POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 10 gennaio Segnaliamo, dell avvocato Germano Palmieri, la Guida pratica al nuovo

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 10 gennaio 2015 Segnaliamo, dell avvocato Germano Palmieri, la Guida pratica al nuovo condominio ( ), edita da Giuffrè e aggiornata al decreto Destinazione Italia. Sommario: SCIOGLIMENTO COMUNIONE - RIFACIMENTO INTONACO - TUBATURA E MURO DI CONFINE - RIPARAZIONE GRONDE - USO IMPROPRIO DEL PIANEROTTOLO - INFILTRAZIONI DI ACQUA PIOVANA E GIARDINO PENSILE - TESTAMENTO E SPESE CONDOMINIALI - RISARCIMENTO DANNI SCIOGLIMENTO COMUNIONE Vorrei comprare il 50% di un garage che attualmente è in comune con i due proprietari. Gradirei sapere se posso chiedere e ottenere la divisione in parti uguali, anche se l'altro proprietario non è d'accordo. M. S. Se il comproprietario non intende procedere allo scioglimento della comunione è necessario rivolgersi al giudice, ai sensi dell art c.c.

2 RIFACIMENTO INTONACO Sono proprietario di un appartamento in condominio. Durante l inverno ho formazioni sui muri perimetrali di condensa/muffa causa l intonaco esterno degradato. La maggioranza dei condomini non vuole porvi rimedio. Ogni anno devo sostenere una spesa per la pittura dei locali. Posso chiedere un rimborso per le spese sostenute? E. V. Se l assemblea non delibera l esecuzione dei necessari lavori il condomino può rivolgersi al Tribunale. Quanto ai danni, essi vanno idoneamente documentati attraverso un accertamento tecnico preventivo da richiedere allo stesso Tribunale. TUBATURA E MURO DI CONFINE Abito in campagna ed ho un resede che confina con altra proprietà che si trova ad una quota più alta della mia. Vorrei sapere se posso fissare a detto muro una tubazione dell'acqua. M. C. Il lettore può chiedere al confinante la costituzione di una servitù a fronte del pagamento della relativa indennità. In alternativa può chiedere la comunione forzosa del muro o di una parte di esso, alle condizioni di cui di cui all art. 874 c.c.

3 RIPARAZIONE GRONDE Sono proprietario di un appartamento in una villa bifamiliare a schiera. Ci sono delle gronde che perdono acqua. Il mio balcone è allagato; l altro condomino non vuole assolutamente partecipare alle spese per la sostituzione. Posso provvedere da solo oppure mi serve il suo consenso? Come fare? A. L. Se le gronde sono comuni ai due edifici, in vista dell eventuale recupero coattivo del dovuto il lettore può provvedere direttamente alla necessaria riparazione, non senza aver prima idoneamente documentato sia l urgenza dei lavori che l indisponibilità a contribuire alla loro esecuzione da parte dell altro condomino, nonché l importo sborsato. Se invece le gronde sono di proprietà esclusiva dell altro condomino, e questi non concede l accesso alla propria unità immobiliare, è necessario ottenere un ordine del giudice. USO IMPROPRIO DEL PIANEROTTOLO Mia sorella che abita al piano di sotto ha depositato sul pianerottolo dal quale devo passare per salire al mio piano una vecchia porta, una cassetta dell acqua in ceramica da Wc, un pannello di legno e un pannello di pietra dura. Da tre anni e mezzo, nonostante la preghi di liberare quello spazio, anche per una questione di decoro, ancora nulla. Come ci si può difendere? M. G. M.

4 Il lettore può rivolgersi al giudice, non senza aver prima adeguatamente documentato il lamentato inconveniente. INFILTRAZIONI DI ACQUA PIOVANA E GIARDINO PENSILE Sono proprietario di un appartamento con il giardino pensile situato al di sopra dei box. La spesa per una ricerca guasti causata da infiltrazioni di acqua piovana a chi va attribuita? Chi paga le spese di ripristino del mio giardino? Il regolamento condominiale afferma che la spesa per eventuali riparazioni viene attribuita per intero al condominio secondo tabella, rimanendo al proprietario del giardino le spese di giardinaggio. G. L. Se il regolamento stabilisce che la spesa occorrente alla ricerca del guasto faccia carico al condominio, si presume che quest obbligo comprenda anche il ripristino dello stato dei luoghi, voce non compresa nel concetto di spese di giardinaggio di cui parla lo stesso regolamento. TESTAMENTO E SPESE CONDOMINIALI Mio nonno ci ha lasciato in eredità l'ultimo piano più la soffitta costituente circa il 25% di un palazzotto di altri tre piani sottostanti (di altro proprietario). Nel testamento il nonno ha specificato che le spese per il tetto dovevano essere a carico dell'ultimo piano, mentre le

