Vivere Green La CerTiFiCaZiONe energetica diventa OBBLiGO di LeGGe ATTUALITÀ ITALIA SISMICA TRA EDILIZIA E NUCLEARE MERCATO IL CREDITO AL GIRO DI BOA

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1 NUMERO 3 - GIUGNO 2011 PERIODICO UFFICIALE mediare ITALIA CONFCOMMERCIO IMPRESE PER L ITALIA ATTUALITÀ ITALIA SISMICA TRA EDILIZIA E NUCLEARE MERCATO IL CREDITO AL GIRO DI BOA TREND NUOvO LUSSO A MONTE-CARLO E NEI COTSWOLDS SERVIZI IL MARkETING TELEfONICO Trimestrale - Poste Italiane SpA - Spedizione in Abbonamento Postale - 70% NE/TN - Contiene I.P. Vivere Green La CerTiFiCaZiONe energetica diventa OBBLiGO di LeGGe

2 Avviso a pagamento Divertimento, svago, cultura, relax. Questo e molto di più è Casinò Campione d Italia. Uno splendido spazio, firmato dall architetto di fama mondiale Mario Botta, che si sviluppa su mq, con 9 piani, 3 livelli di parcheggio sotterraneo, 28 ascensori e 4 scale mobili. È una struttura che riflette l anima dinamica, eclettica e innovatrice del Casinò. È la location ideale per vivere, oltre il brivido del gioco, momenti piacevoli all insegna dell alta ristorazione con spettacoli e concerti. Le proposte di qualità e l eccellenza dei servizi non si rivolgono solamente ai giocatori, ma anche alle aziende, agli operatori culturali e dello spettacolo. La vocazione all intrattenimento e lo spirito di accoglienza rendono il Casinò Campione d Italia un luogo speciale, da vivere e rivivere. Da qualsiasi punto la si veda, la sede del Casinò Municipale progettata dal noto architetto Mario Botta, è un bellissimo colpo d occhio. È un edificio moderno e funzionale che s impone senza invadere. La finitura esterna, in lastre di pietra dorata, connette il moderno tessuto novecentesco di Campione d Italia con il nucleo storico. Il complesso, che si articola in tre grandi volumi, si sviluppa internamente in ampi spazi e sale curate nei minimi particolari. Il Casinò risponde alla volontà di accogliere la clientela in un ambiente ancora più grande, efficiente e confortevole. Non solo. Qui, convention, congressi o eventi diventano davvero spettacolari. A 60 km da Milano, sulla riva del lago Ceresio, immerso nel verde e nel blu sorge Campione d Italia, l unica exclave italiana in territorio svizzero. La posizione strategica, il paesaggio suggestivo e le attrazioni del Casinò sono complici di atmosfere magiche. Campione d Italia è natura, arte, accoglienza e soprattutto cultura del gioco e del divertimento, espressione di una tradizione che continua a coinvolgere ed entusiasmare. Oltre 600 Slot Machines, dalle più classiche a rulli a Video Slot, Video Poker e Multigame fino alle macchine di ultima generazione dotate di Jackpot progressivo. Seicento slot che ogni giorno regalano vincite per oltre un milione di euro. In una variegata offerta di giochi, il prestigioso Chemin de Fer, fiore all occhiello del Casinò dove i giocatori si sfidano tra loro in appassionanti tornei, e il Poker Texas Hold em, il gioco delle nuove generazioni. In un area di 300 metri quadrati di superficie la confortevole sala riservata ai fumatori che oltre a roulette elettronica e Slot Machines, per la prima volta propone ai giocatori anche Black Jack elettronico e Punto Banco elettronico: ulteriori chances offerte agli appassionati, quindi, e senza privarli dell abitudine alla sigaretta in un ambiente molto gradevole, nel segno di qualità e signorilità, le doti che contraddistinguono il Casinò Campione d Italia. Per informazioni: Casinò Campione d Italia Piazzale Milano, 2 - Campione d Italia Como T Dott. Carlo Pagan Amministratore Delegato Casinò Campione d Italia

