Comune di MONTESPERTOLI RELAZIONE GENERALE

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1 Comune di MONTESPERTOLI RELAZIONE GENERALE Piano di Recupero Sostituzione Edilizia per demolizione di fabbricato rurale e ricostruzione di edificio unifamiliare di civile abitazione. RICHIEDENTE: JONATA VIGNOLINI, nato a Firenze (FI) in data 14/05/1978, C.F. VGN JNT 78E14 D612W e residente in via Poppiano n.43 Montespertoli (FI). PROGETTISTA E DIRETTORE DEI LAVORI: ING. JONATA VIGNOLINI, nato a Firenze (FI) in data 14/05/1978, C.F. VGN JNT 78E14 D612W, residente e con studio in via Poppiano n.43 Montespertoli (FI), inscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Firenze al n INDIVIDUAZIONE COMPARTO OGGETTO DI P.D.R.: Il comparto è ubicato in località San Quirico in Collina all interno del territorio extraurbano ZONA AGRICOLA ed è contraddistinto all ufficio dell Agenzia del Territorio della Provincia di Firenze, Comune di Montespertoli: Catasto Fabbricati: Foglio di mappa 68, particella 526 sub. 1. Catasto Terreni: Foglio di mappa 68, particella 547.

2 INDICE A. INTRODUZIONE pag. 4 B. QUADRO CONOSCITIVO pag. 5 B.1 Descrizione dell area oggetto d intervento Assetto Originario pag. 5 B.2 Concessione in sanatoria n.363/1996 originaria pag. 10 B.3 Permesso a costruire n.344/2007 annullato pag. 10 B.4 Oneri pagati in riferimento al permesso a costruire n.344/2007 pag. 11 B.5 Art. 138 legge regionale 1/2005 pag. 12 B.6 Vincoli del P.R.G. pag. 13 B.7 Nuovo Piano Strutturale pag. 14 B.8 Descrizione dell area oggetto d intervento Assetto Attuale pag. 17 B.9 Allegati pag. 22 C. IL PROGETTO pag. 28 C.1 Descrizione generale dell intervento pag. 28 C.2 Descrizione dei singoli sistemi tecnologici / strutturali pag. 33 C.2.1 Involucro esterno pag. 33 C.2.2 Strutture verticali pag. 35 C.2.3 Strutture orizzontali pag. 35 C.2.4 Impianti tecnologici pag. 35 C.2.5 Impianto di smaltimento reflui pag. 37 C.2.6 Approvvigionamento idrico e dell energia elettrica pag. 39 C.2.7 Rifiniture esterne dell edificio pag. 39 C.2.8 Aree esterne pag. 40 C.3 Calcoli, verifiche e dimostrazioni pag. 40 1

3 C.3.1 Requisiti igienico sanitari pag. 40 C.3.2 Rapporti aeroilluminanti pag. 41 C.3.3 Abbattimento delle barriere architettoniche pag. 42 C.3.4 S.U.L. recuperata pag. 45 C.3.5 Distanze dai confini ed edifici pag. 46 C.3.6 Area a parcheggio lg.122 pag. 47 C.3.7 Area permeabile pag. 47 C.3.8 Standards Urbanistici D.M del 1968 pag. 47 C.3.9 Messa in sicurezza della copertura pag. 48 C.4 Descrizione degli elaborati grafici di progetto pag. 49 D. INQUADRAMENTO PAESAGGISTICO E SOSTENIBILITA AMBIENTALE pag. 56 D.1 Descrizione dei caratteri paesaggistici e ambientali dell area di intervento pag. 56 D.2 Analisi dei livelli di tutela pag. 63 D.3 Rappresentazione fotografica del contesto paesaggistico pag. 63 D.4 Valutazione di compatibilità paesaggistica e sostenibilità ambientale pag. 64 D.4.1 Contestualizzazione dell intervento e delle modifiche introdotte sulle componenti ambientali pag. 64 D Atmosfera / Impatto acustico D Suolo e sottosuolo D Rifiuti D Energia D Vegetazione, flora e fauna D Paesaggio D Viabilità D Acque reflue / Acqua D.5 Simulazione dello stato dei luoghi a seguito dell intervento pag. 67 D.5.1 Simulazione dello stato dei luoghi a seguito dell intervento pag. 67 D.5.2 Previsione degli effetti di trasformazione pag. 71 2

4 D.5.3 Opere di mitigazione pag. 71 D.5.4 Descrizione della compatibilità paesaggistica e sostenibilità ambientale pag. 72 E. RISPETTO DEI PARAMETRI E DELLE TUTELE DEL P.S. pag. 74 E.1 Disciplina del territorio aperto pag. 74 E.1.1 Art. 63 Interventi sugli edifici presenti nel territorio aperto pag. 75 E.2 Art. 98 Interventi sugli edifici del territorio aperto e loro pertinenze pag. 77 E.2 Art. 101 Fonti di energia rinnovabile pag. 79 F. N.T.A. DEL PIANO DI RECUPERO pag. 80 F.1 Destinazioni d uso pag. 80 F.2 Interventi pag. 80 F.3 Varianti al piano pag. 81 F.4 Attuazione del piano pag. 81 F.5 Planivolumetria pag. 82 F.6 Progetto edilizio pag. 82 F.7 Aree scoperte pag. 83 F.8 Prescrizioni finali pag. 84 G. SCHEMA DI CONVENZIONE pag. 85 H. ALLEGATI Richiesta allaccio Fornitura Idrica Richiesta allaccio Fornitura Elettrica Dichiarazione sui titoli per recapitare le acque reflue nel ricettore regionale Contratto notarile per costituzione di servitù per deroga sulle distanze dai confini 3

