IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PREGIO II semestre 2014

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1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI PREGIO II semestre 2014 Sentiment Agenzie Santandrea - Roma, Milano, Genova, Firenze, Napoli, Torino Il mercato degli immobili di pregio seguito da Santandrea Luxury Houses, nel II semestre 2014, ha confermato i segnali di miglioramento evidenziati nel semestre precedente. Abbiamo infatti potuto constatare con maggiore chiarezza sia il consolidamento della domanda di abitazioni di pregio, sia una maggiore vivacità in termini di transazioni. Uno degli elementi che ha contribuito in modo significativo a questo processo è stato sicuramente il riallineamento dei prezzi, che ha ulteriormente avvicinato aspettative di venditori e acquirenti. D altro canto, il nostro sta diventando un mercato sempre più selettivo, con acquirenti molto più esigenti e attenti nel valutare tutti gli aspetti legati all immobile. Quando parliamo di lusso chiaramente ci riferiamo a tutta una serie di elementi ormai imprescindibili per la domanda: non basta più che l immobile sia situato in una zona di pregio, ma dobbiamo avere anche altre caratteristiche come la presenza di un ampia terrazza, del box, di una zona giorno importante, un esposizione che garantisca una buona luminosità degli ambienti, il pregio di affaccio, oltre ad un contesto specifico di pregio. La sintesi di questi elementi va poi chiaramente declinata per ogni realtà, a seconda delle specificità territoriali, che abbiamo nelle diverse città in cui operiamo. Quello che constatiamo, anche nell ambito delle zone centrali pregiate è, allo stesso tempo, la presenza un offerta immobiliare, che non raccoglie più i consensi della domanda: parliamo di piani bassi, soluzioni all interno di stabili che necessitano di ampi lavori di manutenzione, ampie proprietà con elevate spese di gestione ecc. In tutti questi casi vediamo come determinate tipologie oggi non rispondano più al concetto di pregio, che è divenuto ormai una somma di caratteristiche contestualizzate. Fabio Guglielmi Direttore Generale Santandrea Luxury Houses 1

2 L ANDAMENTO DELLA DOMANDA Da quanto è emerso da un analisi delle richieste clienti delle agenzie Santandrea, nelle città di Roma, Milano, Genova, Firenze e Napoli, si possono delineare alcune caratteristiche comuni e tratti distintivi legati alla specificità delle singole realtà territoriali. Identikit delle tipologie e delle MILANO II sem 2014 IDENTIKIT IMMOBILE PIU' DOMANDATO FIRENZE II sem 14 IDENTIKIT IMMOBILE PIU' DOMANDATO Brera - Garibaldi superficie 200 mq Magenta numero camere da letto 3 o 4 nuovo/ristrutturato Dotazioni terrazza + box appartamento signorile piano alto, con affiaccio gradevole contesto residenziale esclusivo Centro Storico superficie 120 mq Lungarni numero camere da letto 3 nuovo/ristrutturato Dotazione box/posto auto + terrazza appartamento in edificio storico caratteristiche luminosità ROMA II sem 2014 IDENTIKIT IMMOBILE PIU' DOMANDATO NAPOLI II sem 14 IDENTIKIT IMMOBILE PIU' DOMANDATO Centro Storico superficie 150 Prati numero camere da letto 3 da ristrutturare dotazione terrazza + box appartamento signorile piano alto contesto esclusivo Chiaia superficie mq Vomero numero camere da letto 4-5 da ristrutturare Dotazione box/posto auto + terrazza appartamento all'interno di edifici di qualità, buona esposizione, luminosità piano alto GENOVA II sem 2014 IDENTIKIT IMMOBILE PIU' DOMANDATO TORINO II sem 2014 IDENTIKIT IMMOBILE DI PREGIO PIU' DOMANDATO Albaro superficie 140 mq Carignano numero camere da letto 3 nuovo/ristrutturato dotazioni terrazza + box appartamento