3 mediare Periodico ufficiale f.i.m.a.a. Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari Numero 3 - Giugno 2011 Direttore responsabile Paolo Curcu Consulente editoriale Francesca Negri Proprietà FIMAA Servizi S.r.l. Segreteria di redazione Fimaa Servizi Via Properzio, ROMA Tel Fax Comitato di redazione Giovanni Acampora Valerio ANGELETTI Rossano ASCIOLLA Alessandro GABRIELE Daniele MAMMANI Antonino Nicolosi Piero NINNO Italo Paccoi Giovanni PANTANELLA Paolo PESANDO Severino Rigotti Coordinatore comitato di redazione Piero NINNO Hanno collaborato Guido De Rosa Dario FRANCESCHINI Cleo FUENTES Alessandro GABRIELE Pino LOPERFIDO Flavio MELONI Enrico NICOLI Antonino NICOLOSI Nicola ZENI Impaginazione Gianfranco Rizzoli Progetto grafico Fabio Monauni Federazione fondata nel 1956 Concessionaria esclusiva di pubblicità Curcu & Genovese Associati s.r.l. Trento Via Ghiaie, 15 - Italy tel fax Stampa Tipolitografia Alcione - Lavis (TN) GIUGNOEDITORIALE Un terzo degli italiani ama investire nel mattone i propri risparmi, crollati del 60% dal 1990 al 2010 Il risparmio delle famiglie è crollato negli ultimi vent anni, mentre il mattone si conferma il bene rifugio per eccellenza. Ad affermarlo è la Confcommercio, in un analisi basata su dati Istat secondo cui dal 1990 ad oggi il risparmio complessivo delle famiglie italiane si è ridotto di circa 20 miliardi di euro. Secondo i dati del rapporto di Confcommercio del 2011, la propensione al risparmio delle famiglie italiane dal 1990 al 2010 si è ridotta del 60%: e nei primi anni Novanta, infatti, su 100 euro di reddito se ne riuscivano a risparmiare 23 e in media all anno si accantonavano 4mila euro, nel 2010 se ne sono messi da parte 1.700, risparmiando, ogni 100 euro, poco meno di 10 euro. La contrazione del risparmio registrata in questo rapporto è motivata, secondo Confcommercio, dalla stagnazione dei redditi delle famiglie e dall incidenza del progressivo invecchiamento della popolazione italiana. Il livello di reddito e le sue dinamiche hanno influenzato le scelte di risparmio e anche di consumo delle famiglie italiane, ma per gli operatori del mondo delle costruzioni c è un dato positivo e in controtendenza: gli italiani hanno investito i loro risparmi nel 2010 principalmente in immobili, con una quota attorno al 55%, mentre l investimento nello stesso bene nel 1990 era pari al 25%. Non solo: ben un terzo delle famiglie italiane ritiene l investimento in immobili la principale forma di utilizzo soprattutto a fini cautelativi del surplus monetario. Quindi ancora una volta gli immobili si confermano, nonostante la crisi, il bene rifugio più amato del risparmio delle famiglie italiane. Iscirizione al Tribunale Civile di Roma n. 366/2010 del 17/09/2010 ITALIA Socio effettivo CONFCOMMERCIO IMPRESE PER L ITALIA mediare 1

4 ASSOCIAZIONE NAZIONALE MUSEI LOCALI E ISTITUZIONALI Provincia autonoma di Trento LE GRANDI VIE DELLE CIVILTÀ RELAZIONI E SCAMBI FRA IL MEDITERRANEO E I L C E N T R O E U R O PA D A L L A P R E I S T O R I A ALLA ROMANITÀ Trento Castello del Buonconsiglio 1 luglio - 13 novembre 2011 Monaco di Baviera Archäologische Staatssammlung 15 dicembre maggio 2012 Castello del Buonconsiglio monumenti e collezioni provinciali Info Castello del Buonconsiglio Via Bernardo Clesio, 5 - Trento T buonconsiglio. it www. buonconsiglio. it Statua femminile V Sec. a.c. Pomezia Museo Archeologico Lavinium SPONSOR CON IL SOSTEGNO DI Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura - Trento SPUMANTE METODO CLASSICO MEDIOCREDITO INVESTITIONSBAK TRENTINO ALTO ADIGE SÜDTIROL FONDAZIONE CASSA DI RISPARMIO DI TRENTO E ROVERETO ANMLI L ARTE DELLA VACANZA luoghi ed eventi per connettere turismo, cultura e ambiente

5 sommario giugno ITALIA SISMICA TRA EDILIZIA E NUCLEARE pag. 4 IL TERREMOTO DEL GIAPPONE PORTA ALLA RIBALTA IL PROBLEMA DI UN ITALIA SISMICA Monte-carlo un nuovo grattacielo pag. 8 è la Tour Odéon disegnata da Alexandre Giraldi e sarà il più alto del principato di Monaco NUOVE REGOLE PER LA pag. 14 CERTIFICAZIONE ENERGETICA Il Decreto Legislativo 3 marzo 2011 n. 28 LA LEZIONE DELLA NATUra pag. 18 Solarplus, azienda leader nel solare e nel fotovoltaico, l ha imparata molto bene e ne ha fatto una mission aziendale L ECONOMIA DEL MARE ALLO yacht med festival pag. 20 SUCCESSO PER LA MANIFESTAZIONE SVOLTASI A Gaeta DAL 12 AL 17 aprile TUTTA QUESTIONE DI CIVILTÀ pag. 23 Crisi del nord Africa e immigrazione. Temi cari per OccidenS Cotswolds, campagna di lusso Philippe Starck firma 160 eco-ville ultramoderne per un inghilterra sempre più green pag. 10 IL MARKETING TELEFONICO... pag. 30 Il PUBBLICO MEDIATORE MERCEOLOGICO... pag. 32 FIMAA PUNTA SULLA CRESCITA... pag. 38 FOCUS sicilia... pag. 40 FIMAA NEWS FIMAANETWORK.IT IN TOUR... pag. 26 Contiamo fino a tre... pag. 27 Cedolare secca sulle locazioni: conviene? Il D.LGS 23/2011 sul federalismo fiscale pag. 34 IL CREDITO AL GIRO DI BOA... pag. 28 dario Franceschini Puntiamo sul marchio Casa-Qualità L obiettivo È di un nuovo e sano sviluppo del mercato immobiliare e la capacità di garantire, in un periodo di difficoltà economica, la tenuta complessiva della coesione sociale pag. 12 FOCUS savona... pag. 50 LE PROPOSTE EDITORIALI... pag. 56 Convegni FIMAA... pag. 57 mediare 3

