INDICE. 1. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Dati catastali CONSISTENZA IMMOBILIARE... 6

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1 Relazione di stima per la valutazione degli immobili siti in Palermo, Via Alfonso Borrelli n. 3, Via Giacchino Ventura n.15 (int. 28, 29 e 32) di proprietà della Società Progress Assicurazioni S.p.A, oggi in Liquidazione Coatta Amministrativa. INDICE PREMESSA... 2 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Dati catastali CONSISTENZA IMMOBILIARE... 6 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE CRITERI E STIMA DEGLI IMMOBILI Criteri di riferimento Stime degli immobili CONCLUSIONI ALLEGATI Pag. 1 di 15

2 PREMESSA La Società Progress Assicurazioni S.p.A. in Liquidazione Coatta Amministrativa ( L.C.A.) con nota prot / CL del 24/09/2010, richiedeva all' del Territorio la valutazione di alcuni immobili ubicati a Palermo e di proprietà della stessa Società. Con nota prot. n del 30/11/2010 l' del Territorio, Ufficio Provinciale di Palermo, trasmetteva pertanto relazione tecnico estimativa avente ad oggetto la determinazione dei più probabili valori di mercato di detti immobili; tale consulenza tecnica veniva svolta nell'ambito della convenzione tra l del Territorio e l' ISVAP - Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni Private e di interesse collettivo. In alcuni degli immobili presi in esame venivano, tuttavia, riscontrate successivamente talune difformità tra le superfici effettive e quelle oggetto della stima. Per tale ragione il Commissario Liquidatore della Progress S.p.A. chiedeva (nota prot. 236 / 2013/CL) all IVASS l autorizzazione per una procedere ad una nuova stima - da effettuarsi attraverso l o in alternativa avvalendosi di un proprio Tecnico fiduciario - alla luce rettifiche da apportare alle planimetrie di n.1 appartamento di Via A. Borrelli n. 3 e di nn.3 tre appartamenti di Via G. Ventura n. 15 ( int. 28, 29 e 32). A seguito dell incarico ricevuto, la sottoscritta Ing. Maria Miccichè, tecnico fiduciario, iscritto all albo dell Ordine degli Ingegneri della Provincia di Agrigento al n. A 891, con studio e recapito professionale anche nella città di Palermo, ha dato inizio alle operazioni peritali esaminando la documentazione ricevuta, raccogliendo gli opportuni dati elementari di mercato e catastali al fine di pervenire alla valutazione richiesta. Pag. 2 di 15

3 La presente relazione dà conto dei criteri di stima adottati e dei conseguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato degli immobili in oggetto. PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI 1. Descrizione degli immobili Appartamento di Via Alfonso Borrelli n. 3 piano 5 L immobile, accatastato presso l Ufficio provinciale di Palermo al foglio 117 part. 3 sub. 45, secondo quanto descritto nella relazione tecnico estimativa del 30/11/2010 dall del Territorio, fa parte di un edificio condominiale di forma rettangolare, composto da otto elevazioni fuori terra, oltre al piano cantinato, servito da due scale. La zona ove ricade il palazzo in esame è in posizione baricentrica rispetto alla via Francesco Crispi e alla Via Libertà e pertanto, secondo la perimetrazione del Mercato Immobiliare pubblicato dall, ricade nella fascia B2 denominata Crispi Ucciardone- Porto. La superficie totale ragguagliata ( commerciale ) dell appartamento, secondo l del Territorio, risultava essere pari a 168 mq., di cui 161 mq. coperti e 23 mq. di balconi. Alla luce di quanto riportato nella visura catastale dell immobile, richiesta dall arch. M. Zappulla il 15/02/2013, si raggiunge una superficie commerciale paria a 164,70 mq., di cui 159 mq. coperti e 19 mq di balconi. In definitiva i dati catastali aggiornati sono i seguenti: Foglio Part. Sub Coperta A (mq) Balconi B (mq) Commerciale (Ax1,00+Bx0,30) Rendita catastale ( /mq) ,7 788,89 Pag. 3 di 15

