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1 8. CLAUSOLA PENALE E CONTRATTO DI LOCAZIONE Sommario: 1. La fattispecie 2. Le fonti normative della clausola penale 3. Le funzioni della clausola penale: funzione risarcitoria e funzione sanzionatoria 4. I limiti della funzione sanzionatoria 5. Clausola penale, codice del consumo e contratto di locazione (Riv. Giur. Ed , 1514) 1. La fattispecie La sentenza della Corte d Appello di Firenze, oggetto della presente nota, decidendo una controversia relativa alla congruità della penale prevista in un contratto di locazione abitativa a carico del conduttore per il caso di inadempimento alla obbligazione di restituzione dell immobile alla scadenza, ha confermato la sentenza di primo grado che in applicazione dell art. c.c. 1384, aveva ridotto la penale pattuita, ritenendo a) che la clausola penale doveva essere considerata del tutto legittima in quanto non contrastante con l art. 13 della legge, b) che la congruità della penale agli effetti dell esercizio della facoltà del giudice di ridurla, andava verificata con riferimento al canone pattuito e non al valore locativo ed al canone di mercato del momento dell inadempimento, c) che rispetto ad un canone convenzionale mensile di euro 320, una penale giornaliera di euro 60 e mensile di euro 1800, era da ritenersi eccessiva ed iniqua, e quindi riducibile ad euro 20 al giorno, corrispondente ad un importo mensile di euro 600. Comunque a giudizio della Corte, anche tale importo, pari al 97% del canone, era da ritenersi egualmente sproporzionato, anche se non ulteriormente riducibile in assenza di appello incidentale sul punto. In tale giudizio di proporzionalità e congruità, la sentenza, con significativo obiter dictum e con richiamo ai principi di cui alla pronuncia della Corte di Cassazione n /2002 (in Mass. Giust. civ., 2002,

2 1909), indica come ragionevole ed equo a titolo di penale, un incremento della indennità di occupazione nella misura del 20%, avuto riguardo al rilievo, ineccepibile, secondo il quale l importo dovuto dall ex conduttore ex art c.c. ha già, al pari della penale, natura risarcitoria, con la conseguenza del cumulo di due risarcimenti per lo stesso inadempimento. La decisione della Corte d Appello che si annota, appare esatta e frutto di corretto governo della legge e dei principi applicabili nella materia. In linea di principio appare esatta salvi i limiti dei quali si dirà, l affermazione della sentenza di primo grado, implicitamente confermata da quella di appello, secondo la quale la clausola penale posta a presidio della obbligazione a carico del conduttore, di rilascio dell immobile a contratto scaduto, non contrasta con l art. 13 della l. n. 431/1998. E quanto alla riconduzione ad equità della penale operata dalla sentenza di primo grado e confermata da quella di secondo grado che si annota, l aumento del 20% della indennità di occupazione è, oltre tutto, conforme all art. 6 comma 6 della l. n. 431/1998. Occorre tuttavia verificare la base argomentativa della sentenza alla luce della evoluzione dei principi in tema di clausola penale, quale strumento finalizzato a contrastare l inadempimento delle obbligazioni contrattuali ed a reintegrare il soggetto danneggiato dal pregiudizio conseguente. 2. Le fonti normative della clausola penale La disciplina della clausola penale, con specifico riferimento a quella posta a rafforzamento della obbligazione di rilascio dell immobile da parte dell ex conduttore, emerge da un ordito normativo le cui coordinate hanno radici negli articoli 1382, 1383 e 1384 del codice civile, nei riferimenti rilevanti negli artt.

