Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Foggia

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1 Regolamento per l autogestione dei servizi accessori degli spazi comuni e della manutenzione ordinaria da parte degli utenti di alloggi E.R.P.. (art. 38 L.R. n. 54 del 2/12/1984 ) Delibera C.d.A. n. 196 del 23/6/1994 1

2 A r t i c o l o 1 (L'autogestione) Le norme contenute nel presente regolamento disciplinano l'autogestione dei servizi accessori, degli spazi comuni e della manutenzione ordinaria da parte degli assegnatari degli alloggi di edilizia residenziale pubblica facenti parte dell'edificio sito in alla via secondo gli oneri posti a carico degli assegnatari e dell'autogestione cui all'allegato 1 che fa parte integrante del presente regolamento. A r t i c o l o 2 (Amministrazione) In base alla normativa di legge esistente, l'ente gestore, in seguito denominato "Ente" affida agli utenti degli alloggi del complesso l'amministrazione dei servizi, degli spazi comuni, della manutenzione, dei servizi accessori del complesso e si riserva di verificare, in qualsiasi momento, la gestione, lo stato 2

3 manutentivo delle parti comuni e dei servizi. A r t i c o l o 3 (L'Autogestione di più fabbricati o scale) Qualora più autogestioni siano comprese in un complesso edilizio aventi parti e servizi comuni, gli amministratori delle varie palazzine dovranno eleggere un amministratore di comune fiducia per l'espletamento dei compiti successivamente previsti dal presente Regolamento. A r t i c o l o 4 (Assemblea costitutiva dell'autogestione) L'autogestione è formalmente costituita con apposita assemblea convocata dall'ente. In detta assemblea si sottoscrive il regolamento dell'autogestione, le tabelle di riparto delle spese e vengono elette le strutture dell'autogestione. 3

4 Sono organi dell'autogestione: A r t i c o l o 5 (Organi dell'autogestione) L'Assemblea degli assegnatari; L'Amministratore; L'Amministratore fiduciario qualora più autogestioni siano comprese in un complesso avente servizi e parti comuni. A r t i c o l o 6 (Assemblea di autogestione) L'assemblea si riunisce, in via ordinaria, almeno una volta all'anno e comunque entro trenta giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario per l'approvazione del rendiconto, l'approvazione del Bilancio di previsione e l'approvazione del relativo riparto delle spese fra gli assegnatari. L'assemblea si riunisce, in via straordinaria: su richiesta scritta motivata dell'ente; 4

5 quando vi sia la richiesta, con l'indicazione dell'ordine del giorno, formulata da almeno un sesto degli assegnatari; tutte le volte che l'amministrazione lo reputi necessario. A r t i c o l o 7 (Convocazione assemblea) L'assemblea è convocata a cura dell'amministratore mediante avviso da affiggersi sugli appositi spazi comuni, ove esistenti, riservati alle comunicazioni e comunque mediante avviso individuale da inviarsi con lettera raccomandata a tutti gli assegnatari almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione. E' consentita, inoltre, la comunicazione mediante lettera a mano con ritiro della ricevuta di comunicazione. L'avviso di convocazione deve contenere: il luogo, la data e l'ora della riunione che, in seconda convocazione dovrà avere luogo almeno a ventiquattro ore di distanza dalla prima; 5

6 l'indicazione degli argomenti da trattare. L'assemblea nomina di volta in volta un presidente e un segretario scegliendoli tra gli assegnatari presenti. Ogni assegnatario ha diritto a farsi rappresentare nell'assemblea da altro assegnatario o da altra persona con delega scritta da apporsi in calce all'avviso di convocazione. Non sono ammesse più di tre deleghe alla stessa persona. A r t i c o l o 8 (Validità di costituzione dell'assemblea) L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti assegnatari che rappresentino 667 millesimi di quota generale, in seconda convocazione con l'intervento di tanti assegnatari che rappresentino 334 millesimi di quota generale. La validità dell'assemblea deve essere accertata all'inizio della riunione ed è efficace per tutta la sua durata. 6

7 A r t i c o l o 9 (Validità delle deliberazioni) Sono valide le deliberazioni approvate, in prima convocazione o in seconda convocazione, con il voto favorevole che rappresenti almeno la metà più o meno degli assegnatari presenti. Ogni assegnatario è portatore di un voto indipendentemente dall'ampiezza e dal valore dell'unità immobiliare che ha in uso. Per la validità delle deliberazioni concernenti la revoca dell' amministratore, le liti attive - salvo quelle relative alla morosità del pagamento delle quote da parte degli assegnatari, in quanto rientranti nelle attribuzioni dell' amministratore - le proposte di innovazione agli impianti ed allo stabile, comunque, sempre previa autorizzazione dell'istituto, le proposte di variazione alle tabelle di riparto delle spese, è necessario il voto favorevole della metà più uno degli assegnatari. A r t i c o l o 1 0 (Verbale deliberazioni dell'assemblea) 7

