Condominio: casi e soluzioni

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1 Condominio: casi e soluzioni

2 SOMMARIO Condominio: casi e soluzioni NOTA INTRODUTTIVA 4 AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO 5 Nomina dell amministratore 5 Revoca giudiziaria 6 Obbligo di iscrizione al Curit 8 ASSEMBLEA DI CONDOMINIO 9 Delibera per abbattimento e ricostruzione dell edificio 9 Delibera per installazione di pannelli fotovoltaici 11 Soppressione servizio pulizie 13 Termini convocazione 14 CONTROVERSIE CONDOMINIALI 16 Danni da infiltrazione d acqua 16 Notifica decreto ingiuntivo 17 ASPETTI FISCALI 19 Registro - Divisione delle parti comuni condominiali 19 Detrazione 36% 19 Ritenuta del 10% sul 36% e 55% 20 Detrazione del 36%: spese per interventi su parti condominiali 20 Ritenute d acconto applicate da un condominio 21 Recupero edilizio 36% 21 IMPIANTI 22 Dichiarazione di conformità 22 Certificato di prevenzione incendi 24 Distacco impianto di riscaldamento 25 Installazione di antenna centralizzata 26 Impianto a gas 28 Impianto ascensore 30 Riparazione condutture del gas 31 INNOVAZIONI 34 Pavimentazione balconi 34 Installazione di stenditoio sulla terrazza condominiale 35 Sostituzione telaio finestra 38 2

3 Installazione insegna 40 SPESE CONDOMINIALI 43 Riparazione colonna di scarico 43 Sostituzione piastrelle della terrazza 44 Servizio erogazione gas 46 Ripartizione spese pregresse in base alle tabelle millesimali 48 Facciata 50 Frontalini balconi 51 Sottotetto 52 3

4 Immobili 24 Dossier Condominio: casi e soluzioni a cura della Redazione di Immobili 24 Nota Introduttiva Il dossier Il Condominio: casi e soluzioni è una raccolta di pareri sui casi più significativi e ricorrenti sottoposti dagli abbonati. I pareri suddivisi per argomento, affrontano diversi aspetti della materia condominiale (amministrazione, spese comuni, maggioranze assembleari, innovazioni, aspetti fiscali). I pareri sono a cura dell Avv. Raffaele Cusmai. La Redazione 4

5 Amministratore di condominio NOMINA DELL AMMINISTRATORE Nell assemblea condominiale, convocata per la nomina dell amministratore, pur essendo indicata all'ordine del giorno la nomina dell amministratore per dimissioni del precedente, si omette di riportare nel verbale la nomina del nuovo amministratore. Un condomino dinnanzi alla richiesta di pagamento con decreto ingiuntivo si oppone, adducendo il difetto di legittimazione attiva del neo amministratore. Come procedere? 1. Inquadramento normativo Art cod. civ.: L assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Art. 63 Disp. att. cod. civ.: Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Art cod. civ.: 1. Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. 2. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. 3. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza [2964 ss. ], entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. 2. Conclusioni Innanzitutto occorre precisare che le due questioni, quella della validità della nomina del nuovo amministratore e del diniego opposto da un condomino al pagamento di spese condominiali dovute sulla base dell asserita carenza di legittimazione attiva del nuovo amministratore vanno tenute distinte. Sulla prima, osserviamo che da quanto ci viene riferito non comprendiamo se a verbale sia stato omesso i) il nominativo del nuovo amministratore, la quale non risulti nemmeno dall ordine del giorno, o se l omissione riguardi solo ii) la dichiarazione del condomino moroso. Nell ipotesi i) dovrà provvedersi alla convocazione di una assemblea straordinaria e quindi ad una nuova votazione, curando questa volta di inserire a verbale le generalità dell amministratore nominato. Nell ipotesi ii) se la delibera di nomina è stata approvata da almeno 5