3 33-37 del D.Lgs. 6 settembre 2005 n.206 (Codice del consumo), e, quanto al settore normativo delle locazioni abitative, nell art. 6 comma l. n. 431/1998. E invece estraneo alla disciplina della locazione ma indicativo della emersione di principi diretti alla maggiore effettività della tutela giudiziale, l art. 614 bis c.p.c., introdotto dall'art. 49, comma 1, della l. 18 giugno 2009, n. 69, che ha dettato la disciplina giudiziale delle astreintes, seppure limitata all inadempimento dei provvedimenti giudiziali che dispongono di obblighi di fare o non fare, ma non di consegna o rilascio cose mobili o immobili, e tuttavia significativo di una tendenza evolutiva della penale. 3. Le funzioni della clausola penale: funzione risarcitoria e funzione sanzionatoria. Si dibatte della funzione della clausola penale, se prevalentemente risarcitoria o sanzionatoria, nel senso di sanzione (secondo la definizione dell art. 1382), non necessariamente pecuniaria 1, posta dalla autonomia privata a presidio dell adempimento di una obbligazione di particolare interesse per alcuna delle parti del contratto. La funzione sanzionatoria, oltreché risarcitoria, della penale è innegabile ed emerge, in primo luogo, dall esonero espresso in favore del contraente a beneficio del quale è stata pattuita la clausola penale, dalla prova del pregiudizio effettivamente subito e della sua entità (art. 1382, comma 2), al quale fa pendant il divieto per lo stesso contraente di dimostrare e richiedere 1 G. BERTOLOTTI, Riducibilità d'ufficio della clausola penale, nota a Collegio arbitrale, 18 Novembre 2002, in Rivista dell'arbitrato, 2003, 3, 540.

4 danni ulteriori rispetto alla quantificazione della clausola 2, salvo patto contrario. Resta tuttavia la preclusione per l inadempiente di dare prova della inesistenza dei danni, con il risultato, in tal caso anche a considerare la facoltà di riduzione da parte del giudice ex art c.c., di effetti esclusivamente o prevalentemente sanzionatori della clausola ed afflittivi a carico della parte inadempiente in funzione dissuasiva dell inadempimento. In secondo luogo, la funzione punitiva della clausola penale, emerge, a contrario, anche dalle linee guida poste alla facoltà il giudice di riduzione ex art c.c. 3, e che 2 G. BERTOLOTTI, Riducibilità d'ufficio della clausola penale, nota a Collegio arbitrale, 18 Novembre 2002, in Rivista dell'arbitrato, cit. 3 Norma della disciplina della clausola penale, ritenuta inderogabile (ex multis, Cass., Sez. un., sentenza, 5 dicembre 1977, n. 5261, in Foro it. 1977, Inoltre la facoltà di riduzione è pacificamente esercitabile d ufficio (quindi anche se il contraente penalizzato non se ne duole) ed anche in appello, a dimostrazione dell interesse generale alla ragionevolezza della sanzione privata: La riduzione della penale pattuita "ex contractu", ove invocata dalla parte interessata non in via di azione ma in via di eccezione, può essere proposta per la prima volta anche nel giudizio di appello; peraltro il relativo potere del giudice, essendo posto a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento, può essere esercitato anche d'ufficio pur se le parti abbiano contrattualmente convenuto l'irriducibilità della penale. (Cass., Sez. III, 24 novembre 2007, n , in Mass. Giust. civ., 2007, 11; conforme alla prima parte della massima, Cass., 4 aprile 2003, n. 5324, in Giust. Civ. Mass., ). Ancora: In tema di clausola penale, il potere di riduzione ad equità, attribuito al giudice dall'art c.c. a tutela di un interesse generale dell'ordinamento, può essere esercitato d'ufficio. (Cass., Sez. un., 13 settembre 2005, n , in questa Rivista, 2006, 1, 68; Obbligazioni e contratti, 2006, 5 415; Mass. Giust. civ., 2005, 6; Dir. & Formazione, 2005, 1432; Corriere del merito, 2005, ; Dir. e giust., 2005, 38 12; Europa e dir. priv., 2006, 1 353, con nota di Giuseppe SPOTO; Foro it., 2005, I, 2985); e dire che anche in questo caso si trattava di locazione e di ritardo del conduttore nel rilascio dell immobile locato per il quale era stata pattuita una penale giornaliera di lire Comunque, si giustificava, a quel tempo, l introduzione della clausola penale a presidio del diritto del locatore al rilascio, sia in conseguenza dei notori tempi biblici delle esecuzioni di sfratto, sia della prova diabolica che la giurisprudenza di legittimità esigeva a carico del proprietario, per la dimostrazione dei danni. Da notare anche che la caparra confirmatoria (art c.c.), che pure si può convertire in penale a carico dell inadempiente, non è riducibile ex art (giurisprudenza pacifica: ex plurimis, Cass., Sez. II, 1 dicembre 2000, n , Mass. Giust. civ., 2000, 2532; Id., 23 maggio