5 A) INTRODUZIONE L edificio oggetto d intervento, realizzato in adiacenza ad un altro edificio non oggetto d intervento, è posto nel comune di Montespertoli in località San Quirico in Collina, via Poppiano all altezza del numero civico 43. Il Piano di Recupero in oggetto si pone come un occasione importante di riqualificazione di una piccola porzione di area inserita in una più grande area dalle grandi potenzialità paesaggistiche. Obiettivo primario e fondamentale del presente Piano di Recupero, ed in generale per ogni intervento edilizio consentito dagli strumenti urbanistici comunali, è quello di riportare l area dell intervento ed i relativi manufatti nell ambito delle risorse del territorio comunale di Montespertoli, ricostituendo un complesso architettonico adottando soluzioni progettuali che inseriscano armoniosamente le nuove opere nel contesto, che intervengano a ricucire i tessuti disgregati, che eliminino le superfetazioni incoerenti ed allo stesso tempo riqualificare il contesto paesaggistico ambientale specifico mediante interventi sostenibili. In particolare una condizione fondamentale sarà la dimostrazione della sostenibilità dell intervento proposto in relazione all autonomia energetica, senza comportare oneri a carico della collettività in ordine alle infrastrutture stradali di accesso ed altre opere pubbliche. Anello fondamentale, per la realizzazione di un progetto improntato sul principio dell ecosostenibilità, sarà la realizzazione di un impianto fotovoltaico che unito alla realizzazione di un involucro dalla notevole efficienza energetica, potrà coprire una grandissima parte del fabbisogno energetico totale. Ai sensi dell art. 10 della L.R. 1/05 e successive modifiche, sono atti del governo del territorio, quali strumenti attuativi del Piano Strutturale, il Regolamento Urbanistico Comunale, i Piani Complessi d intervento e i Piani attuativi cosi come definiti dalla normativa vigente. Pertanto il presente Piano di Recupero, che si configura come Piano attuativo, viene redatto in riferimento dello strumento urbanistico comunale generale vigente, Parte Seconda Titolo V art.63 Interventi sugli edifici presenti nel territorio aperto e Parte Quarta art.98 Interventi sugli edifici del territorio aperto e loro pertinenze ; ed in riferimento allo strumento di pianificazione regionale L.R. 1/2005 e successive modifiche, viene presentato nel pieno rispetto e in applicazione dei principi e delle norme che essa contempla e con particolare riferimento all art. 69 Approvazione dei piani attuativi. 4

6 B) QUADRO CONOSCITIVO B.1) Descrizione dell area oggetto dell intervento Assetto Originario Il complesso oggetto d intervento è posto nel comune di Montespertoli in località San Quirico in Collina, via Poppiano all altezza del numero civico 43. Foto 1: Foto aerea dell area in cui è inserito il comparto del PdR. Il comparto è stato acquistato dal sig. Jonata Vignolini con atto del 21/12/2007 in seguito al frazionamento di un più grande fondo agricolo. Originariamente, il comparto in oggetto, faceva parte di un più grande complesso edilizio diretto al soddisfacimento delle necessità per la conduzione agricola del fondo, in quanto, beni strumentali dell azienda agricola Aldemaro Vignolini. Al momento del frazionamento e della vendita non era più presente nessun Programma di Miglioramento Agricolo Aziendale in quanto il precedente aveva terminato di efficacia e successivamente non sussistevano più i requisiti minimi per la definizione della superficie fondiaria minima di una azienda agricola, in riferimento all ordinamento colturale presente nella totalità della proprietà. Tale situazione si era venuta a creare perchè nel precedente P.M.A.A. si erano considerati degli appezzamenti di terreno coltivati direttamente dal sig. Aldemaro Vignolini in quanto titolare di un contratto d affitto degli stessi ma di fatto non direttamente proprietario. La scadenza dei contratti 5

7 d affitto era stata stipulata in accordo con la scadenza del P.M.A.A.. Successivamente i contratti d affitto dei terreni non sono stati rinnovati e pertanto la totale proprietà non aveva più le condizioni minime di superficie fondiaria per poter creare un azienda agricola in riferimento all ordinamento colturale presente. Pertanto di fatto, al momento della vendita, non esisteva più un azienda agricola in quanto venivano meno i requisiti minimi per poter esistere. La proprietà è composta da un edificio principale con struttura mista a pareti portanti in muratura e cemento armato oltre a porzioni di fabbricato con pilastri in cemento armato prefabbricati. La copertura è stata realizzata mediante travi metalliche e lamiera in acciaio di finitura. La porzione di fabbricato in oggetto è costituita da un unico corpo strutturale con destinazione varia e composta da magazzini, deposito attrezzi agricoli e fienile. Su un lato è stato realizzato in aderenza ad un altra porzione di fabbricato non ricadente nel presente Piano di Recupero con destinazione stalla. Si precisa inoltre che nel corpo di fabbrica oggetto di recupero sono presenti dei corpi illuminanti comandati da un utenza collegata al corpo di fabbricato realizzato in aderenza e non oggetto di intervento di recupero. La stessa cosa si può dire anche per l utenza idrica, la quale, risulta presente nel corpo di fabbrica in aderenza a quello oggetto di recupero e dalla quale si attingeva per le normali necessità di utilizzo dei locali. Al comparto in oggetto si accede mediante una strada privata che si dirama da via Poppiano e che dopo circa 50mt arriva ad un piazzale realizzato con soletta in cemento armato posto in aderenza dell immobile oggetto di recupero. Sugli altri lati del fabbricato è presente un area a verde, di pertinenza e inserita nel contesto agricolo dell area. Lo stato dei luoghi originario si presentava in un forte stato di degrado, soprattutto a causa di una mancata manutenzione alle strutture dell immobile. Il fabbricato è censito presso gli uffici dell Agenzia del Territorio della Provincia di Firenze, Comune di Montespertoli, Catasto Fabbricati: Foglio di mappa 68, particella 526 sub. 1. Il resede di pertinenza è censito presso gli uffici dell Agenzia del Territorio della Provincia di Firenze, Comune di Montespertoli, Catasto Terreni: Foglio di mappa 68, particella

8 Di seguito sono inserite alcune foto del comparto in oggetto. Foto 2: Vista da Nord dell immobile oggetto di recupero nello stato originario. Foto 3: Vista da Ovest del comparto nello stato originario. 7

9 Foto 4: Vista della strada privata di accesso al comparto. Foto 5: Vista da Nord-Est del comparto. 8

10 Foto 6: Vista del piazzale carrabile in cemento armato presente all interno del comparto. L area del Piano di Recupero è collocata nella parte Sud del comune di Montespertoli con accesso mediante strada privata, già esistente, che si dirama da via Poppiano all altezza del numero civico 43. Il comparto ed il fabbricato oggetto di PdR si inseriscono all interno di un nucleo di edifici di cui due già aventi le caratteristiche di civile abitazione. Ad Ovest confina con una porzione di fabbricato rurale non oggetto di intervento a Sud ed Est con porzioni di resede di altri fabbricati destinati a civile abitazione e a Nord con un appezzamento di terreno agricolo. L area in cui ricade il comparto oggetto di recupero è prevalentemente a destinazione agricola con porzioni destinate a vigneto, oliveta ed altre seminativo arborato sulla quale insistono anche altri fabbricati destinati a civile abitazione e non oggetto del presente PdR. Data la vicinanza del comparto all area urbana di San Quirico in Collina, alla viabilità principale di via Poppiano e ad un nucleo abitato confinante; nonostante la prevalente destinazione agricola dell area in cui ricade il comparto, sono presenti la rete elettrica, la rete delle telecomunicazioni e la rete dell acquedotto. Pertanto, data anche la presenza di una rete viaria di accesso al comparto, si può dire che non è necessaria la realizzazione di opere di urbanizzazione pubbliche specifiche per il presente comparto. Infatti sarà sufficiente una rete locale, di diramazione da quella principale, per l adduzione al singolo edificio del comparto che comportano opere di interesse privato e non collettivo. La rete locale per l adduzione delle utenze 9

