I DOSSIER. La locazione. Disciplina del codice civile: nozione e obbligazioni dei contraenti

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1 I DOSSIER La locazione Disciplina del codice civile: nozione e obbligazioni dei contraenti Locazione di immobili urbani Locazioni transitorie Aspetti fiscali Schemi contrattuali a cura dell'avv. Federico Ciaccafava in collaborazione con il Centro Studi Fiaip e Il Sole 24 Ore Numero 2 - aprile 2014

2 Dossier n. 2 chiuso in redazione il 2 aprile 2014 Sommario 1 Disciplina del codice civile: nozione e obbligazioni dei contraenti 1.1 Nozione 1.2 Obbligazioni del locatore 1.3 Obbligazioni del conduttore 2 Locazione di immobili urbani 2.1 Locazioni di immobili urbani adibite ad uso abitativo 2.2 Locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo 3 Locazioni transitorie 3.1 Definizione 3.2 Locazioni transitorie per studenti universitari 4 Aspetti fiscali 4.1 Imposta di registro 4.2 Cedolare secca 4.3 Pagamento in contanti del canone di locazione: ultimi chiarimenti 5 Schemi contrattuali 5.1 Contratto di locazione a uso abitativo 5.2 Contratto di locazione a uso abitativo agevolato 5.3 Contratto di locazione a uso abitativo per studenti universitari Sezione a cura dell avv. Augusto Cirla, Formulario Locazione, Il Sole 24 Ore, 2013 FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

3 Proprietario ed Editore: Il Sole 24 Ore S.p.A. Sede legale e amministrazione: Via Monte Rosa Milano Redazione: Edilizia e PA de Il Sole 24 ORE redazione.ediliziaeambiente@ilsole24ore.com 2014 Il Sole 24 ORE S.p.a. Tutti i diritti riservati. È vietata la riproduzione anche parziale e con qualsiasi strumento. I testi e l elaborazione dei testi, anche se curati con scrupolosa attenzione, non possono comportare specifiche responsabilità per involontari errori e inesattezze. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

4 1 Disciplina del codice civile: nozione e obbligazioni dei contraenti 1.1 Nozione Secondo la nozione generale accolta nel codice civile, la locazione è il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art cod. civ.). La locazione è un contratto consensuale: si perfeziona, ovvero si conclude, con il solo consenso delle parti. È, inoltre, un contratto con effetti solo obbligatori: il conduttore non consegue alcun diritto reale sulla cosa, ma solo un diritto di credito nei confronti del locatore, avente ad oggetto il godimento della cosa altrui. É, infine, un contratto a titolo oneroso: essenziale, perché si abbia locazione, è la pattuizione del corrispettivo. La sistematica del codice civile impone di considerare un modello di locazione al quale sono affiancati taluni sottotipi particolari: è dato identificare, a tal riguardo, la locazione di fondi urbani e l'affitto. L'articolazione del quadro normativo si è, poi, fatta nel tempo ancora più complessa dalla presenza di regole diverse, nell'ambito delle locazioni urbane immobiliari, per quelle destinate a soddisfare il bisogno abitativo e per quelle funzionali allo svolgimento di un'attività produttiva. Il codice, pertanto, non rappresenta l'unico referente normativo della disciplina delle locazioni e talune disposizioni in esso contenute risultano oggi superate da previsioni contenute in leggi speciali, succedutesi numerose nel tempo. Può dirsi allora che le norme contenute nel codice civile, tuttavia, conservano il valore di regole di generale applicazione laddove non diversamente disposto dalle leggi speciali. Per quanto riguarda la disciplina del contratto di locazione contenuta nel codice civile, valgono le seguenti fondamentali regole: La locazione può avere ad oggetto qualsiasi bene, mobile o immobile. Se si tratta di una cosa produttiva, ossia idonea di per sé a procurare frutti, la locazione assume il nome specifico di affitto ed è soggetta alla particolare disciplina prevista dal legislatore per tale tipologia di contratto. Come regola, la locazione non è un contratto formale: la forma scritta è tuttavia richiesta, a pena di nullità, per le locazioni immobiliari ultranovennali, le quali sono anche soggette a trascrizione (artt. 1350, n. 8, e 2643, n. 8, cod. civ.). Un requisito essenziale della locazione è la temporaneità del godimento. Secondo quanto dispone il codice civile non può comunque essere stipulata per una durata superiore a trent anni e, se stipulata per una data superiore, si riduce a tale periodo. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