8 Delle deliberazioni dell' assemblea si redige seduta stante il verbale sull' apposito registro tenuto dall' amministratore, che viene letto, approvato e sottoscritto dal Presidente, dal Segretario dell'assemblea e da almeno un assegnatario. L'amministratore, a norma dell'art del C.C. dovrà dare comunicazione delle deliberazioni adottate agli assegnatari assenti con lettera raccomandata. E' consentita la comunicazione mediante lettera a mano con ritiro della dichiarazione di ricevuta della comunicazione. A r t i c o l o 1 1 (Impugnazione delle deliberazioni) Per le eventuali impugnazioni delle deliberazioni assembleari si applica la disciplina prevista dall'art del Codice Civile. Compiti dell'assemblea: A r t i c o l o 1 2 (Compiti dell'assemblea) 8

9 nominare, confermare e revocare per giusta causa, in qualsiasi momento l'amministratore; costituire il fondo di gestione; approvare il Bilancio preventivo, consuntivo ed il riparto delle spese tra gli assegnatari nonché l'eventuale impiego del residuo attivo della gestione; approvare i contratti per le forniture dei servizi e le relative modalità di erogazione; stabilire quali spese l'amministratore possa effettuatare di propria iniziativa, prelevando le somme dal fondo appositamente costituito; approvare il piano pluriennale di manutenzione ordinaria nonché le modalità di esecuzione delle opere ed i relativi contratti; deliberare sulle spese di manutenzione ordinaria e sulla costituzione del relativo fondo; approvare i contratti per la fornitura dei servizi; determinare l'eventuale compenso da corrispondere all'amministratore; 9

10 disciplinare l'uso delle cose assegnate in godimento comune, nonché la presentazione dei servizi all'interno dell'area di autogestione; deliberare l'esperimento di eventuali azioni legali contro gli assegnatari e contro terzi; nominare eventuali collaboratori dell'amministratore. A r t i c o l o 1 3 (Nomina dell'amministratore) L'amministratore viene nominato dall'assemblea degli assegnatari con voto favorevole di almeno la metà più uno del partecipanti all'autogestione e va scelto, possibilmente, tra gli assegnatari stessi. L'amministratore dura in carica un anno e può essere riconfermato. A r t i c o l o 1 4 (Compiti dell'amministratore) L'amministratore ha la rappresentanza legale dell'autogestione 10

11 al sensi dell'art del C.C. L'amministratore, in nome e per conto dell'autogestione, è tenuto a stipulare i contratti di utenza idrica, fognante ed elettrica, nonché tutti gli altri che si rendessero necessari per l'attività gestionale. Ha inoltre il compito di: convocare le assemblee; eseguire le deliberazioni delle assemblee degli assegnatari e curare l'osservanza del Regolamento per l'uso degli alloggi e delle parti comuni; operare il piano di riparto delle spese per la manutenzione e la gestione dei servizi comuni, sulla base delle allegate tabelle e comunicarlo agli assegnatari, riscuotendo dagli stessi le relative quote; riscuotere le quote di partecipazione alle spese degli assegnatari anche in via giudiziaria-esecutiva, senza necessità di specifica deliberazione assembleare, in caso di morosità; avvalersi, ai sensi dell'art. 63 delle disp. att. c.c., in caso di morosità protratta per oltre sei mesi della facoltà di sospendere l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, all'assegnatario moroso; riscuotere dagli assegnatari le quote di eventuali spese legali a carico dell'autogestione; rendere il conto della propria gestione alla fine di ogni anno 11

12 all'assemblea degli assegnatari e all'ente; convocare l'assemblea degli assegnatari da tenersi almeno due volte l'anno; curare la gestione dell'autogestione; conservare ed aggiornare il libro di cassa evidenziando le entrate e le uscite; conservare il registro dei verbali delle assemblee degli assegnatari; trasmettere, obbligatoriamente, copia del verbale di assemblea agli assegnatari assenti; mantenere i rapporti con l'ente; informare l'ente e il Comune su eventuali occupazioni abusive di alloggi e di locali di uso comune; informare immediatamente l'ente e il Comune su eventuali alloggi che risultassero o venissero abbandonati da assegnatari; ricevere, per conto dell'autogestione, gli atti giudiziari e amministrativi. Qualora il contenuto di tali atti dovesse esorbitare dalle attribuzioni conferitegli dal presente regolamento, l'amministratore è tenuto a darne immediata notizia agli assegnatari e all'ente. Il mancato adempimento di quanto innanzi prescritto può dare luogo alla revoca dell'incarico, oltre che al risarcimento dell'eventuale danno 12