6 TRA EDILIZIA E NUCLEARE 4 mediare

7 IL TERREMOTO DEL GIAPPONE PORTA ALLA RIBALTA IL PROBLEMA DI UN ITALIA SISMICA, DOVE GLI EDIFICI dovrebbero ESSERE MESSI IN SICUREZZA E DOVE LA COSTRUZIONE DI CENTRALI NUCLEARI SEMBRA RISCHIOSA di Cleo Fuentes Il Giappone, dopo la sciagura del terremoto e il collasso di una struttura della centrale nucleare di Fukushima, ha aperto un dibattito mondiale: quello dell energia nucleare in zone sismiche. In Italia le riflessioni sul fatto di essere un territorio ad alte potenzialità di eventi sismici si erano già accese con il terremoto de L Aquila, evento che aveva fatto salire alla ribalta, tra le altre cose, l inadeguatezza degli edifici italiani. A questo oggi si aggiunge anche il dibattito sul nucleare, che per il momento ha visto congelare da parte del Governo la decisione di costruire centrali nucleari sul territorio italiano. Sono infatti circa 80mila gli edifici pubblici in Italia considerati vulnerabili tra scuole, ospedali e uffici in quanto costruiti in zone ad alto rischio sismico. Tutti edifici che andrebbero adeguati e che, in molti casi, non sono stati pianificati secondo criteri antisismici. Ma la stima delle strutture vulnerabili è in realtà, secondo gli esperti, ben più ampia, dal momento che andrebbero considerate anche le abitazioni civili, sulle mediare 5

8 ENEA BREVETTA L ANTISISMICA In questo contesto, c è chi si dà da fare. È il caso di Enea e del Politecnico di Torino che, assieme, hanno brevettato un innovativo sistema di isolamento sismico, particolarmente idoneo per gli edifici di interesse storico-artistico in quanto non modifica le caratteristiche architettoniche degli edifici. Il sistema, che si basa sulla realizzazione di una piattaforma isolata sotto al piano di posa delle fondazioni, in modo da non richiedere alcun intervento sull edificio sovrastante, è stato sperimentato su Palazzo Margherita, sede del Comune de L Aquila in Abruzzo, gravemente danneggiato in seguito al terremoto del 6 aprile Su tale edificio l Enea aveva già eseguito le prove di caratterizzazione dinamica: tramite alcuni sensori posti sulla struttura erano state registrate le vibrazioni ambientali sul palazzo per valutarne così il comportamento dinamico. Mediante l inserimento a spinta di tubi orizzontali e Il palazzo Margherita de L Aquila la collocazione di dispositivi d isolamento sismico in corrispondenza del piano orizzontale diametrale degli stessi tubi, viene creata una discontinuità tra la fondazione e il sottosuolo. L edificio viene quindi separato dal terreno circostante mediante trincee verticali di ampiezza sufficiente per consentire gli spostamenti relativi richiesti dal sistema di isolamento sismico. In questo modo la struttura viene protetta sismicamente con interventi che non alterano le caratteristiche architettoniche originali. Con questa tecnica, gli eventuali locali sotterranei non vengono modificati, ma fanno parte della sovrastruttura isolata e l edificio viene collegato rigidamente alle pareti laterali o anche alle calotte superiori dei tubi. «La tecnica di intervento per l adeguamento sismico per gli edifici storici da noi proposta spiega Paolo Clemente dell Enea consiste innanzitutto nello scavare una trincea di una dimensione sufficiente per poter inserire una macchina spingi-tubo e poi appunto inserire dei tubi a conci, di almeno 2 metri ciascuno al di sotto dell edificio e poi lungo il piano diametrale. Questi tubi vengono sezionati in modo da inserire dei dispositivi di isolamento sismico. Questi creano una sconnessione tale che si crei il cosiddetto disaccoppiamento tra il movimento dell edificio e quello del terreno». In pratica, l edificio viene separato dal terreno e poggia su questa piattaforma fatta di tubi e isolatori sismici, che è stata inserita al di sotto delle fondazioni; in questo modo non vengono modificate le caratteristiche architettoniche dell edificio o del complesso monumentale sovrastante su cui è stato fatto l intervento. «Una volta realizzato questo sistema di isolamento sismico aggiunge Clemente in occasione di un terremoto, mentre il terreno si muove con oscillazioni molto veloci e anche con accelerazioni molto forti al di sotto dell edificio, l edificio al di sopra dell isolamento sismico oscillerebbe molto lentamente senza deformarsi comportandosi come una scatola rigida e quindi preservando la struttura ma anche il contenuto stesso». quali un monitoraggio generale sul territorio è al momento parziale. A puntare i riflettori sulla preoccupante situazione degli edifici non a norma è stato, tra gli altri, Gian Michele Calvi, presidente della Fondazione Eucentre di Pavia Centro europeo di ricerca e formazione in ingegneria sismica e membro della Commissione grandi rischi. Secondo stime disponibili, sia pure parziali, ha sottolineato l esperto, ci sarebbero dunque almeno 75-80mila edifici pubblici in Italia da consolidare. Molti di questi hanno un ruolo strategico, trattandosi di ospedali, municipi, prefetture, caserme e scuole. Proprio le scuole rappresentano un emergenza: sulla base degli ultimi dati della Protezione civile, infatti, sono 22mila gli edifici scolastici che si trovano in zona sismica. «Se non investiamo nella messa in sicurezza degli edifici preesistenti, dal momento che solo quelli nuovi sono costruiti a norma ha affermato Calvi continueremo ad avere morti, crolli, danni ingenti all economia». La mappa delle zone sismiche individua proprio nella dorsale appenninica, che va dall Umbria fino alla Calabria e alla Sicilia, passando appunto per l Abruzzo, le zone di maggiore criticità. 6 mediare

