Parere di Congruità sull immobile in proprietà al FONDO TECLA ubicato a Roma Via del Tritone, Settembre

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1 Parere di Congruità sull immobile in proprietà al FONDO TECLA ubicato a Roma Via del Tritone, Settembre

2 Spettabile Prelios Società di Gestione del Risparmio S.p.A. Via Piero e Alberto Pirelli, Milano Milano, 26 Settembre 2011 PARERE DI CONGRUITÀ IN MERITO ALL OPPORTUNITÀ DI ALIENAZIONE DI UN IMMOBILE UBICATO NEL COMUNE DI ROMA, IN VIA DEL TRITONE, AL CIVICO N.142. PREMESSA A seguito del parere richiestoci da Prelios Società di Gestione del Risparmio S.p.A., società che gestisce il Fondo Tecla, attuale proprietario dei beni, in merito alla possibilità di alienazione di un immobile ubicato a Roma, in via del Tritone n. 142, Patrigest S.p.A., in qualità di Esperto Indipendente del Fondo Tecla, esprime il suo parere di congruità relativamente al prezzo di possibile cessione, alla data del 26 Settembre

3 INQUADRAMENTO E DESCRIZIONE DEGLI I MMOBILI Roma, via del Tritone, N.142 L immobile è localizzato al civico n 142 di Via del Tritone, nel centro storico di Roma, nella immediate vicinanze di Piazza Barberini e di importanti assi turistici come Via Veneto e Via del Corso. Il contesto immobiliare è in prevalenza direzionale e commerciale. La zona risulta di interesse per la vita politica, sono infatti facilmente raggiungibili il Quirinale e Palazzo Montecitorio. La Stazione di Roma Termini dista circa 1,5 Km, mentre la fermata della metropolitana più vicina è Barberini (Linea A) a circa 150 mt. La zona risulta essere a traffico limitato. Macrolocalizzazione Microlocalizzazione L immobile in oggetto è un edificio direzionale di notevole pregio architettonico sviluppato su sette piani fuori terra, di cui gli ultimi due con terrazze. Al piano terra si segnala la presenza di 4 esercizi commerciali. Sia esternamente che internamente le condizioni manutentive sono molto buone, l'intero immobile è stato totalmente ristrutturato pochi anni fa. Internamente le parti comuni presentano finiture di alto livello. L'immobile è dotato di due vani ascensore, uno dei quali serve solo dal piano Terra al piano quinto. La facciata è rivestita con pietra locale e fascia marcapiano. 2

4 DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO Per valore di mercato si intende il miglior prezzo al quale la vendita di un bene immobile potrà ragionevolmente ritenersi come incondizionatamente conclusa, contro corrispettivo in denaro, alla data della valutazione, presupponendo: a) che la parte venditrice abbia la reale intenzione di alienare i beni; b) che, anteriormente alla data della stima, ci sia stato un ragionevole periodo di tempo (considerando la tipologia del bene e la situazione di mercato) per effettuare una adeguata commercializzazione, concordare il prezzo e le condizioni di vendita e per portare a termine la vendita; c) che il trend di mercato, il livello di valore e le altre condizioni economiche alla data di stipula del preliminare del contratto di compravendita siano identici a quelli esistenti alla data della valutazione; d) che eventuali offerte tali da essere considerate fuori mercato non vengano prese in considerazione. 3

5 CRITERI DI VALUTAZIONE Per la valutazione del cespite si è utilizzato il metodo finanziario reddituale. Il metodo finanziario reddituale Per l immobile oggetto di analisi, la valutazione è stata elaborata con il metodo finanziario reddituale (DCF) poiché è stato ritenuto il più adatto per la tipologia dello stesso, per la sua localizzazione e per la sua destinazione d uso. Questo criterio estimativo, basato sui flussi di cassa netti generabili entro un periodo di tempo, è risultato essere il più idoneo al fine di rappresentare adeguatamente il valore reale del cespite in esame, suscettibile di essere acquisito sia come bene immobile per utilizzo diretto (uso strumentale) sia ai fini d investimento, poiché fonte di reddito perdurante da canoni di locazione. L assunto alla base dell approccio reddituale consiste nel fatto che un acquirente razionale non è disposto a pagare per l acquisto del bene un costo superiore al valore attuale dei benefici che il bene sarà in grado di produrre in futuro. Il valore del cespite, quindi, è funzione dei benefici economici che verranno da questo generati. Per l elaborazione della valutazione è stato utilizzato il canone di locazione annuo in essere (Annualized Rent), fornito dalla Committente (relativo ai singoli contratti di locazione presenti per l immobile), mentre per eventuali porzioni sfitte è stato considerato un canone di locazione unitario di mercato (ERV). Per l elaborazione del Market Value si sono indicizzati i canoni attualmente percepiti per le porzioni locate e quelli di mercato per eventuali porzioni sfitte considerando uno scenario temporale di 12 anni, scelto in base alla scadenza contrattuale e al tempo necessario affinché i nuovi contratti di locazione entrino a regime. Nel nostro modello si è ipotizzata la vendita dell immobile all ultimo anno con un valore ottenuto per capitalizzazione del reddito operativo relativo a quel periodo ad un tasso di capitalizzazione (Cap Rate) d uscita adeguato per l immobile in oggetto. Tale valore di dismissione viene a sommarsi al reddito ricavato al dodicesimo periodo, per poi essere scontato al momento iniziale con un opportuno tasso di attualizzazione (Discount Rate). 4

