TRIBUNALE DI TREVISO. [omissis]contro [omissis] e [omissis] RELAZIONE DEL C.T.U.

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1 TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare n 276/2008 G. I. dott. A. M. FABBRO promossa da contro e RELAZIONE DEL C.T.U. Il sottoscritto perito edile MAURIZIO TONON di Vittorio Veneto, con studio in Via N. Nannetti n 4, libero professionista, iscritto al n 376 dell Albo dei Periti Industriali della provincia di Treviso, con provvedimento del G.E. del Tribunale di Treviso dott. FRANCESCO PEDOJA, in data , veniva nominato C.T.U. nell esecuzione in corso. Per il giuramento e per gli eventuali chiarimenti alla presente consulenza veniva fissata l udienza del giorno alle ore 10,00. Successivamente, a seguito istanze di proroga inoltrate dal sottoscritto C.T.U., veniva fissata nuova udienza per il giuramento al alle ore 10,00 e termine per il deposito dell elaborato al N.B. Osservazioni relative ai beni dell esecuzione Relativamente agli immobili in comune di Fonte a ditta, che consistono in un appartamento con garage, le verifiche incrociate fra i dati catastali e quelli dei Pubblici Registri Immobiliari hanno fatto emergere, casualmente in quanto relative ad immobili non oggetto della procedura, un fatto sfuggito a chi ha promosso i pignoramenti ma che ha importanti risvolti per la procedura stessa. In data tutti i condòmini del condominio, dove si trovano gli immobili in questione, hanno acquistato dalla immobiliare costruttrice due mappali censiti al catasto terreni e precisamente i mappali 1143 e 1144 del foglio 5 del comune di Fonte. Si tratta della Cessione di diritti reali a titolo oneroso in data rep /19394 del Notaio Tassitani Luigi di Castelfranco Veneto, trascritta a Treviso il ai numeri 18995/ L acquisto è avvenuto per ciascun condòmino per una quota di esattamente corrispondente alla quota millesimale di partecipazione al condominio. Pur trattandosi di una semplice comunione di beni che potrebbero sembrare estranei al condominio e pertanto non influenti sulla presente procedura, di fatto, da una verifica effettuata dal sottoscritto, è emerso 1

2 che si tratta di una porzione del piazzale adibito a passaggi e parcheggi (il mappale 1144), e soprattutto della rampa di accesso ai garage interrati (il mappale 1143). Si tratta quindi di parti strettamente funzionali al fabbricato che per errore erano rimaste escluse in fase di formazione del condominio. Ancorché di fatto si tratti di pertinenze che secondo l articolo 818 del Codice Civile seguono il bene principale, va detto che nei rogiti il legame fra i beni e le pertinenze è assicurato da precise previsioni a livello catastale tramite i cosiddetti Beni Comuni, Censibili o Non Censibili. In questo caso, invece, detti beni sono stati acquistati a parte come una normale comunione e l automatismo per cui l acquisto di una unità immobiliare del condominio comporta anche l acquisto di tutte le parti comuni, non opera, con la conseguenza che dette parti comuni dovranno essere acquisite con una puntuale descrizione nel rogito. Si rende necessario, pertanto, che detti mappali vengano compresi nei pignoramenti. In alternativa detti mappali potrebbero essere accorpati al mappale del condominio ed accertati in catasto come beni comuni al pari degli altri. In tale ipotesi, però, al sottoscritto rimane il dubbio se dette pertinenze (di fatto sono tali) possano formare oggetto della procedura esecutiva, in modo automatico come beni comuni, dal momento che non sono state citate nei pignoramenti quando non erano ancora censite come pertinenze. Ai fini della presente relazione si precisa che il valore attribuito agli immobili in questione comprende anche le pertinenze e pertanto non sarà necessaria alcuna modifica alla stessa conseguentemente alla eventuale inclusione nella procedura dei mappali in argomento. ESECUZIONE DELL INCARICO Al fine di espletare l incarico ricevuto, il sottoscritto C.T.U. accedeva, personalmente, via fax o nella modalità telematica, qualora prevista, presso i seguenti uffici: - Agenzia del Territorio di Treviso uffici catastali, per effettuare consultazioni e per richiedere e ritirare le planimetrie catastali; - Agenzia del Territorio di Treviso Servizio Pubblicità Immobiliare, per effettuare consultazioni; - Agenzia delle Entrate di Montebelluna per richiedere certificazione in merito alla esistenza di contratti di locazione con estrazione di copia degli stessi, nonché per richiedere copia della denuncia di successione di quale titolo di provenienza dei beni in comune di Pederobba; - Agenzia delle Entrate di Bassano del Grappa per richiedere copie di contratti di locazione; - Studio notarile Bernini per richiedere copia del rogito notarile quale titolo di provenienza dei beni in comune di Fonte; 2

