TRIBUNALE DI SALERNO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI GIUDICE DELL ESECUZIONE Dott. Alessandro Brancaccio RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO - PROCEDURA N. 178/2007 R.G.E. - CREDITORE PROCEDENTE: CENTROBANCA- BANCA DI CREDITO FINANZIARIO E MOBILIARE SPA Sede: Corso Europa N. 16- Milano Rappr. Legale AVV. FRANCESCO CRISCOLI Via Cardinal di Rende n Benevento (tel studiocriscoli@virgilio.it); c/o AVV. DANILO LIOI Via R. Cantarella N. 7; DEBITORE: OMISSIS Sede: Eboli (SA) - località Pezza grande (tel ); Rappr. Legale p.t.: Omissis; c/o Avv FRANCESCO PAOLO LAUDISIO Via F. P. Volpe N Salerno (tel fax laudisio@legalstudio.org); il tecnico incaricato C.T.U.: ing. PASQUALE MODICA Via Manganario n SALERNO cell tel GENNAIO/MAGGIO

2 INDICE 1. PREMESSA CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO... 7 Quesiti 1-2-3: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a Quesito 4: Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E ELENCO TAVOLE GRAFICHE RILIEVO C.T.U. DEL 16/03/2012: Quesito 5: Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti Quesito 6: Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro Quesito 7: Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento Quesito 8: Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione Quesito 9: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli

3 connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem) Quesito 10: Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni Quesito 11: Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato Quesito 12: Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono Quesito 13: Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise

4 Quesito 14: Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per adobe acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d aste Quesito 15: Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni RIEPILOGO SINTETICO CONGEDO C.T.U ELENCO ALLEGATI... 52

5 TRIBUNALE DI SALERNO Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari Ill.mo Giudice Dell esecuzione Dott. ALESSANDRO BRANCACCIO RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA N. 178/2007 PROMOSSA DAL CENTROBANCA- BANCA DI CREDITO FINANZIARIO E MOBILIARE SPA 1. PREMESSA Il sottoscritto Dott. Ing. Pasquale Modica, domiciliato in Salerno alla Via Manganario n.89, a seguito del verbale di conferimento di incarico di stima in data 24/01/2012, riferisce, con la presente relazione, su quanto fatto, elaborato e dedotto in merito ai quesiti formulati dal G. E. di seguito integralmente riportati: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12 ; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12; Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G. E.; Pag. 1/52

6 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7. Dica dello stato di possesso del bene con l indicazione, se occupato da terzi del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa notazione; 9. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali ed i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento non chè le eventuali obbligazioni propter rem) 10. Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli ed oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc), Pag. 2/52

7 indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12. Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D. P. R Num. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T. U. e di cui all art. 40 della L num. 47 e succ. mod; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T. U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85 faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 co. 5 del citato T. U. e di cui all art. 40 co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13. Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ( quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzia immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfetario per assenza di garanzia per vizi occulti nonchè per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise. 14. Corredi la relazione- da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft nonché.pdf per adobe acrobat) o equivalente- di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita al foglio, alla Pag. 3/52

8 particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d aste; 15. Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente- dello stato dei luoghi, comprensivo in caso di costruzione, anche degli interni Tanto premesso si passa alla descrizione delle operazioni peritali. 2. CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U. Per ottemperare all incarico del G.E. lo scrivente esaminava preliminarmente il fascicolo di parte con tutta la documentazione agli atti e comunicava la data di accesso del 1 sopralluogo previsto per il giorno Venerdì 16/03/2012 alle ore 10,00 sui luoghi oggetto di causa. La data del primo accesso veniva concordata direttamente con il sig. Omissis in data 09/03/2012 presso lo studio legale dell Avv. Laudisio (rappr. legale debitore Omissis ) e comunicato formalmente con mail del 10/03/2012 all Avv. Laudisio nonché a mezzo mail (previo comunicazione telefonica del 10/03/2012) all Avv. FRANCESCO CRISCOLI c/o Avv DANILO LIOI (rappr. legale creditore procedente CENTROBANCA - Banca di Credito Finanziario e Mobiliare SpA ) (cfr. ALL N. 2- COMUNICAZIONE D ACCESSO ALLE PARTI). Quindi in tale data Venerdì 16/03/2012 alle ore 10,00 il sottoscritto CTU si recava sui luoghi oggetto di causa ovvero: complesso edilizio sito in Eboli (Salerno) comprendente fabbricati ad uso alberghiero ed abitativo, con annessa corte di pertinenza, costituiti da un fabbricato suddiviso in piano terra di più vani e accessori e in primo piano di più vani ed accessori, un fabbricato separato da corte composto da piano terra e piano primo, identificato in catasto dai seguenti dati: 1) NCT fl 24 p.lla 680 Eboli, ente urbano, 8126mq; Pag. 4/52