11 non avrà lunghezze superiori ai 30 metri sia per la rete idrica che per quella elettrica. Il problema dell assenza della rete fognaria pubblica per lo smaltimento dei reflui liquidi civili viene superato con l introduzione di un impianto di sub-irrigazione drenata come già realizzata per gli edifici destinati a civile abitazione confinati con il comparto d intervento. B.2) Concessione in sanatoria n.363/1996 originaria La conformità urbanistica ed i precedenti atti comunali riguardanti l edificio oggetto di recupero e ricadente nel comparto in oggetto, fanno riferimento ad una Concessione Edilizia in Sanatoria n 363 del 29/03/86, protocollo n 3589, numero progressivo /1, rilasciata il 21/02/1996. Dal documento su citato, si evince che il volume vuoto per pieno corrisponde a 428,20 mc e che la superficie netta dei locali corrisponde a 164,66 mq. B.3) Permesso a costruire n.344/2007 annullato Per il comparto in oggetto è stato rilasciato il Permesso a Costruire n.344/2007 con prot. n rilasciato il 28/12/2007 e dal titolo Demolizione di fabbricato e rifacimento di edificio unifamiliare di civile abitazione. Successivamente è stato presentato l inizio lavori in data 29/01/2008 con prot. n.2305 e sono stati eseguiti alcuni lavori facendo riferimento al titolo abilitativo sopra esposto. I lavori eseguiti e non portati a termine hanno riguardato le seguenti lavorazioni: Demolizione di una porzione di edificio oggetto di recupero; Opere di sbancamento necessarie per l inserimento della nuova fondazione e del muro a retta; Accantonamento di parte del terreno sbancato su un terreno limitrofo al comparto (Fg. di Mappa 68 particella 30), in attesa del riutilizzo in loco per le opere di rimodellamento del resede di pertinenza e delle opere di sistemazione esterne ai sensi dell art. 186 del D.Lgs 152/06 relativamente al riutilizzo di terre e rocce da scavo ; Realizzazione della platea di fondazione e di alcuni muri perimetrali di contenimento in c.a.; Realizzazione di drenaggi perimetrali ai muri di contenimento e rinterro di parte dei muri perimetrali con parte del terreno precedentemente sbancato. 10

12 Pertanto allo stato attuale il Permesso a Costruire n.344/2007 è stato prima sospeso con ordinanza di sospensione in autotutela n.77 del 12/03/2009 e successive proroghe, per poi essere definitivamente annullato da parte dell amministrazione comunale con Provvedimento di annullamento del Permesso di Costruire n.344/2007 prot del 09/12/2009. Il citato provvedimento di annullamento è stato tempestivamente impugnato davanti al TAR Toscana con ricorso n. R.G. 455/10 con richiesta di sospensiva. La sospensiva non è stata accolta dal TAR ma il merito del ricorso deve ancora essere definito. L'intervento oggetto del presente piano di recupero mira pertanto a risolvere definitivamente, alla luce delle prescrizioni del piano di governo del territorio nel frattempo adottato dal Comune di Montespertoli, la situazione di oggettiva incertezza creatasi a seguito dell'annullamento del permesso di costruire e della sua impugnazione. In particolare, come meglio evidenziato nei successivi paragrafi B.4) e B.5) oltre che nel corpo dell'intera relazione, l'intervento di cui al presente piano di recupero prevede, da un lato, la demolizione di parte delle opere eseguite in base al permesso di costruire n. 344/2007 successivamente annullato sino a renderle conformi a quanto oggi previsto dalla pianificazione comunale in ordine alla realizzazione di tali interventi; dall'altro lato la quantificazione degli oneri di urbanizzazione previsti per l'intervento oggetto del presente piano di recupero dovrà tenere conto di quanto già versato (sempre a titolo di oneri di urbanizzazione) in base al citato permesso di costruire n. 344/2007. Ciò porterà a dirimere definitivamente ogni questione oggi pendente tra il proprietario del comparto e l'amministrazione Comunale e, conseguentemente, in esito all'approvazione del piano di recupero, verrà meno ogni interesse alla coltivazione del ricorso al TAR Toscana n. R.G. 455/10 che verrà pertanto abbandonato. B.4) Oneri pagati in riferimento al permesso a costruire n.344/2007 Il riferimento al Permesso a Costruire n.344/2007 con prot. n rilasciato il 28/12/2007 e successivamente annullato, il proprietario dell attuale comparto nonché titolare del permesso a costruire sopra esposto ha effettuato i seguenti pagamenti presso la tesoreria comunale: Oneri di Urbanizzazione primaria: 5.604,00 Oneri di Urbanizzazione secondaria: ,00 11

13 Costo di Costruzione 1/3 del totale: 1.355,24 Gli importi e le date delle singole rate versate sono: Versamento del 27/12/2007 di importo pari a 6.986,49 Compenso per 1/3 del Costo di Costruzione ed 1/4 dell Urbanizzazione primaria e secondaria Versamento del 27/05/2008 di importo pari a 5.631,25 Compenso per 1/4 dell Urbanizzazione primaria e secondaria Versamento del 23/12/2008 di importo pari a 5.631,25 Compenso per 1/4 dell Urbanizzazione primaria e secondaria Versamento del 26/06/2009 di importo pari a 5.631,25 Compenso per 1/4 dell Urbanizzazione primaria e secondaria Pertanto la somma complessiva versata da parte del sig. Jonata Vignolini ammonta a ,24. Tale somma dovrà quindi essere per intero portata in compensazione con quella risultante dal calcolo degli oneri di urbanizzazione per l'intervento sul comparto oggetto del presente piano di recupero con conguaglio verso il proprietario del comparto in dare o in avere. B.5) Art. 138 legge regionale 1/2005 L art.138 della legge regionale 1/2005 recita quanto segue: 1. In caso di annullamento del permesso di costruire, qualora non sia possibile la rimozione di vizi riscontrati, il comune applica una sanzione pari al valore venale delle opere abusivamente eseguite valutato dall'ufficio tecnico comunale, e comunque non inferiore ad euro 516,00, salvo che con provvedimento motivato dichiari che l'opera contrasta con rilevanti interessi pubblici, disponendo la restituzione in pristino in quanto possibile. La valutazione dell'ufficio tecnico è notificata alla parte dal comune e diviene definitiva decorsi i termini di impugnativa. 2. L'integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire. 12