caratteristiche piano alto vista mare Centro - via Roma superficie mq Gran Madre numero camere da letto 2-3 nuovo/ristrutturato Dotazioni terrazza, box, ampio salone appartamento in stabile d'epoca piano alto A livello generale, le tipologie più domandate, come lo scorso semestre, si confermano le soluzioni in appartamento, preferibilmente piani alti dotati di terrazza e box, all interno di contesti esclusivi. Guardando al dettaglio delle diverse città si possono tuttavia notare alcune differenze a seconda delle relative specificità territoriali. Per quanto riguarda lo stato degli immobili, si prediligono sia soluzioni da ristrutturare, in particolare per Roma e Napoli, in modo da personalizzare maggiormente la futura abitazione a fronte di un costo iniziale inferiore, sia gli immobili già ristrutturati, come nel caso di Firenze e Torino, in cui si preferiscono gli appartamenti all interno di palazzi storici. Anche per Milano e Genova la richiesta prevalente è per soluzioni già ristrutturate; nel caso invece di soluzioni nuove, in tutte le realtà considerate, vengono premiate quelle in classe A, che rispondono a requisiti di efficienza e risparmio energetico. A Roma si conferma una richiesta prevalente per appartamenti in Centro Storico e in zona Prati; il taglio più richiesto è di tre camere da letto con una metratura intorno ai 150 mq. Tra le caratteristiche principali vi sono il piano alto, la terrazza con vista e il box auto. La domanda a Milano nel semestre si è orientata invece a soluzioni intorno ai 200 mq con almeno 3-4 camere da letto ed un eventuale spazio per il personale di servizio. Molto importante il salone doppio o triplo, dotato di balconata o terrazzo. Tra le si confermano, come nel semestre precedente, quelle di Brera e Magenta. 2

3 A Firenze la richiesta prevalente è per appartamenti in palazzi d epoca in Centro Storico o sui Lungarni con metrature intorno ai 120 mq e 3 camere; in questo caso la presenza del box auto e della terrazza sono elementi di particolare rilevanza. A Genova è molto importante la presenza della terrazza, in particolare con vista mare, oltre al box. Le soluzioni più richieste hanno metrature intorno ai 140 mq e 3 camere da letto. Tra le zone più domandate si segnalano Albaro e Carignano. Napoli ha visto invece una maggiore richiesta per soluzioni in appartamento da ristrutturare, con metrature intorno ai mq sempre in zona Chiaia o in zona Vomero. In questo caso la richiesta prevalente è per soluzioni dotate di box e terrazza. Torino vede una preferenza per le soluzioni in appartamento, con metrature di mq e 2-3 camere da letto, all interno di edifici d epoca ristrutturati. A livello di zone sono in testa quella di via Roma e limitrofe oltre a Gran Madre. Andando nel dettaglio delle dotazioni più richieste, nella media delle città prese in esame, nel secondo semestre 2014, il box, come nel primo semestre, è ancora in testa alla classifica, a breve distanza dalla terrazza, confermando questi due elementi come quelli maggiormente richiesti. Seguono la vista panoramica e il salone triplo, mentre al 5 posto troviamo i servizi di portineria-vigilanza, seguiti dagli spazi per il personale di servizio e dai tripli servizi. Alle ultime posizioni vediamo la presenza di un giardino-parco, di più sale di rappresentanza, e della sala hobby. CLASSIFICA DOTAZIONI PIU RICHIESTE NEL SEGMENTO PREGIO PER LE CITTA CONSIDERATE 3