9 2) NCEU fl 24, p.lla 680 sub 2, cat D/2, piano T1, località Pezzagrande 1 3) NCEU fl 24, p.lla 680 sub 3 cat A/2, piano 1, vani 5,5mq, località Pezzagrande, 4) NCEU fl 24, p.lla 680 sub 4 cat A/2, piano 1, vani 5,5mq, località Pezzagrande 5) NCEU fl 24, p.lla 680 sub 5, corte comune, piano terra, località Pezzagrande Durante tale accesso il sottoscritto CTU, coadiuvato dal collaboratore di fiducia ing. Lucia Pace, estraeva documentazione fotografica dei luoghi ed effettuava il rilievo plano-altimetrico su base catastale. Al fine di verificare la regolarità edilizia e di accertare l eventuale esistenza del certificato di agibilità dei cespiti pignorati, nonché richiedere il certificato di destinazione urbanistica, il sottoscritto C.T.U. in data 06/03/2012 si recava presso l ufficio tecnico del Comune di Eboli (cfr. ALL N. 6 RICHIESTE CTU PRESSO U.T.C DI EBOLI) ed effettuava richiesta del certificato urbanistico per le particelle pignorate costituenti terreni e di eventuali titoli abilitativi (quali autorizzazioni edilizie, condoni, ecc.). In data 04/05/2012 il sottoscritto CTU ritirava presso predetto ufficio copia del certificato di destinazione urbanistica e della documentazione abilitativa richiesta (CFR. ALL N. 7 - CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ed ALL N. 8- COPIE TITOLI ABILITATIVI ESTRATTI DALL UTC DI EBOLI). Al fine di completare le indagini sui cespiti esecutati, il sottoscritto CTU: - In data 10/02/2012, 27/04/2012 si recava presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Ufficio Pubblicità al fine di effettuare le ispezioni ipotecarie sui soggetti debitori relative all ultimo ventennio, nonché acquisire le trascrizioni ed iscrizioni del ventennio relative ai beni in oggetto (CFR. ALL. N. 5- VISURE IPOTECARIE). - In data 10/02/2012 si recava presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Sportello catastale per estrarre le planimetrie catastali ed effettuare le necessarie visure per soggetto e per immobili (CFR. ALL. N. 4- VISURE CATASTALI, PLANIMETRIE ED ESTRATTI DEL FOGLIO DI MAPPA). - In data 10/02/2012 si recava presso l Archivio Notarile di Salerno per richiedere copia dell atto di provenienza del compendio pignorato al debitore. - In data 17/02/2012 si recava presso l archivio notarile di Salerno rilasciava copia degli atti richiesti (CFR. ALL. N. 11- ATTO PER NOTAR PIETRO CURZIO DELL 11/12/1990, REP E SUCCESSIVA RETTIFICA DEL 28/11/1991, REP 46372). 1 Tale particella era originariamente censita in NCEU con la categoria D/8 ed ha assunto l attuale categoria D/2 in virtù di variazione per ampliamento del 5/03/1996 n. 27.1/1996, in atti dal 1/06/1999. Pag. 5/52

10 Alla luce delle operazioni descritte ed acquisiti tutti gli elementi ritenuti necessari per l espletamento dell incarico, prima di passare a relazionare dettagliatamente quanto richiesto dal G.E. si riportano cronologicamente tutte le attività svolte al fine di ottemperare all incarico affidatomi: - 24/01/2012: giuramento C.T.U. (CFR. ALLEGATO 1); - 09/02/2012: acquisizione copia degli atti ipotecari e processuali inerenti l E.I. 178/07; - 10/02/2012: indagini catastali presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Sportello catastale con acquisizioni delle visure, planimetrie ed estratti di mappa (CFR. ALLEGATO 4); - 10/02/2012: indagini ipotecarie presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Ufficio Pubblicità (CFR. ALLEGATO 5); - 10/02/2012: richiesta copia atti di compravendita presso l Archivio Notarile di Salerno - 17/02/2012: ritiro atti presso l archivio notarile di Salerno (CFR ALLEGATO 11) - 06/03/2012: richiesta di certificato di destinazione urbanistica e di accesso agli atti presso il Comune di Eboli (CFR. ALLEGATO 6); - 10/03/2012: prima comunicazione della data 1 sopralluogo, fissata per il 16/03/2012 alle ore 10 (CFR. ALLEGATO 2); - 16/03/2012: sopralluogo sui beni oggetti di E. I. (CFR. ALLEGATO 3); - 27/04/2012: completamento indagini ipotecarie presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno Ufficio Pubblicità (CFR. ALLEGATO 5) - 04/05/2012: ritiro Certificato di Destinazione Urbanistica e della documentazione presso l UTC del comune di Eboli (CFR. ALLEGATI 7, 8); 04/05/ /05/2012: digitalizzazione del rilievo metrico e fotografico, stesura definitiva perizia C.T.U. e riordino allegati; 29/05/2012: invio copia completa di allegati a tutte; 30/05/2011: deposito relazione peritale C.T.U. in cancelleria Esecuzioni Immobiliari; 21/06/2012: udienza G.E. di fissazione modalità di vendita nel procedimento n. 178/07. Pag. 6/52