13 provocato all'autogestione e all'ente. A r t i c o l o 1 5 (Rendiconto dell esercizio annuale) L'esercizio finanziario si chiude il 31 dicembre di ogni anno. L'Amministratore è tenuto a presentare all'assemblea, da convocarsi entro il 31 gennaio di ogni anno, il rendiconto annuale della gestione nonché il preventivo per la gestione dell'anno successivo. Nel preventivi delle spese annuali e nel rendiconto le spese stesse dovranno essere classificate oltre che per la destinazione, anche secondo il criterio di ripartizione. L'Amministratore deve trasmettere copia dei preventivi e del rendiconto ad ogni assegnatario almeno dieci giorni prima di quello fissato per l'assemblea e, per lo stesso periodo, dovrà tenere a disposizione degli assegnatari i documenti giustificativi di spesa. A r t i c o l o 1 6 ( Tabelle di riparto delle spese) Le spese necessarie per il godimento delle parti comuni e per le 13

14 prestazioni dei servizi oggetto dell'autogestione sono suddivise in base alle tabelle di riparto cui all'allegato 2 che fa parte integrante del presente Regolamento, ovvero secondo un diverso criterio purché approvato con la maggioranza dei due terzi degli assegnatari. L' assegnatario non può in nessun caso sottrarsi al contributo della spesa relativa ai vari servizi ed al godimento delle parti comuni stesse, salvo diverse valutazioni e deliberazioni dell'assemblea. A r t i c o l o 1 7 ( Pagamento delle quote di autogestione e morosità) Gli assegnatari che nei confronti dell'ente gestore si rendano morosi nel pagamento degli oneri relativi ai servizi accessori, sono considerati a tutti gli effetti inadempienti degli obblighi derivanti dal contratto di locazione e l'ente gestore, su richiesta dell' amministratore, versa all' autogestione le quote insolute rilevate dal Conto Consuntivo approvato dall'assemblea, escluse quelle derivanti da servizi che possono essere oggetto di godimento separato (acquaascensore) e procede nei confronti degli assegnatari morosi per 14

15 il recupero delle somme anticipate. A r t i c o l o 1 8 (Responsabilità della gestione autonoma) Gli assegnatari sono solidalmente responsabili per tutte le spese, oneri e obblighi di legge e anche fiscali, connessi all'autogestione. L'autogestione ha la responsabilità esclusiva e totale nei confronti dei singoli assegnatari, dell'ente gestore, dell'ente proprietario e dei terzi per danni a persone e a cose comunque o da chiunque causati, compresi quelli dovuti a cattivo funzionamento degli impianti, ad omessa o inadeguata manutenzione ed a guasto accidentale. A copertura di detti rischi, la gestione autonoma dovrà stipulare idonee polizze assicurative, da rivalutare annualmente ed a fornire copia all'ente gestore. A r t i c o l o 1 9 (Controllo della gestione autonoma) 15

16 L'Ente ha la facoltà di procedere, in qualunque momento ad ispezioni e controllo per accertare che gli impianti e gli stabili non subiscano danneggiamenti per cattivo uso o carenza di manutenzione. Ove si rendano necessari interventi allo stabile o gli impianti per ovviare alle carenze riscontrate dall'ente, questi stabilirà un termine entro il quale la gestione autonoma dovrà provvedervi. Decorso inutilmente tale termine, l'ente vi provvederà direttamente con addebito pro-quota ai singoli assegnatari, delle relative spese, maggiorate della quota per spese generali prevista dalle disposizioni vigenti. A r t i c o l o 2 0 ( A l l o g g i n o n a s s e g n a t i nell'ambito dell'autogestione) Ove in un fabbricato vi siano alloggi non ancora assegnati, l'ente gestore, in sede di costituzione dell'autogestione convoca, in luogo degli assegnatari non ancora individuati, l'amministrazione Comunale, ovvero l'amministrazione 16

