INVESTIRE NEGLI STATI UNITI

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1 INVESTIRE NEGLI STATI UNITI L attuale periodo è caratterizzato da un forte disagio economico. Come sempre se da un lato c è crisi, dall altro esistono opportunità di investimento e di guadagno. Come non mai si sente parlare d investimenti immobiliari in America. Ovviamente è un settore in cui occorre stare molto attenti poiché sono in tanti che si spacciano per grandi affaristi facendo corsi costosi o proponendo affari sicuri dagli interessi incredibili. La nostra proposta si basa su un esperienza lavorativa che ci ha portato in questo momento a espandere la nostra attività oltreoceano, ormai da diversi anni. Questo ci permette di lavorare in modo nettamente diverso rispetto agli altri. Mentre il 99% delle agenzie che dichiarano di guidare gli italiani ad acquisti in America sono persone che vivono in Italia senza avere alcun tipo di aggancio in USA, noi siamo presenti sul territorio e, grazie ai nostri collaboratori in loco, abbiamo la possibilità di visionare e conoscere le reali situazioni degli immobili che proponiamo ai nostri clienti. In più oltre ad avere un controllo diretto sulle operazioni ne seguiamo totalmente lo sviluppo e quindi siamo sempre aggiornati sullo stato dell investimento. Abbiamo seguito e comprato diversi immobili, la nostra esperienza si basa solo su compravendite reali. In queste pagine troverete un prospetto che spiega un po meglio l attuale situazione che serve per introdurre i meno esperti del settore al fine di poter valutare l idea di un reale investimento nella terra dei sogni, gli stati uniti d America! I paragrafi che seguono sono: 1- Analisi del mercato italiano 2- Analisi del mercato americano 3- Analisi dell operazione 4- Analisi sui costi e punti deboli dell operazione 5- Tabelle riassuntive e comparazione finale

2 ANALISI MERCATO ITALIANO Gennaio 2014 Ecco in sintesi cosa emerge dal sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia. Tutti i dati sono presi dai rapporti che vengono elaborati trimestralmente grazie alla collaborazione tra Agenzia delle entrate, Banca d'italia e Tecnoborsa. I prezzi delle abitazioni sono scesi ma rimangono troppo alti per gli italiani. Il calo degli immobili è, infatti, frenato dalle agenzie e da altri fattori che non permettono una svalutazione del mattone. Questo è sicuramente un bene per chi possiede una casa di proprietà, ma non per chi la deve acquistare. Dal 2012 a gennaio 2014 i prezzi al mq per l acquisto sono calati di circa 150 in due anni (questo dato in particolare è calcolato sui palazzi già esistenti e non sul nuovo). Il 63,5% delle agenzie dichiara che la trattativa non va a buon fine perché i prezzi sono giudicati ancora troppo alti per gli acquirenti. Oltre a questo problema emerge anche la difficoltà di trovare un mutuo che soddisfi le necessità dell acquirente. Dai dati della Banca d Italia e dai sondaggi delle agenzie è stato stimato che il 45,8% dei mandati non va a buon fine proprio a causa della difficoltà riscontrata a trovare il credito. In poche parole in Italia è difficile investire nell immobile. Vediamo almeno se ne vale la pena. Vi presento nella tabella sottostante un calcolo approssimativo per l acquisto di tre tipologie di appartamenti (piccolo, medio, grande). Superficie mq Costo Medio mq Costo Immobile Importo Finanziato Importa Rata Mutuo Tot. Interessi Pagati Costo totale Immobile , , , , , , , , ,29

3 Gli importi sono stati calcolati con i seguenti parametri: A) abbiamo preso i prezzi medi delle case nei centri urbani in quanto essendo un acquisto con finalità di investimento sarebbe sciocco e rischioso comprare casa in spazi esterni e non comodi allo svolgimento delle varie attività (commerciali, accademiche, ecc.) B) abbiamo ipotizzato un tasso d interesse fisso pari al 5% per tutta la durata del mutuo erogato. C) abbiamo scelto la durata del mutuo in base alla rata, cercando di stare il più possibile vicino alla cifra di affitto. Sono usciti rispettivamente: -25 anni di durata per la prima abitazione, 25 anni per la seconda, 40 anni per la terza. Per avere un idea dei possibili guadagni riportiamo delle stime prese dal portale immobiliare.it. Le medie fatte non hanno tenuto conto di tutti i comuni e province d Italia, ma è stata fatta una stima sulle città principali. Alleghiamo comunque dei grafici sugli andamenti per permettervi di farvi un idea oggettiva e reale di quella che è l attuale situazione. I dati sono stati stimati prendendo i periodi di maggio 2014 sia per quanto riguarda l acquisto sia per quanto riguarda l affitto. La rendita è calcolata su base mensile. Milano Rendita media al mq= 0,42%