4 Per quanto riguarda le caratteristiche penalizzanti, il piano rialzato si conferma anche nel 2 semestre 2014 la caratteristica che incide maggiormente, seguito questa volta dal prezzo richiesto elevato, rispetto alle caratteristiche dell immobile. Diventa più determinante, al 3 posto, l assenza del box, seguita dalla presenza di elementi di degrado nel contesto circostante, dal primo piano e dall assenza di balconi. Tra le caratteristiche che incidono comunque sulla propensione di acquisto, ma in misura minore rispetto alle precedenti, vediamo le condizioni dello stabile non ottimali, la vicinanza a fonti di rumore, il bagno cieco se unico e le spese condominiali elevate, che cominciano ad essere uno degli aspetti presi in considerazione anche dal target che si orienta ad immobili di pregio. CLASSIFICA CARATTERISTICHE PENALIZZANTI NEL SEGMENTO PREGIO PER LE CITTA CONSIDERATE DETTAGLIO TERRITORIALE Per quanto riguarda le dotazioni più richieste, nell ambito delle diverse città, si possono notare alcune ulteriori differenze. In particolare, per Roma e Firenze, in ragione delle loro peculiarità, la presenza di un ampia terrazza con vista si conferma l elemento più richiesto dai potenziali acquirenti alla ricerca di soluzioni di pregio. Questo è un fattore rilevante anche per Genova e Torino, dove si colloca al 2 posto nella classifica. A Milano e a Torino si riscontra una particolare attenzione per la zona giorno, che deve essere caratterizzata da un ampio salone, doppio o triplo, meglio se dotato di accesso a balconata/terrazzo. Anche il box è considerato un elemento importante e in alcuni casi la sua assenza può escludere l interesse nei confronti dell abitazione. 4

5 A Genova e Napoli la presenza del box si conferma in testa alla classifica, come elemento maggiormente preso in considerazione da chi cerca una abitazione di pregio. Altro elemento da sottolineare è quello relativo alla presenza di servizi di portineria/vigilanza, che risulta essere più rilevante a Napoli, dove si colloca al 3 posto, mentre è rispettivamente al 4 e al 5 posto a Roma, Milano e Torino. Meno rilevante invece per Firenze e Genova, dove occupa l ultimo posto in classifica. CLASSIFICA DELLE DOTAZIONI PIÙ RICHIESTE PER ABITAZIONI DI PREGIO II SEMESTRE 2014 E CONFRONTO CON I SEMESTRE 2014 ROMA DOTAZIONE II SEM 14 I SEM 14 Terrazza al piano 1 1 Vista panoramica 2 2 Box singolo o multiplo 3 3 Servizi di portineria/vigilanza 4 6 Spazi per personale di servizio 5 4 Tripli e più servizi 6 5 Giardino/parco 7 9 Salone triplo 8 7 Più sale di rappresentanza 9 8 Sala hobby FIRENZE DOTAZIONE II SEM 14 I SEM 14 Terrazza al piano 1 1 Box singolo o multiplo 2 2 Vista panoramica 3 3 Salone triplo 4 4 Più sale di rappresentanza 5 5 Sala hobby 6 6 Spazi per il personale di servizio 7 7 Giardino/parco 8 8 Tripli e più servizi 9 9 Servizi di portineria/vigilanza MILANO DOTAZIONE II SEM 14 I SEM 14 Salone triplo 1 1 Spazi per il personale di servizio 2 3 Tripli e più servizi 3 4 Box singolo o multiplo 4 2 Servizi di portineria/vigilanza 5 6 Terrazza al piano 6 5 Vista panoramica 7 7 Sala hobby 8 8 Più sale di rappresentanza 9 9 Giardino/parco GENOVA DOTAZIONE II SEM 14 I SEM 14 Box singolo o multiplo 1 1 Terrazza al piano 2 3 Vista panoramica 3 2 Giardino/parco 4 4 Salone triplo 5 5 Sala hobby 6 8 Tripli e più servizi 7 6 Più sale di rappresentanza 8 7 Spazi per il personale di servizio 9 9 Servizi di portineria/vigilanza NAPOLI DOTAZIONE II SEM 14 I SEM 14 Box singolo o multiplo 1 1 Vista panoramica 2 7 Servizi di portineria/vigilanza 3 2 Terrazza al piano 4 3 Giardino/parco 5 5 Più sale di rappresentanza 6 6 Salone triplo 7 4 Tripli e più servizi 8 8 Spazi per il personale di servizio 9 9 Sala hobby TORINO II SEM 14 DOTAZIONE Salone triplo 1 Terrazza al piano 2 Vista panoramica 3 Box singolo o multiplo 4 Servizi di portineria/vigilanza 5 Tripli e più servizi 6 Sala hobby 7 Più sale di rappresentanza 8 Spazi per il personale di servizio 9 Giardino/parco 10 5