6 la metà, oppure da un terzo, dei condomini secondo il valore millesimale dell edificio, a seconda che l assemblea abbia deliberato in prima, o come avviene di solito nella prassi, in seconda convocazione, la nomina è pienamente valida e l amministratore così nominato - e qui veniamo alla seconda questione - potrà presentare ricorso per ingiunzione di pagamento ex artt. 633 c.p.c. e 63 disp. att. cod. civ., per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso. L eventuale eccezione, di natura processuale, di carenza di legittimazione attiva del nuovo amministratore, di cui non comprendiamo comunque il fondamento giuridico, riguarderà poi l eventuale fase di cognizione piena a seguito di opposizione al decreto ingiuntivo. Il condomino moroso potrà comunque impugnare la delibera nei modi e termini di cui all art cod. civ. se ritiene che la stessa abbia violato norme di legge o del regolamento di condominio, violazioni che non individuiamo nella omissione della sua dichiarazione a verbale che può essere imputata a mero errore materiale e che comunque non impedisce la proponibilità del ricorso per decreto ingiuntivo da parte dell amministratore validamente nominato dall assemblea di condominio. (Parere a cura dell Avv. Raffaele Cusmai) REVOCA GIUDIZIARIA Se l'amministratore in regime di prorogatio da ormai sei mesi è stato invitato da un condomino a riconvocare l'assemblea per la nomina dell'amministratore e non vi ha provveduto può essere revocato in sede giudiziaria dal condomino? 1. Giurisprudenza - La casistica in tema di gravi irregolarità dell amministratore di condominio: In tema di ricorso per la revoca dell'amministratore, promosso da alcuni condomini adducendo fondati sospetti di gravi irregolarità individuati nel non avere l'amministratore medesimo convocato l assemblea per la discussione sulla realizzazione di box-auto nel sottosuolo condominiale, stante il carattere non contenzioso del procedimento di volontaria giurisdizione, deve ritenersi inammissibile ogni statuizione inerente alla proprietà del sottosuolo oggetto dell'intervento realizzativo delle autorimesse, presupponendo essa l'utilizzo - piuttosto - della via contenziosa, giacché destinata ad incidere sulla estensione dei diritti individuali dei partecipanti al condominio (Trib. Salerno Sez. I, ). Il fondato sospetto di gravi irregolarità di cui all'art c.c. ricorre in presenza di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini, e tale situazione è esclusa nel caso di lamentele attinenti a una gestione avallata dalla maggioranza assembleare con delibere non impugnate dai condomini ricorrenti (Trib. Modena, ) Seppure le gravi irregolarità di gestione che giustificano la revoca dell'amministratore, ai sensi dell'art c.c., possano consistere in una gestione semplicemente anomala e non necessariamente dissennata o infedele, una gestione cioè contraria ai principi di una sana e retta amministrazione, all'adozione di un provvedimento così particolarmente severo nei confronti dell'amministratore condominiale si può pervenire solo all esito di un giudizio, in cui non solo il fumus delle gravi irregolarità si renda verificabile attraverso la rappresentazione di elementi precisi e concordanti, ma quando a ciò si possa far seguire la prognosi che la protratta permanenza nella carica dell amministratore revocando risulti pregiudizievole per l'interesse del condominio (Trib. Bologna Sez. III, ). 6