4 Roma: Rendita media al mq= 0,385

5 Dai dati elaborati possiamo quindi dire: Superficie Valore Acquisto Costo tot. Con Possibile Locazione Mutuo , , , Tutto ciò equivale al seguente rendimento: Tipologia % senza Mutuo & Annua Lorda % con Mutuo % Lorda Annua Immobile 40 mq 0, , , , mq 0, ,125 0, , mq 0, , , ,10968 Tutti i calcoli e le medie svolti sono stati fatti cercando di usare una stima il più possibile veritiera. Per far ciò abbiamo favorito i dati provenienti dalle regioni più ricche poiché effettivamente hanno un mercato immobiliare più redditizio e sicuro rispetto alle altre. Questo perchè, come ricordiamo, stiamo valutando l acquisto di un immobile al fine d investimento. V invitiamo comunque a cercare, verificare e fare tutti i calcoli che riterrete opportuni. RISCHI Ovviamente a questi guadagni lordi bisogna togliere i seguenti costi: -manutenzione, -spese di registrazione, -bolli ecc, -tasse Ancor più IMPORTANTE: Per la legge italiana non possiamo sfrattare un inquilino inadempiente se la nostra casa è la sua unica dimora, soprattutto se ha famiglia. In questo caso l iter di sfratto è molto lungo ed estenuante. Come se non bastasse, dobbiamo comunque pagare le tasse sui presunti guadagni che avremmo dovuto trarre da tal affitto (che poi ci saranno scalati negli anni successivi). In questo caso quindi la nostra abitazione si rivela un puro e semplice COSTO. Inoltre, anche se siamo un periodo di difficoltà immobiliare in Italia, non vi è una grandissima oscillazione nei prezzi degli Immobili (come abbiamo visto nei grafici). Questo vuol dire che quando si riprenderà il mercato sarà possibile vendere il nostro immobile sicuramente ad un prezzo superiore (dell importo senza mutuo si intende), che comunque sarà difficile superi il 25%. Tra l altro se intercorre meno di cinque anni tra l acquisto e la vendita di tale bene, il surplus realizzato sarà soggetto a tassazione, e farà cumulo con tutti gli utili percepiti nell anno.

6 Riprendendo inoltre i dati delle agenzie e dal reparto della Banca d Italia preposta a osservatorio immobiliare si legge, nel loro ultimo documento, quanto segue: Trattative e tempi di vendita Il margine medio di sconto dei prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore, pari al 16 per cento, non si è discostato significativamente dal livello medio dei quattro precedenti trimestri. Il tempo che intercorre tra l affidamento del mandato e la vendita si conferma attorno ai nove mesi. Quindi è difficile poter sbloccare celermente il capitale in caso di bisogno, o necessità di avere liquidità per imprevisti o investimenti migliori. CONSIDERAZIONI MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO -Facilità nel trovare un immobile libero, -Prezzo con basse oscillazioni rispetto al resto del mondo, -Necessità di accendere un mutuo per l acquisto con relativi interessi passivi, -Interessi passivi che costano da un 60% a un 120% in più rispetto al valore dell immobile, -Difficoltà a reperire il credito necessario, -Tassazione: Imu, Tasi, imposta sugli affitti, e sulla plusvalenza della vendita, -Impossibilità o difficoltà nello sfrattare eventuali inquilini morosi che creano non solo mancati guadagni ma anche aumento delle tasse per le rendite presunte e spese legali, -Tempi lunghi per lo sblocco del capitale investito.

