PRESENTAZIONE INTERVENTO PIATTAFORMA LOGISTICA SMA-AUCHAN

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1 PRESENTAZIONE INTERVENTO PIATTAFORMA LOGISTICA SMA-AUCHAN STRADA CLUENTINA 57/A MACERATA 1 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

2 Indice INTRODUZIONE ALL INTERVENTO DESCRIZIONE GENERALE DELL INTERVENTO UBICAZIONE DELL INTERVENTO VIABILITA ED ACCESSIBILITA SVILUPPO URBANISTICO IL PROGETTO: I REQUISITI TECNICI E PRESTAZIONALI L ITER BUROCRATICO-AMMINISTRATIVO CONTRATTUALISTICA SMA-AUCHAN I COSTI DI REALIZZAZIONE BUSINESS PLAN E REDDITIVITA PROGRAMMAZIONE LAVORI E FLUSSI ECONOMICI P. 3 P. 4 P. 9 P. 12 P. 16 P. 18 P. 25 P. 27 P. 28 P. 29 P Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

3 INTRODUZIONE ALL INTERVENTO Il presente piano di sviluppo ha come oggetto proprio la descrizione tecnico-economica del suddetto intervento immobiliare: l ampliamento della piattaforma logistica in Ancona della SMA-AUCHAN, che diventerà il nuovo polo logistico di riferimento del centro Italia. L intervento viene proposto dalla società Ge.Co.Fin. S.r.l.. In particolare verrà sviluppato di seguito un piano tecnico-economico dell intervento, riguardante la realizzazione di una piattaforma logistica, costituita da un fabbricato industriale destinato a magazzino di interscambio per merci secche, di cui una porzione ad uso amministrativo-direzionale. 3 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

4 DESCRIZIONE GENERALE DELL INTERVENTO L'area di intervento è posta nella zona industriale del Comune di Offagna, in Ancona e presenta una superficie complessiva pari a ,00 mq. L area complessiva nasce dall acquisizione di diverse particelle di territorio con a capo diversi proprietari, con la seguente ripartizione: PROPRIETA' SUPERFICIE (mq) % 1 ANTICO F ,00 41,69% 2 ANTICO E ,00 20,66% 3 FERRETTI ,00 17,50% 4 STARABBA ,00 20,15% TOTALE ,00 100,00% 4 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

5 Recentemente è stata approvata la nuova Variante al PRG, che ha avuto come obiettivo primario quello di identificare una fascia agraria senza vincoli, in modo da permettere poi ai privati di intraprendere un percorso di edificabilità tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive, nel rispetto sempre di margini e distanze da fiumi e canali. In questa zona ricade per l appunto l area oggetto dell intervento proposto. Nell insieme il nuovo polo logistico si presenterà costituito dalle seguenti aree: - LOGISTICA AREA COPERTA (Ac): mq o locale deposito infiammabili o locali magazzino scatolame o locale magazzino merce varie o area cauzioni centralizzata o area locali tecnici e servizi - AREA UFFICI-SERVIZI PIANO TERRA (compresa in Ac): mq - AREA UFFICI PIANO PRIMO (compresa in Ac): mq - AREA VANO SCALA UFFICI PIANO PRIMO: mq - AREE DI MANOVRA PERIMETRALI (piazzali esterni): mq - GUARDIANIA DI INGRESSO: mq - PARCHEGGI ESTERNI AUOVEICOLI - PARCHEGGI ESTERNI AUTOMEZZI - VIABILITA ESTERNA - AREE VERDI DI PERTINENZA 5 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

6 L intervento sarà composto dalle seguenti parti principali: o opere di urbanizzazione o opere di sostegno e contenimento terreno o opere di sbancamento e similari o opere edili di fondazione o strutture in elevazione e copertura di stabilimento o opere edili sulle aree esterne di stabilimento (parcheggi, aree di manovra) o opere edili per locali tecnici e servizi o opere edili e strutturali per la sicurezza o opere edili e strutturali per adeguamenti antincendio o impianti meccanici e relativi impianti elettrici o impianti elettrici di stabilimento e allarme antifurto o impianti di illuminazione interna ed esterna o impianti di sicurezza o forniture accessorie Si riporta di seguito il layout della sistemazione esterna del nuovo insediamento logistico: 6 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

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8 All interno del piano di sviluppo urbanistico dell area, l intervento complessivo prevede la realizzazione della logistica SMA-AUCHAN di ,00 mq circa e di un altro edificio ad uso industriale di ,00 mq circa. Questo ultimo edificio da realizzarsi successivamente, sarà destinato ad accogliere la sede della società di smistamento merci a servizio della logistica SMA-AUCHAN e potrà essere impiegato per un eventuale ampliamento della logistica stessa, da destinarsi esclusivamente allo stoccaggio delle merci fredde (stabilimento a bassa temperatura di circa ,00 mq). Alla fine della realizzazione della logistica di ,00 mq, l area su cui realizzare questo ulteriore ampliamento sarà riacquisita da una società interessata al fine. 8 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