5 La locazione può essere a tempo determinato come detto, non superiore a trent anni o a tempo indeterminato. In tale seconda ipotesi, è lo stesso codice a stabilire appositi limiti di durata del contratto modulati in ragione del tipo di bene che forma oggetto della locazione (art cod. civ.). Nozione Contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Durata Massimo 30 anni Forma Scritta, se è locazione ultranovennale di immobili 1.2 Obbligazioni del locatore Le principali obbligazioni del locatore sono (art cod. civ.): 1) Consegnare al conduttore la cosa, in buono stato di manutenzione. Se la cosa presenta vizi occulti che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'uso pattuito, il codice civile offre al conduttore due rimedi, essenzialmente la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, oltre al risarcimento del danno (art cod. civ.); nel caso di vizi tali da rendere la cosa pericolosa per la salute, il conduttore può attivare i rimedi anche se i vizi gli erano noti (art cod. civ.); 2) Mantenere la cosa in buono stato locativo. Ciò significa che il locatore è tenuto ad eseguire, quindi, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore; tuttavia, se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione ed ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore (art cod. civ.). Quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non sono a carico del conduttore, quest ultimo è comunque tenuto a darne avviso al locatore. Peraltro, se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore (art cod. civ.). 3) Garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa. Ciò significa in primo luogo che il locatore deve evitare di impedire o disturbare il godimento del conduttore; inoltre, deve fare in modo che impedimenti o disturbi non gli provengano da terzi. 1.3 Obbligazioni del conduttore Le principali obbligazioni del conduttore sono (art cod. civ.): 1) Prendere in consegna la cosa; 2) Pagare il corrispettivo nei termini pattuiti; FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

6 3) Utilizzare la cosa per l'uso stabilito dal contratto, osservando la normale diligenza: se, durante la locazione, la cosa è distrutta o danneggiata, il conduttore ne risponde, salvo provare che ciò è dipeso da causa a lui non imputabile; parimenti, ne risponde se il danno è imputabile a persone da lui ammesse al godimento della cosa (art cod. civ.). 4) Restituire la cosa al termine della locazione, nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento dovuto a vetustà (art cod. civ.); il conduttore in mora per inadempimento di tale obbligo, deve continuare a pagare il canone fino alla riconsegna, oltre al maggior danno (art cod. civ.). Tra le modalità d'uso della cosa locata, che la legge non vieta al conduttore, a condizione che non comportino mutamenti nella natura e nella destinazione del bene, il codice civile contempla i miglioramenti e le addizioni. Quanto ai miglioramenti, è necessario distinguere a seconda che vi sia stato o meno il consenso da parte del locatore ai miglioramenti o alle addizioni migliorative non separabili senza nocumento dalla cosa: nel primo caso, il conduttore ha diritto ad una indennità nella misura minore tra lo speso ed il migliorato; nel secondo, il conduttore non ha diritto alla indennità: tuttavia, il valore dei miglioramenti può servire a compensare i deterioramenti non dovuti a colpa grave. Quanto alle addizioni separabili, occorre distinguere, a seconda che il proprietario-locatore intenda o meno ritenerle: nel primo caso, il conduttore ha diritto ad un'indennità nella misura minore tra lo speso ed il migliorato; nel secondo, il conduttore ha diritto di togliere le addizioni alla fine della locazione, qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa (artt e 1593). Secondo la dottrina, con il termine addizioni si indicano quelle opere dotate di autonoma individualità rispetto al bene sui cui sono effettuate. Con il termine miglioramenti si indicano invece quelle opere, a carattere duraturo, prive di specifica individualità, che aumentano il valore o la produttività del bene attinenti alla struttura del bene stesso (C.M. Bianca, Patti G., Patti S.). Per quanto concerne la sublocazione, il codice dispone che conduttore possa sublocare la cosa, salvo che il contratto lo vieti. Se la sublocazione riguarda una cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi (art cod. civ.). Il subconduttore è in rapporto esclusivamente con il sublocatore. Tuttavia, le vicende del rapporto locativo si riverberano sulla sublocazione: il locatore può esercitare un'azione diretta nei confronti del subconduttore; la nullità o la risoluzione della locazione hanno effetto anche nei confronti della sublocazione (art cod. civ.). Come anticipato, Il conduttore non vanta alcun diritto reale sulla cosa locata, ma solo un diritto di credito verso il locatore: un diritto personale di godimento. Proprio perché il suo potere sulla cosa non corrisponde all'esercizio di un diritto reale, egli non è possessore, ma semplice detentore. Ciò spiega le regole dettate dal codice sulla posizione del conduttore, di fronte alle molestie provenienti da terzi. Sotto tale profilo, occorre distinguere tra molestie di fatto e molestie di diritto. Se il conduttore subisce molestie di fatto, recate cioè da terzi FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

