Laboratorio di Finanza Immobiliare

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1 Università degli Studi di Roma TOR VERGATA Facoltà di Economia - Dipartimento SEFEMEQ Dottorato di Ricerca in Banca e Finanza Laboratorio di Finanza Immobiliare 31 gennaio 2008 Coordinatore: Prof. Alessandro Carretta Direttore: Prof. Claudio Giannotti Dott.ssa Annalisa Ferrari

2 agenda Le ricerche in atto Obiettivo della ricerca e struttura Metodologia Dati Contatti Output della ricerca

3 Le ricerche in atto La quotazione a sconto dei fondi immobiliari italiani Osservatorio dei Mercato dei Mutui Casa alle Famiglie in collaborazione con: Banca per la Casa. Gruppo Unicredit SDA Bocconi

4 La quotazione a sconto dei fondi immobiliari obiettivo della ricerca L osservazione del mercato italiano ha evidenziato la presenza di un generico elevato sconto dei prezzi ufficiali di Borsa rispetto al valore patrimoniale netto [Merola F., 2005] (Net Asset Value - NAV) del fondo immobiliare in tutte le diverse tipologie di prodotti quotati [Cacciamani C., 2006]. L obiettivo della ricerca è quello di indagare il fenomeno della quotazione a sconto dei 22 fondi immobiliari chiusi quotati di diritto italiano attualmente negoziati nel comparto MTF di Borsa Italiana, anche alla luce dei momenti di dinamicità/discontinuità recentemente mostrati dal mercato.

5 La quotazione a sconto dei fondi immobiliari struttura della ricerca Introduzione 1. La quotazione a sconto dei fondi immobiliari italiani quotati 1.1 Analisi della letteratura La letteratura internazionale La letteratura italiana 1.2 L analisi empirica I dati Il modello I limiti e le ipotesi di partenza Le evidenze 2. Conclusioni

6 La quotazione a sconto dei fondi immobiliari metodologia analisi della letteratura italiana ed internazionale analisi empirica a. analisi delle caratteristiche tecniche dei fondi che compongono la popolazione: tipologia (ordinario o ad apporto), durata, composizione del portafoglio (beni immobili, partecipazioni, liquidità ecc), diversificazione del portafoglio immobiliare (destinazioni d uso, localizzazione geografica ecc), tipologia e consistenza delle commissioni di gestione e di overperformance, corporate governance, grado di utilizzo della leva finanziaria, incidenza delle operazioni in conflitto di interessi, esistenza della possibilità di un periodo di grazia/proroga, performance; b. studio dell andamento della quotazione in borsa dei fondi osservati, verificando le quotazioni, le volatilità delle stesse, volumi degli scambi nonché l entità e la volatilità dello sconto rispetto al NAV; c. approfondimento delle correlazioni e delle eventuali relazioni lineari tra i dati raccolti al fine di identificare eventuali relazioni tra le caratteristiche tecniche mappate e l entità dello sconto rispetto al NAV;

7 La quotazione a sconto dei fondi immobiliari metodologia analisi della letteratura italiana ed internazionale analisi empirica d. verifica dell operatività dei fondi e degli elementi sottostanti alle performance reddituali dichiarate dalle SGR: ad esempio la reale redditività da locazione/dismissione degli immobili in portafoglio (free cash flow from operations), l incidenza del free cash flow from operations sui ricavi quale indicatore della efficienza della gestione immobiliare, l incidenza delle plusvalenze sugli utili d esercizio, il Base Value del fondo. Free cash flow from operations: ricavi da locazione + ricavi da pertinenze costi operativi costi di gestione del fondo = Net Operative Income costi di gestione del fondo Base value: Free cash flow from operations +/- posizione finanziaria netta + valore degli immobili al costo storico.