14 3. Qualora sia disposta la restituzione in pristino, è dovuta la restituzione dei contributi già versati al comune per le corrispondenti opere. I vizi di legittimità che hanno portato il Comune all'annullamento in via di autotutela del permesso di costruire sono oggi stati in parte superati dall'approvazione da parte del medesimo Comune del Piano Strutturale. Parte delle opere eseguite in conformità al citato permesso di costruire possono essere utilizzate per la realizzazione del progetto di cui al presente piano di recupero; parte di esse, invece, dovranno essere demolite. Il presente piano di recupero, pertanto, è conforme al Piano Strutturale del Comune di Montespertoli e la sua esecuzione passa attraverso la demolizione (id est la rimessa in pristino) delle opere eseguite in conformità al permesso di costruire annullato ma non al presente piano di recupero. A seguito dell'approvazione del presente piano di recupero, pertanto, vi sarà un'esecuzione spontanea del provvedimento di annullamento del permesso di costruire e relativo ordine di demolizione delle parti che risultano non conformi con il piano di recupero stesso, lasciando inalterate invece le parti di struttura che risultano conformi con il progetto di cui al presente piano. Ciò per altro farà venir meno qualsiasi interesse del titolare del comparto (nonché intestatario del permesso di costruire successivamente annullato) alla prosecuzione del ricorso al TAR pendente contro l'annullamento del citato permesso di costruire. In conseguenza dell'approvazione del piano di recupero, pertanto, il ricorso stesso sarà espressamente rinunciato. B.6) Vincoli del P.R.G. Lo strumento di pianificazione del territorio comunale P.R.G. Piano Regolatore Generale e successive varianti, risulta essere quello conforme alla presa d atto di cui alla deliberazione del Consiglio Comunale n.79 del 29/07/2010. Attualmente il P.R.G. sopra menzionato risulta in vigore nel doppio confronto con il nuovo Piano Strutturale. Analizzando la cartografia e la normativa tecnica del vigente P.R.G. si identifica l area secondo le seguenti classi e vincoli: Area sottoposta a vincolo idrogeologico; 13

15 Area sottoposta a vincolo sismico; Zona di protezione integrale P.I.3. Poppiano ; Zona sottoposta all art.21 Aree con testimonianza di particolari tecniche di lavorazione del suolo e di pregio paesaggistico ambientale e naturale. La zonizzazione del P.R.G. definisce la zona in oggetto come Zona Extraurbana Zona Agricola. Andando ad analizzare la disciplina degli interventi sul patrimonio esistente, come dettato dall art. 6 delle Norme Tecniche di Attuazione Territorio Extraurbano - Zone Agricole, si evince che il patrimonio edilizio esistente è stato articolato in diverse categorie rispondenti ai valori storico, architettonici ed ambientali degli edifici stessi e dei loro resede. Il fabbricato oggetto di recupero è schedato al n.798 risultando classificato come Edificio di Non Valore NV. Per questa tipologia di edifici è consentita la ristrutturazione edilizia fino alla D3 ed anche interventi di ristrutturazione urbanistica E. Gli interventi di demolizione e ricostruzione e di ristrutturazione urbanistica, con cambio di destinazione d uso per attività non agricole, possono essere effettuati solo senza aumento di superficie utile lorda, come definita dal R.E. e con la seguente limitazione: per edifici con volumetria superiore a 500 mc potrà essere previsto il recupero di un volume massimo di 2/3 della volumetria esistente. Essendo l edificio presente sul comparto con una volumetria inferiore ai 500 mc potrà essere previsto il recupero della SUL. B.7) Nuovo Piano Struttturale Il nuovo piano strutturale disciplina e regola l intero territorio comunale di Montespertoli, per qualunque utilizzo dei beni, delle risorse, dei paesaggi che lo compongono, per qualunque funzione che in esso si espleta attualmente o che potrà ospitare in futuro. La presente disciplina persegue altresì la piena coerenza del governo del territorio del Comune di Montespertoli alle prescrizioni e alle direttive del Piano di Indirizzo Territoriale della Regione (PIT), alla normazione paesaggistica che ne costituisce parte integrante, cosi come alla Convenzione europea del paesaggio (ratificata con Legge 9 gennaio 2006, n. 14) e alla disciplina dei beni paesaggistici in quanto direttamente applicabile ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, oltre che alle determinazioni del Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Firenze (PTCP). 14

16 Il comparto e l edificio oggetto di recupero si trovano all interno del territorio aperto del Comune di Montespertoli ed in particolare nei pressi dell abitato di San Quirico in Collina. Le disposizioni generali del P.S. riguardanti il territorio aperto prevedono i seguenti principi basilari: Tutte le trasformazioni del territorio aperto dovranno perseguire lo sviluppo sostenibile assumendo come riferimento la tutela e la valorizzazione dell ambiente e del paesaggio; Le azioni di trasformazione del sistema insediativo dovranno prevedere elevati standard di efficienza energetica, accompagnati da progetti di architettura sostenibile improntati all uso di energie rinnovabili ed all impiego di materiali da costruzione innovativi e compatibili con l ambiente ed il paesaggio; Le azioni di trasformazione del sistema insediativo dovranno prevedere tipologie architettoniche compatibili con il contesto e dovranno essere utilizzati materiali, tecniche e tecnologie innovative con esse compatibili. Il trattamento degli spazi aperti dovrà essere improntato al mantenimento ed il consolidamento della divisione degli spazi come in origine, riducendo al minimo gli interventi che creano nuove divisioni degli spazi; Tutela delle specie vegetali autoctone presenti nel territorio; Tutelare il mosaico paesaggistico, delle caratteristiche di acclività e giacitura del suolo, in funzione dell elevato pregio ai fini della produzione agricola; Salvaguardare e recuperare le testimonianze paesaggistiche caratterizzanti il territorio quali particolari sistemazioni agrarie (terrazzamenti e ciglionamenti), siepi, filari, alberi isolati e di confine, tabernacoli, abbeveratoi, vivai, strade poderali e percorsi storici; Conservare e valorizzare la viabilità minore originaria per favorire in particolare lo sviluppo dei circuiti turistici per il tempo libero; Preservazione dei corsi d acqua minori e delle sorgenti facendo assoluto divieto di movimento terra che possa deviare le falde che alimentano le sorgenti naturali. L area alla quale appartiene il comparto, con inserito l edificio oggetto di recupero, ricade nell UTOE 5 Colli Virginio Pesa Sud. L UTOE in oggetto comprende gran parte del territorio comunale sud orientale: infatti la sua configurazione e determinata dal Sistema territoriale dei Colli Orientali, dal Sistema di Polvereto, e dal Sistema di Val Virginio con il Sottosistema dei mulini. 15