11 3. RISPOSTE AI QUESITI DEL MANDATO Quesiti 1-2-3: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere a guisa di introduzione alla relazione indisposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 12 Gli atti visionati ed estratti in copia presso la Cancelleria della III Sez. Civile del Tribunale di Salerno Uff. Esecuzioni Immobiliari, possono così riassumersi: Atto di pignoramento- Tribunale di Salerno- sezione distaccata di Eboli del 16/04/07 (in favore di CENTROBANCA) Istanza di Vendita del 10/07/07 (in favore di CENTROBANCA); Certificazione notarile ventennale a firma del Notaio Andrea Valente del 01/10/2007 (prodotta per CENTROBANCA); Fascicolo delle domande di intervento nella procedura esecutiva contenente le richieste dei seguenti soggetti: 1. OMISSIS, (16/08/07 e 17/09/07) rappresentato e difeso dagli Avv. Giulio Tulimero e Giovanni Balbi; 2. OMISSIS (27/11/07, 21/01/08, 18/03/08, 06/05/08) rappresentata e difesa dagli Avv. Giulio Tulimero e Giovanni Balbi; 3. OMISSIS (10/01/08) difesa dall Avv. Maria Grazia Armano c/o Avv. Vincenzo Ianniello; 4. MPS GESTIONE CREDITI BANCA SPA (14/02/08) rappresentata e difesa dall Avv. Girolamo Barbato; 5. CENTROBANCA SPA (12/05/08) rappresentata e difesa dall Avv. Criscoli c/o Avv. Danulo Lioi; 6. BANCA DI CREDITO POPOLARE (11/07/08) rappresentante legale dott. Antonino De Simone c/o Avv. Elisabetta Munno; 7. OMISSIS (09/10/08) difeso dall Avv. Massimo Zaccardo; 8. OMISSIS (02/05/2011) difesa dall Avv. Amelia Fiore; Atti di intervento dei creditori intervenuti Ricorso in opposizione della società OMISSIS all intervento del dott Franza. Verbale di conferimento incarico C.T.U. ing. Modica Pasquale del 24/01/2012; In definitiva la documentazione relativa ai predetti beni è completa ed idonea per potere procedere secondo i quesiti posti da 4 al 12 delle raccomandazioni C.T.U. (CFR. ALLEGATO 1). Pag. 7/52

12 Quesito 4: Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E. I cespiti oggetto di stima consistono in un complesso edilizio alberghiero abitativo sito in Eboli (SA) in località Pezzagrande a circa 500m ad est dello svincolo di Eboli dell autostrada A3 SA- RC con accesso diretto dalla SP 195 di Boscofili via Bosco II. Ortofoto di inquadramento territoriale del lotto esecutato sito in Eboli località Pezzagrande (fonte: google maps) L intero complesso è composto da: - un fabbricato denominato Konig Hotel occupante in pianta una superficie 2 di circa 1048mq; - un fabbricato denominato Ristorante - Gelateria Senta Cruz occupante in pianta una superficie di circa 488mq (di seguito ed in tutta la relazione peritale sarà indicata come edificio Ristorante Pizzeria come di fatto evidenziato in planimetria catastale agli atti). Le parti del complesso non occupate da manufatti sono distribuite tra area attrezzata (750mq), corridoio Nord (122mq), corridoio nord-ovest (280mq), corridoio sud/ovest (180mq), aree di parcheggio (piazzale est di 682mq e piazzale sud di 1925mq) ed aree a verde (2775mq). 2 Tale superficie è intesa come contorno esterno della sagoma del fabbricato, ovvero è una superficie al lordo dei muri esterni Pag. 8/52

13 IDENTIFICAZIONE CATASTALE: L intero compendio è identificato in catasto dai seguenti dati: 1) N.C.T. FL 24 - P.LLA Eboli, ente urbano, 8126mq; 2) N.C.E.U. FL 24 - P.LLA SUB 2 - cat. D/2 - piano T-1; 3) N.C.E.U. FL 24 - P.LLA SUB 3 - cat. A/2 - piano 1 - vani 5,5; 4) N.C.E.U. FL 24 - P.LLA SUB 4 - cat. A/2 - piano 1 - vani 5,5; 5) N.C.E.U. FL 24 - P.LLA SUB 5 - b.c.n.c. corte comune - piano T; OSSERVAZIONI CATASTALI C.T.U. (CFR. ALL N.4): Prima di proseguire si rendono necessarie alcune osservazioni di seguito riportate: La particella pignorata identificata in N.C.E.U. al FL 24 - P.LLA SUB 2 - cat D/2 - piano T-1 era originariamente censita in N.C.E.U. con la categoria D/8 ed ha assunto l attuale categoria D/2 in virtù di variazione per ampliamento del 5/03/1996 n. 27.1/1996, in atti dal 1/06/1999; In visura storica ed attuale detto subalterno n.2 (composto sia del locale HOTEL sia del locale RISTORANTE-PIZZERIA) risulta censito ai soli piani TERRA e PRIMO mentre (come di fatto riscontrato dal sottoscritto C.T.U. in data sopralluogo) il locale HOTEL si compone anche del livello di piano SECONDO (camere hotel), TERZO (camere hotel) e QUARTO (lastrico solare) come peraltro riportato esattamente in planimetrie catastali associata ed in atti (CFR. ALL N.4). Le particelle identificate in NCEU al FL 24 - P.LLA SUB 5 e 6 derivano dal frazionamento dell unità censita in N.C.E.U. al FL 24, P.LLA 680, SUB 1 (attualmente soppressa), piano T, corte comune ai sub 2, 3, 4 (frazionamento del 29/05/1991 n. 46.2/1991 in atti dal 31/05/1991), attualmente pertanto la particella 680 sub 6 non risulta pignorata. CONFINI: Catastalmente, come da mappa cartacea wegis in scala 1:400 (CFR. ALL N.4) la particella 680 confina: - a Nord con Autostrada A3 (SA-RC); - a Sud con la S.P. 195 di Boscofili (via Bosco II); - ad Est con particella 681 (attualmente soppressa le cui derivate part e 3586 risultano in ditta catastale OMISSIS, OMISSIS e OMISSIS); - ad Ovest con particelle 679 (in ditta OMISSIS) e 968 (in ditta OMISSIS ); Pag. 9/52