8 La quotazione a sconto dei fondi immobiliari dati 1. I dati necessari per lo sviluppo dell indagine empirica sono stati raccolti presso Banca d Italia attraverso l utilizzo della banca dati interna 2. Le serie storiche osservate vanno dalla data di quotazione dei singoli fondi fino al 30 giugno Per il Fondo Beta, grazie alla collaborazione tra il Laboratorio di Finanza Immobiliare e Fimit SGR, i dati disponibili sono riferiti all intervallo temporale tra la data di quotazione fino al 6/11/2007. Si prevede di procedere ad un aggiornamento delle serie storiche di tutto il campione fino al 31/12/ La ricerca è stata integrata attraverso un approfondito esame di tutta la documentazione resa pubblica dalle SGR dei 22 fondi osservati (relazioni semestrali, rendiconti annuali, regolamenti, comunicati stampa ecc), della stampa specializzata e delle informazioni disponibili presso gli Osservatori sulla Finanza Immobiliare creati presso Università e Istituzioni.

9 La quotazione a sconto dei fondi immobiliari dati n denominazione SGR tipologia tipo di sottostante durata scadenza teorica (escl. p di g) 1 Investietico Aedes BPM SGR misto 10 01/03/ Securfondo Beni Stabili Gestioni SGR misto 15 09/12/ Immobilium 2001 Beni Stabili Gestioni SGR uffici 15 14/06/ Invest Real Security Beni Stabili Gestioni SGR misto 10 29/09/ BNL Portfolio Immobiliare BNL Fondi Immobiliari SGR misto 10 19/05/ Portfolio Immobiliare Crescita BNL Fondi Immobiliari SGR uffici 7 19/12/ Estense Grande Distrib. BNL Fondi Immobiliari SGR commerciale 10 10/06/ Nextra Sviluppo Immobiliare Caam SGR uffici 15 31/03/ Nextra Immobiliare Europa Caam SGR misto 15 11/10/ Alpha Fimit SGR app. pubbl uffici 15 31/03/ Beta Fimit SGR app. pubbl uffici 7 01/01/ Atlantic 1 First Atlantic RE SGR app. privato uffici 7 01/06/ Obelisco Investire immobiliare SGR commerciale 10 29/12/ Unicredito Immobiliare Uno Pioneer Inv. Manag. SGR misto 15 09/12/ Tecla Pirelli RE SGR app. privato uffici 6 01/03/ Olinda Pirelli RE SGR app. privato commerciale 7 06/12/ Berenice Pirelli RE SGR app. privato uffici 7 14/07/ Valore Immobiliare Globale RREEF Fondimm. SGR misto 15 31/12/ Piramide Globale RREEF Fondimm. SGR misto 13 31/12/ Polis Polis Fondi SGR uffici 12 17/06/ Caravaggio Sorgente SGR misto 7 22/01/ Europa Immobiliare 1 Vegagest SGR misto 9 01/12/2013

10 La quotazione a sconto dei fondi immobiliari contatti Il lavoro è stato sviluppato grazie ai dati resi disponibili dalla banca dati interna di Banca d Italia. L approfondimento sull OPA del Fondo Beta è stato sviluppato grazie alla collaborazione di FIMIT SGR (dott.ssa Alessandra Susanna, Fund Manager del fondo Beta, Dottoranda)

11 La quotazione a sconto dei fondi immobiliari output della ricerca 1. TESI DI DOTTORATO 2. PAPER La quotazione a sconto dei fondi chiusi immobiliari italiani: evidenze dalle prime OPA immobiliari sul segmento MTF di Borsa Italiana (con Claudio Giannotti) - European Real Estate Society Conference Cracovia (Polonia) giugno Associazione dei Docenti di Economia degli Intermediari Finanziari Napoli (Italia) giugno 2008