17 Fra gli obbiettivi fondamentali prefissati per questa area e che si trovano in accordo con l intervento proposto, ci sono: Contenimento delle espansioni residenziali, riqualificazione dei tessuti urbani esistenti; Incentivazione al recupero del patrimonio edilizio esistente in ambito urbano; Promozione del parco agrario e valorizzazione delle attività agricole, in maniera inscindibile dallo sviluppo sostenibile del territorio, rispettoso della geomorfologia e dell ambiente naturale; Sia nell attività agricola che nelle trasformazioni del patrimonio edilizio, uso corretto della risorsa idrica, eliminazione degli sprechi ed introduzione di sistemi per il recupero dell acqua; Incentivazione al recupero del patrimonio edilizio esistente nel territorio aperto non più utilizzato a fini agricoli, sulla base delle regole e prescrizioni stabilite dalla presente disciplina e nel rispetto dei principi statutari fissati dal piano; Impiego delle energie rinnovabili nel rispetto dei presupposti generali stabiliti dal presente piano; Analizzando la singola cartografia Localizzazione edifici nuclei e aggregati Q2 del Piano Strutturale, si evince che l immobile oggetto di recupero è individuato dalla scheda n.398 e che questa stabilisce le seguenti classificazioni: Edifici Sparsi ES La porzione di fabbricato oggetto di recupero è la 398c che risulta inserito in un complesso più articolato di edifici in cui sono già presenti due edifici destinati a civile abitazione ; Tipologia edilizia A Altro ; Destinazione d uso Magazzino; Valore storico/artistico NV Edificio di Non Valore. Analizzando la cartografia e la normativa tecnica dell intero Piano Strutturale si identifica l area secondo le seguenti classi e vincoli: 16

18 Vincoli sovrordinati vincolo idrogeologico ; Invarianti Strutturali: Tutela paesaggistica ed ambientale del territorio aperto, abitati minori ed edifici sparsi, art.7 PTCP; Tutele previste dal PIT per l Ambito di Paesaggio 17 Valdarno Inferiore e per l Ambito di Paesaggio 31 Val d Elsa; Tutele previste dal PRG si veda punto B.4. Verifica di compatibilità con gli strumenti urbanistici sovraordinati. Per quanto riguarda il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale ed il Piano di Indirizzo Territoriale della Regione Toscana l area appartiene all Ambito di Paesaggio 31 Val d Elsa e all Ambito di Paesaggio 17 Valdarno Inferiore. Naturalmente nell ambito dello Statuto l area viene disciplinata all interno del Circondario Val d Elsa con il resto del Territorio Comunale. Il presente Piano di Recupero si inserisce integralmente, senza introdurre varianti specifiche, nel quadro disciplinare della strumentazione urbanistica comunale e non introduce innovazioni nel Quadro Conoscitivo territoriale, pertanto non necessita dell effettuazione della Valutazione Integrata come previsto anche dall art.92.4 punto 3 lettera b. B.8) Descrizione dell area oggetto di intervento Assetto Attuale Il complesso oggetto d intervento, posto nel comune di Montespertoli in località San Quirico in Collina, via Poppiano all altezza del numero civico 43; ad oggi è sempre di proprietà del sig. Jonata Vignolini con atto di acquisto del 21/12/2007 in seguito al frazionamento di un più grande fondo agricolo. Pertanto dal 2007 ad oggi l entità urbanistica e catastale del comparto non è variata ed è contraddistinta dalla seguente individuazione catastale. Il fabbricato è censito presso gli uffici dell Agenzia del Territorio della Provincia di Firenze, Comune di Montespertoli, Catasto Fabbricati: Foglio di mappa 68, particella 526 sub. 1. Il resede di pertinenza è censito presso gli uffici dell Agenzia del Territorio della Provincia di Firenze, Comune di Montespertoli, Catasto Terreni: Foglio di mappa 68, particella

19 Si precisa nuovamente che al momento della vendita non esisteva più un azienda agricola ed il relativo P.M.A.A. in quanto venivano meno i requisiti minimi fondiari per poter esistere. Il comparto oggetto di intervento, a seguito di un Permesso a Costruire n.344/2007 prima rilasciato e poi annullato, ha subito delle modifiche e alterazioni di carattere geomorfologico oltre ad un degrado architettonico-urbanistico a causa di alcune lavorazioni iniziate e poi non portate a termine. Attualmente nel comparto è presente una porzione di edificio originario, ancora non demolita, con struttura mista a pareti portanti in muratura e cemento armato oltre a pilastri in cemento armato prefabbricati e copertura realizzata con travi metalliche e lamiera in acciaio di finitura. Inoltre è stato realizzato un nuovo involucro composto da platea di fondazione in c.a. e pareti contro terra sempre in c.a. che risultano allo stato grezzo. Anche geomorfologicamente, localmente, si sono create delle alterazioni. Infatti sono stati eseguiti degli scavi con relativo accantonamento del terreno nelle aree limitrofe a cui doveva far seguito la rimodellazione del resede circostante con un rinterro mirato e compatibile con tutto l assetto geomorfologico circostante. A seguito dell annullamento del titolo abilitativo, tali lavorazioni non sono state eseguite e s è venuta a creata un alterazione che ancora risulta evidente. Il degrado delle strutture architettoniche e delle strutture di relazione urbanistiche, determinato dalla mancata manutenzione alle strutture originarie e dall avere realizzato opere con titoli abilitativi poi annullati e pertanto mai completate, impone una riorganizzazione complessiva dell area. A tal fine si opera mediante il recupero degli elementi delle strutture di relazione urbanistica ed architettonica attraverso l utilizzazione di un linguaggio basato sui caratteri tipologici e morfologici di una architettura sostenibile e compatibile con il paesaggio circostante. Gli edifici o porzioni di edifici presenti nel comparto non presentano valore architettonico-storico come pure quelli in prossimità del comparto oggetto di intervento. Pertanto l intervento non dovrà preservare particolari valori architettonici. Il comparto, però, si inserisce all interno di un area dal notevole valore paesaggistico, pertanto dovrà essere previsto un intervento dalle caratteristiche planivolumetriche compatibili con l assetto paesaggistico dell area. Di seguito si riporta la giusta cadenza delle operazioni da eseguire per poter ottenere una riqualificazione dell area di comparto: Demolizione totale della porzione di fabbricato originario; Demolizioni di alcune parti della struttura in c.a. realizzate sulla base del Permesso a Costruire n.344/2007 e non compatibili con il nuovo PdR; 18