5 prevedono anche l interesse del creditore all adempimento, come limite potenzialmente superiore rispetto ai consueti parametri del danno e quindi del lucro cessante e al danno emergente imputabili all inadempimento 4, e che non 1995, n. 5644, in Mass. Giust. civ., 1995, 1050; Id., 24 febbraio 1982, n. 1143, in Mass. Giust. civ., 1982, 2), ed assume quindi una funziona esclusivamente punitiva, specie in contratti nei quali, nel caso di inadempimento, l entità dei danni patrimoniali subiti dal contraente adempiente, è quasi irrilevante e, come per i contratti preliminari, corrisponde al c.d. interesse negativo. 4 Il criterio cui il giudice deve fare riferimento per esercitare il potere di riduzione della penale non è la valutazione del danno che sia stato accertato o risarcito, ma l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento della prestazione cui ha diritto. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza con cui la Corte d'appello aveva cospicuamente ridotto la penale dovuta da un fallimento per la risoluzione di un contratto d'affitto d'azienda, valutando la penale in relazione ai danni subiti per l'inadempimento e a quelli risarciti o insinuati al fallimento mentre avrebbe dovuto far riferimento all'interesse all'esecuzione del contratto al momento della stipulazione della clausola). Cass., Sez. I, 9 maggio 2007, n in Mass. Giust. civ., 2007, 5; Guida dir., 2007, 30 37; Giust. civ., 2008, 9, Con la clausola penale i contraenti disciplinano gli effetti dell'inadempimento in modo diverso da quello stabilito dalla legge, concordando una preventiva e convenzionale liquidazione del danno. Tale conclusione non muta per il fatto che in tale clausola può essere ravvisata anche una funzione punitiva, perché nella sua stipulazione si commina una sanzione per l'inadempimento, consistente in una prestazione che il contraente inadempiente dovrà effettuare all'altro indipendentemente dal danno sofferto da quest'ultimo. (Cass., Sez. III, 26 giugno 2002, n. 9295, in Giur. it., 2003, 450). Ed inoltre: La clausola penale è una pattuizione accessoria del contratto convenuta dalle parti per rafforzare, da un lato, il vincolo contrattuale e per stabilire, dall'altro, preventivamente, una determinata sanzione per il caso di inadempienza o di ritardo nell'adempimento, con l'effetto di limitare alla prestazione prevista il risarcimento del danno indipendentemente dalla prova dell'effettivo pregiudizio economico verificatosi. (Cass., Sez. II, 20 luglio 1984, n. 5305, in Mass. Giust. civ., 1984, 10). Contra, ma certamente influenzata dalla fattispecie, la seguente isolata pronuncia, tuttavia non in tema di clausola penale ma di (rigetto di ) delibazione per contrasto con l'ordine pubblico italiano, di sentenza estera (di autorità giudiziaria USA) che aveva condannato una società italiana ad un risarcimento di danni non patrimoniali, manifestamente svincolato dal pregiudizio risarcibile secondo i parametri nazionali, e quindi