7 che non pretendono di avere diritti sulla cosa, egli può difendersi da sé agendo contro di essi in nome proprio: in particolare, con un'azione di risarcimento, e, se ne ricorrono i presupposti, con l'azione di reintegrazione (art cod. civ.). Ai sensi dell art cod. civ., l azione di reintegrazione è l azione che può esercitare chi è stato spogliato violentemente o occultamente del possesso o della detenzione non concessa per ragioni di servizio o ospitalità al fine di recuperare il possesso o la detenzione perduta. Se il conduttore subisce molestie di diritto, che sono quelle recate da terzi i quali pretendono di avere diritti sulla cosa, viene meno la possibilità per lo stesso di difendersi da solo. Il diritto del conduttore, in quanto relativo, non è opponibile ai terzi: la sua protezione deve perciò passare attraverso la controparte del rapporto, il locatore, tenuto a garantirlo; pertanto, il conduttore aggredito dal terzo è tenuto a dare al locatore pronto avviso della molestia: e se il terzo agisce in giudizio, il locatore deve assumere la lite in luogo del conduttore che ne può uscire (art cod. civ.). L eventuale alienazione del bene concesso in locazione non determina lo scioglimento del contratto, purché la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento del bene medesimo. Si dice quindi che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente solo se ha data certa anteriore alla alienazione della cosa (art cod. civ.). In tal caso, il terzo acquirente subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art cod. civ.). Se per mancanza di data certa la locazione non è opponibile al terzo, il locatore è obbligato al risarcimento dei danni subiti dal conduttore licenziato (art cod. civ.). OBBLIGHI PRINCIPALI DEL LOCATORE 1) Consegnare al conduttore la cosa, in buono stato di manutenzione; 2) Mantenere la cosa in stato da servire all uso convenuto; 3) Garantire al conduttore il pacifico godimento durante la locazione. OBBLIGHI PRINCIPALI DEL CONDUTTORE 1) Prendere in consegna la cosa; 2) Pagare il corrispettivo nei termini pattuiti; 3) Utilizzare la cosa per l'uso stabilito dal contratto, osservando la normale diligenza; 4) Restituire la cosa al termine della locazione, nello stato in cui si è ricevuta. Come accennato, le disposizioni relative al contratto di locazione contenute nel codice civile (artt cod. civ.) che abbiamo sommariamente riassunto, non esauriscono tutta la legislazione dettata in materia. Con riferimento alle locazioni urbane (artt cod. civ.), una compiuta disciplina è oggi dettata dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431 e dalla legge 27 luglio 1978, n Parimenti, in relazione all affitto di fondi rustici, la normativa contenuta nel codice civile (artt cod. civ.). è stata integrata da una copiosa legislazione speciale. Ora, per quanto riguarda la disciplina della locazione dei fondi urbani contenuta nel codice civile alla quale si è fatto cenno (artt cod. civ.), si ritiene non siano state derogate dalla disciplina intervenuta successivamente solo quelle norme relative alla durata massima (art cod. civ.), alla garanzia per il pagamento della pigione FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