9 Ecco un quadro della classificazione dell Italia aggiornato al 31 dicembre 2007 e sulla base di numero di terremoti e intensità raggiunta nelle aree, secondo quanto riporta l Annuario statistico italiano 2008 (i dati riguardano la popolazione che vive nelle zone ad alta, media, bassa e minima sismicità) ZONE SISMICHE REGIONI ALTA MEDIA BASSA MINIMA PIEMONTE VALLE D AOSTA LOMBARDIA T.A. ADIGE VENETO F.V. GIULIA LIGURIA EMILIA ROMAGNA TOSCANA UMBRIA MARCHE LAZIO ABRUZZO MOLISE CAMPANIA PUGLIA BASILICATA CALABRIA SICILIA SARDEGNA ITALIA NORD CENTRO MEZZOGIORNO Fonte: LE REGIONI ITALIANE Più A RISCHIO SISMICO La regione maggiormente esposta è la Calabria: il 63,8% dei comuni rientra nel livello di alta sismicità. A seguire, si posizionano Basilicata e Molise. Osservando la quantità di cittadini esposti al rischio, a registrare i valori più elevati sono Calabria e Campania, rispettivamente con oltre un milione di abitanti la prima e più di 400mila la seconda. La regione dove tutti i Comuni sono classificati con sismicità molto bassa, invece, è la Sardegna. Considerando l Italia nel suo complesso, sono quasi 3 milioni i cittadini residenti in aree ad alta sismicità (725 Comuni), quasi 21 milioni quelli che abitano in un area a media sismicità (2.334 Comuni), oltre 15 milioni e mezzo sono in una zona a sismicità bassa (1.544 Comuni) e circa 20 milioni in zona a sismicità minima (3.448 Comuni). Insomma, basta scorrere un po di dati per convincersi che l Italia è un Paese ad elevata sismicità, sia per la frequenza degli eventi sia per l intensità che alcuni di essi hanno storicamente raggiunto, determinando un rilevante impatto sociale ed economico. Alcuni numeri consentono di delineare le dimensioni del fenomeno: terremoti con intensità Mercalli maggiore del V grado hanno colpito il nostro territorio nell ultimo millennio, 200 dei quali distruttivi, 120mila vittime nel secolo scorso (85mila delle quali dovute al terremoto di Reggio Calabria e di Messina del 1908), 20 terremoti con intensità superiore od uguale al IX grado Mercalli dal 1900 ad oggi, un terremoto disastroso in media ogni quattro anni, ed un danno economico valutato per gli ultimi venticinque anni in circa 75 miliardi di euro impiegati per il ripristino e la ricostruzione post-evento. A ciò si devono aggiungere le conseguenze sul patrimonio storico, artistico e monumentale importantissimo per un Paese come l Italia. Considerando alcuni dei più recenti e maggiori terremoti avvenuti nel mondo, eventi di energia (magnitudo) equivalente fra di loro hanno determinato vittime e danni molto diversi. La diversità dell impatto sul territorio è dovuta alle differenti caratteristiche del patrimonio abitativo (età, tipologia edilizia, uso), alla diversa distribuzione dei centri abitati e relativa densità di popolazione, alle caratteristiche delle vie di comunicazione, alla capacità di intervenire rapidamente per limitare i danni. Per questa ragione la comparazione di terremoti verificabili in aree diverse deve tenere presente queste variabili ed esistono metodi diversi di misurazione. mediare 7

10 Monte-Carlo un nuovo grattacielo è la Tour Odéon disegnata da Alexandre Giraldi e sarà il più alto del principato di Monaco di Enrico Nicoli Un mercato residenziale esclusivo, con poca offerta e prezzi sempre e comunque alle stelle: questo vuol dire comprar casa a Monte-Carlo, un luogo status symbol in grado di attirare ogni anno super ricchi da tutto il mondo, disposti a sborsare una media di 44mila euro al mq in cambio di un mix di sicurezza, lusso e, per chi ottiene la residenza, vantaggi fiscali. «Chi acquista nel Principato spiega Paul Humphreys dell International residential department di Knight Frank nel 20% dei casi arriva dall Italia, nel 22% dalla Gran Bretagna e nel 45% dal resto d Europa, soprattutto da Paesi dell Est e dalla Svizzera». «Monaco continua Humphreys piace molto ai russi, che rappresentano il 5% della clientela, mentre l Asia assorbe il 3% dei nuovi acquisti, dove per Asia si intende soprattutto indiani con base a Londra. Molto rari invece i cinesi, che qui non rappresentano un trend». L impatto della crisi finanziaria internazionale si è fatto sentire anche a Monte-Carlo, ma con effetti diversi e comunque ritardati rispetto al resto d Europa. «Da qualche mese a questa parte si inizia a respirare un clima di ritrovata fiducia prosegue Humphreys ma per quasi due anni pochi hanno venduto e quasi nessuno ha comprato. Malgrado la stagnazione, con tempi molto lunghi per concludere le rare transazioni, i prezzi non si sono mossi: in altre parole, le quotazioni non hanno subito un brusco ridimensionamento». Una possibile spiegazione è che i 8 mediare