14 DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEL COMPLESSO ALBERGHIERO: Il compendio immobiliare oggetto di stima, realizzato nell anno 1989, è ubicato in Eboli (SA) località Pezzagrande a circa 500m ad est dello svincolo di Eboli dell autostrada A3 SA-RC con accesso diretto dalla SP 195 di Boscofili via Bosco II (cfr ALL N. 10- foto N. 1). Il complesso di carattere edilizio-alberghiero occupa complessivamente con tutte le sue pertinenze un area di 8126mq. Esso nello specifico è composto da: 1. un fabbricato denominato Konig Hotel occupante in pianta una superficie di circa 1.024mq (cfr ALL N. 10- foto N. 7, 8, 9). 2. un fabbricato denominato Ristorante - Pizzeria Senta Cruz occupante in pianta una superficie di circa 488mq (cfr ALL N. 10- foto N. 4) Konig Hotel a destra e Ristorante-Pizzeria a sinistra Le parti del complesso non occupate da manufatti sono distribuite tra area attrezzata (cfr ALL N. 10- foto N ), corridoio Nord di circa 122mq (cfr ALL N. 10- foto N. 8), corridoio Nord- Ovest di circa 280mq (cfr ALL N. 10- foto N. 11), corridoio Sud/Ovest di circa 180mq (cfr ALL N. 10- foto N. 5, 6), aree di parcheggio (piazzale Est di circa 682mq e piazzale Sud di circa 1925mq (cfr ALL N. 10- foto N. 3, 9, 10, 25) ed aree a verde di circa 2775mq( cfr ALL N. 10- foto N. 7, 21, 22). Ad est, oltre l area attrezzata sono ubicate delle piscine con solarium (cfr ALL N. 10- foto N ) di fatto ubicate sulla P.LLA 681 (attualmente soppressa) non oggetto di esecuzione che di fatto costituisce il confine est del lotto esecutato. Pag. 10/52

15 Tanto premesso si entra nel dettaglio della descrizione dell intero complesso. Edificio Konig Hotel Il fabbricato denominato Konig Hotel si compone sostanzialmente di due parti denominate, in funzione della loro ubicazione, porzione nord e porzione sud. L intero complesso alberghiero è totalmente recintato lungo tutto il suo perimetro con accesso sia carrabile sulla via Bosco II (S.P. 195 di Boscofili) mediante cancello scorrevole e sia pedonale (sempre su S.P. 195 di Boscofili) mediante cancelletto in acciaio. La porzione a nord (cfr ALL N. 10- foto N. 8), di forma planimetrica rettangolare (463mq), si sviluppa su quattro livelli fuori terra (P.T., P. I, P. II, P. III) con copertura piana praticabile. Le strutture portanti verticali ed orizzontali sono del tipo in c.c.a con orizzontamenti del tipo laterocementizio. Tale parte del complesso ospita sostanzialmente la struttura alberghiera. Edificio Konig Hotel, porzione nord La porzione a sud (cfr ALL N. 10- foto N. 9) anch essa di forma planimetrica rettangolare (585mq) adibita principalmente a sala cerimonie si sviluppa su un unico livello comprensivo altresì di una zona soppalcata. Le strutture portanti verticali ed orizzontali sono del tipo in c.c.a e la copertura è del tipo a volte non praticabile (cfr ALL N. 10- foto N. 9) Pag. 11/52