17 preposta all'assegnazione. In tali circostanze tutte le spese occorrenti per gli allacci ed il funzionamento dei servizi saranno a carico dell'amministrazione competente all'assegnazione, cui l'amministrazione dell'autogestione dovrà rivolgersi. Analoga procedura sarà esperita dall'amministratore ogni qualvolta un alloggio dovesse rendersi libero per qualsiasi motivo, previo adempimento di quanto previsto dall'art. 14 del presente regolamento. A r t i c o l o 2 1 (Responsabilità degli assegnatari) Gli assegnatari debbono attenersi alle norme contenute nel contratto di locazione e relativo Regolamento di disciplina del rapporto di locazione degli alloggi di E.R.P., al presente regolamento, al deliberati dell'assemblea. Gli assegnatari inoltre debbono: usare quelle precauzioni e quegli accorgimenti atti a garantire la pacifica convivenza tra gli assegnatari; essi sono 17

18 responsabili anche per i loro familiari ed ospiti per danni comunque arrecati alle altre persone dimoranti nello stabile, gli altri alloggi, alle parti di uso comune. Agli assegnatari è fatto assolutamente divieto: di apportare varianti o modifiche alla consistenza degli alloggi, del fabbricato, degli accessori e pertinenze, senza la preventiva autorizzazione dell'ente e della assemblea; di tenere depositi di materiali infiammabili nell'alloggio o negli spazi di uso comune o negli scandinati, in quantità superiore a quelle occorrenti per usi domestici; di lasciare biciclette, motocicli o altri mezzi di locomozione negli androni delle scale, nelle aree e nel locali di uso comune, salvo in quelli all'uopo destinati; di apporre targhe e insegne in genere senza il preventivo benestare dell'ente. Sono solamente consentite le targhe di uso sui singoli portoni. Gli assegnatari non possono inoltre rinunciare ai diritti loro spettanti sugli impianti o sulle parti di uso comune, ne esimersi dal contributo alle relative spese di servizio e manutenzione. Gli assegnatari che riscattino l'alloggio rimangono comunque obbligati alla osservanza del presente regolamento sino alla loro sostituzione con il regolamento di condominio. 18

19 Sono tenuti all'osservanza del presente regolamento anche gli assegnatari di locali ad uso diverso compresi nel fabbricato in autogestione. A carico degli assegnatari deve essere costituito, con delibera dell'assemblea, un adeguato fondo di riserva, reintegrabile per assicurare la copertura delle spese di gestione in presenza di eventuali insolvenze di assegnatari morosi. A r t i c o l o 2 2 (Amministratore fiduciario) Nel complessi composti da più palazzine o scale ed aventi servizi e spazi comuni, si procederà alla nomina di un amministratore fiduciario, come da precedente art. 3 che, di intesa tra gli amministratori delle singole palazzine del complesso, curerà la conduzione dei servizi, della manutenzione ordinaria e degli spazi comuni alle palazzine. A r t i c o l o 2 3 (Nomina dell'amministratore fiduciario) La prima assemblea per la nomina dell'amministratore 19

20 fiduciario viene convocata e presieduta da un funzionario dell'ente. Le assemblee successive degli amministratori delle autogestioni che costituiscono il complesso edilizio vengono convocate dall'amministratore fiduciario anche su richiesta scritta e motivata dell'ente o di un numero di amministratori delle palazzine che rappresenti almeno il 25% degli assegnatari interessati. L'assemblea sarà comunque convocata almeno una volta l'anno per l'approvazione dei bilanci riguardanti le spese comuni. La convocazione contenente l'ordine del giorno, il luogo e l'ora della riunione e l'indicazione anche della seconda convocazione deve essere notificata a mezzo raccomandata a tutti gli amministratori, almeno cinque giorni prima della data prefissata. E' prevista la convocazione mediante lettera a mano non ritiro di dichiarazione di ricevuta. A r t i c o l o 2 4 (Assemblea degli amministratori) L'assemblea elegge di volta in volta in Presidente e il 20

21 Segretario. L' assemblea è regolarmente costituita con la partecipazione di un numero di amministratori corrispondente almeno al 75% degli assegnatari interessati in prima convocazione e al 35% in seconda convocazione. In caso di impedimento di un amministratore a partecipare alla riunione, lo stesso potrà farsi rappresentare, con delega scritta da apporsi in calce all'avviso di convocazione da persona appositamente nominata dalla rispettiva assemblea degli assegnatari. Ogni amministratore ha diritto a tanti voti quanti sono gli assegnatari rappresentati. Le deliberazioni si considerano validamente approvate se riportano il voto favorevole di un numero di amministratori corrispondenti almeno al 50% più uno degli assegnatari rappresentati in assemblea si redige, seduta stante sull'apposito registro dei verbali, conservato dall'amministratore fiduciario, processo verbale che viene letto, approvato e sottoscritto dal Presidente e dal Segretario dell'assemblea. Con le modalità degli articoli precedenti l'amministratore fiduciario dovrà dare comunicazione delle deliberazioni agli amministratori assenti. 21

