L inquadramento fiscale delle! operazioni immobiliari! 28/02/2013!

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1 L inquadramento fiscale delle operazioni immobiliari 28/02/2013

2 Le conseguenze fiscali di un operazione di trasferimento immobiliare sono differenti in base alla natura e allo status dei soggetti coinvolti nell operazione. In particolare, oggetto del trasferimento immobiliare potrebbe alternativamente essere: Un immobile Una società immobiliare (veicolo) un azienda immobiliare 2

3 Trasferimento di immobili Applicabilità normativa civilistica relativa ai privilegi sugli immobili ICI/IMU (2772 C.C.) IVA e sanzioni (in caso di responsabilità solidale del cessionario)/ Imposte d atto (2772 C.C.) IMPOSTE DIRETTE (2776 C.C.): imposte e sanzioni (collocazione sussidiaria) Verifica dell attribuzione delle rendite catastali Corretta determinazione della base imponibile e rispetto dei termini di versamento Pretesa erariale azionabile fino alla prescrizione 3

4 Trasferimento di società immobiliare Due diligence fiscale sui periodi di imposta non prescritti Principali aspetti problematici da considerare in sede di due diligence fiscale: Imposizione diretta; Trattamento tributario degli immobili cd patrimonio ex art. 90 TUIR; Deducibilità interessi passivi sui finanziamenti; Calcolo dell operatività; - segue - 4

5 Verifica della corretta applicazione di leggi di rivalutazione (ove esistente); Disamina dei costi capitalizzati ricompresi nel valore di bilancio del bene immobile; Esistenza di eventuali disavanzi da fusione/scissione allocati sul valore dell immobile e connesso trattamento tributario. IVA: detrazione sugli acquisti e rettifiche Imposizione indiretta ICI: rispetto degli obblighi dichiarativi, corretta determinazione della base imponibile e rispetto dei termini di versamenti; 6

6 OPERAZIONI STRAORDINARIE COMPIUTE DALLA SOCIETA IMMOBILIARE Operazione di scissione (e successiva cessione della partecipazione nella beneficiaria o nella scissa) L Amministrazione Finanziaria considera questo tipo di operazione, se non sostenuta da valide ragioni economiche, volta a eludere la maggiore tassazione che colpisce la cessione 6

7 OPERAZIONI STRAORDINARIE COMPIUTE DALLA SOCIETA IMMOBILIARE Operazione di conferimento di immobili/ramo d azienda (e successiva cessione della partecipazione nella conferitaria) L Agenzia delle entrate in sede di verifica degli atti tende a riqualificare l operazione come cessione: di immobile con calcolo delle imposte d atto al lordo delle passività accollate; di azienda con calcolo dell imposta proporzionale in luogoo dell imposta fissa sul conferimento (abuso di diritto; numerose sentenze di merito e di legittimità) 6

8 OPERAZIONI STRAORDINARIE COMPIUTE DALLA SOCIETA IMMOBILIARE Operazione di cessione di azienda Il cessionario della azienda risponde in solido per il pagamento delle imposte e delle sanzioni riferibili alle violazioni commesse nell anno in cui è avvenuta la cessione e nei due precedenti. La suddetta responsabilità è limitata al valore dell azienda acquistata, fatta salva la preventiva escussione del cedente. Il cessionario è liberato dalla predetta responsabilità, nel caso in cui l Amministrazione finanziaria rilasci il certificato ex art. 14 del D.Lgs. n. 472/97. 6

9 IMPOSTE INDIRETTE SUL TRASFERIMENTO IMMOBILIARE IVA (alternatività con imposta di registro) sul corrispettivo Solidarietà passiva IVA del cessionario se il corrispettivo indicato è inferiore a quello effettivo (imposta e sanzione) REGISTRO (cessione conferimento passività accollate) IPOTECARIE E CATASTALI Base imponibile imposte d atto: valore venale Rettifiche di valore Cessione d azienda (imposte d atto proporzionali)/ conferimento d azienda (imposte d atto fisse) 6

10 Operazioni Iva Registro Ipotecaria e catastale Cessioni di immobili strumentali per natura Imprese costruttrici entro 5 anni dalla costruzione / ristrutturazione 21% (10%) 168 2% Ogni altro costo Esente o opzione per IVA 168 2% Cessioni di immobili abitativi Iva applicabile entro cinque anni dalla costruzione 4%-10%-21% Imprese costruttrici entro 5 anni dalla costruzione Esente o opzione per IVA 7% % Ogni altro costo Esente 7% 3% Cessioni di terreni edificabili - 21% Terreni agricoli - 15% 3%

11 Considerazioni sul regime fiscale degli investimenti immobiliari: società immobiliari Le principali ragioni dell uso della struttura societaria: Deducibilità degli interessi passivi relativi al debito contratto per l acquisizione; Deducibilità integrale degli oneri di funzionamento; Possibilità di detrazione dell IVA sull acquisto (fatti salvi i limiti da pro-rata); Esigenze di separazione patrimoniale. 15

12 Considerazioni sul regime fiscale degli investimenti immobiliari: società immobiliari Il legislatore ha introdotto sia ai fini delle imposte sui redditi che dell IVA norme volte a evitare che l attività di gestione immobiliare possa occultare intestazioni patrimoniali di comodo. Inoltre, ai fini IVA, rischio di qualifica della società quale società di mero godimento. Art. 90 TUIR - per le unità immobiliari possedute in regime d'impresa che non costituiscono beni strumentali all'attività d'impresa, né beni merci (cd. "immobilipatrimonio"), "le spese e gli altri componenti negativi relativi... non sono ammessi in deduzione ". Art. 19-bis DPR 633/1972 indetraibilità oggettiva dell imposta. Art. 87 TUIR esclusione delle società immobiliari di mera gestione del patrimonio dalla possibilità di beneficiare del regime di partecipation exemption. 16

13 Considerazioni sul regime fiscale degli investimenti immobiliari: società immobiliari Disciplina delle cd. società di comodo La disciplina, che colpisce anche gli immobili strumentali, è volta ad attribuire un reddito presunto e forfetario alle imprese che conseguono ricavi inferiori a determinate soglie, commisurate a dati patrimoniali (Art. 30 Legge n. 724/1994) 17

14 Considerazioni sul regime fiscale degli investimenti immobiliari: fondi immobiliari Regime fiscale DL 351/2001 (esenzione da imposte dirette; soggettività passiva IVA SGR) per fondi immobiliari che soddisfano i requisiti del TUF (pluralità partecipanti e autonomia SGR) e in ogni cosa per fondi istituzionali Quotisti: ritenuta 20% proventi corrisposti. Tassazione per trasparenza quotisti con partecipazione > 5%. Quotisti non residenti: ritenuta 20% proventi corrisposti. 21

15 Fine Grazie per la Vostra attenzione 33

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