La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 1

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1 Tutti i documenti digitali di questo corso (PDF, MP3, QuickTime, MPEG, eccetera) sono firmati con firma digitale e marcatura temporale ufficiali e sono di proprietà dell'autore. Qualsiasi tentativo di copia o duplicazione anche parziale sarà perseguito legalmente. La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 1 Questa lezione ha un obbiettivo molto particolare: quello di famigliarizzarci con l'argomento dell'assicurazione e il ruolo che questo gioca nel proteggere una proprietà immobiliare sopratutto una proprietà d'investimento. Al termine di questa lezione voi saprete quando è necessario attivare un'assicurazione, che tipo di assicurazione attivare nelle diverse situazioni e, sopratutto quali sono i criteri più importanti per scegliere le assicurazioni migliori in modo da risparmiare denaro, ma anche proteggersi in modo adeguato. Le informazione che vi verranno trasferite vengono dalle esperienze di numerosi investitori statunitensi e concentrano anni ed anni di esperienza sul campo da parte di persone che hanno vissuto la relazione con inquilini, la relazione con società di ristrutturazione, quindi tutte le possibili situazioni in cui un proprietario di casa potrebbe venirsi a trovare. L'obiettivo non è di fornire un trattato completo sulle caratteristiche di un'assicurazione, ma di mettere in evidenza i punti chiave, i punti salienti che l'investitore deve tenere presente quando incomincia il suo progetto. Noi tutti sappiamo che l'assicurazione, come argomento, non è accattivante quindi è qualcosa che l'investitore facilmente dimentica o mette in secondo piano, o non verifica, eppure può capitare che per circostanze fortuite, per situazioni relative a un cattivo uso della proprietà da parte dell'inquilino, per incidenti dovuti a causa di forza maggiore, come ad esempio agenti atmosferici, la proprietà venga messa a rischio o il proprietario sia tenuto a rimborsare una quota importante di danni. La giusta polizza assicurativa immobiliare prima parte - Corso Azienda Pag. 1/8

2 In questa circostanza, l'aver scelto l'assicurazione giusta e il disporre di una corretta copertura, fa la differenza tra il successo e la rovina, naturalmente. L'aspetto più importante nel considerare un'assicurazione è che deve essere presente in OGNI singolo momento, in OGNI singolo giorno in cui l'investitore è proprietario della casa e deve essere adeguata al tipo di impiego che si fa della casa in quel particolare momento. In effetti esistono 2 tipi principali assicurazione per chi gestisce immobili, la prima è la classica Property Protection, ossia l'assicurazione che protegge la casa da eventi come il fuoco, l'inondazione o altri eventi atmosferici esterni che possano causare distruzione parziale o totale dell'immobile. Il secondo tipo di di assicurazione si chiama invece Liability Protection, ed è relativa ai rischi che una persona terza, per esempio un inquilino, o anche qualunque persona visiti la casa, corre mentre trascorre il suo tempo nell'immobile. Quest'ultima assicurazione è addirittura più importante della prima, perché i danni che possono derivare alla persona sono molto più seri, molto più gravi di quelli che potrebbero capitare alla casa a seguito di eventi atmosferici. Con questo non intendo dire che il fuoco, non possa danneggiare completamente l'immobile, tuttavia in caso di incendio il danno procurato sarebbe pari al valore della casa e basta, mentre invece nel caso di danni alle persone si possono avere risarcimenti che superano di gran lunga il valore della casa. Una storia che circola spesso tra gli investitori è quella della donna che anni fa fece causa alla Mc Donalds perché si era scottata con un caffè caldo. La donna vinse una causa per il valore di 2,86 milioni di dollari semplicemente perché nessuno a Mc Donalds l'aveva informata che il caffè scottava e quindi lei si era bruciata senza saperlo. Sembra incredibile, ma cose di questo genere succedono. Questo è il motivo, ad esempio, per cui negli Stati Uniti troverete che su molte tazze del caffè c'è scritto caldo maneggiare con cura. Quando si considera perciò l'argomento della Liability Protection, il campo dev'essere molto vasto perché può succedere ogni genere di cosa, le cose più imprevedibili possono mettervi in situazioni imbarazzanti ed è importante avere una copertura assicurativa adeguata. La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 1 - Corso Azienda Pag. 2/8