6 Di seguito elenchiamo i principali drivers della valutazione: I costi A gravare sul reddito della proprietà insistono dei costi, alcuni costanti ed altri attinenti a periodi specifici: Spese di gestione: calcolata sul reddito lordo per ogni anno; I.C.I. sulla proprietà: ipotizzata come percentuale del canone di locazione; Assicurazione: stimata come percentuale del Costo di Ricostruzione a Nuovo o CRN. Il CRN esprime il valore di un bene in funzione dei costi necessari per la sua riproduzione o sostituzione. Tale valore risulta come prodotto tra costo unitario (a metro quadro) e totale della superficie lorda costruita. Nella fattispecie, la stima del costo unitario (a metro quadro) viene effettuata tenendo conto del costo della manodopera, dei materiali impiegati e delle spese generali. Il calcolo può essere fatto, sulla scorta di analoghe e recenti realizzazioni o sulla base di prezzari ufficiali (es. DEI - Tipografia del Genio Civile). Imposta di registro: calcolata sul reddito lordo per ogni anno; Spese per innovazioni e migliorie relative alle nuove locazioni (Tenant Improvements): calcolate in /Mq sulla base delle condizioni e tipologia dei vari immobili; Eventuali Capex: fornite dalla Committenza; Commissioni per la rilocazione: stimate nella misura del 10% sull importo annuale dei nuovi contratti di locazione sottoscritti; Il modello non considera l Iva e l imposizione fiscale. All ultimo anno, cioè quando si ipotizza la cessione dell immobile, si considerano anche le spese relative alla commercializzazione del cespite, che possono essere stimate nella misura del 2% del valore di realizzo. Come anticipato nell elenco dei costi di cui sopra, alla scadenza dei contratti di locazione si ipotizza di dover sostenere dei costi di miglioramento degli spazi (Tenant Improvements), al fine di locare gli spazi a nuovi conduttori. Tali costi prevedono interventi di ristrutturazione leggera come ad esempio la tinteggiatura delle pareti, la ridistribuzione interna degli spazi, (ecc.). Per tali interventi abbiamo stimato un costo prudenziale calcolato in /Mq sulla base delle condizioni e sulla tipologia dei vari immobili. 5

7 I ricavi I ricavi sono costituiti dalla locazione delle superfici di ogni immobile. Il canone di locazione per le porzioni locate è stato fornito dalla Committente ed è relativo ai contratti di locazione in essere per ogni singolo immobile. Per eventuali porzioni attualmente sfitte, invece, viene considerato un canone di locazione di mercato. L andamento dei flussi di cassa adotta le seguenti puntualizzazioni: Continuità di percepimento dei canoni relativi agli spazi in locazione, con andamento allineato al recupero dell inflazione; Tutti i flussi sono stati imputati al momento del loro generarsi. I tassi Il livello dei tassi è stato desunto dalle attuali condizioni medie del contesto economico e finanziario del mercato dei capitali (tassi praticati per operazioni immobiliari). Nello sviluppo dei calcoli si ipotizza: tasso di attualizzazione o di sconto: determinato in funzione dell inflazione, della tipologia, del rischio di remunerazione dell operazione d investimento immobiliare e del rischio imprenditoriale connesso alla immobilizzazione di capitale. Esso inoltre tiene in considerazione le caratteristiche tipologiche dello specifico immobile quali la localizzazione, le caratteristiche fisiche e dimensionali, la fungibilità e lo stato manutentivo, sia dai rischi strettamente connessi al settore immobiliare quali il rischio per la ri-locazione dell immobile alla scadenza del contratto di locazione, la tipologia dell immobile e le condizioni del mercato immobiliare locale. Nella costruzione del Tasso di Attualizzazione, per il ritorno dei mezzi propri, si è tenuto in considerazione il rischio specifico legato all immobile, tale rischio è stato calcolato sulla base del giudizio di appetibilità commerciale dello stesso. 6