16 Edificio Konig Hotel, porzione sud Tanto premesso si entra nel merito della dettagliata descrizione di ogni livello dell edificio Konig Hotel. Piano terra- NCEU: FL 24, P. LLA 680, SUB 2 Al piano terra del corpo principale - parte nord del complesso Konig Hotel, è ubicata, sul lato est, la sala convegni/congressi alla quale si accede principalmente dal lato est del fabbricato (cfr ALL N. 10- foto N. 26). La sala convegni (190mq-capacità 250/300 persone) (cfr ALL N. 10- foto N ) si presenta gradevole alla vista, in buono stato di conservazione, con un buon livello di finitura interna. In alcuni punti della pavimentazione in gres sono stati creati gradevoli motivi, parte del soffitto è stata controsoffittata ed ospita al suo interno i faretti per l illuminazione; i pilastri centrali presenti sono stati rivestiti con specchi è marmi; il perimetro della sala, lungo i lati liberi è quasi del tutto finestrato e gli infissi sono neri, del tipo in alluminio; gli infissi interni sono del tipo in legno. All interno della sala, verso ovest è presente un piccolo bar (cfr ALL N. 10- N. 30, 31, 32) per servire caffè e liquori che si presenta, per la parte esposta sulla sala, decorato con marmi. In fondo alla sala, in adiacenza al bar, è presente un varco d accesso (cfr ALL N. 10- N. 30) che conduce ad un piccolo corridoio (cfr ALL N. 10- N. 33) sul cui lato destro sono ubicati i servizi e sul cui lato sinistro è ubicato l accesso al bar (cfr ALL N. 10- N. 32). Pag. 12/52

17 Percorrendo dunque il predetto corridoio da est ad ovest sul lato destro sono ubicati i servizi, ovvero un WC donna (cfr ALL N. 10- N. 48, 49, 50) ed un WC disabili (cfr ALL N. 10- N. 51). I WC si presentano in buono stato manutentivo con piastrella tura del tipo ordinario ed in generale arredi di tipo ordinario. Lungo il corridoio sul lato sinistro è altresì presente un piccolo vano adibito a ripostiglio (cfr ALL N. 10- N. 52) La zona cucina è ubicata sulla parte ovest del fabbricato e comprende oltre alla zona cucina vera e propria ampi spazi per il deposito alimentare e per la lavorazione (cfr ALL N. 10- N ). Tale zona si presenta alla vista pulita, rifinita in maniera ordinaria, con pavimenti bianchi e piastrellatura alle pareti quasi a tutta altezza. Oltre il corridoio, a nord del fabbricato è ubicata la hall-reception del complesso alberghiero (cfr ALL N. 10- N ) che si presenta piacevole alla vista, in buono stato di conservazione con un buon livello di finitura; ad essa è possibile accedere direttamente dall ingresso posto sul lato nord dell edificio (cfr ALL N. 10- N. 47). In tale ambiente sono altresì presenti le scale e l ascensore (cfr ALL N. 10- N. 46, 53, 54) che conducono ai livelli superiori dell edificio. A sud dell edificio, è ubicato l accesso principale (cfr ALL N. 10- N. 55) alla sala cerimonie che di fatto costituisce la parte a sud dell intero complesso. La suddetta sala (cfr ALL N. 10- N ), utilizzata per cerimonie, discoteca, serate piano bar, di circa 454mq di estensione ed altezza interna 4.87m, si presenta in buono stato di conservazione, con pavimenti in segato di marmo che realizzano un disegno a strisce chiaro-scuro, con una controsoffittatura in cui sono ubicati i faretti dell illuminazione, luci stroboscopiche per le serate disco, con ampie finestrature lungo i lati liberi. Sono altresì presenti, una zona bar (cfr ALL N. 10- N. 58, 61), ed un area centrale circolare, sopraelevata rispetto al calpestio della sala cerimonie, con pavimento e scale in marmo, manufatto decorativo in finta roccia e retrostante parete boiserie, che costituisce sostanzialmente la zona privè (cfr ALL N. 10- N. 58, 61). Nella sala cerimonia è presente il locale direzione - 13,04mq (cfr ALL N. 10- N. 62, 63), rifinito ordinariamente, i WC, che si presentano rifiniti con piastrellatura del tipo ordinario, porte in legno decorate ed i lavabi montati su base in marmo (cfr ALL N. 10- N ). Nella sala cerimonie è altresì presente una scala rifinita in marmo che conduce ad una zona soppalcata (74mq) che attualmente è adibita a deposito (cfr ALL N. 10- N ). Piano primo- NCEU: FL 24, P. LLA 680, SUB 2 Tramite le scale o ascensore presenti nella hall ubicata nella parte nord dell intero complesso, si raggiunge il primo piano. Attraverso un gradevole disimpegno (cfr ALL N. 10- N. 74) si accede Pag. 13/52