8 (art cod. civ.), all incendio della cosa locata (art cod. civ.). Per quanto concerne invece le norme dettate in via generale dal codice civile in materia di affitto figura che costituisce una species del genus locazione esse introducono variazioni rispetto alla disciplina della locazione in ragione della natura della cosa locata, che è una res produttiva (mobile o immobile). In tale ipotesi, l affittuario è tenuto a curarne la gestione, in conformità alla sua destinazione economica, spettandogli i frutti e le altre utilità della cosa (art cod. civ.). Se l affittuario non osserva le regole della buona tecnica o muta stabilmente la destinazione economica, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto (art cod. civ.). L affittuario può anche prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purché non comportino obblighi per il locatore. Dicesi affitto la locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, e che obbliga l affittuario a curare la gestione del bene in conformità della sua destinazione economica e dell interesse della produzione, ricevendo quale corrispettivo i frutti e le altre utilità della cosa. Oltre alle disposizioni generali, alle quali si è fatta menzione, il codice dispone in materia di affitto di fondi rustici (artt cod. civ.). e di affitto a coltivatore diretto (artt cod. civ.). Come detto, si tratta di istituti rispetto ai quali la disciplina contenuta nel codice civile ha subito profondi mutamenti indotti dalla emanazione dal parte del legislatore di numerose leggi speciali. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

9 2 Locazione di immobili urbani Nell attuale quadro normativo la locazione di immobili urbani si specifica e si distingue in ragione dell uso cui è destinato l immobile concesso in locazione. Nell ambito della locazione di immobili urbani, occorre, pertanto, distinguere una locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione e una locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione. 2.1 Locazioni di immobili urbani adibite ad uso abitativo Le locazioni di immobili urbani adibite ad uso abitativo sono disciplinate principalmente dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, dagli articoli della legge 27 luglio 1978, n. 392 rimasti in vigore e dalle norme contenute nel codice civile. In materia di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il legislatore, con la legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), si è orientato verso un graduale ritorno alla libertà di contrattazione, aprendo in tal modo nuovi spazi all'autonomia privata. Secondo le prescrizioni dettate dall'art. 2 della predetta legge, le parti hanno facoltà di scegliere tra due diversi tipi contrattuali: nel primo, cd. "contratto libero o ordinario", la determinazione della misura del canone è rimessa ai contraenti, rimanendo stabilita dalla legge solo la durata minima della locazione (quattro anni); nel secondo, cd. "contratto convenzionato o alternativo", la durata minima fissata dalla legge è più breve (tre anni) e la misura del canone deve essere convenuta in conformità a quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale tra organizzazioni della proprietà edilizia e organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. LOCAZIONI LIBERE DURATA 4 anni con prima rinnovazione automatica per altri 4 anni salvo disdetta del locatore fondata su motivi tassativamente indicati dalla legge. CANONE Liberamente determinato dalle parti contraenti. LOCAZIONI CONVENZIONATE DURATA 3 anni + 2 anni. Il contenuto di tali contratti è stabilito in accordi stipulati in sede locale. Dopo la seconda scadenza, sono previste procedure specifiche per la rinnovazione/rinegoziazione del contratto CANONE Determinato da accordi locali stipulati tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative. Sono previste agevolazioni fiscali per il locatore. In sostanza, per i contratti a canone libero valgono le seguenti regole: Il contratto ha una durata non inferiore a quattro anni. Alla scadenza, il contratto subisce un rinnovo automatico per altri quattro anni, a cui il locatore può sottrarsi solo in presenza di tassative ipotesi previste dalla legge. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

10 In particolare, il diniego di rinnovo da parte del locatore per il successivo quadriennio può essere impedito dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, rispetto alla scadenza per i seguenti motivi: Uso proprio Quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; Esigenze del locatore persona giuridica Quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; Disponibilità da parte del conduttore di altro immobile Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; Lavori riguardanti l immobile locato Quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; Altre ipotesi di intervento sull immobile Quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso; Mancata occupazione continuativa dell immobile da parte del conduttore Quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

11 Vendita dell immobile a terzi Quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n Nei contratti a regime vincolato, valgono invece le seguenti regole Il contratto deve essere conforme, particolarmente per quanto riguarda la determinazione del canone, agli appositi accordi locali intervenuti tra le organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari edilizi e quelle dei conduttori. La durata minima è di tre anni, alla cui scadenza il contratto si rinnova automaticamente per due anni, salvo che il locatore eserciti la facoltà di disdetta nei casi sopraindicati. Altre regole delle locazioni abitative La legge prevede che qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della suddetta facoltà di disdetta, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito, o in alternativa, qualora il locatore, nel termine di dodici mesi, non abbia adibito l alloggio agli usi previsti, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto, con lettera raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza medesima, di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto. In mancanza, il contratto si intende rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Se trattasi di un contratto con canone libero, la mancanza di risposta o di accordo determina lo scioglimento della locazione. Per tutti i contratti di locazione assoggettati alla legge n. 431/1998, è prevista una fondamentale regola: è stabilita l adozione della forma scritta a pena di nullità. Deve inoltre ritenersi nulla ogni pattuizione diretta, anche prevedendo ulteriori obblighi del conduttore ovvero attribuendo al locatore un altro vantaggio economico o normativo, a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto, e se la registrazione è obbligatoria, registrato. Nei contratti conformi agli appositi accordi collettivi, quanto espresso vale rispetto al canone che quest ultimi definiscono per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Nei predetti casi di nullità, il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