11 Un rendering della Tour Odéon che verrà terminata nel 2014 nel Principato di Monaco. A fianco, Alexandre Giraldi, l architetto che ha progettato l opera. ricchi proprietari monegaschi, non avendo né fretta né necessità di vendere, hanno preferito stare alla finestra piuttosto che far scendere il prezzo delle case. Il segreto dietro la tenuta dei prezzi è anche quello di essere una piazza del tutto particolare, con pochi immobili in vendita, di cui gran parte semplicemente ristrutturati e in pochi casi nuovi. I prezzi medi del residenziale, come già detto, si assestano attorno ai 44mila euro mq, ma non mancano i picchi record che fanno sensazione anche tra gli agenti immobiliari locali, come gli 80mila euro al metro quadro registrati verso la fine dello scorso anno per un appartamento situato nell area del Carrè d Or, con vista spettacolare sul palazzo del Casinò, ovvero dei suoi giardini sul porto, uno dei panorami più ambiti ed esclusivi di Monte-Carlo. Al momento, lo sviluppo residenziale che sta portando sul mercato il numero più alto di appartamenti nuovi è il progetto in costruzione al numero 23 di Boulevard de Belgique: un intero edificio di 21 appartamenti, di cui otto già venduti, e lavori terminati entro giugno di quest anno. Le pezzature tra i 200 mq e i mq con prezzi da 5,35 a 19,75 milioni di euro sono un po più alte degli standard locali che viaggiano su una media di mq. Completano il quadro dell offerta oggi disponibile sulla piazza monegasca un palazzo ai Jardin exotique di 11 appartamenti e un paio di altri piccoli sviluppi residenziali tra Boulevard Italie e Avenue Princesse Grace. Tolti questi interventi, per vedere un altra massiccia iniezione di realizzazioni residenziali bisognerà attendere il termine dei lavori previsti per il 2014 della Tour Odéon. Quello che è destinato a diventare il più alto grattacielo del Principato (49 piani per 170 metri) sorgerà in Avenue de l Annonciade su disegno di Alexandre Giraldi (architetto molto di moda a Monaco a cui si deve, in collaborazione con Norman Foster, il progetto in costruzione del nuovo Yacht club Monte-Carlo e anche il progetto del 23 di Boulevard de Belgique). La torre sarà a uso misto: previsti infatti spazi commerciali ai primi piani, dieci piani di parcheggi sotterranei, sette piani di uffici. Il resto sarà costituito da abitazioni vendute a un prezzo medio di 50mila euro al mq, a esclusione di una parte destinata all edilizia sociale, ovvero appartamenti a prezzi più contenuti riservati esclusivamente ad acquirenti di cittadinanza monegasca. mediare 9

12 Cotswolds, campagna di lusso Philippe Starck firma 160 eco-ville ultramoderne per un inghilterra sempre più green di Nicola Zeni Dopo Londra, i Cotswolds sono la destinazione turistica più amata di tutta l Inghilterra. A soli 150 chilometri dalla caotica capitale, la zona dei Cotswolds è la quintessenza della campagna inglese: colline ondulate (i wolds, che danno il nome alla zona), dolci vallate, fiumi, laghi e stagni, boschi di faggio e prati verdissimi dove pascolano pecore e trottano cavalli. A rendere speciale la zona, però, è l architettura: paesaggi da cartolina, fattorie con le facciate coperte di edera, cottage che ricordano case di bambole, paesini da fiaba tutti costruiti con la stessa pietra color miele. È come se qui il tempo si fosse fermato a qualche secolo fa. La tutela delle Belle Arti ha limitato la costruzione di edifici moderni a zone nascoste, lasciando intatto il panorama. Per questo, oltre a essere una destinazione turistica, i Cotswolds sono considerati un ambito rifugio: una casa qui è il nonplusultra per chi vive a Londra, ma ama la quiete della campagna e il contatto con la natura durante il fine settimana e le vacanze. Il prezzo medio di una casa indipendente nella zona G7, il Il designer architetto Philippe Starck e, sopra, una casa nella zona dei Cotswolds nella campagna inglese codice postale più prestigioso del Gloucestershire si aggira attorno alle 360mila sterline, con un aumento del 19,5% negli ultimi 12 mesi, ma di fatto le compravendite si concentrano in uno spettro tra le 500mila sterline per un cottage e gli 1,2 milioni per una villa. Sono frequenti le puntate ben oltre quella soglia e non è raro pagare 5, 10 o 15 milioni per 10 mediare

13 fattorie con molta terra o case d epoca particolarmente spaziose o in una posizione appartata. I prezzi lievitano anche a causa del divario tra domanda e offerta. «La richiesta qui è sempre altissima mentre le case in vendita sono poche fanno sapere i mediatori immobiliari della zona. La crisi economica ha peggiorato la situazione, dato che i potenziali venditori preferiscono aspettare». Ora, però, chi ama i Cotswolds, ma è frustrato dalla difficoltà di trovare una casa tradizionale, ha un alternativa: The Lakes, un progetto creato dal Raven Group con la società di design Yoo (fondata da Philippe Starck), un complesso di 160 eco-ville ultramoderne, costruite in legno e vetro, con terrazze affacciate su sei laghi e immerse nella natura in una tenuta di oltre 260 ettari nella zona G7, a un passo dai paesini più pittoreschi dei Cotswolds. Le ville, che vanno dai 250 ai 610 mq, puntano sul lusso sostenibile e hanno interni creati da Jade Jagger (figlia di Mick) o da Kelly Hoppen e che possono essere personalizzati dallo studio Yoo. I prezzi partono da 810mila sterline e salgono fino a 2,5 milioni per le ville più grandi con sei camere da letto e solarium sul tetto. mediare 11

