VALUTAZIONE E PROMOZIONE DI ASSET IMMOBILIARI. NON RESIDENZIALE Presentazione del progetto

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1 VALUTAZIONE E PROMOZIONE DI ASSET IMMOBILIARI PER L ATTRAZIONE DI INVESTIMENTI NEL COMPARTO NON RESIDENZIALE Presentazione del progetto

2 INDICE 1. Contesto di riferimento 2. Obiettivi del progetto 3. Gli asset immobiliari oggetto di valutazione e promozione 4. Metodologia generale del progetto 5. Prossimi passi e principali risultati attesi 6. I referenti territoriali di Toscana Promozione 7. Il gruppo di lavoro 8. Timing di progetto 2

3 1. Contesto di riferimento (1) Come mostrano gli ultimi Rapporti sul Mercato Immobiliare (ANCE, SCENARI IMM.) la Toscana ha, nel quadro italiano, buone potenzialità del mercato non residenziale, da valorizzare e trasformare in opportunità di attrazione d investimenti nei settori maggiormente promettenti e verso i mercati a maggiore potenziale. Nel 2007, l assenza di eventi di particolare attrattiva riguardanti il principale mercato italiano, quello residenziale, ha permesso in Toscana di focalizzare l attenzione sui settori minori (industriale, terziario, turistico). Quest ultimo rappresenta il mercato di nicchia che più dovrebbe essere utile alla Regione, data la sua conformazione e la sua storia: quello degli immobili legati al turismo. Presenza di asset ad alto potenziale, diffusa Su quasi tutto il territorio regionale Il mercato degli asset Legati alla ricettvità alberghiera è dinamico Infatti, se l edilizia non residenziale ad uso uffici mostra segni contrastanti continua il trend molto buono del mercato degli immobili turistici, legato al potenziamento dell afflusso degli stranieri in Toscana e alla differenziazione crescente dell offerta. In particolare, la specializzazione degli operatori stranieri che si sta concretizzando attraverso politiche di brand specifiche per prodotti quali il termale, il congressuale, il golf, l incentive, spinge verso processi di acquisizione e gestione di strutture con le quali storicamente gli operatori si sono limitati alla sola collaborazione. La Toscana (Tuscany) è, insieme alla Sicilia, alla Sardegna, Venezia e Roma, uno dei brand territoriali più riconosciuti all estero, elemento di vantaggio competitivo che gli operatori internazionali del settore sono interessati a cavalcare. La domanda per il sistema immobiliare legato al turismo è varia e può assorbire diverse tipologie di immobili 3

4 1. Contesto di riferimento (2) Invest in Tuscany, il servizio per l attrazione di investimenti esteri di Toscana Promozione, ha negli ultimi due anni intensificato gli sforzi sul comparto immobiliare. Sebbene si tratti per l Agenzia di un impegno recente, sono state già condotte importanti attività di promozione ed animazione territoriale (presenza al MIPIM 2007, assistenza alla promozione di numerosi asset diffusi su tutto il territorio regionale, gestione del contatto con investitori esteri, etc...) La attività di promozione svolte, soprattutto sul comparto turistico-ricettivo, hanno riscontrato valutazioni positive da parte degli investitori. Si è trattata di una conferma che il Prodotto Toscana, inteso come insieme di caratteristiche della location e dell immagine della destinazione, desta oggi un interesse concreto nel mercato degli investitori internazionali. Questo interesse deve essere canalizzato ed assistito di modo che non si tratti di semplici contatti ma che si possa giungere alla concretizzazione delle opportunità, individuando a priori i principali ostacoli alla realizzazione degli investimenti in questo comparto e riuscendo a promuovere il reale vantaggio competitivo dell investire in Toscana. In questo contesto, il presente progetto si propone di sistematizzare gli interventi e le procedure fino adesso utilizzate, potenziare la capacità dell Agenzia di valutare le proposte immobiliari considerate come di maggiore potenziale, promuovere tali opportunità verso i mercati con maggiore potenziale. 4