4 Appartamento di Via Gioacchino Ventura n. 15 piano 7 int. 28 L immobile, accatastato presso l Ufficio provinciale di Palermo al foglio 33 part. 842 sub. 31, secondo quanto descritto nella relazione tecnico estimativa del 30/11/2010 dall del territorio, si trova al settimo piano nella scala A di un edificio condominiale costituito da due fabbricati contigui e sfalsati, con prospetto principale su Via Duca della Verdura, costituiti da 15 elevazioni fuori terra, servito da due scale. La zona ove ricade l edificio in esame è in posizione baricentrica rispetto alla via Sanpolo e alla Via Libertà e pertanto, secondo la perimetrazione del Mercato Immobiliare pubblicato dall, ricade nella fascia C1 denominata Sciuti Notarbartolo- Villabianca- De Gasperi. La superficie totale ragguagliata dell appartamento, secondo l del Territorio, risulta essere pari a 88 mq., di cui 80 mq. coperti, 11 mq. di balcone e 10 mq. di posto auto. Alla luce di quanto riportato nella visura catastale dell immobile, richiesta dall arch. M. Zappulla il 15/02/2013, si calcola una superficie commerciale paria a 68,10 mq., di cui 61 mq. coperti, 7 mq di balconi e 10 mq.di posto auto. In definitiva i dati catastali aggiornati sono i seguenti: Foglio Part. Sub Coperta A (mq) Balconi B (mq) Posto auto scoperto C (mq) Commerciale (Ax1,00+Bx0,30 +Cx0,50) Rendita catastale ( /mq) ,10 497,09 Appartamento di Via Gioacchino Ventura n. 15 piano 8 int. 29 L immobile, accatastato presso l Ufficio provinciale di Palermo al foglio 33 part. 842 sub. 74, secondo quanto descritto nella relazione tecnico estimativa del 30/11/2010 dall del territorio, è ubicato all ottavo piano, scala A, di un edificio condominiale costituito da due fabbricati contigui e sfalsati, con prospetto principale su Via Duca della Verdura, costituiti da 15 elevazioni fuori terra, servito da due scale ( A e B). Pag. 4 di 15

5 La zona ove ricade l edificio in esame è in posizione baricentrica rispetto alla via Sanpolo e alla Via Libertà e pertanto, secondo la perimetrazione del Mercato Immobiliare pubblicato dall, ricade nella fascia C1 denominata Sciuti Notarbartolo- Villabianca- De Gasperi. La superficie commerciale dell appartamento, secondo l del Territorio, risulta essere pari a 69 mq., di cui 62 mq. coperti, 9 mq. di balcone e 10 mq. di posto auto scoperto. Alla luce di quanto riportato nella visura catastale dell immobile, richiesta dall arch. M. Zappulla il 15/02/2013, si calcola una superficie commerciale paria a 68,10 mq., di cui 61 mq. coperti, 7 mq di balconi e 10 mq. di posto auto scoperto. In definitiva i dati catastali aggiornati sono i seguenti: Foglio Part. Sub Coperta A (mq) Balconi B (mq) Posto auto scoperto C (mq) Commerciale (Ax1,00+Bx0,30 +Cx0,50) Rendita catastale ( /mq) ,10 497,09 Appartamento di Via Gioacchino Ventura n. 15 piano 7 int. 32 L immobile, accatastato presso l Ufficio provinciale di Palermo al foglio 33 part. 842 sub. 77, secondo quanto descritto nella relazione tecnico estimativa del 30/11/2010 dall del territorio, è ubicato all ottavo piano, scala B, di un edificio condominiale costituito da due fabbricati contigui e sfalsati, con prospetto principale su Via Duca della Verdura, costituiti da 15 elevazioni fuori terra, servito da due scale ( A e B). La zona ove ricade l edificio in esame è in posizione baricentrica rispetto alla via Sanpolo e alla Via Libertà e pertanto, secondo la perimetrazione del Mercato Immobiliare pubblicato dall, ricade nella fascia C1 denominata Sciuti Notarbartolo- Villabianca- De Gasperi. La superficie commerciale dell appartamento, secondo l del Territorio, risulta essere pari a 69 mq., di cui 62 mq. coperti, 9 mq. di balcone e 10 mq. di posto auto scoperto. Pag. 5 di 15