14 L obiettivo È un nuovo e sano sviluppo del mercato immobiliare e la capacità di garantire, in un periodo di difficoltà economica, la tenuta complessiva della coesione sociale Franceschini Puntiamo sul marchio Casa-Qualità di Dario Franceschini Presidente del gruppo del PD alla Camera dei deputati Il settore immobiliare rappresenta un pezzo fondamentale dell economia del nostro Paese; vi operano migliaia di imprese e di lavoratori che ormai da alcuni anni stanno pagando un prezzo altissimo a causa della crisi che ha colpito, sull onda del collasso del mercato dei mutui subprime, anche il mercato italiano. Contrazione delle transazioni, difficoltà di accesso al credito per imprese e famiglie, aumento esponenziale della quota di patrimonio edilizio invenduto, crescita della domanda di locazione da parte di nuove categorie deboli (single, giovani cop- pie, stranieri studenti) sono tra i tratti caratterizzanti della difficile fase che sta attraversando il settore. Eppure la ripresa del settore immobiliare e l attuazione di politiche abitative realmente in grado di far fronte alle nuove esigenze emergenti sarebbero fattori determinanti per il rilancio dello sviluppo economico e territoriale italiano. Purtroppo in questi anni le politiche del centro-destra sembrano non aver colto in alcun modo questa centralità. Molti annunci, ma pochissimi interventi concreti per dare davvero ossigeno al mercato immobiliare. Con il via libera del Cipe, partirà il Piano social-housing, lanciato dal Governo con la prima manovra economica dell estate 2008; un ritardo di tre anni che ha bloccato 550 milioni di euro già stanziati dal Governo Prodi e pronti ad essere assegnati alle Regioni in base ad un accordo già sottoscritto, che avrebbe 12 mediare

15 consentito la rapida immissione sul mercato di 12mila alloggi a canone sociale. Anche il Piano Casa 2, che avrebbe dovuto risollevare il settore delle costruzioni concedendo benefit volumetrici, si è rivelato un flop in quasi tutte le Regioni. Il PD pensa ad una politica alternativa, capace di tenere insieme l obiettivo di un nuovo e sano sviluppo del mercato immobiliare e la capacità di garantire, in un periodo di difficoltà economica, la tenuta complessiva della coesione sociale. Una politica costruita su un chiaro ordine di priorità, che mette al primo posto il tema della riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, privato e pubblico, con benefici economici in grado di ridurre ulteriore consumo di suolo ed incentivare le iniziative di ristrutturazione urbanistica ed edilizia (si stimano in Italia 800mila immobili inutilizzati da rimettere in pristino); la promozione della qualità architettonica e dei livelli di innovazione tecnologica del prodotto edilizio, con incentivi per le iniziative volte a favorire il risparmio energetico e la sostenibilità ambientale. La rivoluzione della Green Economy rappresenta una straordinaria occasione anche per il comparto delle costruzioni: pensiamo al successo della detrazione fiscale del 55% per le eco-ristrutturazioni, utilizzato dal 2007 (anno di introduzione da parte del Governo Prodi) da quasi un milione di famiglie e che ha prodotto 11,1 miliardi di euro di fatturato, attivato oltre 50mila posti di lavoro all anno nell edilizia e nell indotto. Una misura che deve essere stabilizzata ed estesa anche all adeguamento sismico del patrimonio edilizio esistente, per sostenere un processo virtuoso già in atto nel Paese. Occorre spingere l acceleratore sul tema della qualità delle costruzioni: la proposta di legge oggi all esame della Commissione Ambiente della Camera sul cosiddetto marchio casa-qualità va in questa direzione, così come le misure fiscali auspicate a sostegno dell edilizia ecocompatibile, per creare le condizioni affinché crescano domanda ed offerta di abitazioni ad elevate prestazioni energetiche ed ambientali. Sul fronte abitativo il nostro Paese ha bisogno di rilanciare con maggiore forza il settore delle locazioni, dando risposta ad un esigenza di mobilità sociale e territoriale crescente. La cedolare secca così come voluta dal Governo, da sola non basta a far emergere l intollerabile quota di mercato nero che c è nel settore delle locazioni: occorre rimodularla, per rendere conveniente soprattutto ai piccoli proprietari l adesione a questa misura e la regolarizzazione del contratto, affiancandola con detrazioni fiscali a vantaggio degli inquilini. A fianco dell impegno nell edilizia residenziale pubblica, destinata a far fronte ad un disagio abitativo grave ed in molti casi oggi irrisolto, le potenzialità del social-housing, fondato su una compartecipazione pubblicoprivato, possono dare una risposta ad una fascia grigia che oggi fatica ad accedere al mercato abitativo. In questo contesto il ruolo del pubblico può essere reinterpretato come elemento facilitatore nella costruzione di percorsi di autonomia abitativa, utilizzando gli strumenti che possono essere messi a disposizione dal mercato e dai privati a vocazione sociale. Il settore immobiliare ha bisogno di regole certe, soprattutto in questa fase. È necessario uno specifico ed incisivo intervento per risolvere il problema dei ritardi nei pagamenti, specie quelli della PA: migliaia di piccole imprese non reggono più i ritardi dovuti ai vincoli del patto di stabilità a cui sono assoggettate le amministrazioni locali e pagano la progressiva contrazione degli investimenti, specie delle piccole opere. Occorre investire sulla qualificazione delle imprese e dei professionisti che operano nel settore immobiliare; in questo senso la proposta di legge recentemente licenziata dalla Camera e sostenuta fortemente dal PD rappresenta un passo in avanti importante. Parlando di regole nel nostro Paese non si può ignorare l esigenza di semplificazione delle procedure burocratiche che pesano sul settore immobiliare: occorre alleggerire le procedure autorizzative e contestualmente rafforzare i meccanismi di controllo ex-post, come accade in tutti gli altri Paesi europei, così da garantire la regolarità e la sicurezza degli interventi realizzati. La crisi che ha colpito il settore immobiliare può essere letta insomma come un opportunità importante, per ripensare politiche in grado di essere un volano per l economia e di aprire nuovi scenari di sostenibilità ambientale e sociale. mediare 13