3 - Uffici Tecnici dei Comuni di Fonte e di Pederobba al fine di verificare le destinazioni urbanistiche e la sussistenza di eventuali vincoli nonché al fine di richiedere e ritirare copie delle autorizzazioni edilizie; Con lettere raccomandate A.R. in data diretta ai Sigg. e, sottoscritto fissava per il giorno 13 aprile 2010 alle ore 9,00, l inizio delle operazioni peritali. Lo stesso ebbe luogo regolarmente alla data ed ora stabilita alla presenza dei Sigg. ed Ulteriori sopralluoghi avvennero in seguito, previo accordo telefonico con i suddetti Signori, al fine di completare i rilievi ed al fine di redigere la necessaria variazione catastale, come verrà esposto in seguito nella presente. Quanto alla certificazione energetica si precisa che la stessa non viene prodotta come da ultime disposizioni concordate con il Sig. Giudice. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI A seguito del confronto fra lo stato di fatto rilevato dal sottoscritto, con quanto rappresentato nelle planimetrie catastali, è emerso che negli immobili siti nel comune di Pederobba sono stati realizzati un ampliamento, una sopraelevazione e la costruzione di un nuovo fabbricato, mai denunciati al catasto. Come espressamente richiesto nel quesito, il sottoscritto ha proceduto all aggiornamento mediante denuncia Tipo Mappale per l aggiornamento della mappa e mediante variazione al catasto fabbricati per l aggiornamento delle planimetrie delle unità immobiliari. A seguito delle suddette variazioni i beni in oggetto risultano così allibrati c/o Agenzia del Territorio della Provincia di Treviso: 1) Comune di FONTE catasto dei fabbricati Sezione Unica - Foglio 5 Mapp Sub. 10 via Mons. Mander ** p. 1 Cat. A/2 cl. 1^ vani 5 R.C. 413,17 Mapp Sub. 35 via Mons. Mander ** p. S1 Cat. C/6 cl. 3^ mq. 28 R.C. 62,18 ** ora via dell Emigrante Le planimetrie catastali sono allegate alla denuncia di variazione prot del Confini: il sub. 10 al piano primo confina a Nord e ad Est con muri perimetrali, a sud. con sub. 11 e ad Ovest con vano scale comune, al piano secondo confina a Nord con muri perimetrali, ad Est con sub. 11 a Sud con muri perimetrali e ad Est con sub. 13. Il sub. 35 confina a Nord con muri perimetrali, ad Est con sub. 34, a Sud con corsia comune e ad Ovest con sub. 36. il 3