9 UBICAZIONE DELL INTERVENTO L'area di intervento è posta nella zona industriale del Comune di Offagna. Il posizionamento della nuova piattaforma logistica è stato studiato in collaborazione con il gruppo SMA-AUCHAN. L'obiettivo ultimo è quello di concentrare nella zona industriale il principale snodo logistico del gruppo SMA-AUCHAN, punto di riferimento dell'intero centro Italia. La zona industriale di Offagna è ad oggi in via di sviluppo e molto appetibile dal punto di vista economico e strategico. Sono presenti infatti sul territorio, oltre il polo logistico SMA-AUCHAN, anche la sede della Provincia ed altri capannoni industriali-artigianali, concentrati lungo l asse SP2 SIROLO SENIGALLIA. Il suddetto asse è potenzialmente di grande interesse per lo sviluppo industriale della zona, essendo nelle immediate vicinanze dell uscita autostradale e un importante raccordo con la SS 76. I Comuni interessati dallo sviluppo industriale dell area (Offagna e Polverigi), sono molto predisposti ad incentivare le attività private orientate in tal senso: ciò è testimoniato dalla recente variante al PRG, che elimina vincoli di in edificabilità su una fascia più o meno ampia e parallela all asse viario. In particolare, il Comune di Offagna è parte di un ambito territoriale da tempo conosciuto come Area di Ancona, sottintendendo con tale locuzione il complesso delle relazioni/dipendenze che intercorrono tra il capoluogo e i comuni limitrofi. Tale appartenenza è confermata sia dai movimenti pendolari ed anagrafici che dall inserimento di Offagna nel Sistema Locale del Lavoro che fa capo ad Ancona (D.M. 21 aprile 1993) e che comprende anche Camerano, Camerata Picena, Falconara, Montemarciano, Monte San Vito, Agugliano, Osimo e Polverigi. In tale ambito il comune di Offagna presenta il seguente andamento della popolazione: Residenti nel 1997: Residenti nel 2008: Incremento : 621 unità (+49%) Tali valori sono peraltro frutto di un relativamente recente (dagli anni Settanta-Ottanta) flusso in uscita da Ancona verso i centri minori, intensificatosi con la diminuita forza attrattiva dei centri intermedi (Chiaravalle e Falconara in particolare). Va sottolineato che a tali consistenti ridistribuzioni delle quote abitative non sempre o quasi mai sono corrisposte eguali ridistribuzioni dei servizi e delle possibilità di lavoro. Tale aspetto ha accentuato due fenomeni, evidenti anche ad Offagna: il pendolarismo per motivi di lavoro 9 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

10 gli spostamenti per usufruire di servizi di livello superiore Risulta evidente da queste brevi note che le politiche comunali si muovono in tal senso a favorire nuove potenzialità di sviluppo e di possibilità di lavoro all interno dei propri confini. Inoltre la particolare conformazione orografica del territorio comunale di Offagna (un unica collina distesa lungo un crinale) e la forte pendenza verso le due vallate, connotano un territorio scarsamente vocato ad un uso agricolo, poco redditizio economicamente. Pertanto i Piani Pianificatori e Programmatici in merito, si muovono interamente verso altri tipi di sfruttamento delle aree, cercando sempre di conservarne il grande valore paesaggistico ed evitando quindi l attuale stato di progressivo abbandono con forte degrado dei presidi che lo connotano (strade, fossi, siepi, alberature, ecc.). Le previsioni di trasformazione dell assetto attuale dei suoli così come quella normativa, sono nella sostanza conformi e coerenti alle tutele ed agli indirizzi delineati dai vincoli statali e dai Piani sovra-ordinati regionali e provinciali di riferimento. Così all interno di questo quadro, si collocano anche significative proposte da parte di privati, interessati allo sviluppo della zona industriale del Comune: ne sono un chiaro esempio il polo logistico SMA-AUCHAN esistente, nonché l accoglimento in essere delle nuove proposte di potenziamento dello stesso. 10 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