12 riconsegna dell'immobile locato, potrà richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Valgono infine alcune disposizioni contenute nella parzialmente abrogata legge n. 392/1978. In particolare: vige il divieto per il conduttore di sublocazione totale o di cessione del contratto senza il consenso del locatore; è nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell immobile; Le parti hanno contrattualmente facoltà di stabilire che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Può costituire legittimo motivo di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore: (i) il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista; (ii) il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone; In caso di morte del conduttore, succedono nel contratto di locazione purché con lui abitualmente conviventi: (i) il coniuge; (ii) gli eredi; (iii) i parenti; (iv) gli affini; (v) il convivente more uxorio. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso poi di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto. Nella disciplina della locazione di immobili urbani dettata dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, assumono una particolare importanza gli oneri accessori i quali costituiscono particolari esborsi legati alla fornitura di determinati servizi e, più in generale, alla fornitura dei servizi comuni. Tali esborsi, una volta puntualmente individuati, vengono in tutto o in parte riversati a carico del conduttore. In particolare, secondo quanto dispone l'art. 9 della legge n. 392/1978, norma che, rubricata Oneri accessori, accoglie la regolamentazione tuttora in vigore degli stessi, salvo patto contrario, gravano per intero a carico del conduttore le spese relative: (i) al servizio di pulizia; (ii) al funzionamento ed all'ordinaria manutenzione dell'ascensore; (iii) alla fornitura dell'acqua; (iv) alla fornitura dell'energia elettrica; (v) alla fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell'aria; (vi) allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine; FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

13 (vii) alla fornitura di altri servizi comuni. Parimenti, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore, sono a carico del conduttore, nella misura del novanta per cento, le spese per il servizio di portineria. La norma in esame ha inoltre cura di precisare che il pagamento degli oneri accessori deve essere effettuato entro due mesi dalla richiesta. Il conduttore, tuttavia, prima di effettuare il pagamento, può legittimamente azionare nei confronti della controparte due ordini di pretese: (i) da un lato, può ottenere l'indicazione specifica delle spese oggetto di addebito con menzione dei criteri di ripartizione; (ii) dall'altro, può prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Ai sensi dell art. 67 del decreto legge 30 agosto 1993, n. 331, convertito con modificazioni nella legge 29 ottobre 1993, n. 427, norma che ha aggiunto i commi 4 e 5 alla disciplina in esame, gli oneri accessori addebitati dal locatore al conduttore costituiscono corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 633, disposizione che annovera nella base imponibile dell'imposta sul valore aggiunto i corrispettivi delle cessioni o prestazioni accessorie imponibili ove risulti soggetta ad imposta la cessione o la prestazione principale. Tale regola, tuttavia, per espressa previsione, non trova applicazione nel caso in cui i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi. Come anticipato, inoltre, si precisa, che, ai sensi dell'art. 5 della legge n. 392/1978, al pari di quanto stabilito per il canone, il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto costituisce legittimo motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art cod. civ.: la sola condizione richiesta dalla norma riguarda l entità dell'importo non corrisposto al locatore che deve superare le due mensilità del canone. Non è infrequente infine che nel contratto di locazione, a garanzia dell'esatto adempimento delle obbligazioni assunte, il conduttore versi al locatore un deposito cauzionale. Nonostante il codice civile predisponga più di un mezzo per garantire il locatore circa l esatto pagamento del canone, il deposito cauzionale rimane lo strumento al quale i contraenti più spesso tendono a ricorrere nella pratica. Tale garanzia, prevista, a differenza delle altre, esclusivamente per i contratti di locazione, trova la sua disciplina positiva nel disposto dell'art. 11 della legge n. 392/1978. Nella sua configurazione tradizionale, il deposito cauzionale si risolve in una somma di danaro, diversa ed ulteriore rispetto a quella costituente il canone locatizio, versata dal conduttore al locatore all'atto della stipulazione del contratto di locazione, a garanzia dell'adempimento di tutte le obbligazioni poste a carico del conduttore (quali, il pagamento dei canoni e degli oneri accessori, la riconsegna dell'immobile senza danni, etc.). L'art. 11 in esame contiene una scarna disciplina dell istituto, limitandosi a prescrivere che: (i) il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone; (ii) la somma versata produce interessi legali i quali devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