6 Classifica delle dotazioni che determinano mediamente minore appeal nel II semestre 2014 ROMA II SEM 14 CARATTERISTICA prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 1 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 2 piano rialzato 3 primo piano 4 assenza di box/posto auto 5 bagno cieco se unico 6 vicinanza a fonti di rumore 7 contesto circostante che presenta elementi di degrado 8 esposizione su vie trafficate 9 spese condominiali elevate 10 assenza di balconi 11 MILANO II SEM 14 CARATTERISTICA piano rialzato 1 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 2 primo piano 3 assenza di balconi 4 assenza di box/posto auto 5 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 6 contesto circostante che presenta elementi di degrado 7 vicinanza a fonti di rumore 8 esposizione su vie trafficate 9 spese condominiali elevate 10 bagno cieco se unico 11 FIRENZE II SEM 14 CARATTERISTICA piano rialzato 1 assenza di balconi 2 esposizione su vie trafficate 3 contesto circostante che presenta elementi di degrado 4 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 5 vicinanza a fonti di rumore 6 assenza di box/posto auto 7 primo piano 8 bagno cieco se unico 9 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 10 spese condominiali elevate 11 GENOVA II SEM 14 CARATTERISTICA assenza di box/posto auto 1 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 2 spese condominiali elevate 3 piano rialzato 4 primo piano 5 vicinanza a fonti di rumore 6 assenza di balconi 7 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 8 esposizione su vie trafficate 9 bagno cieco se unico 10 contesto circostante che presenta elementi di degrado 11 NAPOLI II SEM 14 TORINO II SEM 14 CARATTERISTICA CARATTERISTICA contesto circostante che presenta elementi di degrado 1 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 1 assenza di balconi 2 contesto circostante che presenta elementi di degrado 2 piano rialzato 3 esposizione su vie trafficate 3 primo piano 4 spese condominiali elevate 4 assenza di box/posto auto 5 bagno cieco se unico 5 bagno cieco se unico 6 piano rialzato 6 prezzo richiesto elevato in rapporto alla qualità dell'immobile 7 assenza di box/posto auto 7 vicinanza a fonti di rumore 8 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 8 esposizione su vie trafficate 9 vicinanza a fonti di rumore 9 condizioni interne ed esterne dello stabile non ottimali 10 assenza di balconi 10 spese condominiali elevate 11 primo piano 11 Anche per quanto riguarda gli elementi penalizzanti si riscontrano alcune differenze tra le varie città prese in esame. Il piano basso, in particolare il piano rialzato è al primo posto nella classifica degli elementi che determinano mancato appeal per Milano e Firenze, mentre si trova al terzo posto a Roma e Napoli, al 4 a Genova e al 6 a Torino. A Napoli, per i potenziali acquirenti è molto importante il contesto circostante e qualora presenti elementi di degrado, contribuisce in modo determinante al mancato appeal di un immobile. A Roma e a Torino, nel 2 semestre è risultato in testa il tema del prezzo, che, qualora sia percepito come elevato rispetto alla qualità dell immobile contribuisce in modo determinante al mancato appeal. A Genova influisce sul mancato interesse l assenza del box auto, seguita dalla percezione di un prezzo richiesto troppo elevato rispetto alle caratteristiche dell immobile, che si trova al 2 posto, così come per Milano. Seguono al 3 posto le spese condominiali, che, se particolarmente elevate, costituiscono un disincentivo all acquisto. La presenza del bagno cieco (se unico) costituisce un elemento di mancato appeal per Roma e Napoli (6 posto), mentre a Milano, così come nelle altre città considerate è tra gli elementi meno significativi. 6