11 LOGISTICA ESISTENTE NUOVA LOGISTICA 11 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

12 VIABILITA ED ACCESSIBILITA Il terreno su cui sorgerà il fabbricato è situato in LOCALITA MONTESICURO STRADA PROVINCIALE SIROLO SENIGALLIA in comune di OFFAGNA, in posizione valliva nell entroterra anconetano, ad una distanza di circa 9 Km dalla uscita A14 ANCONA SUD OSIMO. Lo stesso casello è raggiungibile percorrendo la STRADA PROVINCIALE SP2 SIROLO SENIGALLIA in direzione capoluogo, attraversando le frazioni Aspio e Montesicuro, impiegando mediamente 10 minuti. In concomitanza con l innesto A14, è altresì assicurato il collegamento alla viabilità principale di tutta la Provincia, potendo immettersi nella SS16 Adriatica, direzione NORD e SUD all altezza dello stesso svincolo autostradale, entrare nella Zona Industriale Baraccola SUD ed OVEST, accedere agli assi di scorrimento da e per la città, quale il nuovo Asse Attrezzato e Bretella per Brecce Bianche a SUD, nonché la Variante del Pinocchio e l accesso al polo ospedaliero di Torrette a NORD. L'area, come accennato, si trova sull'asse della SP2 SIROLO-SENIGALLIA, viabilità molto importante, in quanto collegamento diretto con la SS 76, strada statale 76 della Val d'esino (SS 76), che a sua volta si snoda nei territori dell'umbria e delle Marche, di cui costituisce uno dei principali assi stradali. La SS 76 ha difatti inizio a Fossato di Vico staccandosi dalla strada statale 3 Via Flaminia, per poi valicare la dorsale appenninica al Colle di Fossato; superata Fabriano, percorre la valle del fiume Esino fino a terminare a poca distanza dalla costa adriatica nei pressi di Falconara Alta, dove si innesta nella strada statale 16 Adriatica. Inoltre la SS 76 fa parte del PROGETTO QUADRILATERO MARCHE-UMBRIA. 12 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

13 LEGENDA: A. NUOVA LOGISTICA SMA-AUCHAN IN ATTIVITA B. NUOVA LOGISTICA SMA-AUCHAN DA REALIZZARSI C. IMBOCCO SUPERSTRADA SS76 (QUADRILATERO MARCHE-UMBRIA) Come accennato il reparto di immagazzinamento in questione sarà il completamento di un intervento più ampio che attualmente vede un deposito già presente nel medesimo Comune e posto sulla stessa direttrice, insediato ad una distanza di circa 2 km in direzione capoluogo, perfettamente accessibile dalla stessa Provinciale attraverso la variante stradale e relativa rotatoria, opere queste già realizzate. L asse stradale lungo la cui direttrice si svilupperà il nuovo insediamento è potenzialmente l asse industriale del Comune di Offagna, che ideologicamente si ricollega al più vicino polo di Ancona in Fraz. Aspio, nelle immediate vicinanze dell uscita autostradale. I Comuni interessati sono orientati verso il potenziamento della viabilità ed a tal proposito è stata fatta richiesta alla Provincia. Probabilmente il futuro sviluppo industriale della zona potrebbe completarsi con l ampliamento della viabilità stessa. 13 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

14 LEGENDA: A. NUOVA LOGISTICA SMA-AUCHAN IN ATTIVITA B. NUOVA LOGISTICA SMA-AUCHAN DA REALIZZARSI C. USCITA AUTOSTRADA A14 (ANCONA SUD-OSIMO) Il nuovo insediamento logistico rientra nel piano di sviluppo del polo logistico già in esercizio del gruppo SMA-AUCHAN. La posizione è stata dettata direttamente dalle scelte strategiche del gruppo al fine di concentrare nella zona industriale del Comune di Offagna l intera logistica del centro Italia. L intervento vuole rappresentare un modello dal punto di vista di inquadramento ambientale, così come da direttive ormai comuni ai vari strumenti urbanistici generali. Sarà particolarmente curato a tal proposito l aspetto idrogeologico, botanico-vegetazionale ed ecologico. In particolare, in riferimento alle emissioni climalteranti e alla impermeabilizzazione di suolo derivanti dall incremento edilizio e conseguentemente del traffico, si provvederà: - alla compensazione delle emissioni di CO 2 equivalente tramite opportune dotazioni a verde; - alla compensazione dello smaltimento delle acque meteoriche in rapporto alle superfici permeabili originali e impermeabili post-opera; - all utilizzo di fonti energetiche rinnovabili per la produzione di energia elettrica. In particolare si sta sviluppando in collaborazione con la facoltà di Agraria dell Università Politecnica delle Marche un progetto del verde, che riguarda l intero fronte principale ed un bacino compensativo dal punto di vista idrologico: il fine è aumentare la permeabilità del bacino fino a 14 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

15 compensare la superficie coperta da progetto, tramite opportune piantumazioni, che abbiano costi nulli di gestione nel tempo, nonché salvaguardare tutti i presidi che connotano il territorio (strade, fossi, siepi, alberature, ecc.). 15 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