6 Alla luce di quanto riportato nella visura catastale dell immobile, richiesta dall arch. M. Zappulla il 15/02/2013, si calcola una superficie commerciale pari a 67,10 mq., di cui 60 mq. coperti e 7 mq di balconi e 10 mq di posto auto scoperto. In definitiva i dati catastali aggiornati sono i seguenti: Foglio Part. Sub Coperta A (mq) Balconi B (mq) Posto auto scoperto C (mq) Commerciale (Ax1,00+Bx0,30 +Cx0,50) ,10 Rendita catastale ( /mq) 497, Dati catastali Si elencano di seguito gli identificativi catastali di ogni singolo immobile, ottenuti dalle visure catastali aggiornate fornite dalla proprietà: Foglio Part. Sub. Ubicazione ZC Cat. Cl. Cons. Sup. Cat. Rendita Via A. Borrelli n.3, p A , Via G. Ventura n.15, p.7, int.28 Via G. Ventura n.15, p.7, int.29 Via G. Ventura n.15, p.7, int A , A , A ,09 2. Consistenza immobiliare Ai fini del calcolo della consistenza immobiliare le superfici sono state ricavate dalle visure e dalle mappe castali fornite dalla proprietà. Le consistenze sono state calcolate in mq. lordi, comprensive quindi dei muri interni e di quelli perimetrali esterni, computati per intero, nel computo sono stati invece esclusi i vani scala, i vani ascensori ed i locali tecnici. Di seguito si riporta la tabella con lo schema del calcolo superfici commerciali ( comprensive del posto auto scoperto per gli appartamenti di Via Ventura) aggiornate al 2013: Pag. 6 di 15

7 Descrizione immobile Sup.coperta (A) Balconi (B) Posto auto (C) Sup. commerciale (D) Via Borrelli n. 3 - scala A piano V 159,00 19,00 0,00 164,70 Via Ventura n scala A - piano VII - int ,00 7,00 10,00 68,10 Via Ventura n scala B - piano VIII - int ,00 7,00 10,00 68,10 Via Ventura n scala B - piano VIII - int ,00 7,00 10,00 67,10 Il calcolo della superfice commerciale è stato ripreso così come fatto dall' del Territorio e considerando la seguente formula: D= A*1+B*0,30+C*0,50 Pag. 7 di 15

8 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 3. Criteri e stima degli immobili 3.1. Criteri di riferimento Si premette che gli immobili in esame - per natura, tipologia e localizzazione - sono destinati a trovare senza particolare difficoltà pieno e reale inserimento nel mercato acquirente. La stima è stata effettuata operando, in via preliminare, indagine tese ad individuare gli aspetti legati al mercato di beni analoghi a quelli da valutare. L'esito di questa operazione preliminare è stata l individuazione di una fascia di valori all'interno della quale la collocazione di ciascun immobile è stata fatta tenendo nel debito conto le rispettive caratteristiche sia intrinseche che riferite al loro contesto urbanistico; il parametro usato come riferimento è il metro quadrato. In definitiva, il metodo di stima impiegato è quello cd. sintetico, cioè si è determinato il valore di mercato del bene per comparazione con i valori assunti da beni analoghi oggetto di compravendita monitorate in tempi recenti, laddove cioè la valutazione così ottenuta è quella che il bene assai verosimilmente finirebbe per assumere in una libera contrattazione di compravendita. Le possibili fonti di comparazione da impiegare al fine di pervenire ad una stima plausibile degli immobili a parere della scrivente risultano derivare da: - Valutazione effettuata dall del Territorio nel 2010 fornita dalla proprietà; - Valutazioni scaturite da una ricerca di mercato presso le più prestigiose Agenzie Immobiliari che attualmente operano nella città di Palermo; - Valutazioni immobiliari attualmente presenti sul sito dell ( già del Territorio ). - Valutazioni fornite dal casto in, si tratta di un servizio che consente di conoscere in tempo reale il valore commerciale di un immobile Pag. 8 di 15