7 SENTIMENT DI MERCATO II semestre 2014 PRINCIPALI INDICATORI Per quanto riguarda le quotazioni, nelle città monitorate da Santandrea, abbiamo avuto una situazione differenziata, nel II semestre 2014: in particolare Milano e Napoli hanno avuto un andamento sostanzialmente stabile, rispetto al semestre precedente. In lieve calo Genova, con variazioni uniformi a livello di tipologie tra il -3 e il -4%; Roma ha visto variazioni su una media del -6% per le soluzioni ristrutturate e variazioni più sensibili per quelle da ristrutturare. Firenze ha visto una media del -4% per il ristrutturato, con una stabilità per Centro Storico e Lungarni, mentre variazioni intorno al -6% per le soluzioni da ristrutturare in tutte le zone considerate. Per quanto riguarda gli sconti tra prezzo iniziale e prezzo di chiusura della trattativa, secondo l esperienza Santandrea, si riscontra un ampia variabilità, in relazione al rapporto qualità/prezzo dell immobile: nei casi in cui tale parametro è adeguato, la trattabilità media è intorno al 10-15%. La situazione è diversa nei casi in cui non è stato effettuato un repricing del valore richiesto, e per le unità poste sul mercato da più tempo, che vengono sottoposte a successivi ribassi del prezzo iniziale: in questi casi la percentuale di sconto può superare il 20%. I tempi di vendita si confermano mediamente intorno agli 8 mesi per Milano; si abbreviano a Genova ( 7-8 mesi), stabili a Roma, intorno ai 10 mesi, sempre intorno agli 8 mesi a Firenze, 6 mesi per Napoli. Anche in questo caso si riscontra ampia variabilità, per cui, quando lo scostamento tra aspettative di proprietari e acquirenti sul valore degli immobili è ampio, gli immobili possono rimanere in vendita per diversi mesi per poi essere ritirati dal mercato. INDICATORI II SEMESTRE 2014 PER LE PRINCIPALI CITTA ZONE ROMA CENTRO STORICO TRASTEVERE PINCIANO VENETO PARIOLI - SALARIO TRIESTE PRATI EUR ZONE MILANO QUADRILATERO CENTRO STORICO BRERA MAGENTA VENEZIA RESIDUALE INDIPENDENZA ZONE FIRENZE CENTRO STORICO LUNGARNI BELLOSGUARDO POGGIO IMPERIALE COVERCIANO ZONE GENOVA ALBARO CARIGNANO CENTRO CASTELLETTO NERVI QUARTO - QUINTO ZONE NAPOLI CHIAIA (Via Dei Mille, Via Caracciolo, Via Partenope) POSILLIPO VOMERO 7

8 ANDAMENTO SPECIFICO NELLE DIVERSE CITTA Per quanto riguarda Roma, si è riscontrato un aumento della domanda in acquisto soprattutto per il Centro Storico, Trastevere, Prati e la zona Eur. In particolare il Centro storico ha visto anche una dinamica positiva sotto il profilo delle compravendite, così come la zona Prati. Trastevere si conferma molto richiesto, a fronte di una scarsa offerta disponibile sul mercato, che contribuisce alla tenuta dei prezzi. In lieve calo la domanda in zona Parioli, mentre rimane stabile la richiesta in zona Pinciano Veneto. Milano ha visto un aumento della domanda in zona Brera, mentre si confermano stabili Magenta e Indipendenza, che avevano già avuto un andamento positivo lo scorso semestre, anche in termini di compravendite. La zona Venezia, pur mantenendo una buona domanda, sconta ancora quotazioni percepite come elevate, così come il Quadrilatero, incidendo complessivamente sul dinamismo di mercato. Firenze ha visto una tenuta della domanda per il Centro Storico e per la zona dei Lungarni, che si confermano le zone più apprezzate, in un contesto di compravendite stabili. A Genova rimane stabile la domanda in zona di Albaro, soprattutto nelle vie di maggiore pregio, quali Jenner, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa; stabile anche Nervi, richiesta soprattutto in zona Pescetto, Palme, S. Ilario; in