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17 NUOVE REGOLE PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA Il Decreto Legislativo 3 marzo 2011 n. 28 sancisce l obbligatorietà di dotazione dell attestazione di certificazione energetica nelle compravendite immobiliari di Guido De Rosa Notaio in Bergamo e Coordinatore Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato Settore civilistico Nel 2008, con il D.L. 112/2008 (art. 35), sono stati eliminati i preesistenti obblighi di allegazione dell attestato di certificazione energetica agli atti traslativi a titolo oneroso (innanzitutto, gli atti di vendita) e di consegna e/o di messa a disposizione dell attestato di certificazione energetica a favore del conduttore in caso di locazione, obblighi che erano previsti a pena di nullità del contratto (da far valere esclusivamente dall acquirente o dal conduttore). Il nuovo comma 2-ter dell art. 6 del D.Lgs. 192/2005 è stato inserito a seguito dell apertura di una procedura di infrazione a carico dello Stato Italiano, che in difformità rispetto alla Direttiva Comunitaria, proprio con il D.L. 112/2008 aveva abrogato l obbligo di allegazione e/o consegna della certificazione energetica. Cosicché, il comma 2-ter, introdotto dal D.Lgs 28/2011, prevede che nei contratti di compravendita e locazione di edifici e singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. mediare 15

18 Il Paese si muove a velocità diverse, in funzione (anche) dell attività normativa delle Regioni. La materia è regolata da norme statali e regionali. Alcune regioni hanno dato attuazione alla Direttiva 2002/91/CE: Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Piemonte, Friuli Venezia Giulia, Valle d Aosta, Puglia, Toscana, Sicilia hanno dato attuazione con varie e differenziate modalità. Alle Regioni (che in base all art. 117, comma 3, Cost. devono legiferare in materia di governo del territorio e di produzione, trasporto e distribuzione di energia) competono le scelte normative sulla dotazione e sulle modalità di formazione della certificazione energetica. Allo Stato (art. 117, comma 2, Cost.) è riservata la materia dell ordinamento civile, e quindi la disciplina dei contratti, della loro forma, del loro contenuto, dei vizi, delle sanzioni (si allude alla disciplina delle nullità e dell annullabilità). La disposizione normativa statale, che oggi commentiamo, si esprime in termini di obbligo di consegna in riferimento ad una documentazione che dev essere predisposta e redatta secondo la disciplina regionale (l esistenza di una normativa regionale dettagliata, sul punto, aiuta indiscutibilmente l applicazione delle regole nei confronti dei cittadini). Il Consiglio Nazionale del Notariato si è espresso affermando che, in quelle fattispecie nelle quali la disciplina regionale esclude l obbligo di dotazione (alcuni esempi significativi sono la vendita di quota al comproprietario e di edifici neutri quanto al consumo energetico, quali i box, le cantine, le autorimesse, i depositi), non può sussistere l obbligo di consegna e quindi la norma non trova applicazione. La nuova norma parla di compravendite, ma si applica anche a contratti analoghi. Il novellato art. 6 del D.Lgs. 192/2005, nel (nuovo) comma 2-ter (per le ricordate ragioni di adeguamento alla normativa comunitaria, in seguito all apertura della procedura di infrazione) prende in considerazione la compravendita e la locazione; il D. Lgs. 192/2005 (e la quasi totalità delle normative regionali) prendevano in considerazione le ipotesi di trasferimento a titolo oneroso. Sono certamente equiparabili alla compravendita le fattispecie ad essa sicuramente assimilabili, come la permuta, la vendita di eredità, di quota di eredita o di azienda (nelle quali siano ricompresi edifici o unità immobiliari per le quali sussiste l obbligo di dotazione). La nuova norma incontra qualche difficoltà d attuazione che richiede l impegno dei mediatori professionali, accanto a quello dei notai. Primo ambito: gli edifici ad alto consumo energetico, la classe G e l autodichiarazione Nelle Regioni che non hanno una disciplina propria, e quindi nelle quali trova applicazione la sola normativa statale, per gli edifici e le unità immobiliari ad alto consumo energetico, l art. 9 dell allegato A al D.M mediare