9 partendo dall'indirizzo dell'immobile stesso, tale valore viene determinato attraverso un indice di rivalutazione basato su algoritmi di calcolo che prendono in considerazione specifiche fonti di riferimento analizzate su base semestrale: del Territorio, Osservatorio del mercato Immobiliare, Valori Medi transazioni immobiliari, Consulenti Immobiliari, Unioncamere. Rispetto al servizio fornito dall' si differenzia per la capillarità territoriale, la frequenza della rilevazione e l'utilizzo ragionato fonti analizzate Stime degli immobili Appartamento di Via Alfonso Borrelli n. 3 piano 5 Il dell immobile stimato dall del Territorio nel 2010 ( in fascia B2 Crispi - Ucciardone Porto ) era il seguente : VAT2010 = 164,7 mq x 2.567,74 = ,78 Il valori e attualmente presenti sul sito dell ( in fascia B2), riferiti al secondo bimestre del 2012, sono i seguenti : VAE min = 164,7 mq x 1.400,00 /mq= ,00 V AE max = 164,7 mq x 1.900,00 /mq= ,00 I Valori che scaturiscono dalle ricerche di mercato attraverso la consultazione maggiori Agenzie Immobiliari che operano a Palermo sono: VAG1 = 164,7 mq x 2.350,00 /mq= ,00 VAG2 = 164,7 mq x 2.617,00 /mq= ,00 VAG3 = 164,7 mq x 3.000,00 /mq= ,00 I Valori, e stimati dal ( vedi Allegato 1 alla presente relazione ). Pag. 9 di 15

10 VCAT min = 164,7 mq x 1.466,15 /mq= ,90 VCAT med = 164,7 mq x 1.679,65 /mq= ,35 VCAT max = 164,7 mq x 1.893,16 /mq= ,45 (mq) del Territorio 2010 ricerche di mercato 164, , , , , , , ,45 Appartamento di Via Gioacchino Ventura n. 15 piano 7 int. 28 sub.31 Il dell immobile stimato dall del Territorio nel 2010 ( in fascia C1 Sciuti - Notarbartolo Villabianca-De Gasperi ) era il seguente : VAT2010 = 68,10 mq x 3.063,98 = ,03 Il valori e attualmente presenti sul sito dell ( in fascia C1), riferiti al secondo bimestre del 2012, sono i seguenti : VAE min = 68,10 mq x 2.150,00 /mq= ,00 V AE max = 68,10 mq x 2.550,00 /mq= ,00 I Valori che scaturiscono dalle ricerche di mercato attraverso la consultazione maggiori Agenzie Immobiliari che operano a Palermo sono: VAG1 = 68,10 mq x 2.350,00 /mq= ,00 VAG2 = 68,10 mq x 2.617,00 /mq= ,70 VAG3 = 68,10 mq x 3.000,00 /mq= ,00 Pag. 10 di 15

11 I Valori, e stimati dal ( vedi Allegato 2 alla presente relazione ). VCAT min = 68,10 mq x 1.466,15 /mq= ,81 VCAT med = 68,10 mq x 1.679,65 /mq= ,16 VCAT max = 68,10 mq x 1.893,16 /mq= ,19 (mq) del Territorio 2010 ricerche di mercato 68, , , , , , , ,19 Appartamento di Via Gioacchino Ventura n. 15 piano 8 int. 29 sub.74 Il dell immobile stimato dall del Territorio nel 2010 ( in fascia C1 Sciuti - Notarbartolo Villabianca-De Gasperi ) era il seguente : VAT2010 = 68,10 mq x 3.625,67 = ,13 Il valori e attualmente presenti sul sito dell ( in fascia C1), riferiti al secondo bimestre del 2012, sono i seguenti : VAE min = 68,10 mq x 2.150,00 /mq= ,00 V AE max = 68,10 mq x 2.550,00 /mq= ,00 I Valori che scaturiscono dalle ricerche di mercato attraverso la consultazione maggiori Agenzie Immobiliari che operano a Palermo sono: VAG1 = 68,10 mq x 2.350,00 /mq= ,00 VAG2 = 68,10 mq x 2.617,00 /mq= ,70 VAG3 = 68,10 mq x 3.000,00 /mq= ,00 Pag. 11 di 15