5 2. Obiettivi del progetto Il progetto si propone di attrarre in Toscana investimenti volti a valorizzare immobili che siano in futuro destinati ad attività di interesse pubblico: progetti di valorizzazione che siano in grado quindi di contribuire all economia toscana, alla creazione di indotto e nuova occupazione, al rafforzamento del brand regionale. Il progetto si pone quindi tre principali obiettivi e nell ordine: 1. Stimolare il sistema dell offerta di immobili del territorio toscano ed identificare asset di interesse Il progetto intende animare e stimolare gli attori pubblici e privati del territorio toscano in grado di mettere in gioco asset immobiliari (con specifiche caratteristiche dimensionali, di localizzazione, di destinazione d uso) che potranno essere oggetto di progetti di valorizzazione per iniziative di interesse pubblico. Gli immobili così individuati saranno censiti e selezionati affinchè si giunga ad un portfolio che abbia lo spessore richiesto dai mercati internazionali. 2. Promuovere gli asset individuati e valutare l interesse degli operatori nazionali ed internazionali Il portfolio di immobili selezionato sarà promosso in Italia ed all estero. Gli interventi di promozione saranno basati su studi che definiscano i mercati più attrattivi e gli elementi del vantaggio competitivo (location, disponibilità di volumi, prezzi al mq, brand turistico, etc...). I contatti con gli operatori nazionali ed internazionali saranno sfruttati per valutare il vero appeal dei progetti (immobili e relative ipotesi di destinazione) e per determinare un ordine di priorità nel portfolio. 3. Realizzare approfondimenti per determinare il valore e le potenzialità degli asset ritenuti di maggiore interesse ed assistere gli operatori nella fase di valutazione dell investimento I progetti di maggiore interesse saranno oggetto di studi di valorizzazione e di approfondimenti utili agli investitori per giungere a specifiche valutazioni di opportunità e per individuare l iter di conclusione più opportuno per ciascun deal. 5

6 3. Gli asset immobiliari oggetto di valutazione e promozione L ambito di intervento del progetto è quello del settore immobiliare non residenziale di cui si propone un quadro sinottico: Settore non residenziale Industriale Direzionale Turistico ricettivo Parchi tecnologici ed aree industriali vocate e/o specializzate Aree industriali ad ampio spettro settoriale e di destinazione d uso Parchi fotovoltaici ed eolici Uffici Zone direzionali Uffici terziario Centri direzionali anche di multinazionali Alberghiero Termale Benessere Turismo nautico Congressuale MICE Etc Il focus di progetto è sul settore turistico - ricettivo, in tutte le possibili sottocategorie declinate nello schema. Allo stesso tempo però saranno valutate con interesse anche le opportunità appartenenti ai settori direzionale e industriale, che dimostrino di soddisfare i criteri di valutazione definiti. 6

7 4. Metodologia generale 1/2 Il progetto sarà articolato nei seguenti principali filoni progettuali: 1. Analisi del mercato immobiliare non residenziale in Toscana 2. Analisi del mercato immobiliare turistico e ricettivo toscano 3. Realizzazione di una Long List di opportunità di caratura internazionale 4. Promozione del portfolio immobiliare in Italia ed all estero 5. Realizzazione di attività di approfondimento (due diligence e business plan) per alcuni asset di interesse Le attività di analisi di mercato saranno condotte anche attraverso interviste ad esperti di settore e opinion leader pubblici e privati, oltre alla consultazione di banche dati. L individuazione (e sistematizzazione) delle opportunità di investimento sarà svolta attraverso il coinvolgimento di reti territoriali, per diverse categorie di soggetti Operatori immobiliari (agenti, esperti, architetti, etc...) Enti territoriali (provincie, comuni) Soggetti di rappresentanza, istituti di ricerca (ANCE, Scenari Immobiliari, etc...) La promozione del portfolio di immobili a maggiore potenziale avverrà attraverso: Campagne informative sui media nazionali e locali Vetrina Invest in Tuscany Fiere di settore 7