22 A r t i c o l o 2 5 (Compiti dell'assemblea degli Amministratori) L'assemblea degli amministratori: nomina, revoca e sostituisce, per giusta causa, l'amministratore fiduciario; prende atto delle parti, degli impianti e dei servizi di uso comune, all'amministrazione e manutenzione dei quali deve provvedere l'amministratore fiduciario; approva i preventivi e i consuntivi predisposti dall'amministratore fiduciario nonché il riparto delle spese tra le varie palazzine; stabilisce quali spese l'amministratore fiduciario può effettuare di propria iniziativa e quali somme gli amministratori delle varie palazzine devono allo scopo versargli mensilmente prelevandole dal fondo appositamente costituito presso ogni amministrazione. A r t i c o l o 2 6 (Compiti dell'amministratore fiduciario) 22

23 L'amministratore fiduciario è tenuto a sottoscrivere in nome e per conto del complesso tutti i contratti di utenza, idrico, fognario ed elettrico comune a più palazzine e comunque tutti indistintamente gli altri che si rendessero necessari per l'attività gestionale. Le disposizioni tutte, di cui ai precedenti articoli, concernenti i compiti dell'amministratore valgono anche per l'amministratore fiduciario tenendo conto delle diverse sfere di competenza. A r t i c o l o 2 7 (Responsabilità dell'autogestione e dell'autogestione fiduciaria) L'autogestione della palazzina e quella fiduciaria sono direttamente responsabili di tutti gli obblighi fiscali, in quanto esistenti, con espressa rinuncia al diritto di rivalsa nel confronti dell'ente. 23

24 A r t i c o l o 2 8 (Oggetto dell'autogestione) L'autogestione ha per oggetto tutti i servizi di uso comune, nessuno escluso; a solo titolo di esempio: custodia, portierato ove esistente, pulizia degli spazi e parti comuni, riscaldamento, condizionamento, ascensore, canoni acqua, fogna ed energia elettrica e relativi consumi, pulizia e manutenzione ordinaria, fognatura, fossa biologica, fornitura di altri servizi comuni e gestione degli stessi. A r t i c o l o 2 9 (Compiti dell'ente gestore) All'Ente gestore è riservato il compito di eseguire le opere di manutenzione non completate nell'allegato 1 e le opere di risanamento, di ammodernamento, di ristrutturazione ed ogni altra opera destinata ad innovare o migliorare gli immobili assegnati. 24

25 Nella determinazione delle quote "b" e "c" di cui all'art. 19 del D.P.R. 30 dicembre 1972 n. 1035, l'ente gestore non tiene conto degli oneri posti a carico degli assegnatari per l'autogestione, come da art. 38 Legge Regionale n. 54 del L'Ente gestore ha facoltà di estendere l'autogestione delle opere di manutenzione non contemplate nell'allegato 1, anche su richiesta dell'assemblea dell'autogestione, riducendo in misura graduata relativamente agli oneri assunti dall'autogestione, le quote "b" e "c" dei canoni mensili dei singoli assegnatari come da precedente comma. 25

26 ALLEGATO 1 (art. 1 del Regolamento per l'autogestione) Manutenzione e conservazione dello stato d'uso relativo, alle parti comuni dell'alloggio e alle parti singole. Forniture per il funzionamento dei servizi. Oneri a carico degli assegnatari e dell'autogestione. A r t i c o l o 1 (Manutenzione e forniture in genere relative alle parti comuni) 1 - Sgombero rifiuti e scarichi: riparazione delle colonne montanti per guasti dovuti a negligenza di uso o colpa; espurgo periodico delle fosse biologiche disotturazione delle colonne di scarico, delle reti fognarie cortilive e relativi pozzetti per prevenire disfunzioni conseguenti all'uso; raccolta rifiuti e pulizia scala e quanto altro conseguenziale; Sgombero masserizie dai locali comuni, da corridoi, 26

27 cantine e dai volumi tecnici; sgombero neve; 2 - Disinfestazione: derattizzazione; disinfezione e disinfestazione in genere; 3 - Coperture: riparazione di tetti, terrazzi, lucernari per danni causati da negligenza ed in particolare per colpa dovuta alla istallazione di antenne e comunque dovute all'uso; riparazione alle grondaie e pluviali per i motivi di cui sopra e relativa pulizia. 4 - Strutture murarie, scale, atrii ecc... riattamento di finiture relative alle parti comuni per uso o danneggiate dall'utente o da terzi per servizi forniti allo stesso; riparazione degli infissi per i comuni guasti dovuti all'uso; ricarica degli estintori e mantenimento in efficienza 27

