Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti Il QE potrebbe rianimare il settore Nell ultimo rapporto sull immobiliare europeo Standard&Poor s guarda al settore con maggiore ottimismo. Grazie al QE (Quantitative Easing) della BCE i tassi d interesse resteranno bassi, e la combinazione di un euro debole e un costo del petrolio decisamente contenuto potrebbe sostenere una ripresa dei prezzi delle case in Europa nel corso dei prossimi 24 mesi. Osservando quanto è accaduto oltreoceano nell ultimo biennio, ci sono effettivamente buone speranze, in quanto uno degli effetti positivi del QE americano è stato proprio quello di far ripartire il mercato immobiliare locale. A dicembre 2014 negli USA le vendite di nuove abitazioni sono aumentate dell 11% rispetto al mese precedente, favorite dai prestiti bancari più agevolati per i costruttori e nonostante l attesa di un futuro rialzo dei tassi da parte della Fed. Pertanto, dopo anni di stagnazione del mercato immobiliare italiano è lecito chiedersi se il QE europeo da oltre mille miliardi di euro fino al 2016 possa sortire lo stesso effetto. Sicuramente il QE manterrà a lungo i tassi bassi e ciò renderà il comparto immobiliare più allettante, tanto che il valore degli immobili potrebbe iniziare a invertire il trend discendente. Inoltre, il fattore combinato di tassi d interesse bassi e tassi di cambio più competitivi avrà un effetto positivo sull economia, che dovrebbe riflettersi sul mercato degli utilizzatori (siti produttivi, servizi e uffici) attraverso un rafforzamento della domanda, e di conseguenza stimolare un aumento dei canoni di locazione. Nota mensile Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Qualche segnale d inversione del trend si inizia a percepire. Secondo i dati preliminari elaborati da CBRE Italia, il volume degli investimenti immobiliari in Italia è aumentato notevolmente nell ultimo trimestre dell anno: 2,6 mld di euro, oltre il 50% in più rispetto al trimestre precedente. Ciò ha portato il volume annuale a 5,3 miliardi di euro, in aumento dell 11% rispetto al Ancora una volta è stato il capitale straniero a guidare la ripresa rappresentando l 80% degli investimenti totali, pari a circa 4 mld di euro. Una certa ripresa dei prezzi in Spagna e Irlanda c è già stata ed ora potrebbe essere il turno dell Italia. Rispetto alla Spagna in Italia il numero e la tipologia degli investitori attivi nel 2014 sono stati più esigui. La Spagna, secondo i dati preliminari, ha chiuso il 2014 con volumi eccezionalmente elevati, poco meno del doppio rispetto all Italia. Il volume annuo degli investimenti registrato sul mercato immobiliare italiano mette in evidenza un recupero significativo dalla crisi più acuta del 2012 (+104%) e incoraggiante per il settore, ma dimostra ancora una volta il ritardo cronico dell Italia nei confronti dell Europa, che corre a velocità più che doppie, con un volume complessivo che nel 2014 dovrebbe superare di oltre il 30% quello dell anno precedente. Investimenti immobiliari in milioni di euro Fonte: CBRE Research Per la certificazione degli analisti e per importanti comunicazioni si rimanda all Avvertenza Generale.