12 I Valori, e stimati dal Catastoin ( vedi Allegato 2 alla presente relazione ). VCAT min = 68,10 mq x 1.466,15 /mq= ,81 VCAT med = 68,10 mq x 1.679,65 /mq= ,16 VCAT max = 68,10 mq x 1.893,16 /mq= ,19 (mq) del Territorio 2010 ricerche di mercato 68, , , , , , , ,19 Appartamento di Via Gioacchino Ventura n. 15 piano 8 int. 32 sub.77 Il dell immobile stimato dall del Territorio nel 2010 ( in fascia C1 Sciuti - Notarbartolo Villabianca-De Gasperi ) era il seguente : VAT2010 = 67,10 mq x 3.421,68 = ,73 Il valori e attualmente presenti sul sito dell ( in fascia C1), riferiti al secondo bimestre del 2012, sono i seguenti : VAE min = 67,10 mq x 2.150,00 /mq= ,00 V AE max = 67,10 mq x 2.550,00 /mq= ,00 I Valori che scaturiscono dalle ricerche di mercato attraverso la consultazione maggiori Agenzie Immobiliari che operano a Palermo sono: VAG1 = 67,10 mq x 2.350,00 /mq= ,00 VAG2 = 67,10 mq x 2.617,00 /mq= ,70 VAG3 = 67,10 mq x 3.000,00 /mq= ,00 Pag. 12 di 15

13 I Valori, e stimati dal ( vedi Allegato 2 alla presente relazione ). VCAT min = 67,10 mq x 1.466,15 /mq= ,66 VCAT med = 67,10 mq x 1.679,65 /mq= ,51 VCAT max = 67,10 mq x 1.893,16 /mq= ,04 (mq) del Territorio 2010 ricerche di mercato 67, , , , , , , ,04 Pag. 13 di 15

14 4. Conclusioni Alla luce superiori circostanze, dunque riferibili a quattro possibili diverse opzioni da applicare ( del Territorio anno 2010, Mercato immobiliare 2013, del territorio secondo semestre 2012, ), si reputa maggiormente autorevole e attendibile l indicazione già in atti fornita dall del Territorio nel 2010, pur con le revisioni alle superfici oggi introdotte. Per comodità espositiva si riporta la seguente Tabella A che descrive i valori riveduti e definitivi secondo lo schema della detta : Foglio Part. Sub. Ubicazione Commerciale (mq) Stima Via A. Borrelli n.3, p.5 164, , Via G. Ventura n.15, p.7, int.28 68, , Via G. Ventura n.15, p.7, int.29 68, , Via G. Ventura n.15, p.7, int.32 67, ,73 La scrivente si è pure posta l opportunità di operare una ulteriore verifica che confronti i dati prima ottenuti con le diverse indicazioni provenienti da tutte e le opzioni. In tal caso il valore dei rispettivi immobili - che dunque dovrà essere ricavato dalla media aritmetica tra i valori forniti dalle quattro opzioni, fatto salvo il criterio della media con taglio ali - finirebbe per restituire importi inferiori così come dalla sottodescritta Tabella B: Pag. 14 di 15

15 Foglio Part. Sub. Ubicazione Commerciale (mq) Stima Via A. Borrelli n.3, p.5 164, , Via G. Ventura n.15, p.7, int.28 68, , Via G. Ventura n.15, p.7, int.29 68, , Via G. Ventura n.15, p.7, int.32 67, ,18 Nel ribadire la maggiore autorevolezza e congruità del metodo estimativo esposto dalla del Territorio del e volendo ritenere comunque utilizzabili i valori ottenuti con la media quattro opzioni si è portati a concludere che : -gli importi degli immobili presi in esame dalla Tabella A dovranno essere considerati nei limiti di una ragionevole e corretta aspettativa di vendita; - i diversi importi descritti dalla Tabella B potranno rappresentare, ma solo a causa attuali contingenze asfittiche del mercato immobiliare, il valore al di sotto del quale ciascun immobile rischierebbe di essere sottostimato. Tanto si doveva per l'incarico conferito. Palermo, 11 Settembre 2013 ( Ing. Maria MICCICHÉ) ALLEGATI Sono acclusi alla presente relazione i seguenti allegati: Allegato 1 : Quotazioni Immobiliari Via Alfonso Borrelli Allegato 2 :quotazioni Immobiliari Via Gioacchino Ventura Pag. 15 di 15