28 manichette antincendio istallate nelle pani comuni, e sostituzione in caso di manomissione o sottrazione; verniciatura e tinteggiatura delle parti comuni interne (scala, lavanderia, corridoi, cantine, infissi di uso comune); sostituzione vetri delle parti comuni dovuti all'uso (vetri vani scale, sale riunioni, lavanderie, ecc.) o per danni; riparazione delle apparecchiature e delle centraline di comando per il funzionamento automatico dei cancelli; riparazione e sostituzione di serrature e chiudiporte, eventuale sostituzioni chiavi; riparazione e sostituzione attrezzature e di parti mobili di arredo e di completamento dello stabile (cartelli, casellari postali, bacheche, ecc.) pulizia delle canne fumarie e delle canne di esalazione. 5 - Cortili e giardini: messa a dimora o sostituzione e mantenimento alberi, 28

29 prati; stesa inerti ghiaiosi per il mantenimento delle pavimentazioni cortilive e Mac-Amdams; consumi di acqua e di energia elettrica per servizi comuni e loro efficiente mantenimento; acquisto attrezzi comuni per la gestione ordinaria del verde; servizio di deblatizzazione; mano d'opera e sale per lo sgombero della neve. Impianto di riscaldamento: A r t i c o l o 2 riparazione e sostituzione di valvole e detentori dei radiatori all'interno degli alloggi, comprese le piccole sostituzioni dei corpi scaldanti; ricarica estintori; forza motrice, consumo energia elettrica e combustibile; conduzione dell'impianto secondo la normativa 29

30 vigente e relativa assicurazione contro i rischi da incendio e responsabile verso terzi; tenuta libretto di centrale, prova di combustione ed altri adempimenti di legge, relativi alla conduzione e all'esercizio dell'impianto e del deposito combustibile relativi oneri per visita periodica Enti preposti e tasse; taratura annuale dell'impianto e ogni qualvolta si renda necessario; riparazione o ricostruzione dei rivestimenti in mattoni refrettari della camera di combustione delle caldaie e riparazione delle elettropompe di circolazione, riavvolgimento motori, riparazione bruciatore; serraggio dei morsetti e viti, taratura apparecchi elettrici di protezione, sostituzione di valvole elettriche, di interruttori di linee elettriche interne, di elettrodi per l'accensione automatica di bruciatori, sostituzione di isolatori di lampade di segnalazione degli interruttori generali per l'esclusione della corrente alle singole apparecchiature ed alle centrali; 30

31 eliminazione delle perdite di acqua dalle saracinesche e valvole per tubazioni, sostituzione di premistoppa e di guarnizioni; sostituzione di termometri per la misurazione della temperatura dell'acqua di andata e ritorno, di termostati di caldaie o di pompe, di valvole solenoidi e di valvole a strappo; sostituzione di valvole di fondo, di valvole di interruzione di flusso, di segnalatori di livello, di idrometri, di valvole di sicurezza; riparazioni di quadri elettrici di comando e di controllo di forza motrice ed illuminazione; pulizia dei locali delle caldaie, dei tubi da fumo, delle canne fumarie, lubrificazione delle elettropompe e delle parti meccaniche dei bruciatori e pulizia serbatoio; additivi per combustione; disincrostazione della camera combustione e canali da fumo caldaia; manutenzione dell'apparecchio di termoregolazione e sostituzione termostato; 31

32 riparazione centraline elettromeccaniche, valvola miscelatrice, motori conduttore, sonda esterna ed interna con sostituzione di elementi, nonché riparazione dei contattori di calore; messa a riposo degli impianti e opere conseguenti; eventuali opere murarie attinenti alle riparazioni dei punti sopra-citati; tutto quanto occorrente per il corretto funzionamento dell'impianto di riscaldamento. A r t i c o l o 3 Impianto di ascensore: revisione del gruppo argano riduttore, sostituzione dei premistoppa. guarnizioni, paraoli, raschiolio, ghiere, spessori dadi e bulloni, riapertura dei canali di lubrificazione, registrazione dei cuscinetti reggispinta, revisione del quadro di manovra con sostituzioni delle parti logore: contattori, condensatori, relais, ecc. revisione del gruppo freno con sostituzione dei ceppi e degli eccentrici, regolazione del circuito di alimentazione del freno; 32