8 4. Metodologia generale (2/2) - Il ruolo degli enti territoriali Le attività di animazione e soprattutto di relazione continua con il territorio sono fondamentali per la buona riuscita del progetto, andando a sviluppare relazioni collaborative, non solo direttamente con i soggetti proprietari o gestori degli asset immobiliari ma anche con quelli vicini alle progettualità ed agli investimenti sviluppati dal (es. per motivi istituzionali e professionali) Per questo motivo, è fondamentale il coinvolgimento delle Amministrazioni Provinciali e, con diversa metodologia, quelle Comunali, al fine di poter scandagliare i territori e riuscire nel delicato e complesso compito di individuare il meglio delle opportunità immobiliari oggi sul campo Il rapporto con le AALL sarà sviluppato anche al fine di individuare proprio quelle opportunità la cui promozione e valorizzazione rientra in una logica pubblica di interesse generale del territorio e con rilevante impatto economico ed occupazionale 8

9 5. Prossimi passi e principali risultati attesi Nei primi 3 mesi dall avvio del progetto sono stati attivati i primi 3 filoni progettuali: 1. Analisi del mercato immobiliare non residenziale in Toscana 2. Analisi del mercato immobiliare turistico e ricettivo toscano 3. Realizzazione di una Long List di opportunità di caratura internazionale Molta importanza ad avvio del progetto è stata data alla creazione di una reference list di contatti (esperti di settore, opinion leader pubblici e privati, stakeholders locali, soggetti promotori di iniziative immobiliari, agenti/intermediari locali ), al fine di costituire uno strumento strutturato per il reperimento di informazioni finalizzate alla scrittura delle analisi di mercato e all individuazione di opportunità sul territorio Le attività di animazione territoriale e promozione dell iniziativa saranno inoltre attivate sin dagli inizi per assicurarsi un consistente afflusso di offerte nel database delle proposte immobiliari In questi primi step del progetto è fondamentale il supporto delle Amministrazioni Locali al fine di un adeguato indirizzo delle fasi di ricerca e censimento 9

10 6. I referenti territoriali di TP Fino ad oggi, i referenti della rete Invest in Tuscany sono le amministrazioni Provinciali, quali enti di coordinamento a livello territoriale. Tali referenti sono stati individuati dal docup azione Tuttavia, per poter rispondere alle richieste di assistenza da parte di investitori esteri, sono stati contattati anche i Comuni, agenzie e centri servizio territoriali Per individuare le opportunità di caratura internazionale, è indispensabile la collaborazione del vari attori territoriali, ad iniziare dall ente Regione e a seguire con gli enti locali, quanto meno per la segnalazione delle principali opportunità presenti nel loro territorio. Il progetto è già stato presentato agli uffici competenti della Regione Toscana.- 10

11 7. Il gruppo di lavoro Il progetto è realizzato con il supporto del RTI aggiudicatario, composto dalle società KPMG Advisory, Europroject Consulting, Local-Global. Di seguito si riporta il modello organizzativo proposto per la gestione del progetto. Cooordinatore di Progetto Coordinamento generale attività e risorse di progetto Project Management Segreteria Organizzativa Controllo avanzamento progetto Gestione segreteria organizzativa Realizzazione report di progetto Gestione segreteria telefonica con stakeholder di progetto Team Due Diligence e Business Planning Realizzazione studi di fattibilità e due diligence Redazione Business Plan Team Analisi settoriali e Benchmarking Realizzazione analisi mercato immobiliare e offerta turistico-ricettiva toscana Identificazione opportunità di investimento Team Animazione e Promozione Animazione territoriale Stimolo per la ricezione delle opportunità commerciali dal territorio Promozione delle opportunità all estero Web Design e comunicazione 11

12 8. Timing del progetto 12