3 La giusta copertura assicurativa costituisce il corretto complemento per una corretta struttura della vostra società. Parlando di Asset Protection, vale a dire protezione degli immobili o protezione dei beni, la corretta strutturazione di una società non è sempre sufficiente a garantire una totale copertura, una totale protezione. La società può proteggervi dal rischio legale, dal rischio di essere portati in causa e di essere citati personalmente per danni che sono legati alla vostra società, tuttavia solo l'assicurazione può darvi copertura finanziaria nei confronti di questi rischi, quindi nel momento in cui voi avete una buona polizza, voi sapete che qualunque cosa succeda, voi avete la possibilità di essere coperti, di essere protetti, sia in termini finanziari, l'assicurazione può pagare il costo per voi, sia in termini legali perché a volte l'assicurazione può mettere a disposizione consulenti legali. Inoltre un giudice che veda che la vostra società è strutturata bene e dispone anche di un'adeguata polizza a copertura dei propri immobili, tratterà la causa con maggiore riguardo e arriverà a un giudizio più equo nei vostri confronti, sopratutto qualora ci possano essere varchi all'interno della struttura della vostra azienda. Magari siete stati un po' disattenti nel modo in cui gestivate la società e avete commesso alcuni errori formali, nel momento in cui disporrete di un'assicurazione, il giudice si avvarrà di una copertura assicurativa senza tentare di toccare la protezione della società, visto che comunque esistono fondi per poter rimborsare la persona che è stata danneggiata. Riepilogando i due concetti fondamentali visti all'inizio abbiamo due tipi di assicurazione per la protezione di un immobile, che spesso devono coesistere, la Property Insurance, che copre la proprietà in quanto tale, e che vi assicura da eventi atmosferici, vi assicura da incidenti, che possono capitare alla proprietà e la Liability Insurance che vi protegge da qualunque tipo di rischio a cui possiate essere esposti nei confronti di terzi. La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 1 - Corso Azienda Pag. 3/8

4 La Property Insurance va fatta nel momento stesso in cui acquistate la proprietà, sia che intendiate abitarci, sia che intendiate ristrutturarla e rivenderla, sia che intendiate affittarla. La Liability Protection va naturalmente attivata nel momento in cui fate dei lavori, perché potrebbero esserci danni agli operai, danni prodotti dagli operai a terze persone, come pure va attivata nel caso in cui voi intendiate affittare la casa. A questo punto veniamo a tre tipi di polizze assicurative che esistono nel mondo del real estate americano. Il primo tipo di polizza è dedicata al proprietario di casa, a colui che intende vivere personalmente nell'immobile usandolo come prima casa o come casa per le vacanze, e che intende tutelarsi semplicemente dagli eventi atmosferici, e dai danni tipici come possono essere l'incendio, i cortocircuiti, magari gli uragani nel caso di abitazioni in Florida, oppure alluvioni o allagamenti nel caso di abitazioni che sono in prossimità del mare. Questa categoria di polizze è specificamente adatta appunto per case dove il proprietario risiede, e dove non entrino altre persone se non come ospiti, e dove non ci siano lavori in corso. Se invece pensate di ristrutturare la casa è indispensabile disporre di una polizza apposita, che valga per tutto il periodo della ristrutturazione, una polizza che copra appunto i rischi che possano capitare a chi lavora all'interno della casa, come pure i danni che possano essere prodotti a terzi che passano in quel momento nel cantiere e che potrebbero essere danneggiati, oltre che naturalmente i danni recati alla casa nel corso dei lavori. Questo tipo di polizza è diverso rispetto al primo tipo, quindi di tratta di due polizze nettamente diverse, nettamente separate e che solitamente non possono essere attive contemporaneamente, di conseguenza se voi intendete acquistare una casa e poi rivenderla, la prima polizza che farete sarà quella di ristrutturazione. Una volta completati i lavori, nel caso in cui dobbiate tener la casa per molto tempo, potreste passare a una polizza più tradizionale, se invece pensate di affittarla dovete passare a un terzo tipo di polizza che è destinata a chi desidera affittare la propria casa. La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 1 - Corso Azienda Pag. 4/8