8 tasso di capitalizzazione del reddito al momento del disinvestimento finale: la scelta del saggio è strettamente influenzata sia dalle caratteristiche tipologiche dello specifico immobile (quali, la localizzazione, le caratteristiche fisiche e dimensionali, la fungibilità e lo stato manutentivo) sia dai rischi strettamente connessi al settore immobiliare (quali il rischio per la rilocazione dell immobile alla scadenza del contratto di locazione, la tipologia e le condizioni del mercato immobiliare locale). Tiene altresì conto del rischio legato all incertezza riguardo alla dismissione dell immobile al termine del periodo di osservazione dell analisi dei flussi di cassa. Quantificati, quindi, i redditi operativi annuali, dati dalle differenze tra il totale dei ricavi e il totale dei costi di ogni anno, si è proceduto a calcolare, con il tasso di sconto assunto, i valori attualizzati all inizio del primo anno. La somma dei ricavi scontati all attualità relativi a tutti gli anni dello scenario corrisponde al Market Value. 7

9 VERIFICA DI CONGRUITÀ Da quanto precede e dalle elaborazioni economico finanziarie meglio dettagliate nella scheda allegata, il più probabile valore di mercato dell immobile, determinato alla data del 30/06/11, è pari a: ,00 (euro quarantamilioniquattrocentoventisettemila,00) Considerando che dal 30 giugno 2011 ad oggi sono stati eseguiti lavori di manutenzione straordinaria per circa , si ritiene congrua ogni offerta di importo uguale o superiore a , pari al valore di mercato dell immobile alla data del 30/06/11 più il valore dei sopracitati costi di manutenzione. 8

10 Allegati Documentazione Fotografica Roma, Via del Tritone, n.142 9

11 CODICE IMMOBILE RM081_F1 Comune Roma Indirizzo DESTINAZIONE Sup Lorda (Mq) Sup Virtualizzata (Mq) Società Tipo Valutazione Metodo valutativo Periodi valutazione Via del Tritone, 142 retail TIGLIO I Full Discounted Cash Flow Analysis (DCF) 12 PERIODI TOTALE Ricavi da locazione EXP1 BASE1 EXP2 BASE2 Sup. Comm.le (mq) , , ,00 91, Canone contrattuale x Fede 13 srl Canone di mercato x , , Canone contrattuale x ELLE CI srl/commerciale Frattina srl Canone di mercato x , , Canone contrattuale x Renzetti Alberto Canone di mercato x , , Canone contrattuale x Bulgari Canone di mercato x , , Canone contrattuale x Bulgari 1 Canone di mercato x , , Canone contrattuale x Bulgari 2 (bazzocchi olimpia) Canone di mercato x Totale ricavi lordi Spese operative Totale Costi Operativi Imposta di registro Spese di gestione I.C.I. Premio assicurativo Accantonamenti per Manutenzione straordinaria ,50% ,50% ,00% Tenant's Improvements Totale Tenant's Improvements ( /mq) Commissioni per la locazione Totale Commissioni per la Locazione % Dispo year Capex previste per manutenzione straordinaria Reddito operativo Gross Cap Rate Net Cap rate Valore di vendita Commiss. di vendita 5,84% 5,52% 2,00% Flussi di cassa netti Tasso di attualizzaz. Peridodi Fattori di attualizzaz. 5,83% ,49% 89,29% 84,37% 79,73% 75,34% 71,19% 67,27% 63,56% 60,06% 56,76% 53,63% 50,68% Flussi di cassa attualizzati VALORE ATTUALE DELL'IMMOBILE (MV) VALORE UNITARIO SULLA SUPERICIE VIRTUALIZZATA ( /mq) Canone in essere ( /mq/a) Calcolato sulla sup. occupata 508 ERV ( /mq/a) Vacancy Destinazione principale Mesi necessari per la rilocazione Gross Cap IN (%) Net Cap IN (%) Occupancy Rent I Periodo / Valore attuale immobile 5,61% 5,61% Reddito operativo I Periodo / Valore attuale immobile 4,56% 4,56% Calcolata sulla superficie commerciale 100% 100% Gross Cap OUT (%) Net Cap Out (%) Rent Ultimo Periodo / Valore di Vendita Reddito operativo Ultimo Periodo / Valore di Vendita 5,84% 5,52% CRN ( ) Costo di ricostruzione a nuovo VALORE DELL'IMMOBILE AL SEMESTRE PRECEDENTE Δ (%) VALORE ATTUALE DELL'IMMOBILE / VALORE AL SEMESTRE PRECEDENTE ,16% Calcolo del Tasso di 10