7 2. Conclusioni L art. 1129, comma 3, cod. civ. indica tre ipotesi in cui un singolo condomino è legittimato a presentare ricorso all Autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell amministratore: i) se omette di dare immediatamente notizia all assemblea dei condomini di un atto giudiziario notificato al condominio il cui contenuto esorbiti dalle sue attribuzioni; ii) se per due anni non ha reso il conto della sua gestione; iii) se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. Esclusa la ricorrenza nel caso di specie delle prime due ipotesi descritte, è necessario analizzare l estensione della terza, al fine di poter comprendere se la mancata ottemperanza alla richiesta di convocazione dell assemblea su invito di un condomino possa configurarsi come una grave irregolarità. Abbiamo visto che per grave irregolarità si deve intendere l esecuzione da parte dell amministratore di comportamenti tale da far venir meno il rapporto fiduciario con i condomini e comunque contrari ai principi di una retta e fedele amministrazione. Quindi, in estrema sintesi, nel caso che ci occupa l amministratore aveva l obbligo di convocare l assemblea? Osserviamo sul punto che l art. 66 delle Disposizioni di attuazione del codice civile così recita: L assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L' avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l adunanza. Applicando detti principi di diritto alla fattispecie sottoposta deduciamo quindi che quando vi è l amministratore di condominio, seppure in regime di prorogatio, la richiesta di un solo condomino non è sufficiente per convocare l assemblea, essendo necessario che l istanza provenga da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore millesimale dell edificio. Pertanto, riteniamo che l amministratore, salvo che il contratto di mandato che lo lega al condominio stabilisca diversamente, si sia comportato diligentemente in perfetta conformità con il dettato normativo. Infatti, costituisce approdo interpretativo consolidato dei giudici di legittimità il principio secondo cui durante il periodo della c.d. prorogatio l amministratore di condominio conserva tutti i poteri che aveva in costanza di mandato. Ciò fin quando non viene nominato un sostituto: La disposizione dell art c.c., secondo la quale l amministratore nel condominio degli edifici dura in carica un anno, non sancisce una decadenza ope legis e non esclude, pertanto, né la tacita riconferma di anno in anno, per effetto della mancata nomina di altro amministratore, né la proroga dei poteri di rappresentanza dell'amministratore fino alla sua sostituzione con altro amministratore da parte dell'assemblea dei condomini o del giudice (Cass. civ. Sez. II, , n. 705). L amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all art cod. civ., conserva ad interim i poteri conferitigli dalla legge, dall assemblea o dal regolamento di condominio e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito con un altro amministratore (Cass. n. 7256/86); Il principio secondo cui l amministratore di condominio, anche dopo la cessazione della carica (art c.c.) o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito, non può trovare applicazione, quando risulti che i condomini, con espressa delibera assembleare, siano contrari alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell amministratore cessato dall incarico (Cass. n. 1445/93). In conclusione, quindi, per le esposte ragioni, riteniamo che l interrogativo posto dal richiedente meriti risposta negativa, in quanto, in estrema sintesi: l amministratore ha agito nel pieno rispetto della legge e del 7

8 mandato conferitogli e non ha quindi commesso alcuna irregolarità, né lieve né grave. Non vi sono pertanto gli estremi per fondare un ricorso all Autorità giudiziaria per ottenere la revoca dell amministratore de quo. (Parere a cura dell Avv. Raffaele Cusmai) OBBLIGO DI ISCRIZIONE AL CURIT E' vero che un amministratore deve essere iscritto al CURIT (Catasto Unico Regionale Impianti Termici) se amministra un condominio con riscaldamento centralizzato? L interrogativo sottoposto merita risposta affermativa. Nella delibera n.8355 del la Giunta Regionale della Lombardia ha stabilito che L amministratore di condominio, in caso di impianto centralizzato è, a tutti gli effetti, a meno di nomina di un soggetto terzo, da considerarsi responsabile dell impianto per l esercizio e la manutenzione. Pertanto è tenuto i) a trasmettere all Ente locale competente la propria nomina di amministratore di condominio sottoscritta nell arco di un mese solare entro e non oltre la fine del mese successivo al mese in cui è avvenuta la sottoscrizione; ii) allo stesso Ente con la tempistica di cui sopra le eventuali revoche o dimissioni dall incarico, nonché eventuali variazioni sia di consistenza che di titolari dell impianto. Le comunicazioni di cui sopra devono avvenire mediante l utilizzo dello schema L allegato alla dgr 5117/2007 e successive modifiche. Le suddette comunicazioni, oltre che nel formato cartaceo, devono essere trasmesse all Ente locale competente, direttamente o attraverso le strutture dei CAIT presenti sul territorio, anche in via telematica tramite il Catasto Unico Regionale degli Impianti Termici. Quindi successivamente il Legislatore regionale con la legge n.10/2009, all art.1 d), ha sancito che L amministratore di condominio servito da impianto di riscaldamento centralizzato che, entro i termini e secondo le modalità stabilite dalla Giunta regionale ai fini dell istituzione e gestione del catasto degli impianti termici, omette di comunicare la propria nomina al comune o alla provincia, sulla base della competenze previste rispettivamente dagli articoli 27, comma 1 lettera d e 28 comma 1 lettera c, della l.r. 26/2003, incorre nella sanzione amministrativa da 100,00 a 600,00. (Parere a cura dell Avv. Raffaele Cusmai) 8