4 2) Comune di PEDEROBBA catasto dei fabbricati Sezione C - Foglio 4 Mapp. 188 Sub. 2 via Rive p. T-1 Cat. A/4 cl. 2^ vani 5,5 R.C. 178,95 Mapp. 188 Sub. 5 via Rive p. T Cat. C/6 cl. 4^ mq. 30 R.C. 48,03 Mapp. 188 Sub. 6 via Rive p. T-1 Cat. A/3 cl. 1^ vani 5 R.C. 216,91 Mapp. 188 Sub. 7 via Rive p. T-1 Cat. C/2 cl. 4^ mq. 34 R.C. 36,88 La planimetria catastale del sub. 2 è rappresentata con la scheda n ed è stata depositata al catasto in data Le planimetrie catastali dei sub. 5, 6 e 7 sono allegate alla denuncia di variazione prot. TV del , Le unità immobiliari mapp. 188 sub. 5, 6 e 7 derivano dalle unità mapp. 188 sub. 1 e 3 a seguito variazione presentata dal sottoscritto CTU in data prot. TV , Il tutto corrispondente all intera consistenza del mappale 188 del catasto terreni, Ente Urbano di mq Confini: gli immobili formano corpo unico confinante a Nord con mappale 152 e con strada comunale, ad Est con mappali 153, 236, 237, 238 e 239, a Sud con mappali 151, 153 ad Ovest con mappali 151 e 152. PROPRIETÀ A seguito accertamenti presso i Pubblici Registri Immobiliari è risultato che i beni di cui alla presente, correttamente identificati al punto precedente, risultano intestati a: relativamente ai beni catastalmente identificati al punto 1: - c.f. per l intera piena. relativamente ai beni catastalmente identificati al punto 2: - c.f. per 1/3 della piena - c.f. per 1/3 della piena - c.f. per 1/3 della piena PROVENIENZA relativamente ai beni catastalmente identificati al punto 1: - Compravendita in data rep notaio dr. Edoardo Bernini di San Zenone degli Ezzelini, trascritto a Treviso in data ai numeri 17815/27559; relativamente ai beni catastalmente identificati al punto 2: - Successione, in morte di, apertasi in data , denuncia registrata all Agenzia delle Entrate di Montebelluna in data al n 73 Volume 473, trascritta a Treviso in data ai numeri 23788/ ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI 4

5 Aggiornata a tutto il : Servizio Pubblicità Immobiliare - ufficio di TREVISO Trascrizioni: contro il Sig. relativamente ai beni catastalmente identificati al n 1) data n Reg. Generale n Reg. Particol TITOLO CREDITORE Diritto quota VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI Piena 1/1 Piena 1/ CONVENZIONE EDILIZIA Piena 1/1 contro la Sig.ra relativamente ai beni catastalmente identificati al n 2) n Reg. n Reg. data TITOLO CREDITORE Diritto quota Generale Particol. VERBALE PIGNORAMENTO Piena 1/3 IMMOBILI VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI Piena 1/3 Iscrizioni: contro il Sig. relativamente ai beni catastalmente identificati al n 1) data Reg. Gen. Reg. Part. TITOLO CREDITORE SOMMA CAPITALE Diritto Quota IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI 6704 MUTUO FONDIARIO , ,00 Piena 1/ IPOTECA LEGALE ai sensi art. 77 D.P.R. 602/73, D.LGS. 46/99 e D.LGS / , ,58 Piena 1/ IPOTECA LEGALE ai sensi art. 77 D.P.R. 602/73, D.LGS. 46/99 e D.LGS / , ,82 Piena 1/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO , ,00 Piena 1/1 contro la Sig.ra relativamente ai beni catastalmente identificati al n 2) data Reg. Gen. Reg. Part. TITOLO 7191 IPOTECA LEGALE ai sensi art D.P.R. 602/73, D.LGS. 46/99 e D.LGS / ,81 SOMMA CREDITORE CAPITALE ,62 Diritto Piena Quota 1/3 5

6 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO 7.141, ,00 Piena 1/ IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO , ,00 Piena 1/3 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE art. 567 C.P.C. Nel fascicolo risulta depositata la relazione notarile sostitutiva delle certificazioni e pertanto non si rende necessaria la verifica oltre al ventennio. Il sottoscritto C.T.U. ha eseguito una verifica presso i Pubblici Registri Immobiliari a tutto il rilevando un nuovo pignoramento immobiliare a carico della Sig.ra sui beni di cui alla presente in comune di Pederobba per la relativa quota di pari ad 1/3. La nota di trascrizione di detto pignoramento viene allegata unitamente agli aggiornamenti nominativi al progressivo n 2.3. Come richiesto nel quesito sono stati reperiti ed allegati ai progressivi n 1.6 e 2.6, copia degli ultimi titoli di provenienza. DESTINAZIONE P.R.G. Non viene prodotto il Certificato di Destinazione Urbanistica di cui al punto 6 primo comma dell art. 173 bis del C.P.C., in quanto la vigente normativa non lo prevede per i trasferimenti di diritti relativamente alla tipologia degli immobili in questione. Si allegano, comunque, gli estratti dei P.R.G. da dove si evince che: gli immobili del comune di Fonte ricadono in una zona residenziale soggetta a piano di recupero di iniziativa privata approvato con n 98/162 del Detto piano di recupero risulta già interamente attuato; gli immobili nel comune di Pederobba ricadono in zona A centro storico con un grado di protezione 3 dove è possibile procedere con interventi di ristrutturazione edilizia e di ampliamento al fine di adeguare le altezze interne dei vani, nonché interventi per l accorpamento di volumi di piccoli fabbricati o superfetazioni esistenti, la modifica delle forometrie ed il ricavo di più unità abitative. CONFORMITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA - D.P.R. 380/2001 (già L. 47/85) Quanto ai beni in comune di Fonte si precisa che il fabbricato dove insistono le unità immobiliari oggetto della presente è stato edificato in forza di concessione edilizia n. 01/72 del e successiva variante in corso d opera con Denuncia Inizio Attività prot del l agibilità è stata rilasciata in data Rispetto a quanto autorizzato sono emerse difformità al piano secondo dell appartamento, consistenti nella rimozione di una tramezza che divideva la camera dalla soffitta posta più a 6