16 SVILUPPO URBANISTICO Nell ambito dello sviluppo dell area industriale a cui si è sopra accennato, il nuovo P.R.G. si sta in tal senso muovendo verso l eliminazione dei vincoli su un ampia fascia parallela alla SP2. Le zone per le quali è stata richiesta l eliminazione dei vincoli sono state intercettate all interno della più ampia area di Paesaggio agrario di interesse storico-ambientale : le zone sono denominate A e B nel Quadro dei Vincoli e delle Tutele del PPAR (ADEGUAMENTO VARIANTE 2010). Le previsioni di trasformazione dell assetto attuale dei suoli così come quella normativa trova perfettamente corrispondenza con il quadro normativo regionale. Le zone di cui sopra rientravano nell art. 38 del PPAR (Piano Paesistico Ambientale Regionale), identificate come zone di Paesaggio agrario di Interesse Storico-Ambientale: è stata già a tal proposito approvata l eliminazione dei vincoli nella Variante al PRG, con pareri positivi da parte degli enti coinvolti. La nuova Variante ha avuto come obiettivo primario quello di identificare una fascia agraria senza vincoli, in modo da permettere poi ai privati di intraprendere un percorso di edificabilità tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive, nel rispetto sempre di margini e distanze da fiumi e canali. Questa zona permetterebbe chiaramente lo sviluppo dell intero asse industriale ad Offagna, naturale proseguimento dell attività intrapresa ormai nel polo. Lo stralcio della Variante al P.R.G. con evidenziata la fascia in rosso mostra l evidente interesse allo sviluppo dell area parallela all asse stradale: per le zone interessate dalla fascia si è infatti richiesta l eliminazione dei vincoli, al fine di permettere procedure di edificabilità proposte direttamente dai privati. Le iniziative potrebbe essere potenzialmente favorite da un implicita economia degli interventi nell area, dovuta ad un ridotto costo delle aree, nonché dall interessamento manifesto degli enti locali allo sviluppo della zona. Nell ottica di questo potenziale sviluppo industriale dell asse svincolato, l area interessata dalla realizzazione del nuovo polo logistico prevede altresì un edificabilità superiore a quella effettivamente necessaria. Come già accennato, difatti è possibile la realizzazione, oltre che della suddetta logistica (32.000,00 mq circa), di un altro edificio ad uso industriale di ,00 mq circa. 16 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

17 NUOVO POLO LOGISTICO ESISTENTE NUOVO POLO LOGISTICO DA REALIZZARSI POTENZIALE ASSE DI SVILUPPO INDUSTRIALE 17 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

18 IL PROGETTO: I REQUISITI TECNICI E PRESTAZIONALI Il progetto della nuova piattaforma logistica prevede un intervento chiavi in mano. In particolare dovranno essere realizzate tutte le opere necessarie al completo svolgimento dell attività logistica ivi prevista, sia edili che impiantistiche e accessorie. Le prestazioni previste possono essere così riepilogate: OPERE DI PREPARAZIONE Sono previste tutte le opere per la preparazione del cantiere, in ossequio al piano di sicurezza redatto da tecnico abilitato. E inoltre necessario prima di avviare le opere di costruzione, lo spostamento di una linea di metanodotto esistente all interno del comparto. OPERE EDILI E prevista la realizzazione di tutte le opere edili relative alla realizzazione del capannone, degli edifici accessori e delle relative aree di pertinenza, comprese le opere di viabilità sull'area di costruzione. Le fondazioni di tutti gli edifici sono del tipo indirette a pali di medio/grande diametro in c.a.. Sono altresì da realizzarsi tutti i piazzali interni ed esterni con pavimentazione in calcestruzzo armato fibro-rinforzato. STRUTTURE PREFABBRICATE E prevista la realizzazione del capannone con componenti strutturali prefabbricati in c.a.v. e c.a.p., comprese le pareti di tamponamento prefabbricate e i divisori di compartimentazione interna. OPERE DI COIBENTAZIONE E COMPARTIMENTAZIONE E prevista la realizzazione di tutte le opere necessarie alla coibentazione e compartimentazione interna tra i vari reparti della logistica, attraverso pareti in c.a.v., pannelli coibenti, di tipo sandwich in lamiera d acciaio zincata con materiale di riempimento del tipo isolante termico e resistente al fuoco, e tutti serramenti interni/esterni occorrenti. IMPIANTO ELETTRICO E prevista la realizzazione di tutti gli impianti elettrici relativi a: Cabina di trasformazione completa F.M. di stabilimento Illuminazione interna di stabilimento ed esterna 18 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

19 Impianti elettrici locali tecnici e servizi Gruppo elettrogeno Sicurezze (illuminazione, regolazione temperature, etc.) ALTRI IMPIANTI E ACCESSORI E prevista inoltre la realizzazione di tutti gli altri impianti e opere di completamento accessorie necessarie a garantire lo svolgimento delle attività interne ed esterne alla logistica: impianto antincendio impianto sprinkler per magazzini impianto di messa a terra di stabilimento impianto di depurazione impianti di allarme antifurto piani di carico e scarico (n. 69 baie di carico) attrezzature per contenimento pallets impianti termo / idrici per zona servizi e uffici L edificio principale adibito alla logistica sarà per l appunto una struttura interamente prefabbricata, con le seguenti caratteristiche peculiari: Lunghezza filo esterno tamponamento dirx: ml Larghezza filo esterno tamponamento diry: ml Interasse pilastri: maglia 17.50x10.85 ml zona uffici con solaio piano I maglia 17.50x21.70 ml zona campata laterale fronti lunghi per carico/scarico maglia 17.50x21.35 ml zona campate centrali stoccaggio Altezza da quota 0,00 ad imposta minima trave portante di copertura: ml Altezza massima del tamponamento, di cui cm. 10 sotto quota +0,00 (pavimento interno): ml circa da estradosso copertura Sovraccarico copertura: Accid.+ Appesi+Perm. Copertura+p.p. tegolo Sovraccarico solaio piano I (zona uffici): Accid.+Appesi+Perm. Impalcato+p.p. solaio Resistenza al fuoco struttura di copertura: R 120' 19 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