12 obiettivo della ricerca Osservatorio del Mercato dei Mutui Casa alle Famiglie Dalla collaborazione tra Banca per la Casa e SDA Bocconi nasce nel 2003 l Osservatorio del Mercato dei Mutui Casa alle Famiglie per il monitoraggio del mercato del credito immobiliare italiano ed europeo (coordinatore prof. Umberto Filotto). Dall edizione di novembre 2007, alla realizzazione dell Osservatorio collaborano anche Annalisa Ferrari e Claudio Giannotti La struttura dell Osservatorio del novembre 2007 introduce sostanziali innovazioni rispetto alle precedenti edizioni in relazione al riposizionamento strategico di Banca per la Casa che punta a ricoprire un ruolo fortemente internazionale. L obiettivo del lavoro è stato quello di fornire un approfondita analisi del mercato europeo dei mutui ipotecari e specifici focus di indagine sui principali mercati nazionali. Il contributo più originale dell edizione novembre 2007 è rappresentato dal tentativo di fornire indicazioni in merito al grado di attrattività dei principali mercati ipotecari europei osservati.

13 struttura della ricerca Osservatorio del Mercato dei Mutui Casa alle Famiglie 1. Il mercato europeo e i macrotrends 1.1 Consistenze (13 paesi) ed erogazioni (17 paesi) 1.2 Analisi delle variabili macroeconomiche 1.3 Le variabili esplicative del mercato dei mutui ipotecari 2. I grandi paesi: UK, DE, FR, ES 2.1 Il mercato locale dei mutui residenziali 2.2 Le variabili macroeconomiche 2.3 Le variabili esplicative (tassi, mercato mobiliare ed immobiliare) 2.4 Le caratteristiche della domanda di mutui residenziali 3. L attrattività del mercato europeo 3.1 Rapporto consistenze/pil a valori correnti 3.2 Rapporto consistenze/popolazione 3.3 Rapporto erogazioni/consistenze 3.4 Rapporto stock abitazioni residenziali/popolazione 3.5 Le variabili chiave: tassi e prezzi delle abitazioni 4. Il mercato nazionale 4.1 Consistenze ed erogazioni 4.2 Le macro e micro aree nazionali 4.3 Le variabili esplicative del mercato dei mutui ipotecari 4.4 Analisi delle variabili macroeconomiche 4.5 Le caratteristiche della domanda di mutui residenziali 4.6 Le famiglie italiane e il loro sentiment rispetto al futuro dell economia italiana

14 Osservatorio del Mercato dei Mutui Casa alle Famiglie metodologia analisi della letteratura/report italiani ed internazionali osservazione empirica 1. studio del mercato europeo dei mutui ipotecari, dei trend e delle peculiarità e delle prospettive di sviluppo. Rilevazione di consistenze (dati riferiti a 13 Paesi) e erogazioni di mutui residenziali (dati riferiti a 17 Paesi), analisi delle variabili macroeconomiche (PIL, popolazione, occupazione e tasso di inflazione) e dettagliata indagine delle variabili esplicative del mercato dei mutui ipotecari e cioè i tassi di interesse, il mercato immobiliare - a sua volta esaminato in relazione alle variabili prezzi delle abitazioni e numero di transazioni immobiliari e il mercato mobiliare. 2. studio del mercato dei mutui ipotecari di quattro dei Paesi europei più importanti: Regno Unito, Germania, Francia e Spagna. Per ciascun Paese: analisi del mercato domestico dei mutui ipotecari, indagine sulle variabili macroeconomiche e sulle variabili esplicative del mercato dei mutui ipotecari già messe in evidenza nel primo capitolo e analisi delle caratteristiche delle domanda domestica di mutui ipotecari.

15 Osservatorio del Mercato dei Mutui Casa alle Famiglie metodologia analisi della letteratura italiana ed internazionale osservazione empirica 3. studio dell attrattività dei mercati europei dei mutui ipotecari e tentativo di dare alcune specifiche indicazioni in tal senso. In particolare, i Paesi osservati sono Regno Unito, Germania, Francia e Spagna, già oggetto degli approfondimenti del II capitolo, con l aggiunta di Polonia e Ungheria. Lo studio indaga il grado di attrattività di ciascuno dei Paesi osservati mettendo in relazione le variabili fondamentali per lo studio del mercato dei mutui ipotecari già rilevate nei capitoli primo e secondo. 4. studio del mercato ipotecario italiano. Analisi sui trend attuali e sui possibili scenari futuri di consistenze ed erogazioni sia livello nazionale e sia livello di macro e micro aree geografiche che caratterizzano il nostro Paese, analisi delle variabili esplicative del mercato dei mutui ipotecari (tassi di interesse, mercato immobiliare e mercato mobiliare) e delle variabili macroeconomiche (PIL, popolazione, occupazione e spese familiari), analisi della domanda, delle preferenze e dei sentiment dei consumatori.