33 revisione dei carrelli delle porte di piano e cabina con sostituzione dei contatti di controllo, regolazione della tensione ai contatti elettrici delle serrature di piano, riavvolgimento motori; sostituzione del lineolum del pavimento di cabina, riattivazione del pavimento di cabina e del vano corsa, mantenimento targa ENPI, targa di portata, cartelli di fuori servizio, istruzioni manovra a mano e dell'inter ruttore sotto vetro al P.T., sostituzione cinghia meccanismo di manovra porte; forza motrice e consumo energia elettrica; manutenzione in abbonamento a ditta abilitata secondo legge e visite degli organi preposti al controllo e tasse; sostituzione delle funi di trazione per la presenza di fili rotti, su parere dell'organo di controllo circa la sicurezza delle stesse, con altre nuove complete di regolatore di tensione, compresa la sostituzione o rettifica della puleggia di frizione; tutto quanto occorrente per riparazioni parti meccaniche ed elettriche per guasti, ivi comprese le riparazioni delle porte, 33

34 serrature e pulsantiere della cabina e dei piani, danneggiati o rotture provocate dagli assegnatari o conseguimenti all'uso. A r t i c o l o 4 Impianto di autoclave e rete idrica di adduzione: riparazione e piccole sostituzioni di parti: valvole di sicurezza, membrane, pressostati, componenti elettrici, cuscinetti, paracqua, interruttori di livello, valvole di ritegno, ecc.; eliminazione perdite d'acqua delle elettropompe di circolazione con eventuale sostituzione di guarnizioni e premistoppa, rettifica degli assi di rotazione, riavvolgimento motori; ricarica pressione serbatoio autoclave e manutenzione dei compressori d'aria; ispezione e collaudi periodici degli Enti preposti e relative tasse; pulizia, lavaggio e disinfezione serbatoio di accumulo e del serbatoio dell' autoclave; 34

35 forza motrice e consumo energia elettrica; controllo preventivo periodico; riparazione o sostituzione di tubazioni e condotte di adduzione in caso di danneggiamento e/o di uso. A r t i c o l o 5 Impianto illuminazione e suoneria delle parti comuni: riparazione dell'impianto elettrico: suoneria, comando apriporta e cancelli, illuminazione parti comuni, citofoni, pulsantiera esterna e piccole sostituzioni di parti come lampade, interruttori, starters, reattori, portalampade, copertura eventuali punti luce, impianti di allarme, elettroserrature, ecc., compresa la sostituzione delle apparecchiature dovute all'uso; manutenzione delle parti sopracitate; eventuali opere murarie attinenti al punti sopracitati; consumo energia elettrica secondo bolletta enti erogatori; mantenimento di dispositivi automatici di chiusura (chiudiporta a braccio o a pavimento), con relative 35

36 chiavi, compresa la sostituzione delle apparecchiature dovute ad uso. Impianto centralizzato TV: A r t i c o l o 6 integrazione dell'impianto centralizzato TV per la ricezione di eventuali atri canali; riparazione e manutenzione dell'impianto centralizzato - T.V. per la ricezione di programmi nazionale compresa la sostituzione di: singoli componenti; sostituzione cavi, prese ed altri accessori per ampliamento della ricezione. Oneri amministrativi: A r t i c o l o 7 assicurazione sugli impianti; tasse sui passi carrai e per nettezza urbana; 36

37 Imposte e tasse per occupazione di spazi pubblici e tasse in genere riferite all'uso dell'alloggio. A r t i c o l o 8 Canoni e fogna Tutti gli oneri derivanti dai consumi: consumo acqua (minimi, eccedenze e dispersioni), lettura contatori singoli, consumi di acqua per servizi comuni, canone relativo allo smaltimento e disinquinamento delle acque. A r t i c o l o 9 (Interventi a carico diretto dell'assegnatario) 1 - Impianto elettrico alloggio: sostituzione e riparazione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsami, segnalatori acustici e luminosi, ecc.) e manutenzione straordinaria per cortocircuito o sovraccarico; 37

38 manutenzione o sostituzione impianto citofoni o videocitofoni nella parte interna dell'alloggio. 2 - Impianto idrico - sanitario - gas alloggio: sostituzione e riparazione degli apparecchi sanitari in conseguenza dell'uso, negligenza o colpa; sostituzione e riparazione della rubinetteria e dei raccordi, sifoni, ecc., in conseguenza dell'uso, per negligenza o colpa; mantenimento dei contatori divisionali dell'acqua in conseguenza dell'uso; riparazioni di tubazioni e condotte interne all'alloggio in caso di danneggiamento e/o di uso. 3 - Riscaldamento e produzione di acqua calda per impianti autonomi: manutenzione, riparazione e sostituzione apparecchiature che compongono l'impianto 38