14 Una volta cessata la locazione, il deposito cauzionale versato viene restituito al locatore. La norma in esame continua ad essere applicata anche in seguito all'entrata in vigore della legge 9 dicembre 1998, n La disposizione di cui all art. 11 della legge n. 392/1978, infatti, non figura ricompresa nel nutrito gruppo di disposizioni per le quali l art. 14, comma 4, della citata legge n. 431/1998 ha disposto l espressa abrogazione. Tuttavia, mentre per le locazioni ad uso abitativo si ritiene che la disciplina del deposito cauzionale sia liberamente derogabile da parte dei contraenti, per quelle ad uso non abitativo la disciplina riveste ancora carattere cogente. 2.2 Locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo Le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo è rimasta in vigore la disciplina recata dalla legge n. 392/1978. In tale ipotesi, valgono le seguenti regole: La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle seguenti attività: (i) industriali, commerciali e artigianali; (ii) di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili; (iii) di lavoro autonomo, esercitate abitualmente e professionalmente; Hanno la medesima durata anche i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori. La durata della locazione non può invece essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali. Qualora le parti abbiano convenuto una durata inferiore o non abbiano convenuto alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista dalle norme sopraindicate. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. Inoltre, è facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

15 Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Il contratto si rinnova tacitamente alla sua scadenza per un ulteriore identico periodo, salvo tempestiva disdetta che, tuttavia, alla prima scadenza, il locatore può intimare solo in presenza di tassativi motivi indicati dalla legge. In particolare, il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza è consentito al locatore ove egli intenda: (i) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta; (ii) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività commerciali sopraindicate, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali; (iii) demolire l'immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo o restaurarlo integralmente oppure intervenire su di esso sulla base di un programma pluriennale oppure quando vuole ristrutturarlo per rendere i locali di vendita conformi a legge (n. 42/1971) ed ai piani comunali, sempre che le opere da effettuare siano incompatibili con la permanenza del conduttore nell immobile. Il permesso della prescritta licenza o concessione costituisce condizione per l azione di rilascio. Il conduttore può sia sublocare l'immobile che cedere il contratto di locazione a terzi senza bisogno del consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda; il canone iniziale di locazione può essere liberamente determinato dalle parti, ma per gli anni successivi gli aumenti sono sottratti alla disponibilità delle parti e sono consentiti dalla legge con frequenza annuale nel limite massimo del 75% della variazione dell'indice dei prezzi al consumo; in caso di cessazione del rapporto che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento del conduttore o a suo recesso, a quest'ultimo è dovuta una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale; nel caso in cui il locatore intenda vendere l'immobile locato, il conduttore ha un diritto di prelazione per l'acquisto, disponendo anche all'evenienza del diritto di riscatto. Infine, l'art. 79 della legge n. 392/1978, dettato dal legislatore al fine di valutare la liceità di clausole volte ad introdurre un regolamento difforme rispetto alle previsioni legali, sancisce espressamente la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge. A tal fine, si prevede la possibilità per il conduttore di ripetere, ovvero ottenere in restituzione, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

16 IMMOBILI AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO DURATA 6 anni con prima rinnovazione automatica per uguale periodo salvo disdetta del locatore alla prima scadenza per i motivi tassativamente indicati dalla legge: Attività industriali, commerciali e artigianali; Attività di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili; Attività di lavoro autonomo, esercitate abitualmente e professionalmente; Hanno la medesima durata anche i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori. IMMOBILI AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO DURATA 9 anni con prima rinnovazione automatica per uguale periodo salvo disdetta del locatore alla prima scadenza per i motivi tassativamente indicati dalla legge: esercizio di attività alberghiere esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile esercizio di attività teatrali. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