7 ANALISI MERCATO IMMOBILIARE AMERICANO Gennaio 2014 In generale in U.S.A. il mercato immobiliare è uno dei motori principali dell economia, nonostante la congiuntura economica. Già nel 2013 si è registrato un aumento del 4,3% delle vendite con una spesa complessiva cresciuta del 18%. Si legge nel rapporto della camera di commercio Italia-America quanto segue: In particolare investimenti a basso rischio e ad alto rendimento sono da ricercare, piuttosto che nelle grandi metropoli, in alcune città di medie dimensioni a vocazione turistica Per questo motivo, noi della Monopoli Trade, trattiamo compravendite di immobili a basso rischio per permettere all investitore di conservare il suo capitale con una rendita più che accettabile. Allo stesso modo l immobile acquisirà valore nel tempo, infatti: In termini previsionali, il 2014 dovrebbe essere l anno in cui la crescita dei prezzi rallenterà rendendo così il mercato più prevedibile e gli investimenti ancor più appetibili. Si stima dunque un aumento dell acquisto d immobili dato che una delle principali ragioni che spinge gli acquirenti all acquisto non è solo la convenienza del prezzo da pagare. Alcune proprietà possono ora essere acquistate a un prezzo inferiore oltre il 50% rispetto ai prezzi del Inoltre si possono ottener rendite elevate grazie ai prezzi degli affitti riamasti invariati dal Questo vuol dire che è possibile concentrarsi su operazioni di lungo, medio lungo respiro, dando origini a un duplice guadagno: -affitto immediato, -plusvalenza futura ricavata dalla vendita. Procediamo con ordine analizzando in particolare la resa dell investimento derivante dall affitto. In molte zone degli Stati Uniti, vi è un gran turnover di turisti che garantiscono una veloce e costante occupazione dell abitazione. In termini concreti vuol dire che è molto raro (quasi unico) che una casa possa rimanere sfitta per più di tre settimane. Attualmente si possono trovare case dal valore di oltre $ a prezzi che raramente superano i $. Normalmente per una casa di questo tipo l affitto medio è intorno ai 900$, ma visto il momento di difficoltà preferiamo consigliare un affitto più basso che possa garantire un miglior rapporto e una maggior continuità inquilino- proprietario. Questo è importante anche perchè in America ogni danno arrecato all abitazione è a carico del proprietario. Se a prima vista può sembrare un punto negativo, in realtà diventa totalmente gestibile se si usa un po di buonsenso. E inutile voler spingere per un affitto considerato alto in questo periodo per avere $ in più al mese, quando comunque se ne ricava una resa molto più alta di quella italiana (come da tabella sottostante).

8 Mq Prezzo Equivalente Locazione in % Interesse % Annua Acquisto in Euro Dollari Mensile Lorda Ricordiamo che in entrambi i casi si sta parlando d interessi lordi a cui poi vanno tolti i vari costi di manutenzione, management, tasse, etc. Ma, anche al netto di tutti questi parametri, il ricavato rimane molto più alto di quello che ci si può aspettare investendo nel nostro bel paese. CONSIDERAZIONI MERCATO IMMOBILIARE AMERICANO -Aver accesso a un tipo di investimento tra i più sicuri che tuteli il capitale investito, -Poter investire nel mercato immobiliare senza accendere nessun tipo di prestito, -Cifra minima richiesta accessibile a tutti e permettere così a chiunque di investire, -Tasso di investimento netto intorno al 10% annuo, -Plusvalenza futura al momento della vendita, -Gestione dell operazione gestita da persone sul posto, -Affiancamento totale durante l acquisto, -Possibilità di creare una rendita totalmente automatica a zero pensieri e a bassissimo rischio, -Possibilità di sbloccare il capitale in tempi nettamente inferiori rispetto al mercato immobiliare italiano.

9 COMPARIAMO LE DIFFERENZE Capitale Iniziale Imm.Italia Equivale a: Interessi Annui lordi in Euro Imm.USA Equivale a: Interessi Annui lordi in Euro Interessi Netti in Euro Acconto Monolocale Acquisto Monolocale Acquisto due Monolocale Acquisto tre Locali 3.993,31 1 Immobile 8.400, , Immobili , , Immobili , , Immobili , ,00 Offriamo pacchetti molto convenienti per la gestione degli immobili, non vi resta che investire! Per Ulteriori info: mail:

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