39 autonomo di riscaldamento a produzione acqua calda, della caldaia, del bruciatore, in conseguenza dell'uso, per negligenza o colpa, nonché delle canne fumarie e loro pulizia; riparazione e sostituzione di valvole e detentori dei radiatori all'interno degli alloggi, comprese le piccole sostituzioni dei corpi scaldanti. 4 - Scaldabagno: manutenzione e sostituzione dello scaldabagno elettrico. 5 - Pareti e soffitti, intonaci, dipinture, parati alloggio: ripristino di intonaci per danni causati dall'utente; rinnovi periodici delle finiture nelle pareti e nel soffitti nel corso della locazione e verniciatura delle opere in legno e ferro; dipintura degli elementi radianti. 6 - Modifiche, innovazioni, miglioria e manomissioni alloggio: Modifiche, innovazioni e migliorie nel corso del 39

40 rapporto di locazione e tutte le riparazioni, le sostituzioni e ripristini conseguenti, effettuati dagli inquilini, anche se autorizzati dall'ente proprietario; la spesa relativa alla fornitura del materiale necessario per lavori di ripristino su opere eseguite dagli inquilini, anche se autorizzate e anche se i lavori di riparazione sono di spettanza dell'ente gestore (esempio, ripristino rivestimento di piastrelle eseguito dall'inquilino su pareti sulle quali l'ente gestore è dovuto intervenire per riparazioni di sua competenza,): il ripristino delle manomissioni per negligenza o colpa degli impianti, dei manufatti, ecc. sono a carico degli assegnatari; 7 - Pavimenti e rivestimenti alloggio: riparazione di pavimenti e rivestimenti in genere per uso e per danni dovuti a negligenza o colpa. 8 - Serramenti e infissi alloggio: riparazione infissi esterni e interni, e sostituzione di 40

41 parti accessorie, maniglie, vetri, serrature, cornici, ecc. per uso o danni causati dall'inquilino; riparazione e sostituzione delle cinghie molle e cordelle di attacco al rullo delle persiane avvolgibili, stecche e ganci, nonché degli accessori delle porte di garages; verniciatura infissi e avvolgibili; sostituzione chiavi e serrature. 9 - Apparecchi di estrazione e ventilazione alloggio: sostituzione, manutenzione e pulizia degli apparecchi di estrazione e ventilazione locali Impianto TV alloggio: manutenzione dell'impianto TV 11 - Targhe: targhette nominativi personali per casellari postali, pulsantiere, citofono e porte. 41

42 A r t i c o l o 1 0 Disposizione finale Il principio regolatore, anche per le situazioni non richiamate puntualmente nella casistica di cui sopra, è che tutte le spese per il mantenimento del buon stato di uso e del corretto funzionamento dell'immobile e degli impianti sono a carico, per le parti comuni, dell'autogestione e, per le parti comprese nel singolo alloggio, dell'assegnatario. 42

43 A L L E G A T O 2 (art. 16 del Regolamento per l'autogestione) Tabelle di riparto delle spese a carico dell'assegnatario nell'ambito dell'autogestione La tabella riferita alla tipologia fabbricato serve per suddividere le spese di: a) manutenzione e forniture in genere relative alle parti comuni, cui all'art. 1 dell'ali. 1 comma 1c/4a/4b/4f, riferite alla sola scalinata; b) impianto centrale di riscaldamento; c) impianto di ascensore; d) impianto di autoclave; e) impianto di illuminazione e suoneria delle parti comuni riferite alla sola scala. In detta tabella è riportata la superficie convenzionale 43

44 dell'alloggio in base alla Legge 392/78 e i coefficienti di ripartizione in base al piano. Per la suddivisione delle spese si procede nel seguente modo: S p e s e a - c - d - e Il 50% della spesa totale va ripartita in base ai mq. di ciascun alloggio; Il 50% della spesa totale va ripartita in base ai coefficienti della tabella; Spesa b L'80% della spesa totale va ripartita in base ai mq. di ciascun alloggio; Il 20% della spesa totale va ripartita in base ai coefficienti della tabella. Tutte le altre spese non elencate sopra (consumo acqua, altri oneri di cui all'art. 1 dell'all. 1, ecc.) vengono suddivisi tra gli assegnatari secondo le effettive utilizzazioni o in parti uguali. 44