20 Resistenza al fuoco tamponamento divisorio: R.E.I. 120' Classificazione sismica : secondo Normativa Vigente Valori di trasmittanza termica nel rispetto del DLgs 19/08/2005 n 192 e s.m.i. Valori di abbattimento acustico minimi garantiti, come da certificato acustico da progetto redatto da tecnico competente in acustica ambientale e nel pieno rispetto della normativa vigente. Superficie coperta utile misurata secondo le proiezioni orizzontali a filo esterno tamponamento : mq In particolare l edificio prefabbricato sarà costituito dai seguenti elementi principali: Pilastri prefabbricati in c.a.v., a sezione corrente predisposti per l'appoggio delle travi, completi di spinotti di centraggio alla base. Pluviali in PVC pre-inseriti nei pilastri prefabbricati per lo scarico delle acque meteoriche. Escluso tubo di raccordo con il pozzetto della linea di fognatura. Travi di banchina prefabbricate in c.a.p., sezione rettangolare con conversa di raccolta acque, a sostegno tegoli di copertura. Travi interne prefabbricate in c.a.p., sezione ad " I ", a sostegno dei tegoli di copertura. Tegoli di copertura in c.a.p. altezza cm 70 base cm 250, con superficie all intradosso complementare liscia da cassero metallico, atti a supportare un sovraccarico permanete + accidentale adeguato. Coppelle curve in c.a.v. di raccordo tra i tegoli di copertura, aventi larghezza di cm 250, con superficie all intradosso liscia da cassero metallico. Solaio strutturale per uffici piano I, realizzato con tegoli pigreco in c.a.p., sezione doppio T, modulo 250, carico accidentale 400 kg/mq oltre al peso proprio dei tegoli e della soletta in calcestruzzo. I tegoli saranno infatti sormontati da soletta collaborante in c.a. dello spessore minimo di 5 cm. Terminali di chiusura in c.a.v. posti a raccordo tra i tegoli e le coppelle in c.a.v., finitura interna liscia da cassero metallico. Pareti di tamponamento prefabbricate in c.a.v. spessore cm , modulo orizzontale o verticale esterno ai pilastri, alleggerite con polistirolo espanso e complete di giunti maschio-femmina per un corretto allineamento. Finitura interna a staggia ed esterna in CEMENTO GRIGIO liscio da fondocassero. Elementi di tamponamento prefabbricati in c.a.v. ad angolo, spessore cm 20-24, modulo verticale. Finitura esterna in CEMENTO GRIGIO liscio fondocassero. Mensole metalliche per pilastri prefabbricati, a sostegno dei pannelli di tamponamento. Vuoti per porte e finestre ricavati all'interno dei pannelli di tamponamento, forme e dimensioni varie compatibili con lo schema statico delle pareti. 20 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

21 Sigillatura dei giunti esterni delle pareti di tamponamento con mastici siliconici. Sono inoltre previste le seguenti opere complementari: Impermeabilizzazione e coibentazione copertura Bocchettoni per l innesto dei pluviali Cappellotti e lamiere di chiusura in copertura Scossaline di chiusura in testa ai pannelli prefabbricati Scossaline di chiusura sui giunti sismici La superficie di piazzale fungerà da viabilità interna per il carico e scarico delle merci di provenienza esterna ed in partenza per i centri di distribuzione; l area sarà recintata e opportunamente urbanizzata. A servizio dell edificio interno verrà predisposto un varco (GUARDIANIA) dove i mezzi e gli addetti alle spedizioni dovranno passare per i controlli di sicurezza; contestualmente al parcheggio degli autotreni in attesa sarà predisposta un area ristoro per gli operatori in breve transito. Nelle zone di verde pubblico ed in prossimità del fosso adiacente la Strada Provinciale verranno effettuati interventi atti a mitigare l impatto visivo e sonoro proveniente dalla nuova attività, nonché alla qualificazione delle opere accessorie dell edificio stesso, quale impianti esterni, vani tecnici etc. I parcheggi destinati ai dipendenti, suddivisi in personale amministrativo e di magazzino a turnazione, saranno dislocati lungo il tratto compreso tra il confine del magazzino ed il fosso di guardia ed avranno disponibilità di 200 posti auto; il parcheggio per gli autotreni adiacente il posto di controllo, disporrà di 54 posti, destinati alla sosta dei mezzi in attesa fuori orario di apertura del reparto. La viabilità generale, sia interna all area di intervento che sulla Strada Provinciale sarà riveduta alla luce dell incremento di traffico e di servizio potenziale derivante dal nuovo insediamento, che concentrerà la domanda di servizio per la strada in questione in fasce orarie specifiche, con carichi di mezzi pesanti che andranno ad interessare tutto il ramo stradale in questione. Alla luce di ciò si sono previsti interventi sulla Strada Provinciale atti a snellire il traffico nelle ore di massimo carico e minimizzare il disagio derivante dal maggior traffico veicolare pesante; si è dunque prevista la realizzazione di una variante alla Provinciale, con l inserimento di una rotatoria di opportune dimensioni che permetta un migliore ingresso al reparto logistico, mantenendo un alto livello di servizio e di sicurezza, essendo la stessa strada molto importante nel collegamento della valle al capoluogo. La sistemazione della viabilità interna prevede la realizzazione di un nuovo ponte che permetta il passaggio e l accesso all area logistica mantenendo la fluidità di traffico per i mezzi e per i dipendenti in arrivo ed in uscita dal magazzino; in aiuto alla viabilità interna verrà realizzata una 21 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