6 consentono l azzeramento della penale nel caso di palese inesistenza dei danni 5, ma in presenza di interesse anche non patrimoniale, del creditore all adempimento. A questo proposito, la recente introduzione, solo nella disciplina processuale ex art. 614 c.p.c. bis, delle astreintes, non muta i termini della disciplina sostanziale della clausola penale, ed anzi ne rafforza, indirettamente, le finalità sanzionatorie. La disciplina prevede infatti espressamente la facoltà del giudice, quale disposizione accessoria rispetto ad un provvedimento che impone un obbligo di fare o di non fare, di imporre al soccombente il pagamento di una somma di denaro (a differenza dell art c.c. secondo il quale la penale può avere anche contenuto non pecuniario), correlata all aggravarsi dell inadempimento e determinabile in relazione ad una serie di dati, tra i quali, oltre il tempo del ritardo nell adempimento, è collocato da ritenersi punitivo: La clausola penale non ha natura e finalità sanzionatoria o punitiva, ma assolve alla funzione di rafforzare il vincolo contrattuale e di liquidare preventivamente la prestazione risarcitoria, tant'è che se l'ammontare fissato nella clausola penale venga a configurare, secondo l'apprezzamento discrezionale del giudice, un abuso o uno sconfinamento dell'autonomia privata oltre determinati limiti di equilibrio contrattuale, può essere equamente ridotta. Pertanto, deve escludersi che la clausola penale prevista dall'art c.c. possa essere ricondotta all'istituto proprio del diritto nord-americano dei punitive damages avente una finalità sanzionatoria e punitiva che è incompatibile con un sindacato del giudice sulla sproporzione tra l'importo liquidato e il danno effettivamente subito. (Cass., Sez. III, 19 gennaio 2007, n. 1183, in Mass. Giust. civ., 2007, 1). 5 In dottrina nel senso della natura punitiva della clausola penale, TRIMARCHI, La clausola penale, in Riv. dir. civ., 1955, 17; ZOPPINI, La pena contrattuale, Milano, 1991, 160 ss.; contra, nel senso della natura risarcitoria, invece, SCOGNAMIGLIO, Contratti in generale, in Tratt. dir. civ., Milano, 1961, 146; RESCIGNO, Manuale di diritto privato, Napoli, 1980, 607; BIANCA, Diritto civile, 5, La responsabilità, Milano, 1994, 221.

7 al terzo posto il dato del danno quantificato o prevedibile (art. 614 bis c.p.c., comma 2). Ne risultano così evidenziate le finalità e gli effetti sanzionatori del nuovo istituto, per altro già consentiti dalla disciplina sostanziale dell art c.c. Infatti, considerato che il provvedimento giudiziale non esclude che l astreinte possa incrementarsi più che proporzionalmente rispetto alla dimensione dell inadempimento e dei suoi effetti (danno prevedibile), ne emerge la lodevole linea di tendenza dell ordinamento, qualora trasferita dalla disciplina processuale art. 614 bis alla attività contrattuale privata ex artt e 1384 c.c., diretta a favorire l autotutela dei diritti e la autoesecutività dei contratti. 4. I limiti della funzione sanzionatoria La sentenza che si annota ha, correttamente, confermato la riduzione della penale le operata dal giudice di primo grado, avendo riferimento al canone convenzionale, e prescindendo quindi dal canone di mercato e dall interesse del locatore. Di questo ultimo, a quanto risulta dalla sentenza, non erano stati offerti elementi e dunque non spettava al giudice di provvedere d ufficio; e quanto al valore locativo dell immobile (o canone di mercato), la sentenza ha esattamente considerato che la penale viene ad assommarsi all importo risarcitorio-base e già pari al canone ex art c.c. 6, che attribuisce al locatore il minimo garantito dovuto dal conduttore fino al rilascio, ed a prescindere dal danno effettivo che il proprietario del bene subisce per effetto della sua ritardata disponibilità, con la conseguenza che la clausola penale 6 Cass., Sez. III, 5 novembre 2002, n , in Mass. Giust. civ., 2002, 1909.