18 ai corridoi (cfr ALL N. 10- N ) in cui sulla parte ovest sono ubicate, due stanze (n. 102, N. 103, ognuna di estensione di circa 24mq comprensivi di WC) con annesso WC, una suite (N. 104, di estensione di circa 43mq comprensivi di WC) con annesso WC e la direzione (26mq) (cfr ALL N. 10- N. 77). Il lato est del primo piano è occupato da un ampia sala libera (239mq) (cfr ALL N. 10- N ) che può essere utilizzata per convegni, in tale ambiente sono presenti alcune porte scorrevoli o a soffietto che se necessario distaccano dalla sala convegni un ulteriore ambiente adibito attualmente a sala di deposito delle torte (cfr ALL N. 10- N ). Gli ambienti esterni alle camere ed alle sale ovvero i corridoi hanno un pavimento in moquet e rifiniture a parete in legno ed alluminio; gli infissi sono del tipo in legno; la sala convegni ha una pavimentazione in marmo, le rifiniture sono del tipo ordinario ed in buono stato manutentivo. Gli ambienti sono dotati di controsoffitto, gradevole alla vista, in cui sono posizionate le luci. Si precisa che non è stato possibile accedere alle camere n. 102, 103, 104 in quanto occupate dalla clientela. Piano secondo- NCEU: FL 24, P. LLA 680, SUB 2 Il secondo piano del corpo di fabbrica, di estensione di circa 426,78mq, al lordo del vano scale ascensore (21,80mq), ospita le camere dell albergo. Dal vano scale (cfr ALL N. 10- N. 89) è possibile imboccare un corridoio centrale Est- Ovest (cfr ALL N. 10- N. 91), alle cui estremità sono presenti due balconcini (cfr ALL N. 10- N. 101), dal quale si accede alle stanze, tutte comprensive di WC. Sul lato nord sono presenti N. 6 camere identificate con i num. 203, 204, 214, N. 212, 211, 210 e delle quali le num 210, 211, 212 sono dotate di balconcino, sul lato sud sono presenti N. 7 camere identificate dal num 202 al num 209 (cfr ALL N. 10- N. 90). Le camere simili tra loro sono tutte dotate di WC, rifinite in maniera ordinaria ed in buono stato di manutenzione (cfr ALL N. 10- N ) Piano terzo- NCEU: FL 24, P. LLA 680, SUB 2 Il piano terzo dello stabile, di estensione di circa 426,78mq, al lordo del vano scale ascensore (21,80mq), di analoga conformazione al secondo, ospita le camere dell albergo; in particolare è presente un corridoio centrale Est- Ovest (cfr ALL N. 10- N. 103), alle cui estremità sono presenti due balconcini (cfr ALL N. 10- N. 108), dal quale si accede alle camere comprensive di WC. Pag. 14/52

19 Sul lato nord sono presenti N. 6 camere (cfr ALL N. 10- N. 102) identificate con i num. 303, 304, 314, N. 312, 311, 310 e delle quali le num 310, 311, 312 sono dotate di balconcino, sul lato sud sono presenti N. 7 camere identificate dal num 302 al num 309 e delle quali le num 307, 308, 309 sono dotate di balconcino. Le scale o l ascensore conducono altresì al livello copertura. Le camere simili tra loro sono tutte dotate di WC, rifinite in maniera ordinaria ed in buono stato di manutenzione (cfr ALL N. 10- N ). Lastrico solare- NCEU: FL 24, P. LLA 680, SUB 2 Le scale o l ascensore conducono altresì al livello copertura che di fatto è costituito da un lastrico solare (414mq, al netto del torrino) in cui è altresì presente un torrino che consente lo sbarco a tale livello (cfr ALL N. 10- N ). In generale il complesso alberghiero, realizzato negli anni 80/90, si presenta in buono stato di conservazione con rifiniture di livello ordinario e decorazioni risalent all epoca del realizzo, anche se ben tenute. La dotazione impiantistica è del tipo ordinario. Pag. 15/52

20 Edificio Ristorante - Pizzeria Senta Cruz Il fabbricato denominato Ristorante-Pizzeria Senta Cruz (cfr ALL N. 10- N. 113), ubicato ad ovest dell ingresso principale, si compone di piano terra e piano primo, con copertura piana costituita da lastrico solare. Il fabbricato è realizzato in tipologia telaio-travi- pilastri in cemento armato ed impalcati del tipo latero cementizi. Edificio Ristorante-Pizzeria Senta Cruz Tanto premesso si entra nel merito della dettagliata descrizione di ogni livello dell edificio Ristorante - Pizzeria Senta Cruz. Piano terra- PIZZERIA, SALA BAR- NCEU: FL 24, P. LLA 680, SUB 2 Il piano terra del fabbricato è quasi del tutto adibito a ristorazione. Sono infatti ubicati a tale livello una pizzeria- 158,46mq (cfr ALL N. 10- N ) dotata di forno a legna (cfr ALL N. 10- N. 120), la cucina 42,57mq (cfr ALL N. 10- N ), i WC per uomo e per donna - 12,54mq (cfr ALL N. cfr ALL N. 10- N ), una sala bar-ristorante -95,85mq (cfr ALL N. 10- N ), con retrostante deposito alimentare -6,73mq (cfr ALL N. 10- N ). Nella parte nord del piano terra del fabbricato sono ubicati due depositi un WC -6,04mq e (cfr ALL N. 10- N ) ed inoltre nella zona di confine tra la parte ristorazione e la parte depositi è ubicato il vano scale -17,27mq che conduce ai livelli superiori (cfr ALL N. 10- N ). Pag. 16/52