zona Quarto la domanda si orienta invece a viale Quartara, Geneys, ponte dell'ammiraglio. A livello generale le quotazioni sono risultate in diminuzione per tutte le zone, in un contesto di offerta in aumento. A Napoli nell ambito delle zone top vediamo ancora in testa Chiaia, in particolare via Dei Mille, via Caracciolo, via Partenope, seguita da Posillipo, in un contesto di compravendite stabili. Maggiore dinamismo per il Vomero, caratterizzato da quotazioni mediamente più contenute, con un un trend positivo anche in termini di compravendite. SENTIMENT PER IL I SEMESTRE 2015 I SEMESTRE 2015 Le previsioni per il I semestre 2015 a livello generale vedono ancora un consolidamento della domanda, che unito ad una ulteriore lieve limatura dei prezzi, potrà portare ad una dinamica positiva in termini di compravendite. 8

9 Guardando le varie città possiamo riscontrare alcune differenze: MILANO FIRENZE ROMA NAPOLI GENOVA TORINO Per Roma si prevede un aumento della domanda in acquisto, in un contesto di prezzi in diminuzione e vendite in aumento. Tra le zone in espansione a livello di domanda si segnalano Centro Storico Aventino, Ostiense e Trastevere. Sono complessivamente zone meno dinamiche Fleming e i Parioli. Per Milano si prevede una maggiore stabilità, in termini di domanda, compravendite e prezzi, avendo già prima delle altre città manifestato una ripresa di mercato. La zona Indipendenza si conferma particolarmente attiva, grazie alla buona qualità del contesto e dell offerta immobiliare, anche in termini di rapporto qualità/prezzo; Magenta rimane il punto di riferimento del mercato di pregio, mentre Brera ottiene sempre molti consensi. Per il Quadrilatero e la zona Venezia rimane importante un ulteriore avvicinamento tra domanda e offerta. A Napoli si prevede una dinamica positiva in termini di domanda e compravendite; in particolare si prevedono buone performance per le zone top a Chiaia, che si conferma in testa alle preferenze. Il Vomero, che presenta quotazioni più contenute, continuerà ad avere un trend positivo grazie alla presenza di buone occasioni in termini qualità/prezzo. Per Posillipo, a fonte di prezzi richiesti ancora elevati, si prevede un andamento meno dinamico. Per Genova si prevede un andamento sostanzialmente stabile per quanto riguarda domanda e compravendite, con una tenuta delle zone top di Albaro, Carignano e prezzi complessivamente in diminuzione. Anche Firenze si prevede una domanda in acquisto complessivamente stabile, con un trend in espansione in Centro, in particolare Duomo e Oltrarno, oltre che sui Lungarni, in un contesto di prezzi in diminuzione. Per Torino si prevede una domanda in aumento in un contesto di prezzi in diminuzione, determinando una aumento complessivo della vivacità di mercato in termini di compravendite. *Da questo semestre Santandrea ha iniziato a rilevare anche i dati di Torino, che, a partire dal prossimo aggiornamento, sarà trattato in modo completo, come le altre città 9

10 SCHEDA PREZZI IMMOBILI DI PREGIO II SEMESTRE 2014 II SEM 2014 NUOVE/RISTRUTT. DA RISTRUTT. Minimo Massimo Minimo Massimo ROMA Centro Storico Trieste - Salario Parioli Prati Giulia - Vittorio Emanuele - Navona Spagna - Tridente MILANO Quadrilatero Brera Magenta Venezia Pagano GENOVA Albaro Albaro - Jenner, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa Nervi - Quinto Nervi - Pescetto, Palme, S. Ilario Quarto - viale Quartara, Geneys, ponte dell'ammiraglio FIRENZE Centro Storico, Oltrarno Lungarni Piazzale Michelangelo, Bellosguardo, Fiesole Viali (Via Masaccio, Via Mazzini, Oberdan) Prima collina NAPOLI Chiaia - Via Dei Mille, Via Caracciolo, Via Partenope Posillipo Vomero Prezzi in /mq- 10