8 viene a costituire risarcimento dei danni ulteriori di cui all art comma 1 c.c. In dottrina si sottolinea la funzione prevalentemente risarcitoria della clausola penale, accentuandone la funzione di liquidazione preventiva e forfetaria dei danni da inadempimento, con assunzione da parte dei contraenti della alea naturale: per l inadempiente della inesistenza o della indimostrabilità dei danni, e per il contraente adempiente, della indimostrabilità dei danni superiori all importo previsto dalla clausola, salvo pattuizione espressa. Nondimeno si distinguono due differenti tipizzazioni di clausola penale: quella c.d. pura avente funzione esclusivamente afflittiva dell inadempiente, pure compatibile con la richiesta di integrale risarcimento del danno, e quella non pura, caratterizzata da una prevalente funzione risarcitoria. In effetti in dottrina ed in giurisprudenza si afferma la coesistenza di entrambe le funzioni, pur attribuendo prevalenza a quella risarcitoria 7. In realtà dal combinato disposto degli artt e 1384 c.c. emergono riferimenti all interno dei quali la quantificazione della penale deve essere contenuta (entità dell oggetto della obbligazione e dell inadempimento ed interesse del creditore), che consentono alla autonomia privata di attribuire alla clausola anche finalità sanzionatorie 8 7 MIRABELLI, Dei contratti in generale, in Commentario c.c., D'AMELIO e FINZI, Torino, I, Firenze, 1948, 335; BARASSI, La teoria generale delle obbligazioni, III, Milano, 1948, 418; MAZZARESE, Le obbligazioni penali, Padova, 1990, 152 che parla di funzione dualistica della clausola penale. LAMPARELLI, In tema di nullità della clausola penale, in Giur. merito, 1998, 4-5, 692. In generale, non si può escludere la legittimità di più clausole penali, ognuna con funzione diversa ed a presidio di diverse obbligazioni; salvo il controllo giudiziale ex art c.c. 8 Il fondamento del potere del giudice di riduzione della penale è qualificabile come riconduzione della clausola penale entro i limiti nei quali la clausola è meritevole di tutela da parte dell'ordinamento giuridico ex art c.c., mediante un equo contemperamento degli

9 come meritevoli di tutela ai sensi dell art c.c. Ed infatti, dato che i limiti della clausola penale emergono a contrario dai presupposti della facoltà di riduzione attribuita al giudice, il parametro della prestazione non adempiuta segna il limite della componente risarcitoria, mentre quello dell interesse del creditore ne consente il superamento in funzione afflittiva della clausola. L interesse del creditore alla prestazione concerne infatti anche le conseguenze indirette dell inadempimento, non necessariamente patrimoniali 9, in modo da giustificare quel quid pluris afflittivo a carico dell inadempiente 10 che, al pari della sua componente reintegratoriarisarcitoria, non si sottrae al giudizio di congruità previsto dall art c.c., con possibile riduzione dell eventuale eccesso di pena avuto riguardo all interesse del creditore. Pertanto il giudizio ex art c.c. implica una valutazione ponderata non soltanto delle conseguenze dannose dell inadempimento o dell adempimento parziale, ma anche dell interesse del interessi in contrasto (Cass., Sez. II, 9 novembre 1994, n. 9304, in Mass. Giust. civ., 1994, 11; Id., Sez. lav., 24 aprile 1980,n.2479, in Giur.it., 1982, I, 1784). 9 Contra: Il potere del giudice del merito di riduzione della penale ai sensi dell'art c.c. in caso di adempimento parziale dell'obbligazione va esercitato tenendo presente l'interesse patrimoniale che il creditore avrebbe avuto all'esecuzione totale, senza che possano essere presi in considerazione gli ulteriori scopi, cui l'oggetto della prestazione avrebbe dovuto essere destinato, secondo gli intendimenti e gli interessi del creditore. (Cass., Sez. II, 21 ottobre 1991, n , in Mass. Giust. civ., 1991, 10). 10 MAZZARESE, Clausola penale, in Il codice civile commentato, Milano, 1999 XIII, 674. Del resto, si è avuto modo di rilevare la afflittività della funzione della caparra confirmatoria, che non può trovare giustificazione nella equivalenza delle conseguenze bilaterali che, se eccessive ed inique, dovrebbero essere soggette a riduzione a vantaggio di tutti i contraenti, anche per l elementare rilievo secondo il quale il contraente che si trova nel possesso della caparra è largamente avvantaggiato.