21 La pizzeria, rifinita in maniera ordinaria, con pavimenti in mattonelle di cotto, ampie vetrate perimetrali, dotata di forno in mattoni di laterizio pieni e banconi in marmo si presenta in buono stato di conservazione. La cucina e il deposito alimenti adiacente alla sala bar ristorante sono anch essi dotate di rifiniture ordinarie con piastrellatura a parete, ma sono presenti fenomeni di umidità al soffitto. I pavimenti, a meno di quello della pizzeria, sono del vecchio tipo in marmette, gli infissi esterni in alluminio del tipo non a taglio termico, gli infissi interni sono in legno. I WC sono del tipo ordinario con piastrellatura a parete a tutt altezza. Lungo il prospetto posteriore del fabbricato sono presenti alcuni depositi, in pessimo stato manutentivo (cfr ALL N. 10- N ). Proseguendo lungo il corridoio sud-ovest oltre il menzionato deposito è presente un ulteriore deposito (cfr ALL N. 10- N ) (che originariamente era adibita a cabina ENEL) che si sviluppa su due livelli il cui accesso al I livello è consentito da una scala in ferro alquanto in mediocre stato manutentivo, arrugginita e non verniciata (cfr ALL N. 10- N. 144). Piano primo- APPARTAMENTO IDENTIFICATO IN NCEU: FL 24, P. LLA 680, SUB 4 Attraverso il vano scale accessibile da portoncino in legno sul prospetto principale del fabbricato è (cfr ALL N. 10- N ) possibile raggiungere il primo livello del fabbricato in cui sono ubicati due appartamenti, dotati di due porte di ingresso una a sinistra ed un'altra frontale allo sbarco della rampa scale (cfr ALL N. 10- N. 148). L appartamento cui si accede dalla porta di ingresso a sinistra della rampa di sbarco si compone degli ambienti di seguito descritti: 1. Ingresso/disimpegno- 3,36mq (cfr ALL N. 10- N. 149) 2. Cucina dotata di balcone 27,67mq (cfr ALL N. 10- N ) 3. Disimpegno 2,70mq (cfr ALL N. 10- N. 153) 4. WC 7,10mq (cfr ALL N. 10- N ) 5. Camera 1 15,93mq (cfr ALL N. 10- N ) 6. Disimpegno 1,66mq (cfr ALL N. 10- N. 159) 7. Camera 2 22,83mq (cfr ALL N. 10- N ) 8. Ripostiglio 2,11mq (cfr ALL N. 10- N. 163) L appartamento si presenta rifinito in maniera ordinaria con pavimenti e piastrellature di vecchio tipo, infissi esterni in legno non a taglio termico, infissi interni in legno di vecchio tipo. Lo stato manutentivo, come rilevabile dalle foto è alquanto scadente, presumibilmente lo stesso non è mai stato oggetto di manutenzione infatti in alcuni punti sono presenti notevoli fenomeni di ammuffimento e macchie di umidità al soffitto. Pag. 17/52

22 Piano primo- APPARTAMENTO IDENTIFICATO IN NCEU: FL 24, P. LLA 680, SUB 3 L appartamento cui si accede dalla porta di ingresso frontale allo sbarco della rampa scale si compone degli ambienti di seguito descritti: 1. Ingresso/corridoio- 8,00mq (cfr ALL N. 10- N. 164) 2. Camera 1-22,71mq (cfr ALL N. 10- N ) 3. Cucina 8,04mq (cfr ALL N. 10- N ) 4. Camera 2 17,78mq (cfr ALL N. 10- N ) 5. Disimpegno /corridoio 7,05mq (cfr ALL N. 10- N ) 6. WC 5,30mq (cfr ALL N. 10- N ) 7. Camera 3-12,44mq (cfr ALL N. 10- N ) 8. Lavanderia 3,78mq (cfr ALL N. 10- N. 179) I vani denominati camera 1, lavatoio, camera 3 sono dotati di balcone(cfr ALL N. 10- N. 168). Come rilevabile dalle foto, lo stato manutentivo di tale appartamento rifinito in maniera ordinaria con pavimenti e piastrellature di vecchio tipo, infissi esterni in legno non a taglio termico, infissi interni in legno di vecchio tipo, è scadente. Allo stato esso non si presenta abitabile in quanto i fenomeni di umidità su soffitto hanno causato caduta di calcinacci. Lastrico solare Le scale conducono altresì al livello copertura che di fatto è costituito da un lastrico solare in cui è altresì presente un torrino che consente lo sbarco a tale livello (cfr ALL N. 10- N ). Si precisa che il dettaglio dell articolazione degli ambienti descritti, così come pure le superfici dagli stessi occupate sono riportate in ALL N. 9- RILIEVO METRICO C.T.U., PLANIMETRIE ATTUALI, CALCOLO DELLE SUPERFICI Alla luce di quanto acquisito e di quanto verificato in situ, i dati catastali identificativi dell immobile indicati nei certificati ipotecari corrispondono allo stato dei luoghi, tranne che (per quanto già rilevato in precedenza) il subalterno n.2 (composto sia del locale HOTEL sia del locale PIZZERIA) risulta censito in visura ai soli piani TERRA + PRIMO mentre (come di fatto riscontrato dal sottoscritto C.T.U. in data sopralluogo) il locale HOTEL si compone anche del livello di piano SECONDO (camere hotel), TERZO (camere hotel) e QUARTO (lastrico solare) come peraltro riportato esattamente in planimetria catastale associata ed in atti (CFR. ALL N.4). In merito all esistenza di altre eventuali procedure esecutive gravanti sul bene, non ne sono state riscontrate ulteriori oltre la E.I. 178/07 oggetto della presente (cfr. risposta al Quesito n. 10 nonché ALL N. 5 ). Pag. 18/52