2 Aumenta la domanda di mutui Dall analisi condotta da CRIF (società specializzata nei sistemi d informazione creditizia) risulta che il mese di dicembre 2014 ha fatto registrare una vera e propria impennata del numero di domande di mutuo presentate dalle famiglie italiane agli istituti di credito, con un eloquente +30,6% rispetto al corrispondente mese del 2013, che, a sua volta, si era caratterizzato per un segno positivo. Sostenuto sia dagli stimoli proposti dagli istituti di credito, con offerte focalizzate sulla modularità e flessibilità del prodotto, sia dalle richieste di surroga, in virtù della convenienza dell attuale tasso variabile, nell arco dei 12 mesi la domanda di mutui ha fatto segnare una crescita pari al 15,0%, dopo ben 3 anni caratterizzati dal segno meno, a conferma del consolidamento di un progressivo recupero verso i volumi pre-crisi, peraltro ancora ben distanti. Domanda di mutui (numero di richieste) a parità di giorni lavorativi Var. % Var. % Var. % Var. % Var. % 2014/ / / / /2009 Gennaio-dicembre 15,0 10,9-35,3-48,0-47,7 Fonte: EURISC La tabella precedente evidenzia l andamento nell intero 2014 a confronto con le rilevazioni degli anni precedenti, dal quale si evince come sia ancora consistente il ritardo del comparto rispetto ai periodi precedenti malgrado l inversione di tendenza coincisa con l estate Importo medio dei mutui richiesti nel 2014 Dall analisi condotta da CRIF risulta anche che l importo medio dei mutui richiesti nell anno 2014 è ulteriormente calato, attestandosi a euro rispetto ai euro dell anno precedente, confermando così un trend in contrazione che perdura da diversi anni sia a causa della diminuzione del prezzo di acquisto degli immobili sia per la tendenza a privilegiare soluzioni che gravino il meno possibile sul bilancio famigliare. Complessivamente, l importo medio dei mutui richiesti nel corso del 2014 è calato del 9,7% rispetto ai valori del 2008, prima che la crisi si manifestasse. Tassi d interesse su mutui e prestiti Come atteso, il 22 gennaio Draghi ha annunciato l avvio di un vero e proprio Quantitative Easing, che tra titoli di stato, sovranazionali, ABS e Covered Bond (i cui programmi verranno inglobati in quello annunciato) prevede acquisti per 60 miliardi al mese a partire dal prossimo marzo fino a settembre 2016, per un ammontare complessivo di oltre mille miliardi di euro. L annuncio era ampiamente scontato ma sui dettagli del programma la visibilità era rimasta scarsa nonostante le indiscrezioni che si erano susseguite nel corso delle settimane precedenti. Per trovare una buona maggioranza non solo sull avvio del QE (condiviso dall intero Consiglio Direttivo) ma anche sui dettagli, Draghi ha rinunciato a una completa condivisione del rischio degli acquisti di titoli in cambio di un programma dall ammontare importante e che coinvolge titoli di stato su tutta la curva delle scadenze fino ai trent anni. In seguito alla decisione i tassi Euribor sono ulteriormente scesi, raggiungendo nuovi minimi storici sulle principali scadenze, con quella a 1 mese a zero (dopo essere stata temporaneamente negativa) e quelle fino a 2 settimane ancora negative. Tale quadro di tassi Euribor su livelli contenuti dovrebbe confermarsi anche per i mesi a venire. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 2

3 I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE Area Euro 1m Euribor Tasso di rifinanziamento BCE Area Euro 6m Euribor Area Euro 3m Euribor Area Euro 12m Euribor -0.1 lug-14 ago-14 set-14 ott-14 nov-14 dic-14 gen-15 Fonte: Bloomberg Nuovi minimi storici anche per i tassi Eurirs, che sono ulteriormente scesi per effetto dell annuncio della BCE. Si giustifica dunque ancora una preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre 10 anni). Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi. I tassi swap (Eurirs) Eurirs 2 anni Eurirs 10 anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni ott-13 dic-13 feb-14 apr-14 giu-14 ago-14 ott-14 dic-14 Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, permane ancora una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale. Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Intesa Sanpaolo, Direzione Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 3

4 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia, e verrà messo a disposizione della rete di Intesa Sanpaolo attraverso la intranet aziendale e potrà essere consegnato ai clienti interessati. Il presente documento sarà disponibile per i clienti di Banca IMI nella sezione Market Hub del sito internet di Banca IMI (https://markethub.bancaimi.com/home_public.html). Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 4

5 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n del e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo (www.intesasanpaolo.com). Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Cecilia Barazzetta Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Cristina Baiardi Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 5

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