5 fognature dovevano essere a carico del proprietario dei piani sottostanti. E' evidente che le spese per il tetto, di ordinaria e straordinaria manutenzione, sono ben maggiori rispetto a quelle delle fognature (risistemate ormai da decenni in concomitanza di uguale intervento su un edificio adiacente sempre di proprietà dell'altro proprietario). Non abbiamo mai formato un condominio. Recentemente si è dovuto eseguire il rifacimento del tetto, non più procrastinabile, tutto a nostro carico. Il proprietario della maggioranza dell'edificio non intende partecipare alla spese e si fa forte di questo documento testamentario. Il quesito che Le sottopongo è questo: un testamento può avere valore giuridico per stabilire a chi devono far carico le spese di un edificio? V. M. La clausola contenuta nel testamento è tecnicamente riguardabile come onere o modo (tipico dei negozi giuridici a titolo gratuito), intendendosi per esso una limitazione imposta al beneficiario dell atto di liberalità (nel nostro caso l erede). Il terzo comma dell art. 647 c.c. stabilisce che l onere illecito, ossia quello contrario a norme imperative (vale a dire inderogabili), all ordine pubblico o al buon costume, si considera non apposto. L art c.c., riguardante le spese condominiali, non è norma imperativa, dal momento che il criterio in esso contenuto (ripartizione delle spese comuni fra i condomini in proporzione ai millesimi) è derogabile da diversa convenzione, per cui l onere sembrerebbe validamente apposto dal testatore. Si potrebbe però eccepire che il termine convenzione, usato dalla suddetta norma, presuppone l incontro di almeno due volontà, portatrici di distinti interessi, mentre il testamento, essendo frutto di una sola volontà, non è assimilabile a una convenzione e quindi non può derogare al criterio dettato dal citato articolo. Né l accettazione dell eredità (e del relativo onere), con la volontà dell erede che si salda a quella del testatore, realizza il concetto di convenzione: l erede, infatti, subentra

6 nello stesso diritto del de cuius, per cui la convenzione di cui parla la norma andrebbe stipulata con l altro erede-condomino, portatore di un interesse diverso da quello del lettore. Il richiamato terzo comma dell art. 647 c.c. stabilisce che l onere illecito rende nulla la disposizione testamentaria se ne ha costituito il solo motivo determinante; pertanto, prima di promuovere un eventuale giudizio, il cui esito appare tutt altro che scontato, è necessario verificare presso un notaio o un avvocato, testamento alla mano, quali erano le reali intenzioni del de cuius, ad evitare la nullità della disposizione. RISARCIMENTO DANNI Siamo otto condomini proprietari di posto auto in altro fabbricato. I posti sono inutilizzabili da qualche anno per infiltrazioni e distacchi di intonaco. Il condominio non vuole eseguire lavori di manutenzione. Possiamo richiedere i danni? A. S. Se l assemblea, di cui fanno parte i proprietari dei posti auto, non delibera l esecuzione dei necessari lavori, i condomini interessati possono chiedere il risarcimento dei conseguenti danni, purché idoneamente documentati e ad esclusione da quelli eventualmente coperti da prescrizione. Guida pratica al nuovo condominio di Germano Palmieri (aggiornato al D.L. 145/2013 "Destinazione Italia" Attiva la versione digitale del volume su ) - Scopo di questo volume è di aiutare a gestire le situazioni conflittuali nascenti dalla vita in condominio, attraverso la conoscenza delle regole che si è tenuti ad osservare quando si abita insieme ad altri. Il testo è una

7 rassegna di casi concreti aggiornati alla riforma del condominio (L. 220/2012) e alle recentissime modifiche introdotte dalla legge di stabilità (L. 147/2013) e dal piano "Destinazione Italia" (D.L. 145/2013). La trattazione è organizzata secondo un criterio alfabetico, in modo da consentire l'immediata individuazione degli argomenti, anche attraverso un articolato sistema di rimandi. Le voci più complesse sono state scomposte in sottovoci e in corrispondenza delle fattispecie sono riportate le massime più incisive della giurisprudenza di legittimità e di merito, con i quorum e i riferimenti normativi. In Appendice sono inoltre delineati i principali riflessi esercitati dal condominio sui rapporti locatore-conduttore, attraverso un prospetto che riepiloga le spese facenti carico ai protagonisti del contratto di locazione. Copyright Dott. A. Giuffrè Editore Spa 2015