5 Si tratta di una polizza particolare perché combina nello stesso prodotto assicurativo, sia la Property Insurance, sia la Liability Insurance, ed è una polizza a lungo periodo, a differenza di una polizza di ristrutturazione che di solito ha una copertura di tempo limitata, perché si sa già che i lavori dureranno per periodi di tempo definito, magari anche un anno, ma comunque definito. La polizza per proprietà che vengono date in affitto di solito ha una cadenza di pagamento mensile, quindi il premio viene pagato ogni mese anche se possono esserci polizze che si pagano annualmente o semestralmente. La cadenza mensile ha una precisa ragione di essere: la polizza cambia infatti a seconda del fatto che la casa sia effettivamente occupata oppure che sia in quel momento libera o sfitta, fa parte delle mansioni del gestore dell'immobile segnalare alla compagnia di assicurazione qualora l'immobile sia sfitto per un periodo relativamente lungo, di solito per più di 30 giorni, perché in tal caso la polizza dovrà essere modificata e la copertura cambierà. In pratica le compagnie assicuratrici sanno che quando una casa è completamente disabitata è più facile che ci siano incidenti alla casa, quindi per esempio che si sviluppino incendi oppure che ci siano perdite di acqua perché in quel momento non c'è nessuno che possa intervenire a correggere il problema. Di conseguenza il tipo di copertura, ossia il tipo di protezione che l'assicurazione offre in quel momento sarà più orientato, più vicino ad una polizza di tipo Property Protection, visto che quello che si protegge in quel momento è la casa. Se invece dovesse essere di nuovo affittata naturalmente è meno probabile che ci siano incidenti all'immobile visto che è abitato, visto che c'è qualcuno che se ne occupa, ma è più probabile che possano esserci incidenti alle persone. Il mancare di segnalare questi cambiamenti può portare a problemi nel momento in cui dovessero verificarsi incidenti e si dovesse chiedere un risarcimento. Come noi tutti ben sappiamo, le compagnie di assicurazioni cercano sempre di appigliarsi ad ogni opportunità pur di non pagare e nel caso di una casa data in affitto, il fatto che la casa fosse sfitta per lungo tempo e non fosse stato segnalato può costituire un problema. La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 1 - Corso Azienda Pag. 5/8

6 Vale naturalmente anche il discorso inverso qualora voi abbiate stipulato una polizza sulla vostra casa e abbiate comunicato che al momento la casa è vuota. Nel momento in cui entrasse un inquilino, dovete subito segnalarlo alla compagnia che modificherà il tipo di copertura assicurativa attiva in quel momento. Negli Stati Uniti, fortunatamente, le compagnie di assicurazioni sono molto dinamiche quindi queste comunicazioni sono molto veloci, spesso possono venire semplicemente tramite e non dovete fa altro che inviare la comunicazione e lasciare che la compagnia faccia il resto. Dunque la scelta e la gestione della copertura assicurativa costituisce un aspetto abbastanza importante nella gestione di un immobile e spesso purtroppo i gestori di immobili sono abbastanza disattenti a questo riguardo, come pure lo sono gli investitori. La cosa migliore da fare è stabilire il tipo esatto di polizza che serve nelle varie fasi di gestione dell'immobile e quindi predisporre una lista di verifica, un documento che vi elenchi le cose da fare e quando vanno fatte, così da non dimenticarsene nessuna. La regola fondamentale è che l'immobile deve essere sempre coperto da assicurazione, quindi il giorno stesso in cui acquistate l'immobile, il giorno dopo il passaggio di proprietà, voi dovete già disporre di una copertura assicurativa, indipendentemente dal tipo di uso che pensate di fare di quell'immobile. Esistono compagnie che nascono per seguire appositamente gli investitori e che offrono polizze che possono cambiare nella forma a seconda dell'uso che si sta facendo in quel momento dell'immobile. Quindi se il vostro progetto è di acquistare, ristrutturare e rivendere, potete trovare una compagnia che vi offre polizze capaci di coprire tutte e tre le fasi di questo percorso. La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 1 - Corso Azienda Pag. 6/8