22 seconda rotatoria di fronte al varco di controllo, che faciliti e regoli l accesso al magazzino e/o ai parcheggi. L intera area interna di pertinenza sarà recintata e fornita di servizi fognari ed illuminazione di tutte le superfici ed edifici, tramite appositi elementi quali pali di pubblica illuminazione lungo tutta la viabilità pedonale e parcheggi, torre faro sulle rotatorie, illuminazione delle facciate e del piazzale per il magazzino, illuminazione dei varchi pedonali e carrabili. 22 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

23 PIANTA LOGISTICA: 23 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

24 PROSPETTI E SEZIONI LOGISTICA: 24 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

25 L ITER BUROCRATICO-AMMINISTRATIVO Nell ambito del processo di trasformazione avviato per la trasformazione della destinazione d uso del comparto da destinarsi alla realizzazione del nuovo polo logistico, ad oggi risulta accettata la variante proposta al P.R.G. con l eliminazione dei vincoli di non edificabilità. In concomitanza con la Variante al P.R.G., il Comune di Offagna ha presentato la V.A.S. (Valutazione Ambientale Strategica), strumento chiave per assumere la sostenibilità ambientale come obiettivo determinante nella pianificazione e programmazione. Infatti la Variante al Piano Regolatore Generale del Comune di Offagna ricade tra i piani/programmi da assoggettare alla procedura di V.A.S., comprendendo una modifica parziale della destinazione d uso dei suoli nonché un diverso modello insediativo ed un incremento della popolazione. Come già accennato, la nuova Variante ha avuto come obiettivo primario quello di identificare una fascia agraria senza vincoli, in modo da permettere poi ai privati di intraprendere un percorso di edificabilità tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive (S.U.A.P.), nel rispetto sempre di margini e distanze da fiumi e canali. Alla luce di questi importanti obiettivi già raggiunti, la procedura burocratica-amministrativa per l ottenimento dei permessi necessari alla realizzazione del nuovo polo logistico può essere così riepilogata: 1 ATTO DI COMPRAVENDITA DEI TERRENI 2 PRESENTAZIONE PROGETTI AL S.U.A.P. FASE DURATA (gg) NOTE 3 PARERE PRELIMINARE DELL UFFICIO TECNICO E DELLA GIUNTA 20 4 CONFERENZA DI SERVIZI Nella Conferenza di Servizi viene definito se l intervento richiede ulteriore V.A.S. o meno: in realtà la Provincia potrebbe non ritenerlo utile essendo la V.A.S. già stata presentata dal Comune ed essendo stato già preparato un parere preliminare motivazionale sulla compatibilità dell intervento da proporre con l attuale V.A.S.. 5 PUBBLICAZIONI 30 6 RISPOSTA AD EVENTUALI OSSERVAZIONI 30 7 PUBBLICAZIONI E RILASCIO PERMESSI 30 TOTALE Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

26 In via cautelativa si è stimato l intero iter burocratico-amministrativo necessario all ottenimento di tutti i permessi necessari in 180 gg dalla data di presentazione dei progetti al S.U.A.P., che sarà concomitante con la stipula degli atti di compravendita dei terreni da edificare. 26 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