7 nord e nella realizzazione di una parete divisoria della soffitta posta più a sud. Per effetto delle modifiche apportate nessuno dei vani risultanti al piano secondo ha i requisiti per essere considerato vano abitabile, e non è possibile neppure renderli tali con modifiche in quanto le soffitte, per le caratteristiche che avevano, non erano state conteggiate come volume edificato ai sensi delle norme tecniche vigenti nel comune, pertanto una modifica in tal senso comporterebbe aumento di volume non più possibile nel fabbricato in questione. L unica possibilità (oltre al ripristino della situazione precedente) è quella di sanare le opere realizzate in assenza di titolo abilitativo ma ponendo come destinazione d uso dei vani sottotetto non abitabile. Il costo per la sanatoria, comprensivo di sanzione e spese tecniche viene stimato a corpo in Euro 2.000,00 Quanto ai beni in comune di Pederobba si precisa che trattasi di fabbricati realizzati anteriormente al 1 settembre In data è stata ottenuta una autorizzazione per la ristrutturazione del fabbricato ad uso magazzino, ma alla stessa non è mai stato dato seguito. Presso i comuni di Fonte e di Pederobba non risultano, neppure in itinere, procedure amministrative o sanzionatorie. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Immobili in comune di Fonte: Trattasi di appartamento ai piani primo e secondo con garage al piano interrato, in condominio di nuova realizzazione sito in una tranquilla ed appartata zona residenziale immersa nel verde a pochi passi (circa 400 metri) dal centro della località Onè del comune di Fonte. Il fabbricato dove si trova l unità immobiliare in argomento è un condominio formato da tre corpi di fabbrica disposti ad U il quale a sua volta è parte di un complesso formato da tre distinti fabbricati residenziali a due o tre piani fuori terra, con strutture in cemento armato, tamponamenti in muratura con intercapedine isolante e rivestimento a cappotto, copertura del tipo a capanna in coppi tradizionali, serramenti esterni in scuretti di legno; il tutto per complessive trenta unità abitative. L accesso avviene dalla viabilità interna del complesso immobiliare, collegata direttamente alla viabilità pubblica. L unità immobiliare in questione è sita nel corpo di fabbrica centrale con la zona giorno al piano primo rivolta a Nord e con la zona sottotetto al piano secondo rivolta da Sud a Nord. Il piano primo è formato da un unico vano destinato in parte a cucina ed in parte a soggiorno, con una scala aperta che porta al piano secondo, e da un bagno con anti-bagno; il piano secondo è mansardato con travature in legno e tavolato ed è formato da un bagno e da tre locali 7