19 giugno 2009 prevede una Autodichiarazione del proprietario che, secondo l interpretazione del Consiglio Nazionale del Notariato, non è stata abrogata e quindi continua ad essere in vigore, completando il quadro normativo. Non tutti, peraltro, ritengono che questo sia il modo adatto per dare una corretta informazione all acquirente. Non c è dubbio che una certificazione energetica consegnata informa molto meglio ed indica anche i possibili interventi migliorativi ed economicamente convenienti suggeriti dal tecnico (a differenza di quanto avviene con la semplice autodichiarazione di classe G ). L invito che è possibile dare ai mediatori italiani è quello di favorire la migliore possibile applicazione della normativa inducendo, per quanto possibile, il venditore o il proprietario che intende locare a predisporre la certificazione in tutti i casi in cui l immobile non presenti un effettiva, oggettiva scadente qualità energetica. Secondo ambito: la volontà di derogare Non si può escludere che le novità normative che impongono condotte in qualche modo dispendiose, possano essere viste con disfavore, con fastidio, e che si cerchi di aggirarle. La legge però richiede a tutti gli operatori del settore immobiliare un impegno: l attenzione al consumo energetico e la valutazione degli interventi migliorativi sugli immobili sono aspetti che coinvolgono un interesse generale, collettivo, di tutti noi, hanno a che vedere con il tema dell ambiente e della salute, e di un uso intelligente e proporzionato di un bene preziosissimo quale l energia. Chi cerca di fare a meno della certificazione energetica, avendo di mira una semplificazione miope, agisce contro la legge, che va in una direzione opposta. L Europa ci richiama a tutelare questi valori. Sono quindi da respingere le iniziative volte ad aggirare la normativa attraverso una deroga consensuale. Questa prassi non è prevista dalla vigente normativa. Terzo ambito: le conseguenze delle dichiarazioni generiche o non corrispondenti alla verità Altra ipotesi di tentativo di aggiramento è quella di chi (non avendo fatto nulla) vuol dire al notaio (mentendo) che ha ricevuto la documentazione e le informazioni. Ai fini della validità dell atto, è formalmente sufficiente la pura e semplice riproduzione delle parole usate dal legislatore: il notaio può inserire nel contratto di compravendita una clausola nella quale l acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Ma quale informazione, quali documenti? Il Consiglio nazionale del notariato ha già richiamato l attenzione dei notai sull importanza di un applicazione della normativa in senso sostanziale. Anche se è valido il trasferimento della proprietà (cioè se non può considerarsi nullo il rogito), esistono profili di contenzioso da prevenire. Può accadere che l acquirente si rivalga contro il venditore per chiedere un risarcimento o una riduzione del prezzo. Non solo, ma il mediatore, così come il notaio, possono essere chiamati a rispondere di una presunta responsabilità per non aver operato diligentemente nella professione, arrecando un danno al loro cliente (e il danno potrebbe derivare dall aver omesso comportamenti doverosi, inducendo l acquirente ad acquistare un bene senza aver ricevuto informazioni importanti sulle caratteristiche del bene stesso). È utile ed apprezzabile l attività del notaio che chiede di poter inserire nella clausola specifici riferimenti alla documentazione consegnata (numeri di identificazione, data, autore dell ACE; riferimenti ricognitivi dell autodichiarazione relativa alla appartenenza alla classe G, se trasmessa all acquirente in un momento anteriore al rogito). Il modo migliore per prevenire un contenzioso è osservare la legge, non cercare di evitarne l applicazione. È bene prepararsi ad affrontare, insieme, con coraggio, alla sfida, che diventerà più stringente ancora tra qualche mese. Le nostre categorie professionali non possono che cooperare, e hanno un reciproco interesse a farlo. Un buon rapporto tra mediatore e notaio, nell esclusivo interesse del venditore e dell acquirente, aiuta tutti. Se il notaio è informato per tempo dei problemi che presenta una trattativa, può aiutare il mediatore nel suo lavoro. Se il mediatore svolge con professionalità il suo compito, in qualche modo, aiuta il notaio, nel senso che la trattativa avrà più possibilità di concludersi favorevolmente con vantaggio per tutti e innanzitutto per i cittadini. Guido De Rosa mediare 17

20 LA LEZIONE DELLA NATURA Solarplus, azienda leader nel solare e nel fotovoltaico, l ha imparata molto bene e ne ha fatto una mission aziendale di Pino Loperfido Quella del Sole e della Natura in genere è una lezione antica: produrre energia senza intaccare le riserve del pianeta, rispettando i delicati equilibri che regolano la vita e la convivenza tra gli esseri umani. Una lezione che Solarplus, azienda di Spini di Gardolo tra le più importanti nel settore del solare e del fotovoltaico, ha fatto propria, inserendola in toto nella propria mission. Oggi Solarplus, con 35 tecnici operai, 10 progettisti e 64 agenti monomanda- Una realtà in continua espansione Solarplus vanta una comprovata esperienza maturata negli anni e si pone come azienda leader nel settore degli impianti solari e fotovoltaici. Solarplus opera sulle importanti piazze di Trento, Bolzano, Verona, Bergamo, Brescia, Rovigo e Ferrara ed è in continua espansione sul mercato grazie a strategie mirate che puntano esclusivamente alla massima soddisfazione del cliente. A Solarplus nel 2008 è stato riconosciuto il blasonato premio ITALIA CHE LAVORA, iscrivendola nel relativo albo d oro. tari, è in grado di soddisfare qualsiasi tipo di esigenza, fornendo anche consulenze e una vasta gamma di soluzioni alternative, a seconda delle necessità e dei desideri del cliente. Ma soprattutto informando: parola chiave dacché esiste e Omar Melchiori, titolare di Solarplus, lo conferma un problema culturale legato all utilizzo di impianti legati all energia alternativa. «Una delle nostre principali prerogative è quella di spiegare ai potenziali clienti quanto sia vantaggioso il sistema di incentivi messo in campo dallo Stato italiano. Un sistema virtuoso che permette in pratica di avere, in breve tempo, un impianto a costo zero». È vero. Da questo punto di vista, lo Stato ha mostrato di avere una sensibilità particolare per la tematica. Abbattere i costi dell energia appare oramai una scelta obbligata. Così come appare fuori tempo massimo l essere dipendenti dall utilizzo del petrolio che, come possiamo constatare quotidianamente, rimane legato a fragili equilibri geopolitici e quindi è suscettibile di inaspettate impennate. «Scegliere un impianto solare o fotovoltaico aggiunge a tal proposito Melchiori vuol dire soprattutto blindare il prezzo dell energia, ma avere anche un occhio di riguardo per l ambiente e quindi per il futuro proprio e dei propri figli». Tuttavia, una volta deciso di segui- 18 mediare

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