10 creditore alle conseguenze positive, anche indirette (normalmente irrilevanti ex art c.c.) del regolare adempimento. Ed in tanto la penale assume una funzione afflittiva, in quanto tale interesse assume rilievo nella sua determinazione. Ciò detto, non sembra che in concreto sia possibile una graduazione tra le due funzioni, con attribuzione di prevalenza alla funzione risarcitoria rispetto a quella afflittiva, solo eventuale, poiché di fatto ogni singola clausola si atteggia in concreto in relazione all interesse dei contraenti. Ciò alla condizione che tale interesse sia stato indicato espressamente nel contratto a giustificazione della clausola Per restare nel settore delle locazioni, se le parti hanno inserito una clausola penale particolarmente onerosa a rafforzamento della obbligazione del conduttore di puntuale rilascio dell immobile alla scadenza del contratto, giustificandola con una specifica necessità del locatore di disporre dell immobile, viene così ad essere contrattualmente previsto il parametro dell interesse del creditore agli effetti dell eventuale giudizio di congruità e di equità. Infatti nelle obbligazioni pecuniarie vale il principio di cui all articolo 1225, secondo il quale se l'inadempimento o il ritardo non dipende da dolo del debitore, il risarcimento è limitato al danno che si poteva prevedere al tempo in cui è sorta l'obbligazione. Da qui l esigenza di indicare espressamente l interesse del creditore e quindi le conseguenze anche mediate dell inadempimento. La giurisprudenza più risalente ancora la penale e quindi il giudizio ex art c.c., al parametro oggettivo del danno da quantificare con riferimento al momento del contratto e con esclusione del pregiudizio realmente subito dal creditore (Cass., Sez. II, 26 marzo 1997, n. 2655, in Mass. Giust. civ., 1997, 460; Id., Sez. III, 25 giugno 1981, n. 4146, in Mass. Giust. civ., 1981, 6), ed all'interesse successivo del creditore all'adempimento al momento della stipulazione, prescindendo dalla riduzione per eventuale sopravvenienza di fatti riduttivi dell interesse (Cass., Sez. III, 25 giugno 1981, n. 4146, in Mass. Giust. civ., cit.; Cass. 17 agosto 1973, n. 2349, in Foro It. Rep. 1973, 636): principio che potrebbe condurre, nel senso contrario, alla eguale irrilevanza di fatti incrementativi dell interesse all adempimento.

11 5. Clausola penale, codice del consumo e contratto di locazione. Si può ora passare alla applicazione al contratto di locazione dei principi sopra esposti, avuto riguardo anche agli ulteriori parametri rappresentati, in primis, dagli artt. 33,34 e 36 del Decreto Legislativo 6 Settembre 2005 n.206 (codice del consumo). Secondo il primo (art. 33, comma 1 e 2) Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. 2. Si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto, o per effetto, di: e) consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere; f) imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo. Quanto all ambito soggettivo di queste regole, si tratta di limitazioni afferenti i contratti nei quali il locatore abbia la veste di professionista ed il conduttore quella di consumatore 12 (quindi ai rapporti contrattuali 12 Definizioni - Art. 3 d. lgs. n.206/2005

12 professionista/consumatore, restandone esclusi i contratti consumatore/consumatore, professionista/professionista e consumatore persona fisica/professionista; cfr. definizioni, art.3), e premesso altresì che il codice del consumo estende, condivisibilmente, la tutela del consumatore alla disciplina della caparra (se senza reciprocità; cfr. lett. e; cfr., nota 3), si osserva che la vessatorietà e quindi la nullità (art. 36) relativa e di protezione in favore del solo consumatore, della clausola penale è presunta fino a prova contraria (con onere della prova 13 a carico del professionista) e condizionata all effetto di notevole squilibrio tra consumatore e professionista nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto (comma 1), oltreché al suo importo manifestamente eccessivo, e ciò indipendentemente dalla eventuale reciprocità. Si tratta quindi di un giudizio più articolato di quello previsto dall art c.c. ma che, richiamando i concetti di equilibrio contrattuale e di equità, ne ricalca le linee guida,. La clausola penale apposta alla obbligazione di rilascio in un contratto di locazione abitativa, non può superare il limite di cui all art. 6 comma 6 della legge n. 431/1998, che la sentenza che si annota richiama implicitamente, e che fissa al risarcimento per ritardato rilascio a carico del conduttore, il limite 1. Ai fini del presente codice ove non diversamente previsto, si intende per: a) consumatore o utente: la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta; c) professionista: la persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario. 13 Sul tema, A. P. SCARSO, Clausola penale e contratti del consumatore, in Reps. civ. e pre., 2006, 12; C. LA TORRE, Interferenze tra disciplina ordinaria e tutela del consumatore ex legge n. 52 del 1996 in tema di clausola penale e clausola vessatoria, in Giur. merito, 1998, 6, 951.