8 attualmente adibiti a 2 camere ed un ampio ripostiglio in modo improprio in quanto non possono essere considerati abitabili per mancanza dei requisiti di legge (si veda la sezione relativa alla conformità urbanistica). Detti vani al piano secondo hanno altezza minima pari a metri 1,64 ed altezza massima pari a metri 3,50. Le pavimentazioni sono tutte in listoni di legno ad esclusione dei bagni pavimentati e rivestiti in piastrelle, le finestre sono in legno massello con vetrocamera, l impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia a gas metano e corpi scaldanti in acciaio lamellare verniciato, impianti sottotraccia e pareti tinteggiate. Il garage si trova al piano interrato ed è pavimentato in battuto di cemento con finitura superficiale al quarzo e chiuso con un portone basculante in lamiera semplice ed apertura manuale. Per detti immobili vengono allegati i certificati di conformità degli impianti. Immobili in comune di Pederobba: Trattasi di fabbricati di vecchia costruzione, con scoperto pertinenziale, facenti parte di un vecchio borgo rurale risalente ad oltre un secolo fa, sito a ridosso del canale Brentella e nelle immediate vicinanze della sponda del fiume Piave, nella Frazione Onigo del comune di Pederobba. I fabbricati in questione sono formati da un corpo principale, disposto ad L, adibito ad abitazioni ed accessori, un fabbricato già adibito ad annesso rustico ed alcuni corpi accessori pertinenziali realizzati in aderenza al fabbricato principale. L accesso avviene sia direttamente dalla strada pubblica denominata via Rive, attraverso il fabbricato principale posto a confine con la stessa, sia attraverso un cancello carraio posto lungo il confine Nord/Ovest attraverso un passaggio esistente sul mappale 152 ad altra ditta. Il sottoscritto C.T.U. ha eseguito un ulteriore accesso all Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare al fine di ricercare nell archivio storico se vi fosse stato in qualche rogito notarile una costituzione di servitù di passaggio attraverso detto mappale ad altra ditta. Dalle ricerche non è stato reperito nulla anche se va detto che le stesse non hanno potuto essere complete in quanto parte della documentazione storica non è più conservata presso la suddetta Agenzia ma è stata trasferita all Archivio di Stato. Va detto comunque che l accesso sembra di vecchia realizzazione e soprattutto che la porzione del mappale 152 dove attualmente insiste il passaggio, originariamente faceva parte del mappale 188 dove insistono le unità immobiliari oggetto della presente. Ciò è desumibile dalle mappe d impianto del catasto risalenti all inizio del secolo scorso. La porzione del fabbricato principale posta a Nord e confinante con la strada (mapp. 188 sub.2) è un fabbricato a due piani fuori terra con struttura portante in pietra e laterizio, solaio in legno, tetto in legno del tipo a padiglione con copertura in coppi tradizionali, serramenti esterni in 8

9 scuretti di legno. È un fabbricato di vecchia costruzione dove gli ultimi interventi di manutenzione sono databili alla fine degli anni 60 inizio anni 70. In detta porzione di fabbricato insiste un unità ad uso abitazione formata da una cucina, un pranzo, un soggiorno ed un piccolo servizio igienico nel sottoscala al piano terra, e da tre camere al piano primo con scala di collegamento dei piani di legno. L unità è priva di impianto di riscaldamento mentre l impianti elettrico e quello idraulico sono obsoleti ed appena sufficienti. I serramenti sono in legno massello, alcuni recenti o ristrutturati, altri risalenti agli anni 40 50; i pavimenti sono in piastrelle di ceramica e marmette al piano terra mentre sono in tavolato quelli del piano primo. il tutto in mediocre stato di manutenzione e conservazione. La rimanente porzione del fabbricato principale, disposta circa ortogonalmente alla prima, è un fabbricato di vecchia costruzione che presumibilmente negli anni 60 ha subito interventi di ristrutturazione anche strutturale con sopraelevazione. È un fabbricato a due piani fuori terra con struttura portante in muratura, solaio in laterizio-cemento armato, tetto anch esso in laterocemento del tipo a capanna con copertura in coppi tradizionali, serramenti esterni in persiane avvolgibili in ferro verniciato. In detta porzione di fabbricato insiste un unità ad uso abitazione con relative pertinenze, formata da un garage, un portico, un disbrigo ed un locale adibito a forno (di un vecchio panificio) al piano terra e da una cucina, una camera un bagno ed un ripostiglio al piano primo con scala di collegamento dei piani in cemento armato, rivestita in moquette. L unità è priva di impianto di riscaldamento mentre l impianti elettrico e quello idraulico sono obsoleti ed appena sufficienti. I serramenti sono in legno massello verniciati; i pavimenti sono in piastrelle per la cucina ed il bagno, moquette per la camera e cemento lisciato i rimanenti vani. il tutto in mediocre stato di manutenzione e conservazione. In aderenza a detto ultimo corpo di fabbrica ci sono locali ad uso legnaia, pollaio e w.c. in muratura portante e copertura in legno che versano in precarie condizioni statiche. Nello scoperto pertinenziale è stato realizzato a metà degli anni 50 un annesso rustico adibito a portico-magazzino ad un piano fuori terra dell altezza media di metri 4,64, con struttura portante in muratura e copertura in laterizio e cemento tamponamenti in muratura e pavimento in battuto di cemento. Detto fabbricato è privo di impianti e serramenti ed è in mediocre stato di conservazione. Lo scoperto pertinenziale, comune alle sole unità immobiliari in argomento, è interamente recintato con rete metallica e misura circa 114 mq. STATO DELLA DISPONIBILITÀ DEGLI IMMOBILI Relativamente ai beni in comune di Pederobba si precisa che l abitazione mappale 188 sub. 2 è 9