27 CONTRATTUALISTICA SMA-AUCHAN Si vuole di seguito riepilogare brevemente i caratteri principali dei contratti preliminari di affitto stipulati. In data 12/10/2009 si è stipulato il contratto preliminare di affitto con il gruppo SMA-AUCHAN relativo alla nuova logistica da realizzarsi in Offagna, a cui è seguito l integrazione per ciò che concerne la parte da realizzarsi adibita ad uffici al piano primo dello stabilimento stesso. L affitto avrà inizio dalla data di consegna dell Immobile, perfettamente funzionante, collaudato nonché agibile. Il contratto prevede un canone di locazione annuo pari a ,00 + IVA per la logistica e di ,00 + IVA per gli uffici a piano primo, per un totale annuo di ,00 + IVA. I canoni saranno oggetto di revisione annuale nella misura del 75% dell incremento dell ISTAT intervenuto nell anno precedente. La locazione avrà la durata iniziale di 15 (quindici) anni a decorrere dalla data di consegna. Alla scadenza il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni per ulteriori 6 (sei) anni. Ulteriori rinnovi saranno poi a termini di legge (6 anni). Contrattualmente la SMA-AUCHAN (Conduttrice) ha la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione, ai sensi dell art. 27 comma VII della L. 392/78 con il preavviso di 12 (dodici) mesi, da esercitarsi decorsi almeno 15 (quindici) anni dalla data di decorrenza dello stesso e, pertanto, con effetto non prima dell inizio del 16 (sedicesimo) anno dalla data di decorrenza del contratto stesso. Alla Conduttrice è stato concesso, altresì, il diritto di prelazione per l acquisto dell Immobile. E inoltre la facoltà di entrambe le parti di recedere anticipatamente dagli stessi, senza dover corrispondere all altra parte alcun corrispettivo, qualora per una qualsiasi causa, nel termine previsto di consegna dell Immobile, non siano stati sottoscritti i contratti di locazione. I contratti originali prevedono la consegna dell Immobile completata, finito (in opere ed impianti), agibile secondo quanto definito nei Capitolati Speciali, entro il termine del 01/10/2012. Di comune accordo ed in base a quanto previsto dai contratti, è stata stipulata un integrazione contrattuale, con il posticipo della data di inizio lavori al 30/09/2013 e consegna al 30/09/ Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

28 I COSTI DI REALIZZAZIONE Un attenta analisi tecnico-progettuale ed elaborazioni economiche ha portato a definire i costi complessivi dell intervento, che possono essere così riepilogati per macro-fasi: Oggetto: RIEPILOGO Computo metrico estimativo REALIZZAZIONE PIATTAFORMA LOGISTICA OFFAGNA (AN) DESCRIZIONE LAVORAZIONE IMPORTO ( ) % INC. 001 PREDISPOSIZIONE AREA DI CANTIERE ,20 0,43% 002 SBANCAMENTO ,41 5,37% 003 FONDAZIONI ,37 10,06% 004 RAMPE-PIANI DI CARICO/SCARICO ,43 5,83% 005 ELEVAZIONE ,98 22,98% 006 PAVIMENTAZIONI INDUSTRIALI ,37 10,50% 007 VANO SCALA UFFICI P.I ,39 0,74% 008 OPERE IN ACCIAIO ,14 3,83% 009 OPERE DI FINITURA ,99 0,82% 010 SERRAMENTI-OPERE DA FABBRO ,21 3,95% 011 SISTEMAZIONE ESTERNA ,00 5,11% 012 SOTTOSERVIZI A RETE: OPERE EDILI ,29 1,99% 013 GUARDIANIA ,52 1,17% 014 IMPIANTISTICA ,32 16,57% 015 PAVIMENTAZIONI PARCHEGGI/VIABILITA' ,46 2,06% 016 SEGNALETICA STRADALE 6.298,85 0,04% 017 AREE VERDI ,74 0,88% 018 ASSISTENZA CANTIERE: MEZZI E PRESTAZIONI VARIE ,56 0,22% 019 UFFICI PIANO I ,47 7,46% TOTALE ,70 100,00% 28 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

29 BUSINESS PLAN E REDDITIVITA L analisi congiunta di costi diretti/indiretti e ricavi annui, ha permesso di ottenere la stima effettiva della redditività complessiva dell intervento. Si riporta di seguito il riepilogo del Business Plan, al fine di sintetizzare i contenuti e le caratteristiche del progetto imprenditoriale nella sua interezza: 29 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

30 Oggetto: RIEPILOGO Business Plan REALIZZAZIONE PIATTAFORMA LOGISTICA OFFAGNA (AN) ACQUISTO AREA SUPERFICI LOTTO ,00 ANTICO FEDERICO ,00 ANTICO ETTORE ,00 FERRETTI ,00 STARABBA ,00 m q m q m q m q m q PREZZO DI ACQUISTO ,00 ANTICO FEDERICO ,00 ANTICO ETTORE ,00 FERRETTI ,00 STARABBA ACQUISTO AREA ,00 RISARCIMENTO ,00 RIVALUTAZIONE 4% ,24 ANTICO FEDERICO ,96 ANTICO ETTORE ,20 FERRETTI ,08 STARABBA ,00 IMPOSTE 11% ,33 ANTICO FEDERICO ,43 ANTICO ETTORE ,79 FERRETTI ,91 STARABBA ,20 COSTO MEDIO SUPERFICIE /mq 27,88 / m q COSTO TOTALE SUPERFICIE ,00 COSTO RIV. 4% ,24 COSTO IMPOSTE 11% ,33 VALORE MEDIO ACQUISTO COSTO ACQUISTO AREA COMPRENSIVO DI IMPOSTE ,57 31,58 /mq COSTI INDIRETTI SPOSTAMENTO METANODOTTO ,00 ONERI PER SVILUPPO ,00 TRASFORMAZIONE URBANISTICA IN COMUNE/PROVINCIA ,00 IMPREVISTI ,00 BENEFIT USCITA ITALPREFABBRICATI ,00 ONERI CONCESSORI ,00 TOTALE COSTI INDIRETTI ,00 COSTI PROGETTAZIONE PROGETTO ARCHITETTONICO E D.L ,00 PROGETTO STRUTTURALE E D.L ,00 STUDIO GEOLOGICO E IDROGEOLOGICO ,00 INDAGINI GEOGNOSTICHE ,00 PROGETTO IMPIANTI ELETTRICI/MECCANICI/ANTINCENDIO E D.L ,00 COLLAUDO STATICO ,00 GESTIONE TECNICA BLUE WAVE ,00 ONERI SICUREZZA ,00 TOTALE COSTI PROGETTAZIONE ,00 30 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