9 Assemblea di condominio DELIBERA PER ABBATTIMENTO E RICOSTRUZIONE DELL EDIFICIO Un condominio che amministro, a seguito di una verifica statica, è stato dichiarato dal comune di Manfredonia (Fg) inagibile. Con ordinanza sindacale si è disposto lo sgombero dello stesso. Oggi, grazie al piano casa, il comune ha approvato il progetto di demolizione e ricostruzione dell edificio concedendo l incremento di volumetria (35%) e di altezza. I quesiti che vi pongo sono i seguenti: - Con quale maggioranza il condominio può deliberare l abbattimento e la ricostruzione dell edificio? Certo l art cc prevede che la ricostruzione di un edificio possa essere deliberata con la maggioranza degli intervenuti all assemblea e la metà del valore dell edificio, ma nel caso si debba deliberare la demolizione dell edificio si potrà procedere con la stessa maggioranza e, se si, in base a quale principio? (si consideri che l edificio, allo stato attuale, si presenta integro in tutte le sue parti); - in considerazione del fatto che il condominio ha deliberato l abbattimento e, contestualmente, la sua ricostruzione e l assegnazione agli attuali condòmini delle rispettive nuove unità il condominio continuerà ad esistere nonostante l edificio sia stato demolito e, se così fosse in base a quale principio? - il fatto che l art al quarto comma preveda la possibilità di deliberare la ricostruzione dell edificio, implicitamente statuisce che, se quand anche non dovesse essere materialmente esistente l edificio in quanto crollato per fatti indipendenti dalla volontà dei condòmini, o, come nel caso in esame, demolito a seguito di una decisione assembleare resasi necessaria per provate carenze statiche, il condominio continui ad esistere e, conseguentemente, potranno e dovranno essere applicate tutte le norme del Cc contenute nel Capo secondo del Titolo settimo? 1. Inquadramento normativo Art. 1108, comma 3, cod. civ.: E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. Art cod. civ.: Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto. Art cod. civ.: Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini 9

10 i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini. Art. 1136, comma 4, cod. civ.: Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. 2. Giurisprudenza Sull estinzione del condominio in ipotesi di perimento totale dell edificio: Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione "pro indiviso" dell'area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell'accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell'area di risulta in proporzione delle rispettive quote. (Nella fattispecie, riguardante un palazzo andato distrutto a causa dei bombardamenti nell'ultimo conflitto bellico, la Corte ha confermato la pronuncia di secondo grado che aveva escluso il diritto alla sopraelevazione in capo ad uno dei comproprietari, perché la nuova costruzione era stata edificata con un piano in meno rispetto alla precedente, e non poteva applicarsi il regime giuridico del condominio) (Cass. civ. Sez. II Sent., , n ). In ipotesi di perimento totale di edificio condominiale, viene a determinarsi l'estinzione del condominio, come dei diritti reali esclusivi sulle singole porzioni immobiliari, residuando un regime di comunione "pro indiviso" tra gli ex condomini sull'area di risulta in ragione dell'entità della quota a ciascuno di essi appartenente sull'edificio distrutto. Ove sia poi operata la ricostruzione dell'edificio, in modo notevolmente difforme dal precedente, per il principio dell'accessione deve ritenersi, salvo contrario accordo scritto preventivo, che ciascuno dei comunisti venga ad acquistare la proprietà di una quota ideale di esso corrispondente a quella spettantegli sul suolo (Trib. Nocera Inferiore Sez. II, ). Nella ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest'ultimo viene meno, e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera conforme a quello preesistente, il condominio stesso si ripristina, mentre, qualora esso venga ricostruito in maniera difforme, il condominio non rinasce, e quanto edificato costituisce, invece, un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell'accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo. La deroga a tali principi richiede "ad substantiam" la forma scritta ai sensi dell'art c.c. (Cass. civ. Sez. I, , n. 1543). La distruzione di un edifico fa venir meno il diritto esclusivo dei diversi proprietari sui singoli appartamenti; e dunque sopravvive solo la comunione di proprietà dell'area. Ove - poi - si proceda alla ricostruzione sull'area, non si forma un condominio, ma una comunione sull'edificio realizzato. Il condominio nasce solo quando i comunisti individuano gli appartamenti di proprietà esclusiva di ciascuno di essi, con un'operazione negoziale che assume la portata di una vera e propria divisione, la quale andrà - pertanto - soggetta ad imposta proporzionale di registro e ad Invim (Cass. civ. Sez. I, , n ). Nel caso di perimento di una parte dell'edificio che rappresenti meno dei tre quarti del suo valore, l'assemblea condominiale, mentre sarebbe tenuta a deliberare la ricostruzione, rimane pur sempre libera di decidere, nella pienezza dei suoi poteri discrezionali, <circa> la medesima (come testualmente si esprime il 2 comma dell'art c.c.), e cioè sulle concrete modalità (tecniche, statiche ed estetiche), sui tempi e 10