23 Rilievo metrico C.T.U. Il rilievo metrico dell intero compendio è stato effettuato dal C.T.U., in data sopralluogo 16/03/2012 coadiuvato da collaboratore tecnico di fiducia quale l ing. Lucia Pace (iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 3847, nonché all albo dei C.T.U. del Tribunale di Salerno) su base catastale come base di appoggio delle misurazioni, essendo presenti in banche dati dell Agenzia del Territorio le relative planimetrie catastali corrispondenti allo stato attuale dei luoghi. Detto rilievo metrico è stato successivamente elaborato in formato grafico (ALL N. 9- RILIEVO METRICO C.T.U., PLANIMETRIE ATTUALI, CALCOLO DELLE SUPERFICI) desumendo quindi il seguente computo delle superfici: Pag. 19/52

24 EDIFICIO KONIG HOTEL PIANO TERRA NCEU: FL 24, P.LLA 680 SUB 2, CAT D/2 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Sala sponsali 454,20 Direzione 13,04 WC/antibagno 19,36 Ripostiglio 3,20 Sala convegni/congressi 190,70 Bar 4,50 Cucina con annessi 194,60 Ripostiglio 2,70 WC/antibagno 10,20 Vano scale/ascensore 10,50 Hall 45,40 EDIFICIO KONIG HOTEL PIANO PRIMO NCEU: FL 24, P.LLA 680 SUB 2, CAT D/2 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Soppalco 74,20 Sala convegni 238,86 Direzione 26,16 Camera N. 104 con WC 43,46 Corridoio 33,20 Camera N. 102 con WC 24,77 Camera N. 103 con WC 24,00 Vano scale/ascensore 21,80 EDIFICIO KONIG HOTEL PIANO SECONDO NCEU: FL 24, P.LLA 680 SUB 2, CAT D/2 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Camere 206/209 con WC 94,00 Camere 201/205 con WC 76,16 Camere 210/214 con WC 108,40 Camere 203/204 con WC 49,49 Corridoio/hall 63,27 Vano scale/ascensore 21,80 Balconi lato nord (N. 3) 14,40 Balconi lato est ed ovest (N. 2) 2,64 Pag. 20/52

25 EDIFICIO KONIG HOTEL PIANO TERZO NCEU: FL 24, P.LLA 680 SUB 2, CAT D/2 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Camere 306/309 con WC 94,00 Camere 301/305 con WC 76,16 Camere 310/314 con WC 108,40 Camere 303/304 con WC 49,49 Corridoio/hall 63,27 Vano scale/ascensore 21,80 Balconi lato nord e sud (N. 6) 28,80 Balconi lato est ed ovest (N. 2) 2,64 EDIFICIO KONIG HOTEL LASTRICO SOLARE NCEU: FL 24, P.LLA 680 SUB 2, CAT D/2 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Lastrico solare 414,00 Vano scale/ascensore 21,80 Zona di sbarco nel torrino 8,19 EDIFICIO RISTORANTE PIZZERIA SENTA CRUTZ PIANO TERRA NCEU: FL 24, P.LLA 680 SUB 2, CAT D/2 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Pizzeria 158,46 Forno 10,81 cucina 42,57 WC/antibagno 12,54 sala ristorante bar 95,85 deposito annesso sala 6,73 Vano scala 12,27 Ingresso est 8,40 Deposito 23,72 Ingresso nord 9,84 Deposito 21,08 WC 6,04 EX cabina enel, lato ovest 10,80 Deposito I e II liv, lato ovest 9,50 Pag. 21/52

26 EDIFICIO RISTORANTE PIZZERIA SENTA CRUTZ APPARTAMENTO A - PIANO I NCEU: FL 24, P.LLA 680 SUB 3, CAT A/2 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Ingresso 8,00 Disimpegno 7,05 Camera 1 22,71 Camera 2 17,78 Camera 3 12,44 WC 5,30 Lavanderia 3,78 Cucina 8,04 Balcone 14,31 EDIFICIO RISTORANTE PIZZERIA SENTA CRUTZ APPARTAMENTO B - PIANO I NCEU: FL 24, P.LLA 680 SUB 4, CAT A/2 AMBIENTE SUPERFICIE [mq] Ingresso 3,36 Disimpegno 1,66 Disimpegno 2,70 Ripostiglio 2,11 Camera 1 15,93 Camera 2 22,83 WC 7,10 Cucina 27,67 Balcone 6,47 Balcone 8,41 Il rilievo metrico, dell intero compendio, effettuato in data sopralluogo del 16/03/2012, con l ausilio dell ing. Lucia Pace, riportato in tavole grafiche in scala 1:100 ed 1:200 in ALLEGATO N. 9, è accluso a tergo della presente relazione peritale nonché in formato informatizzato su supporto informatico CD in ALLEGATO N.10. Si riportano di seguito le tavole grafiche dell intero rilievo C.T.U. per numero progressivo, descrizione e scala di rappresentazione. Pag. 22/52