13 del 20% del canone dovuto al momento della cessazione del contratto, seppure limitatamente ai periodi di dilazione della esecuzione di cui al comma 1, previsti nei Comuni caratterizzati da tensione abitativa, indicati all'articolo 1 del d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla l. 21 febbraio 1989, n. 61. Ciò significa che nel corso di tali periodi di sospensione legittima del procedimento di sfratto, la clausola penale non potrà estendersi oltre il limite del 20% dell ultimo canone (rectius, dopo la cessazione del contratto, si tratta di indennità di occupazione o più propriamente, di risarcimento per l occupazione dell immobile, senza titolo) 14 : e la sentenza che si annota, ha esattamente rispettato questo limite. Per contro, al di fuori di tali periodi e comunque per le locazioni non abitative per le quali il detto limite del 20% non si applica, si riespande la disciplina ordinaria dell art c.c., con diritto per il proprietario-locatore di richiedere il maggior danno rispetto al canone e quindi con piena operatività della eventuale clausola penale eccedente il 20%, ma salvi i limiti ex art c.c. dei quali la sentenza che si 14 In tema di locazione d'immobili adibiti ad uso di locazione, l'art. 1 bis della legge n. 61 del 1989 (la cui disposizione, nel convertire con modifiche il d.l. n. 551 del 1988, ha disposto che, per i comuni ad alta tensione abitativa, l'esecuzione degli sfratti per finita locazione è sospesa fino al 30 aprile 1989 e che, durante il periodo di sospensione dell'esecuzione, il conduttore è tenuto a corrispondere, ai sensi dell'art c.c., una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, maggiorato del 20%) va interpretato (anche alla luce della sentenza costituzionale n. 482 del 2000) nel senso che tale maggiorazione esclude eventuali, ulteriori pretese pecuniarie del locatore, ai sensi del menzionato art c.c., limitatamente al periodo di sospensione dell'esecuzione, ferma restando, al di fuori di tale ambito temporale, l'applicabilità delle regole ordinarie dettate dalla citata norma del codice civile. Cass., Sez. III, 30 luglio 2001, n , in Giust. CIV Mass., 2001, 1500.

14 annota, ha fatto applicazione. In proposito si osserva che la disciplina dell art fu ritenuta compatibile con il regime del canone legale ex l. n. 392/ , quando la giurisprudenza dell epoca era caratterizzata da numerosi paletti diretti a limitare i presupposti e l an debeatur dei danni asseriti dal proprietario-locatore e la loro dimostrazione 16. Nino Scripelliti 15 Cass. 4 novembre 1993 n , in Giust. civ. mass. 1993, fasc. 11; ; Cass. 27 maggio 1995 n in Giur. it. 1996, I,1,1264; Cass. 9 agosto 1991 n. 8662, in Giust. civ. 1992, I,1395 (nota); Cass. 22 agosto 1990 n in Giust. civ. mass. 1990, fasc. 8; Cass. sez. III, 28 settembre 1998, n. 9698, in Giust. civ. mass. 1998, Ex multis: Il maggior danno che il locatore assuma di aver subito per effetto della morosità del conduttore e del mancato, tempestivo rilascio dell'immobile locato (art c.c.), scaturendo da una fonte di responsabilità "ex contractu", va rigorosamente provato, nella sua sussistenza e nel suo concreto ammontare, dal locatore medesimo, sul presupposto che l'obbligo risarcitorio non sorge automaticamente, in base al valore locativo presumibilmente ricavabile dall'astratta configurabilità dell'ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell'immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzazione, onde far emergere il verificarsi di una lesione effettiva nel patrimonio del locatore, ravvisabile nella circostanza del non aver potuto locare o alienare il bene a condizioni vantaggiose, e dimostrabile attraverso la prova dell'esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero di altri, concreti propositi di utilizzazione. (Cass. sez. III, 28 gennaio 2002, n. 993, in Giust. civ. Mass. 2002, 143).

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