di larga massima che necessiterebbe ovviamente di ulteriori approfondimenti e indagini conoscitive. Da questa prima analisi risulta più conveniente, ai semplici fini ricettivi, l utilizzo della Residenza Il Refugio, in virtù delle caratteristiche strutturali, quali ad esempio il maggior numero di posti letto e la minore incidenza di spazi comuni. Il Collegio Santa Chiara d altro canto, pur avendo prestazioni inferiori, ha maggiori potenzialità di sviluppo legate alle attività che potrebbero essere sviluppate in relazione alla presenza del contiguo Auditorium (rassegne film e video in lingua originale, eventi promossi da associazioni e gruppi studenteschi, seminari, esercitazioni) Le valutazioni del punto di pareggio dimostrano che non è impossibile raggiungere almeno un equilibrio costi = ricavi considerando il numero di potenziali ospiti, sui quali è possibile costruire politiche di accoglienza mirate. 16
17 Allegati tecnici di consultazione Collegio Santa Chiara Ipotesi 1-70% di studenti e 30% di ospiti Ipotesi 2-50% di studenti e 50% di ospiti A -Studenti (11 posti in singola e 28 posti in doppia) max occupa bilità tariffa ricavo teorico giornaliero Posto in Singola a giornata 65,00% 7 21,00 147,00 Posto in Singola a mese 35,00% 4 11,00 44,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 18 17,00 306,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 10 10,00 100,00 B -Ospiti(5 p. in singola e 12 p. in doppia) Posto in Singola a giornata 65,00% 3 36,00 108,00 Posto in Singola a mese 35,00% 8 18,00 144,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 2 28,00 56,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 4 15,00 60,00 Incasso totale giornaliero 965,00 Incasso medio giornaliero a posto letto 56 17,23 A -Studenti (11 posti in singola e 28 posti in doppia) max occupa bilità tariffa ricavo teorico giornaliero Posto in Singola a giornata 65,00% 5 21,00 105,00 Posto in Singola a mese 35,00% 3 11,00 33,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 13 17,00 221,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 7 10,00 70,00 B -Ospiti(5 p. in singola e 12 p. in doppia) Posto in Singola a giornata 65,00% 5 36,00 180,00 Posto in Singola a mese 35,00% 3 18,00 54,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 13 28,00 364,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 7 15,00 105,00 Incasso totale giornaliero 1132,00 Incasso medio giornaliero a posto letto 56 20,21 17
18 Allegati tecnici di consultazione Collegio Santa Chiara Ipotesi 3-30% di studenti e 70% di ospiti A -Studenti (11 posti in singola e 28 posti in doppia) max occupa bilità tariffa ricavo teorico giornaliero Posto in Singola a giornata 65,00% 3 21,00 63,00 Posto in Singola a mese 35,00% 2 11,00 22,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 8 17,00 136,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 4 10,00 40,00 B -Ospiti(5 p. in singola e 12 p.indoppia) Posto in Singola a giornata 65,00% 7 36,00 252,00 Posto in Singola a mese 35,00% 4 18,00 72,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 18 28,00 504,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 10 15,00 150,00 Incasso totale giornaliero 1239,00 Incasso medio giornaliero a posto letto 56 22,13 18
19 Allegati tecnici di consultazione Residenza Il Refugio Ipotesi 1-70% di studenti e 30% di ospiti Ipotesi 2-50% di studenti e 50% di ospiti A -Studenti (11 posti in singola e 28 posti in doppia) max occupa bilità tariffa ricavo teorico giornaliero Posto in Singola a giornata 65,00% 10 21,00 210,00 Posto in Singola a mese 35,00% 5 11,00 55,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 29 17,00 493,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 12 10,00 120,00 B -Ospiti(5 p. in singola e 12 p.indoppia) Posto in Singola a giornata 65,00% 4 36,00 144,00 Posto in Singola a mese 35,00% 2 18,00 36,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 11 28,00 308,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 6 15,00 90,00 Incasso totale giornaliero 1456,00 Incasso medio giornaliero a posto letto 79 18,43 A -Studenti (11 posti in singola e 28 posti in doppia) max occupa bilità tariffa ricavo teorico giornaliero Posto in Singola a giornata 65,00% 7 21,00 147,00 Posto in Singola a mese 35,00% 4 11,00 44,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 19 17,00 323,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 10 10,00 100,00 B -Ospiti(5 p. in singola e 12 p. in doppia) Posto in Singola a giornata 65,00% 7 36,00 252,00 Posto in Singola a mese 35,00% 3 18,00 54,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 19 28,00 532,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 10 15,00 150,00 Incasso totale giornaliero 1602,00 Incasso medio giornaliero a posto letto 79 20,28 19
20 Allegati tecnici di consultazione Residenza Il Refugio Ipotesi 3-30% di studenti e 70% di ospiti A -Studenti (11 posti in singola e 28 posti in doppia) max occupa bilità tariffa ricavo teorico giornaliero Posto in Singola a giornata 65,00% 4 21,00 84,00 Posto in Singola a mese 35,00% 2 11,00 22,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 11 17,00 187,00 Posto in Doppia a mese 35,00% 6 10,00 60,00 B -Ospiti(5 p. in singola e 12 p.indoppia) Posto in Singola a giornata 65,00% 10 36,00 360,00 Posto in Singola a mese 35,00% 5 18,00 90,00 Posto in Doppia a giornata 65,00% 27 28,00 756,00 Posto in Doppia a mese 35,00% ,00 210,00 Incasso totale giornaliero 1769,00 Incasso medio giornaliero a posto letto 79 22,39 20
Il Break Even Point. Soluzione: BEP = CF/(p-cv) CF=522.800 cv =.6 p =.70 BEP = 522.800/(70-6) = 8.168,75 BEP giornaliero = 8.
Il Break Even Point Esercizio 1 Un albergo con 40 camere doppie, aperto tutto l anno, vende i pernottamenti a un prezzo medio di.70 per camera con trattamento B&B. Presenta i seguenti costi fissi relativi
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