20 Realizzazione di un nuovo edificio sulla base del PdR che perseguita gli obbiettivi cardine del Piano Strutturale e che pertanto si integri perfettamente nel contesto esistente; Rimodellazione del terreno circostante all area di intervento in maniera da ricucire l alterazione geomorfologica che si è venuta a creare a seguito delle lavorazioni mai portate a termine. Per quanto riguarda un analisi dell area di intervento nel suo insieme si rimanda al punto B.1.. Infatti l area a subito un degrado ed un alterazione architettonica-urbanistica ma è rimasta perfettamente uguale da un punto di vista di accessibilità e fornitura delle reti tecnologiche. Di seguito viene riportata una documentazione fotografica che evidenzia lo stato dei luoghi attuali. Foto 7: Vista da Nord-Est dello stato attuale del comparto. 19

21 I N G E G N E R E J O N A T A V I G N O L I N I V Via Poppiano 43 MONTESPERTOLI (FI) - CELL 340/ ingjonatavignolini@libero.it Foto 8: Vista da Sud dello stato attuale del comparto. Foto 9: Vista da Sud-Est dello stato attuale del comparto. 20

22 I N G E G N E R E J O N A T A V I G N O L I N I V Via Poppiano 43 MONTESPERTOLI (FI) - CELL 340/ ingjonatavignolini@libero.it Foto 10: Vista da Est dello stato attuale del comparto. Foto 11: Vista da Ovest dello stato attuale del comparto. 21

23 Foto 12: Vista da Sud-Ovest dello stato attuale del comparto. B.9) Allegati Di seguito sono elencati gli allegati che saranno inseriti qui di seguito: Estratto di mappa catastale; Estratto della mappa di PRG; Estratto della mappa del P.S. Vincoli Sovrordinati ; Estratto della mappa del P.S. Localizzazione edifici nuclei e aggregati Q2 ; Schedatura n.0398 Edifici Sparsi. 22

24 ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE 23

25 ESTRATTO DI MAPPA DEL PRG 24

26 VINCOLI SOVRORDINATI 25

27 LOCALIZZAZIONE EDIFICI NUCLEI E AGGREGATI Q2 26

28 SCHEDATURA N

29 C) IL PROGETTO C.1) Descrizione generale dell intervento Attualmente nel comparto è presente una porzione di edificio originario con struttura mista a pareti portanti in muratura e cemento armato oltre a pilastri in cemento armato prefabbricati e copertura realizzata con travi metalliche e lamiera in acciaio di finitura; tutta la porzione di fabbricato dovrà essere demolito. Inoltre è stato realizzato un nuovo involucro composto da platea di fondazione in c.a. e pareti controterra sempre in c.a. che risultano allo stato grezzo e che saranno la base per lo sviluppo del nuovo intervento. Il progetto prevede il recupero della S.U.L. dell immobile originario per realizzare un edificio unifamiliare di civile abitazione. Il recupero della S.U.L. dovrà essere eseguito nel rispetto delle normative comunali e l edificio dovrà essere realizzato nel rispetto delle vigenti normative anti-sismiche e quindi sulla base dei risultati ottenuti dalla relazione geologicotecnica ed idraulica redatta da tecnico abilitato. Il degrado delle strutture architettoniche e delle strutture di relazione urbanistiche, determinato dalla mancata manutenzione alle strutture originarie e dall avere realizzato opere con titoli abilitativi poi annullati e pertanto mai completate, impone una riorganizzazione complessiva dell area. A tal fine si opera mediante il recupero degli elementi delle strutture di relazione urbanistica ed architettonica attraverso l utilizzazione di un linguaggio basato sui caratteri tipologici e morfologici di una architettura sostenibile e compatibile con il paesaggio circostante. L imput normativo che vincola la realizzazione del progetto ai più moderni sistemi costruttivi e tecnologici impiantistici è servito come base di partenza dell intero studio architettonico. L intervento si propone la riqualificazione dell area in oggetto attraverso una progettazione moderna, attenta al particolare contesto, conformazione e orientamento del lotto. Il progetto tipologicamente ripropone i rapporti volumetrici caratteristici dell area in oggetto. Anche geomorfologicamente, localmente, dovrà essere realizzato un progetto tale da poter creare una ricucitura con l assetto geomorfologico circostante originario. Gli edifici o porzioni di edifici presenti nel comparto non presentano valore architettonico-storico come pure quelli in prossimità del comparto oggetto di intervento. Pertanto l intervento non dovrà preservare particolari valori architettonici. Il comparto, però, si inserisce all interno di un area dal notevole valore paesaggistico, pertanto è stato adottato un linguaggio architettonico contemporaneo caratterizzato da un cromatismo tenue delle facciate, pulizia dei fronti e una studiata proporzione dei 28

30 volumi, allo scopo di ricercare un nuovo equilibrio con il contesto naturale circostante. Questa ricerca vuole che la realizzazione non prevarichi visivamente la forte presenza della vegetazione, caratteristica dell'intera area, ma vuole consolidare la permanenza di questo importante valore ambientale e della forte caratterizzazione che questo ha nei confronti dell intero contesto paesaggistico. L accesso al comparto avviene mediante una strada privata, già esistente, di diramazione dalla viabilità principale di via Poppiano all altezza del numero civico 43. Data la vicinanza del comparto all area urbana di San Quirico in Collina, alla viabilità principale di via Poppiano e ad un nucleo abitato confinante, l area risulta fornita della rete elettrica, della rete delle telecomunicazioni della rete dell acquedotto e della rete metano/gas. Pertanto, data anche la presenza di una rete viaria di accesso al comparto, si può dire che non è necessaria la realizzazione di opere di urbanizzazione pubbliche specifiche per il presente comparto. Si precisa inoltre che nel corpo di fabbrica originario, oggetto di recupero, erano già presenti dei corpi illuminanti comandati da un utenza collegata al corpo di fabbricato realizzato in aderenza e non oggetto di intervento di recupero. La stessa cosa si può dire anche per l utenza idrica, la quale risulta presente nel corpo di fabbrica in aderenza a quello oggetto di recupero e la quale veniva regolarmente utilizzata per le normali necessità dei locali. Partendo dal presupposto che precedentemente tutto il complesso, anche la porzione non oggetto di recupero, era della medesima proprietà; era presente una singola utenza, sia per la fornitura elettrica sia per la fornitura idrica, in grado di alimentare tutti gli immobili dell azienda originaria. Successivamente all acquisto di una porzione di fabbricato da parte di altra proprietà, le utenze originarie sono rimaste a servizio di tutta l altra parte di complesso edilizio. Pertanto per il comparto in oggetto dovranno essere richiesti un nuovo allaccio alla rete elettrica ed un nuovo allaccio alla rete idrica. Dopo la consegna del presente PdR saranno avviate le procedure necessarie all ottenimento dei pareri preventivi all allaccio dell utenza idrica ed elettrica. Il nuovo edificio non sarà connesso alla rete gas/metano in quanto nell ottica di un progetto ecosostenibile sono state adottate delle scelte progettuali che escludono l utilizzo di gas/metano a favore di un utilizzo di energia rinnovabile derivante dall installazione di pannelli fotovoltaici per una potenza complessiva dell impianto che andrà da un minimo di 0,5kWp ad un massimo di 4,5kWp. La potenza precisa dell impianto sarà stabilita in funzione di un bilancio energetico di dettaglio di tutto il fabbisogno dell immobile che sarà realizzato con il progetto di attuazione del presente PdR. Per limitare l impatto visivo causato dall installazione di pannelli fotovoltaici sulla copertura del nuovo 29