31 COSTI COSTRUZIONE E URBANIZZAZIONE TOTALE COSTI COSTRUZIONE ,70 DIFFERENZA PLUS-VALORE AREA RESIDUA EDIFICABILE TOTALE PLUS-VALORE EDIFICABILITA' RESIDUA (18000,00 mqx120,00 /mq) ,00 RIEPILOGO COSTI TOTALI (A) ,27 ACQUISTO AREA 23,43% ,57 COSTI INDIRETTI 10,20% ,00 COSTI PROGETTAZIONE 4,44% ,00 COSTI COSTRUZIONE E URBANIZZAZIONE 70,65% ,70 DIFFERENZA PLUS-VALORE AREA EDIFICABILE RESIDUA: RIACQUISIZIONE AREA -8,73% ,00 RICAVI/ANNO (C) ,00 AFFITTO LOGISTICA ,00 AFFITTO UFFICI ,00 RENDIMENTO/ANNO = (C)/(A) 7,27% 31 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

32 PROGRAMMAZIONE LAVORI E FLUSSI ECONOMICI La programmazione lavori prevede 18 mesi di attività, divisa in diversi step: 1 STEP: COMPROMESSI PER ACQUISIZIONE AREA 2 STEP: OTTENIMENTO PERMESSI ED AUTORIZZAZIONI FORMALIZZAZIONE ACQISIZIONE AREA SPOSTAMENTO LINEA METANODOTTO ESISTENTE 3 STEP: REALIZZAZIONE PIATTAFORMA LOGISTICA La programmazione lavori prevede una serie di flussi economici in uscita del tipo a Stati di Avanzamento Lavori per la realizzazione delle opere necessarie (STEP 3-4 ) e del tipo Una Tantum per l acquisizione dell area, l ottenimento dei Permessi e lo spostamento della linea di metanodotto esistente (STEP 1-2 ). In particolare si può così schematizzare il flusso economico in funzione dell andamento delle attività previste: 32 Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)

33 Oggetto: RIEPILOGO Cronoprogramma Previsionale e Flussi Mensili REALIZZAZIONE PIATTAFORMA LOGISTICA OFFAGNA (AN) COSTI DI COSTRUZIONE MESI PREVISTI LAVORAZIONE ACQUISIZIONE PERMESSI ESECUZIONE OPERE IMPORTI PARZIALI COMPROMESSI PER ACQUISTO AREA ,00 FORMALIZZAZIONE ACQUISTO AREA ,57 COSTI PROGETTAZIONE ,00 COSTI INDIRETTI: SVILUPPO E TRASF. URBANISTICA ,00 COSTI INDIRETTI: SPOSTAMENTO METANODOTTO ,00 COSTI INDIRETTI: ONERI CONCESSORI ,00 PREDISPOSIZIONE AREA DI CANTIERE ,20 SBANCAMENTO ,41 FONDAZIONI ,37 RAMPE-PIANI DI CARICO/SCARICO ,43 ELEVAZIONE ,98 PAVIMENTAZIONI INDUSTRIALI ,37 VANO SCALA UFFICI P.I ,39 OPERE IN ACCIAIO ,14 OPERE DI FINITURA ,99 SERRAMENTI-OPERE DA FABBRO ,21 SISTEMAZIONE ESTERNA ,00 SOTTOSERVIZI A RETE: OPERE EDILI ,29 GUARDIANIA ,52 IMPIANTISTICA ,32 PAVIMENTAZIONI PARCHEGGI/VIABILITA' ,46 SEGNALETICA STRADALE 6.298,85 AREE VERDI ,74 ASSISTENZA CANTIERE: MEZZI E PRESTAZIONI VARIE ,56 UFFICI PIANO I ,47 FLUSSI ECONOMICI MENSILI STIMATI , , , , , , , , , , , , , , , , , , Realizzazione Piattaforma Logistica SMA-AUCHAN Offagna (AN)