11 sulle spese della ricostruzione, tanto che l'art c.c. richiede all'uopo espressamente una maggioranza qualificata, senza che il giudice possa egli stesso ordinare la ricostruzione delle parti comuni perite, sindacando il merito, l'opportunità e l'equità della deliberazione (Trib. Milano, ). 3. Conclusioni L abbattimento e la ricostruzione totale dell edificio deve a nostro avviso essere deliberata all unanimità e non con la maggioranza di cui all art comma 4 cod. civ., applicabile solo per perimento parziale inferiore ai tre quarti dell edificio. Ciò in quanto la demolizione dà luogo a perimento totale dell edificio e quindi ad estinzione del condominio per mancanza dell oggetto. E necessario pertanto che tale decisione abbia il consenso di tutti i condomini, come accade per l alienazione di beni comuni. Questa appare la soluzione più aderente con la ratio legis dell impianto normativo delineato al paragrafo 1, come interpretato alla luce degli approdi giurisprudenziali riprodotti al paragrafo 2. Tuttavia, anche l approvazione dell intervento demolitorioricostruttivo a maggioranza ex art. 1136, comma 4, potrebbe essere ritenuta comunque legittima in quanto avente un suo puntello giuridico, costituito dall utilizzo da parte del Legislatore del termine ricostruzione dell edificio. Sulle conseguenze della demolizione abbiamo già detto: il condominio si estingue e la comunione si trasferisce sull area e poi sull edificio risultante dalla ricostruzione. Per quanto riguarda la rinascita del condominio, anche in questo caso la delibera che dispone l assegnazione delle unità immobiliari risultanti dalla ricostruzione ai singoli comunisti (ex condomini) deve essere adottata all unanimità, trattandosi di divisione della comunione dell erigendo edificio. Inoltre tale accordo deve essere formalizzato in un atto negoziale sottoscritto da tutti i condomini. Ricordiamo, infatti, che l art n. 11) cod. civ. stabilisce che devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari. L atto dovrà poi essere trascritto presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari ai sensi dell art cod. civ. (Parere a cura dell Avv. Raffaele Cusmai) DELIBERA PER INSTALLAZIONE DI PANNELLI FOTOVOLTAICI Per l installazione di pannelli fotovoltaici su lastrico condominio per la durata di 20 anni, quale maggioranza assembleare è richiesta? 1. Inquadramento normativo Art. 1120, comma 1, cod. civ.: I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Art. 1123, comma 1, cod. civ.: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Art. 1137, comma 1, cod. civ.: Le deliberazioni prese dall assemblea a norma degli articoli precedenti sono 11

12 obbligatorie per tutti i condomini. 2. Giurisprudenza Sulla nozione giuridica di innovazione: L'art c.c., al comma V, statuisce che le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art c.c. devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Presupposto per l applicazione di tale disposto normativo è che la delibera condominiale abbia ad oggetto una innovazione, sicché preliminare è la decodificazione di tale nozione. E noto che per innovazione in senso tecnico-giuridico debba intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solo quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, onde le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. Sempre nell'ottica dei diritti/doveri dei condomini quali comproprietari delle parti comuni dell'edificio, ciascun condomino ha il diritto - dovere di vigilare e provvedere al relativo mantenimento delle cose comuni. Sicché, se le opere necessarie al mantenimento o alla ricostruzione della cosa comune non sono deliberate o vi è stata una delibera negativa, ciascuno dei condomini ha il diritto di agire in giudizio per la condanna del Condominio all'adempimento dell'obbligo comune di fare. Tale obbligo, in caso di accoglimento della domanda deve essere assolto dall amministratore con la cooperazione di tutti i condomini (Trib. Salerno Sez. I, ). In tema di condominio negli edifici, la differenza tra modifica ed innovazione consiste nella diversa entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune. Pertanto, per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente la modificazione materiale che ne muti l'entità sostanziale o la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a perfezionare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (Trib. Chieti, ). In tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata ai sensi dell'art c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (Cass. civ. Sez. II, , n. 1076). 3. Conclusioni L installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico solare costituisce una innovazione in senso giuridico e deve essere approvata dall assemblea a maggioranza dei due terzi del valore millesimale dell edificio. Ne consegue in tal caso l obbligo di tutti i condomini di contribuire alla spesa secondo le rispettive quote millesimali, salvo diversa convenzione, ovvero accordo, fra costoro. (Parere a cura dell Avv. Raffaele Cusmai) 12