10 occupata dalla comproprietaria, e madre dell Esecutata, Sig.ra, mentre l altra abitazione e gli annessi sono inutilizzati e nella disponibilità della medesima Signora che li utilizza come ripostigli. L appartamento e garage siti nel comune di Fonte sono occupati dal fratello del proprietario esecutato, Sig., come da certificati di residenza che lo stesso mi esibisce e che vengono allegati alla presente. Lo stesso Sig. mi esibisce copia di un contratto di locazione da dove emerge che il proprietario esecutato Sig. concede in locazione i beni in oggetto alla società A.E.G. s.r.l. con amministratore unico il Sig.. Detto contratto di locazione non risulta registrato, come verrà anche precisato in seguito, e comunque risulta redatto in data ossia successivamente al pignoramento e pertanto non è opponibile. Dai certificati di residenza si evince che antecedentemente a detto contratto e fino al (pertanto successivamente al pignoramento) i beni erano abitati congiuntamente dal predetto Sig. con il proprio fratello, proprietario esecutato,. Come espressamente richiesto nel quesito il sottoscritto C.T.U in data 12 aprile presentava una richiesta all Agenzia delle Entrate di Montebelluna, territorialmente competente, ricevendo dapprima due contratti di locazione relativi però ad altri immobili siti in Montebelluna e successivamente in data 15 luglio una risposta integrativa indicante l esistenza di due ulteriori contratti registrati presso l Agenzia di Bassano del Grappa. In data 16 luglio veniva inoltrata via fax la richiesta alla predetta ulteriore Agenzia ed ancora in data 03 settembre presso la medesima, per smarrimento della precedente richiesta, ottenendo risposta in data 08 ottobre che i due contratti registrati riguardavano beni siti in altri comuni, come da prospetti degli stessi che mi venivano spediti via fax. Pertanto, relativamente alle persone ed ai beni immobili oggetto della presente procedura, non risulta registrato alcun contratto di locazione. Di tutta la predetta documentazione il sottoscritto ritiene superflua l allegazione, ferma la conservazione di copia presso il proprio ufficio, mentre viene allegata, come da richiesta del Sig., copia del contratto redatto successivamente al pignoramento. DIVISIBILITÀ E FORMAZIONE LOTTI Quanto alla divisibilità il problema non si pone per i beni in comune di Fonte in quanto oggetto di esecuzione per l intera piena, mentre si pone per i beni in comune di Pederobba dove l esecutata Sig.ra è proprietaria indivisa della quota di 1/3. Detti beni in comune di Pederobba, riguardano quattro distinte unità immobiliari dove il valore di alcune di esse si avvicina alla quota di spettanza pari ad 1/3 dell intero compendio immobiliare, con 10