16 Osservatorio del Mercato dei Mutui Casa alle Famiglie dati Europa EC European Commission ec.europa.eu/ EMF European Mortgage Federation intranet.hypo.org/ EFMA European Financial Management & Marketing Association EU Eurostat epp.eurostat.ec.europa.eu/ FTS Fortis NMA Nomisma ECB - SDW European Central Bank - Statistical Data Warehouse sdw.ecb.int/ RT Reuters Regno Unito CML Council of Mortgage Lenders IMLA Intermediary Mortgages Lenders Association AMI Association of Mortgage Intermediaries BE Bank of England ONS Office of National Statistics FSA Financial Service Authority CLG Communities and Local Government HMT HM Treasury Francia AFB Association Française des Banques ASF Association Française des Societés Financieires BF Banque de France USH Union Sociale puor l'habitat AFIB Association Française des Itermédiaires Bancaires ARC Association de Courtiers en Rachat de Crédits MEDA Ministère de l'écologie, du Développement et de l'aménagemwww.statistiques.equipement.gou Germania DB Deutsche Bank VDP Association of German Pfandbrief Banks BV Bundesverband Deutscher Banken SDB Statistisches Bundesamt Deutschland FMH Finanzberatung SA Statistische Amter Spagna BE Banco de Espagna INE Istituto Nacional de Estadistica AHE Asociation Hipotecaria Espagnola Italia BI Banca d'italia UCI Ufficio Cambi Italiano IT ISTAT

17 Osservatorio del Mercato dei Mutui Casa alle Famiglie dati In linea generale le serie storiche osservate vanno dal1998 fino al 31 marzo/30 giugno Per le variabili relative allo stock di abitazioni, al fatturato del mercato immobiliare e ad altre variabili relative al mercato immobiliare le serie storiche si fermano al 31/12/2005. Per alcuni Paesi (Germania, Ungheria e altri) alcune serie storiche (erogazioni, consistenze) sono invece di inizio più recente (2001). La ricerca è stata integrata attraverso un approfondito esame di tutta la documentazione resa pubblica dagli operatori, della stampa specializzata e delle informazioni disponibili presso gli Osservatori sul Credito alle Famiglie creati presso Università e Istituzioni.

18 Osservatorio del Mercato dei Mutui Casa alle Famiglie contatti Per la parte internazionale, il lavoro è stato sviluppato principalmente grazie ai dati resi disponibili da European Mortgage Federation. Per la parte relativa al mercato italiano, il lavoro è stato sviluppato principalmente grazie ai dati resi disponibili da Assofin, Banca d Italia, GFK Eurisco Finance, Nomisma e Scenari Immobiliari.

19 output della ricerca Osservatorio del Mercato dei Mutui Casa alle Famiglie 1. OSSERVATORIO DEL MERCATO DEI MUTUI CASA ALLE FAMIGLIE 2. PAPER Verso una misurazione del grado di attrattività dei mercati ipotecari europei: un approccio metodologico (con Umberto Filotto) - Global Business & Economics Research Conference Istanbul (Turchia) agosto Associazione dei Docenti di Economia degli Intermediari Finanziari Napoli (Italia) giugno 2008

20 Università degli Studi di Roma TOR VERGATA Facoltà di Economia - Dipartimento SEFEMEQ Dottorato di Ricerca in Banca e Finanza Laboratorio di Finanza Immobiliare GRAZIE PER L ATTENZIONE!!! Coordinatore: Prof. Alessandro Carretta Direttore: Prof. Claudio Giannotti Dott.ssa Annalisa Ferrari