7 Se invece intendete acquistare, ristrutturare rapidamente e mettere in affitto potete trovare una compagnia che vi offre una copertura per tutte e tre le fasi. Nel caso in cui non ci fosse una singola compagnia, potete comunque trovare un Broker, o agente assicurativo che vi procuri compagnie diverse e polizze diverse, a seconda delle vostre necessità e che provveda lui stesso a fare il cambio nel momento in cui voi gli fate sapere che avete finito le ristrutturazioni, oppure che avete già inserito un inquilino, oppure che l'inquilino è uscito e che state cercandone un altro. Il pagamento mensile dell'assicurazione vi permette innanzi tutto di cambiare la situazione dell'immobile facilmente e quindi di pagare gli eventuali conguagli nel caso in cui, passando da sfitto ad affittato, ci sia un prezzo diverso, ma vi permette anche di cambiare compagnia di assicurazione, qualora quella che avete usato fino a quel momento non fosse più adatta ai vostri scopi. In tal senso, vi conviene spendere un po' di tempo per trovare un bravo Broker assicurativo, così che sia lui da quel momento in poi a consigliarvi nei passaggi più idonei e sia lui a selezionare per voi il tipo di compagnia, la polizza e il tipo di copertura che sono più indicati. Proseguiremo questo discorso nella prossima lezione dove vedremo come scegliere il tipo di polizza migliore. La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 1 - Corso Azienda Pag. 7/8

8 Roberto Mazzoni Questa pubblicazione ha l obiettivo di fornire informazioni accurate e autorevoli sull argomento trattato basandosi sulle informazioni disponibili al momento della pubblicazione. Gli esempi forniti hanno uno scopo unicamente illustrativo e la pubblicazione viene distribuita con l intesa che né l editore né l autore sono impegnati nel fornire servizi legali, contabili, fiscali o qualsiasi altro tipo di servizio professionale e non si assumono alcuna responsabilità sull uso che ne verrà fatto. Se vi serve assistenza legale, fiscale o qualsiasi altro tipo di assistenza da parte di un esperto, dovrete procurarvi i servizi di un professionista competente. Qualsiasi consiglio di natura fiscale incluso in questa pubblicazione scritta oppure elettronica (incluso qualsiasi file video oppure audio che vi sia collegato) non è stato creato con l intenzione di essere usato, e non può essere usato dal contribuente, al fine di evitare qualsiasi tipo di sanzione che possa essere imposta sul contribuente da qualsiasi autorità o agenzia fiscale governativa. This publication is intended to provide accurate and authoritative information with regard to the subject matter covered based upon information available at the time of publication. Examples given are for illustrative purpose only and the publication is distributed with the understanding that neither the publisher nor the author is engaged in rendering legal, accounting, tax or other professional services and assume no liability whatsoever in connection with its use. If legal, tax or other expert assistance is required, the services of a competent professional should be sought. Any tax advice included in this written or electronic publication (including any video or audio files connected with it) was not intended or written to be used, and it cannot be used by the taxpayer, for the purpose of avoiding any penalties that may be imposed on the taxpayer by any governmental taxing authority or agency. La giusta polizza assicurativa immobiliare parte 1 - Corso Azienda Pag. 8/8

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