31 immobile, sono state adottate soluzioni architettoniche atte a creare una falda di copertura perfettamente esposta verso sud, dove posizionare gli stessi pannelli, ed eliminare completamente la vista degli stessi pannelli con elementi architettonici studiati opportunamente. Questi stessi elementi non snaturano la fisionomia estetica del progetto architettonico ma sono elementi essenziali, integranti ed imprescindibili per trasmettere allo stesso progetto architettonico quell armonia d insieme ed il carattere estetico ricercato e voluto dal progettista. Per quanto riguarda la rete delle telecomunicazioni, presente nell area, in sede di PdR è difficile fare previsioni sul fabbisogno in funzione dell esponenziale sviluppo delle tecnologie wireless. Il problema dell assenza della rete fognaria pubblica, per lo smaltimento dei reflui liquidi civili, viene superato con l introduzione di un impianto di sub-irrigazione drenata come già realizzata per gli edifici destinati a civile abitazione e confinanti con il comparto d intervento. Il progetto prevede inoltre la sistemazione e miglioramento dell area esterna di pertinenza al fabbricato, destinando alcune aree a parcheggio pertinenziale ed andando ha rimarcare alcuni percorsi già presenti originariamente senza andare a creare ulteriori frazionamenti del contesto e dividendo gli spazi carrabili da quelli pedonali circoscritti all immobile. Trattandosi di un intervento su edificio del territorio aperto che comporta il cambio di destinazione d uso da rurale in civile abitazione ed essendo in presenza di aree di pertinenza inferiore ad un ettaro, al piano seminterrato è stato previsto un locale con accesso diretto dall esterno e destinazione promiscua locale sgombero / deposito attrezzi di 21,97mq, destinato in parte al ricovero delle attrezzature necessarie per la gestione delle relative aree pertinenziali. Si precisa che data la piccolezza dell area pertinenziale, costituita da resede a prato ed una piccola porzione di Oliveta che sarà mantenuta a verde, la gestione ordinaria sarà eseguita direttamente dal proprietario del fondo. In caso di lavorazioni straordinarie, che necessitano di macchinari più invasivi e costosi, il proprietario si avvarrà di personale esterno e della relativa attrezzatura. Infatti non a senso per tale fondo avere a disposizione macchinari di notevole costo che potranno essere utilizzati con cadenza annuale o anche più raramente. Pertanto è stato deciso di lasciare un locale ad uso promiscuo di 21,97mq dei quali si possono considerare sufficienti 7,00mq per il deposito delle attrezzature necessarie alla normale gestione dell area pertinenziale. Il progetto può essere diviso in 3 unità distinte d intervento: 30

32 U.I.1 - Demolizione totale della porzione di fabbricato originario; U.I.2 - Realizzazione di un nuovo edificio unifamiliare per civile abitazione composto da due blocchi ben distinti, il blocco seminterrato con struttura in c.a. ed un blocco fuori terra con struttura completamente in legno perseguendo i principi della sostenibilità ambientale; U.I.3 Sistemazione ambientale del resede circostante all area di intervento in maniera da ricucire l alterazione geomorfologica che si è venuta a creare. Di seguito sono analizzate nel dettaglio le stesse unità d intervento. U.I.1 - Demolizione totale della porzione di fabbricato originario Tutte le strutture originarie presenti nel comparto ed inconerenti con il paesaggio circostante saranno demolite. U.I.2 Realizzazione di un nuovo edificio unifamiliare per civile abitazione La realizzazione del nuovo edificio si articolerà in due blocchi strutturali ben distinti. Un primo blocco, in cui sarà realizzato un piano seminterrato con locali accessori all abitazione, con struttura portante in c.a. per poter contenere la spinta delle terre circostanti. Un secondo blocco strutturale, fuori terra, che sarà realizzato con una struttura in legno perseguendo i principi della sostenibilità ambientale. Il blocco fuori terra sarà composto principalmente da un unico piano e solo in alcune parti sarà previsto un orizzontamento per poter realizzare porzioni di sottotetto come locali accessori all abitazione principale presente al piano terra. La progettazione di dettaglio e la realizzazione di tutto l immobile seguirà i principi della ecosostenibilità e biocompatibilità. L involucro edilizio dell immobile sarà progettato e realizzato con strutture e chiusure tali da poter avere una trasmittanza molto bassa e far si che dall analisi complessiva del fabbisogno energetico dell immobile, quest ultimo possa rientrare energeticamente in classe A. Il fabbricato in progetto sarà costituito da una unità immobiliare e sarà costituita dai seguenti locali; destinazione, superficie e altezza di ogni ambiente (l. 10/1977): Fabbricato sup. utile altezza utile Seminterrato Locale sgombero/deposito attrezzi mq 21,97 h= 2,40 ml 31