17 3 Locazioni transitorie 3.1 Definizione La legge n. 431/1998 (art. 5) ammette e disciplina anche la stipulazione di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore rispetto ai limiti previsti dalla suddetta legge al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti. Con decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti (DM 30/12/2002), sono state definite le condizioni e le modalità per la stipula di tali contratti. In particolare, per tale tipologia contrattuale valgono le seguenti regole: I contratti di locazione di natura transitoria hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e /o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative. Il canone è liberamente determinato dalle parti ad eccezione dei contratti di locazione di natura transitoria ricadenti in undici aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania) nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, in cui il canone è stabilito dalle parti all interno di valori minimi e massimi definiti per fasce di oscillazione, per le zone omogenee, come individuate per i contratti a canone amministrato ordinari. I contratti devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. In ogni comune le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze individuate negli accordi tra le associazioni di proprietari ed inquilini, contratti di locazione di natura transitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata (DM 30/03/2006). In caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei contratti tipo ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno, i relativi contratti sono ricondotti alla durata legale (quattro anni con ordinaria proroga di analoga durata). I contratti di locazione sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto allegati al decreto ministeriale (DM 30/12/2002). Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni sindacali. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

18 3.2 Locazioni transitorie per studenti universitari Le esigenze abitative degli studenti universitari possono essere soddisfatte, oltre che ai modelli contrattuali previsti in generale dalla legge n. 431/1998, compresi i contratti transitori comuni di cui ci siamo appena occupati, alla specifica tipologia contemplata dalla medesima legge (art. 5, commi 2 e 3). La legge prevede infatti la facoltà dei Comuni, sede di Università o di corsi universitari distaccati, di promuovere specifici accordi locali, d intesa con le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative e con la partecipazione delle aziende per il diritto allo studio, delle associazione degli studenti, nonché delle cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore, volti a definire i canoni di locazione. Per tale tipologia di contratto valgono le seguenti regole: Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari. La durata, compresa dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore, è precisata nei contratti tipo allegati al decreto ministeriale (DM 30/12/2002). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio. I contratti sono stipulati utilizzando esclusivamente i tipi di contratto allegati al decreto ministeriale (DM 30/12/2002). Per quanto concerne infine la determinazione del canone, quest ultimo viene fissato in base ai medesimi criteri individuati per le locazioni transitorie, ovvero dovrà essere ricompreso all interno delle fasce di oscillazione in sede di esercizio dell autonomia collettiva, negli accordi locali. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

19 4 Aspetti fiscali 4.1 Imposta di registro In generale, l imposta di registro è disciplinata dal Testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di registro approvato con il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (noto come TUR) ed ha, quale presupposto applicativo, il compimento di determinati atti giuridici. Inoltre, l istituto della registrazione assolve ad una funzione di natura probatoria: difatti, come stabilito dall articolo 18 del TUR, la registrazione attesta l esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte ai terzi ai sensi dell articolo 2704 cod. civ. La registrazione dell atto consente, inoltre, all Amministrazione finanziaria di acquisire mediante l Anagrafe Tributaria, notizie riguardanti la situazione economico-patrimoniale dei contribuenti. Le informazioni acquisite attraverso la registrazione degli atti possono assumere rilievo anche ai fini dell accertamento di imposte diverse da quella di registro. L ambito di applicazione dell imposta è definito dalle disposizioni del TUR e dalla Tariffa, parte prima e parte seconda, allegata al medesimo TUR. Per quanto riguarda la registrazione nel quadro delle locazioni valgono le seguenti regole: Tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobili con durata superiore a trenta giorni complessivi nell anno devono essere registrati, qualunque sia l ammontare del canone. Il termine per la registrazione è di trenta giorni dalla data di stipula. Per le modalità di registrazione vale la regola che un contratto di locazione può essere registrato sia telematicamente sia presso un ufficio territoriale dell Agenzia delle Entrate. I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione. Sono obbligati al versamento dell imposta di registrazione, con assunzione di responsabilità solidale verso l Erario, i contraenti (persone fisiche o persone giuridiche) che sono parti del rapporto contrattuale in corso di esecuzione. Si ricorda, inoltre, che ai sensi dell articolo 57, comma 1-bis, del TUR, gli agenti immobiliari sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