11 possibilità, pertanto, di procedere con una divisione comportante modesto conguaglio. Tuttavia va detto che siamo in presenza di immobili vetusti con porzioni degli stessi aventi destinazione e conformazione ad annesso rustico, non più funzionali e consoni al contesto in cui sono inseriti. Il Piano Regolatore vigente nel comune offre la possibilità di operare una ricomposizione volumetrica che per gli immobili in questione sarebbe valorizzante. Detta ricomposizione, però, risulterebbe di difficile attuazione qualora venissero alienate separatamente alcune porzioni di immobile. Per tali motivi il sottoscritto ritiene più conveniente e confacente alle ragioni della pubblica economia ritenere indivisibile il compendio immobiliare in questione. Quanto alla eventuale formazione di lotti, la presente perizia tratta di due distinte ed autonome fondiarie site in due diversi comuni per i quali risulta naturale la formazione dei due seguenti lotti: LOTTO 1 beni immobili di cui al progressivo 1 della identificazione catastale siti nel comune di Fonte LOTTO 2 beni immobili di cui al progressivo 2 della identificazione catastale siti nel comune di Pederobba Detti lotti non sono ulteriormente frazionabili in quanto quello in comune di Fonte tratta un appartamento con garage non convenientemente vendibili separatamente mentre per quello in comune di Pederobba valgono le considerazioni più sopra fatte in merito alla divisibilità. VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI Sulla base di quanto sopra emerso, e dopo aver tenuto conto: - delle condizioni degli immobili sia dal lato intrinseco che estrinseco; - dell ubicazione, della forma e della consistenza; - della destinazione urbanistica secondo lo strumento vigente; - della qualità degli immobili e del grado di commerciabilità degli stessi; - dello stato della disponibilità; - delle pertinenze coperte e scoperte, il cui valore è compreso nei valori attribuiti ai beni, Tutto ciò premesso e considerato e sulla base anche delle attuali condizioni di mercato, lo scrivente, assegna agli immobili di che trattasi il valore nel seguente modo: LOTTO 1 - beni in comune di Fonte Abitazione sub. 10 Appartamento piano primo Mq. 57 x /mq ,00 = ,00 Loggia piano primo Mq. 4 x /mq. 650,00 = 2.600,00 Bagno piano secondo Mq. 8 x /mq ,00 = ,00 soffitte piano secondo Mq. 69 x /mq. 850,00 = ,00 11

12 Garage sub. 35 Garage Mq. 31 x /mq. 650,00 = ,00 sommano ,00 Sommano ,00 A dedurre costo sanatoria 2.000,00 TOTALE ,00 Arrotondato ,00 (diconsi Euro centosessantaquattromila/00). LOTTO 2 - beni in comune di Pederobba Abitazione sub. 2 Abitazione piani terra e primo mq. 139 x /mq. 400,00 = ,00 Rimessa sub. 5 Rimessa piano terra mq. 37 x /mq. 420,00 = ,00 Abitazione sub. 6 Abitazione piano primo mq. 45 x /mq. 550,00 = ,00 accessori piano terra-primo mq. 48 x /mq. 420,00 = ,00 Pertinenze esterne (legnaia ecc..) mq. 11 x /mq. 180,00 = 1.980,00 Magazzino sub. 7 Magazzino piano terra mq. 42 x /mq. 410,00 = ,00 Arrotondato ,00 (diconsi Euro centotrentacinquemila/00). Valore della quota pignorata pari ad 1/3 della piena ,00 (diconsi Euro quarantacinquemila/00). sommano ,00 sommano ,00 sommano ,00 sommano ,00 TOTALE ,00 Tanto dovevasi ad evasione dell incarico ricevuto Documentazione allegata: lotto 1 (beni in Fonte) 1.1 scheda con dati per ordinanza di vendita, per la pubblicità e per il decreto di trasferimento 1.2 documentazione fotografica 1.3 visure c/o Servizio di Pubblicità Immobiliare per aggiornamento 1.4 visura catastale aggiornata 1.5 mappa catastale aggiornata 1.6 titolo di provenienza (compravendita in data ) 12

13 1.7 planimetrie catastali 1.8 estratto P.R.G. 1.9 documentazione progettuale ed agibilità 1.10 copie certificati di conformità degli impianti L. 46/ Certificati di residenza 1.12 Copia di contratto di locazione di alloggio lotto 2 (beni in Pederobba) 2.1 scheda con dati per ordinanza di vendita, per la pubblicità e per il decreto di trasferimento 2.2 documentazione fotografica 2.3 visure c/o Servizio di Pubblicità Immobiliare per aggiornamento 2.4 visura catastale aggiornata 2.5 mappa catastale aggiornata 2.6 titolo di provenienza (denuncia di successione in data ) 2.7 denuncia Tipo Mappale per aggiornamento della Mappa 2.8 planimetria catastale unità invariata 2.9 variazione catastale completa di planimetrie ed elaborato planimetrico 2.10 estratto P.R.G. Vittorio Veneto Il C.T.U. Perito edile MAURIZIO TONON 13