33 Lavanderia mq 3,24 h= 2,40 ml Bagno mq 3,79 h= 2,40 ml Disimpegno mq 5,64 h= 2,40 ml Centrale termica, Idrica ed elettrica mq 11,68 h= 2,40 ml Piano Terra Ingresso/Disimpegno mq 9,32 h= 2,40 ml Soggiorno/Pranzo mq 14,10 Doppio Volume Angolo cottura mq 5,40 h= 2,70 ml Disimpegno zona giorno mq 14,63 h= 2,40 ml Ripostiglio zona giorno mq 1,09 h= 2,40 ml Ripostiglio zona notte mq 5,28 h= 2,40 ml Camera Matrimoniale mq 14,03 h= 2,70 ml Cameretta mq 10,36 Doppio Volume Disimpegno zona notte mq 2,45 h= 2,70 ml Bagno mq 5,81 h= 2,40 ml Sottotetto Soppalco/Sottotetto mq 13,10 hmed < 2,40 ml Sottotetto 1/2 mq 13,24 hmed < 2,40 ml U.I.3 Sistemazione ambientale L unità d intervento della sistemazione ambientale prevede la possibilità di realizzare una serie di elementi di raccordo che riguardano il funzionamento dell intero complesso. L area carrabile, in cui si arriva dalla viabilità di accesso al comparto e che attualmente risulta essere un solettone in c.a., sarà pavimentato con lastre di pietrame o con altri sistemi di pavimentazione che ne mantengano lo stesso effetto visivo. Il muro controterra del fabbricato originario sarà mantenuto come muro di sostegno; questo sarà consolidato strutturalmente e sarà rivestito con elementi lapidei di zona. All interno del comparto non saranno introdotte recinzioni ma solo dei muretti di altezza modesta e variabile per poter consolidare l assetto geomorfologico presente nel resede circoscritto all immobile. La necessità di introdurre tali muretti deriva dalle problematiche tipiche delle aree con terreni acclivi in cui dovranno essere realizzate opere non invasive di contenimento terra e definire una separazione netta fra le aree carrabili e quelle pedonali. Si precisa inoltre che le aree e le vie 32

34 carrabili che si vanno a rimarcare sono quelle presenti originariamente nel comparto e nelle aree confinati senza introdurre modifiche all assetto esistente. Tutti i muretti avranno un rivestimento con elementi lapidei di zona e cimasa con lastre di pietra, laterizi o simili. Per quanto riguarda le essenze vegetali arboree, presenti nel comparto, saranno tutte preservate ad eccezione di un Leccio che ostacola la realizzazione effettiva dell immobile. La normativa forestale consente l abbattimento, come in questo caso e senza bisogno di pareri e pratiche di assenso, per quei Lecci ricadenti in zone extraurbane che all altezza di 1,30 metri da terra hanno un fusto di diametro inferiore ai 40cm. Allo stesso tempo è previsto un ampliamento delle aree a prato naturale, con naturale aumento della superficie permeabile del comparto in riferimento a quella originaria, ed una piantumazione di specie vegetali arboree prettamente autoctone. C.2) Descrizione dei singoli sistemi tecnologici / strutturali C.2.1) Involucro esterno L involucro edilizio dell immobile, comprese le parti accessorie all abitazione, saranno realizzate in maniera tale che energeticamente l edificio dovrà risultare classe A. Su tutto l involucro dell edificio sarà realizzato un cappotto di spessore circa 7cm in maniera da evitare qualsiasi tipo di ponte termico sia per la parte di struttura in legno sia per la parte di struttura in c.a.. Le pareti perimetrali della struttura in legno, saranno composte da parete piena in legno o da pilastrini in legno e pannello portante in OSB/3 formati da scaglie di legno, esternamente come abbiamo detto un cappotto e all interno della parete dove è presente una camera d aria sarà inserito un isolante di spessore circa 12cm. Per finitura interna della parete sarà realizzata una controparete, distinta da quella strutturale, in cui saranno passati tutti gli impianti necessari. Complessivamente il pacchetto di queste pareti ha uno spessore di circa 33cm, che può variare in funzione del pacchetto di rifinitura interno ed esterno. La copertura sarà del tipo ventilata e sarà realizzata con la stessa tipologia strutturale delle pareti perimetrali, dove nella camera d aria interna del solaio sarà inserito un pacchetto isolante che potrà avere uno spessore di circa 12/20cm. Tutte le pareti esterne del piano seminterrato avranno un cappotto esterno in continuità di quello delle pareti superiori più uno strato di isolante interno. Infine, le pareti del piano seminterrato che dividono i locali accessibili e riscaldati da quelli non accessibili e privi di riscaldamento, saranno dotate di uno spessore di 33

35 isolante necessario per ottenere una trasmittanza atta a poter realizzare l edificio energeticamente classe A. I materiali isolanti, previsti per gli elementi sopra esposti, potranno essere il sughero, fibra di legno, fibra di canapa, lana di roccia o comunque materiali naturali, traspiranti ed ecosostenibili. Il solaio di piano terra sarà realizzato in laterocemento e nelle parti in cui al di sotto non sono previsti locali accessibili sarà opportunamente isolato all intradosso predisponendo pannelli isolanti di opportuno spessore. Anche in questo caso i materiali isolanti previsti potranno essere il sughero, fibra di legno, fibra di canapa o comunque materiali naturali ed ecosostenibili. Per la porzione di solaio del piano seminterrato, su cui saranno previsti locali accessori all abitazione, sarà realizzato un opportuno vespaio di altezza minima 40cm con opportuna areazione. Sopra a quest ultimo sarà realizzato un massetto di opportuno spessore, con materiale isolante, atto a creare un pacchetto orizzontale con una trasmittanza idonea per un edificio energeticamente classe A. Per quanto riguarda l areazione del vespaio e per poter creare un effetto canna fumaria che realmente crei ricambio d aria, sono state previste delle bocchette per la presa dell aria verso Nord ad altezza dello stesso vespaio contrapposte a delle bocchette di sfiato predisposte in copertura versante sud. Per realizzare questo ciclo si utilizzano delle canalizzazioni che dal vespaio arrivano in copertura versante Sud attraverso i cavedi previsti sui lati della torretta d ingresso. All interno di tutto l involucro dell edificio è prevista la realizzazione di un impianto di areazione forzata in maniera che sia possibile regolare il flusso di ricambio dell aria interna/esterna ed immettere all interno aria non viziata e ad una temperatura regolata. L areazione forzata risulta fondamentale in edifici classe A per eliminare qualsiasi tipo di problema legato a fenomeni di rugiada, condensa e muffe e allo stesso tempo sfruttare al massimo l efficienza energetica dell involucro evitando di immettere direttamente all interno aria fredda proveniente dall apertura degli infissi per effettuare il ricambio dell aria. Lo spessore degli isolanti, inseriti negli elementi verticali, orizzontali e nella copertura, varieranno in funzione del materiale utilizzato ed in funzione dell analisi complessiva del fabbisogno energetico dell immobile. Tale analisi sarà eseguita in fase di progettazione esecutiva e con l obbiettivo di realizzare un edificio energeticamente classe A. I requisiti acustici delle sorgenti sonore interne ed i requisiti passivi dell edificio saranno conformi al D.P.C.M Inoltre si può affermare che per i locali di piano terra e sottotetto, utilizzando la tipologia costruttiva in legno, non si creerà il fenomeno della gabbia di faraday presente in tutte le costruzioni realizzate con tecnologie tradizionali. L eliminazione di questo fenomeno aiuterà ad incrementare ulteriormente il benessere ed il confort abitativo degli stessi locali. 34