20 La legge (art. 8 della legge n. 392/1978) dispone che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. In difetto di diversa previsione contrattuale, tale prescrizione normativa opera solo nei rapporti interni: infatti, nei confronti dell Amministrazione finanziaria le parti contraenti sono solidalmente tenute all adempimento dell obbligazione tributaria. I contribuenti che non optano per il regime della cedolare secca devono versare l imposta di registro, la quale è dovuta, in ragione della tipologia dell immobile concesso in locazione o affitto, nelle seguenti misure: Fabbricato ad uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per ciascuna annualità Fabbricati strumentali per natura: 2% del canone (1% se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva) Fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità In ogni caso l'ammontare dell'imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00. Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l imposta di registro. In altri termini, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell imposta va assunto nella misura del 70%. L imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato dal conduttore. Tuttavia, se il deposito, o altra forma di garanzia, è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, allora si deve versare l imposta di registro nella misura dello 0,50%. Per i contratti di locazione di immobili urbani aventi durata pluriennale l imposta di registro può essere assolta: per l intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) al momento della registrazione; anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Nella prima ipotesi, il contribuente beneficia di una particolare agevolazione, consistente in una detrazione dall imposta dovuta. Tale detrazione è pari, in misura percentuale, alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. In caso poi di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. Ove si opti per il pagamento annuale, l imposta per le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro. Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l imposta è assolta nella misura fissa di 67 euro. In tutti FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

21 gli altri casi, l imposta si applica (nella misura del 2% o, per i fondi rustici, dello 0,50%) all importo dei canoni ancora dovuti. 4.2 Cedolare secca Introdotto a decorrere dall anno 2011, il regime della cedolare secca è un sistema alternativo ed agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. Tale regime è facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell abitazione locate con essa. L adozione del regime della cedolare secca consente al contribuente di applicare al canone annuo di locazione un imposta fissa in sostituzione dell Irpef e delle relative addizionali, dell imposta di registro e dell imposta di bollo. Per i contratti di locazione a canone libero, la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 per cento. Per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano: (i) nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe); (ii) nei Comuni con carenze di disponibilità abitative; la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 10 per cento (tale l'aliquota è stata ridotta dal 15 al 10% dal decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 per il quadriennio ). Il regime della cedolare secca è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione). Gli immobili per i quali si può optare per il regime della cedolare secca sono: (i) le unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l A10 uffici o studi privati), locate per finalità abitative; (ii) le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all abitazione). REGIME DELLA CEDOLARE SECCA Destinatari: Persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione). Immobili: Unità abitative appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l A10 uffici o studi privati), locate per finalità abitative le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all abitazione). Imposta/Contratti di locazione a canone libero: 21 % del canone annuo stabilito dalle parti Imposta/Contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni situate: nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (*) 10 % del canone annuo FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile

22 (*) Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti; gli altri comuni capoluogo di provincia. IMPOSTE NON DOVUTE APPLICANDO IL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA Irpef Addizionale regionale Addizionale comunale Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione) Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe) Il contribuente che intende avvalersi del regime della cedolare secca ha l obbligo di comunicarlo preventivamente al conduttore con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. Per i contratti di locazione di durata complessiva nell anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione. In caso di contitolarità dell immobile, l opzione per la cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l opzione sono tenuti, in solido con il conduttore, a versare l imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. 4.3 Pagamento in contanti del canone di locazione: ultimi chiarimenti La legge 27 dicembre 2013, n. 147, meglio nota come Legge di stabilità 2014, ha inserito un nuovo comma (1.1.) all'art. 12 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n La norma recita: 1.1. i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l'importo, in forme e modalità che escludano l'uso del contante e ne assicurino la tracciabilità anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore. Fornendo i primi chiarimenti interpretativi (Nota 5 febbraio 2014 Prot. DT 10492), il Ministero dell'economia e delle Finanze ha chiarito che: 1) Ai fini della dell irrogazione delle sanzioni comminate ai sensi del d.lgs. n. 231/07, con finalità di prevenzione del riciclaggio e di finanziamento al terrorismo, rileva unicamente il limite stabilito dall art. 49 del citato decreto disposizione che, come è noto, vieta il trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli al portatore in euro o in valuta estera, effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi, quando il valore oggetto di trasferimento, è complessivamente pari o superiore a euro mille. FIAIP News24, Dossier numero 2 - aprile