12 Localizzazione Allegato Fotografico Descrizione dell'immobile Estremi Catastali Situazione Urbanistica L immobile è localizzato al civico 142 di Via del Tritone, nel centro storico di Roma, nella immediate vicinanze di Piazza Barberini e di importanti assi turistici come Via Veneto e Via del Corso. Il contesto immobiliare è in prevalenza direzionale e commerciale. La zona risulta di interesse per la vita politica, sono facilmente raggiungibili il Quirinale e Palazzo Montecitorio. La Stazione di Roma Termini dista circa 1,5 Km, la fermata della metropolitana più vicina è Barberini (Linea A) a circa 150 mt. La zona risulta essere a traffico limitato. Edificio direzionale di notevole pregio architettonico sviluppato su sette piani fuori terra, di cui gli ultimi due con terrazze. Al piano terra si segnala la presenza di 4 esercizi commerciali. Sia esternamente che internamente le condizioni manutentive sono molto buone, l'intero immobile è stato totalmente ristrutturato meno di 2 anni fa. Internamente le parti comuni sono molto eleganti con un alto livello di finiture. L'immobile risulta servito da 2 vani ascensore, di cui 1 serve solo dal Piano Terra al 5 piano. Facciata con fasce marcapiano,bugnato per i primi 2 livelli e numerosi elementi ornamentali. Foglio 479 Particella 235 Sub 2, Sulla base di un'analisi desktop della documentazione urbanistica pubblicata sul portale telematico del comune l'area sulla quale ricade l'immobile risulta azzonata come T3 Tessuti di ristrutturazione urbanistica otto novecentesca (Art. 28 NTA) Si precisa comunque che solo un Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune può fornire l'esatta zonizzazzione dell'area in esame. Non sono inoltre state effettuate indagini riguardanti vincoli e/o servitù in essere nei vigenti strumenti urbanistici locali. ASSUMPTIONS RICAVI Calcolo del Rischio Specifico CANONI IN ESSERE Risk free ID TENANTS PASSING RENT SUP. VIRTUALIZZATA CANONE ANNUO IN ESSERE Btp 12 anni 5,12% 1 Fede 13 srl ELLE CI srl/commercia peso RISCHIO IMMOBILE RISCHIO COMPARTO IMMOBILIARE 3 Renzetti Alberto Bulgari % Location 0,25 Rischio Nuovo Conduttore 0,25 40% 5 Bulgari % Caratteristiche fisiche 0,25 Rischio Tipologia 0,25 20% 6 Bulgari 2 (bazzocchi oli % Dimensione 1,00 Situazione di Mercato 0,25 40% 7 25% Fungibilità 0, % stato di manutenzione 0, % Totale livello di Rischio 1,90 Totale 0,75 100% Rischio Immobile 0,31% Rischio Mercato 0,25% Rischio Specifico 0,56% Discount Rate WACC MEZZI PROPRI (Equity) 40,00% RITORNO MEZZI PROPRI MEZZI DI TERZI (Banche) 60,00% RITORNO MEZZI DI TERZI Titoli di Stato (BTP 12 anni) 5,12% IRS (15 anni) 3,65% CANONI DI MERCATO Inflazione 2,00% Inflazione 2,00% Rischio illiquidità 1,00% Spread 1,50% ID TENANTS ERV SUP. VIRTUALIZZATA CANONE ANNUO A MERCATO Rischio specifico 0,56% Rischio Urbanistico 1 Fede 13 srl ELLE CI srl/commercia Totale Corrente 6,76% Totale Corrente 5,20% 3 Renzetti Alberto Bulgari Tasso a Moneta Corrente adottato 5,83% 5 Bulgari Bulgari 2 (bazzocchi oli Determinazione Cap rate Risk Free 5,12% 13 Risk Out 2,70% 14 Inflazione 2,00% Cap Rate 5,84% COSTI Riserva per manutenzione straordinaria 2,00% Gestione amministrativa 1,50% Imposta di registro 0,50% I.C.I. sulla proprietà Assicurazione Spese per la rilocazione 50 Capex Spese di commercializzazione vendita 2,00% Spese di commercializzazione locazione 10,00% Calcolata sul reddito lordo Calcolata sul reddito lordo Calcolata sul reddito lordo /mq Calcolate sul valore capitalizzato Calcolate sulla prima annualità del canone contrattuale TASSI FINANZIARI Indicizzazione dei canoni di locazione Tasso di attualizzazione Gross Cap rate Net Cap rate Inflazione % Indicizzazione Tasso annuale 2,00% 75,00% 1,50% 5,83% 5,84% 5,52% 11