13 SOPPRESSIONE SERVIZIO PULIZIE Quesito Quale maggioranza assembleare è richiesta per la soppressione del servizio di pulizia e il licenziamento del pulitore? 1. Inquadramento normativo Art. 1123, comma 1, cod. civ.: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Art cod. civ.: L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. Art. 1138, comma 3, cod. civ.: Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art Esso può essere impugnato a norma dell'articolo Giurisprudenza Qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall'assemblea con la 13

14 maggioranza stabilita dall'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio) (Cass. civ. Sez. II, , n. 3708). 3. Conclusioni Dal combinato disposto delle disposizioni riprodotte al paragrafo 1 si deduce che la soppressione del servizio di pulizia ed il licenziamento del pulitore devono essere approvati dall assemblea con le maggioranze indicate dai commi 2 e 3 dell art cod. civ., a seconda che l assemblea deliberi in prima o in seconda convocazione, se tale servizio non è previsto dal regolamento di condominio. Diversamente, se il servizio è previsto come obbligatorio, sarà necessaria la maggioranza indicata dal comma 2 del medesimo articolo, analogamente a quanto affermato dalla giurisprudenza per il servizio di portierato. (Parere a cura dell Avv. Raffaele Cusmai) TERMINI CONVOCAZIONE L'assemblea condominiale convocata entro 10 giorni dalla richiesta del condomino, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c.., può essere fissata ad una data superiore al mese dalla convocazione? Se sì gradirei conoscere eventuali limiti di tempo se esistenti. 1. Inquadramento normativo Art. 66 Disp. att. cod. civ.: L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza. 2. Giurisprudenza In tema di convocazione dell assemblea condominiale, il termine di cui all'art. 66 disp. att. c.c. decorre non dal giorno in cui è stato inviato l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ma dalla data in cui, detta comunicazione, è stata effettivamente ricevuta da tutti i condomini (Trib. Roma Sez. V Sent., ). In tema di convocazione dell assemblea condominiale, posto che nel computo dei termini a giorni di cui all art. 66, comma terzo, disp. att. c.c., si deve escludere il giorno iniziale, mentre si calcola quello finale, il termine di cinque giorni prima dell adunanza stabilito per la comunicazione dell avviso di convocazione deve essere calcolato a ritroso, partendo dal giorno immediatamente precedente a quello della riunione, e si riferisce a giorni non liberi. In ogni caso, la convocazione dei condomini per l assemblea condominiale può avvenire con qualunque mezzo a ciò idoneo senza che l avviso di convocazione sia stato materialmente consegnato a ciascun condomino, sebbene ricada poi sul Condominio l onere di dimostrare il rispetto dei termini previsti dalla legge in ordine alla tempestività dell avviso di convocazione. Nel caso di specie, sebbene 14

15 il testimone confermi che l avviso di convocazione avveniva personalmente da parte dell amministratore, tramite chiamata citofonica e conseguente immissione degli avvisi di convocazione nelle cassette delle lettere dei rispettivi condomini, non risulta agli atti dimostrata la tempestività di detta convocazione. Ciò posto, alla luce delle emergenze istruttorie e in accoglimento della domanda svolta da parte attrice, la delibera condominiale in tal modo assunta in data viene integralmente annullata (Trib. Monza Sez. I Sent., ) In tema di condominio degli edifici, non é previsto alcun obbligo di forma per l'avviso di convocazione dell'assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso; deve, quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell'edificio condominiale, venga consegnato ad altro condomino, congiunto del primo. (Nella specie, la S.C., in applicazione del riportato principio, ha ritenuto regolare l'avvenuta consegna dell'avviso di convocazione al detto congiunto, essendo l'atto, così recapitato, pervenuto nella sfera di normale e abituale conoscibilità del destinatario e, pertanto, oggettivamente da quest'ultimo conoscibile con l'uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conformemente alla clausola generale di buona fede) (Cassa e decide nel merito, App. Bari, 30 Giugno 2003) (Cass. civ. Sez. II Sent., , n. 8449). 3. Conclusioni Il Legislatore non fissa un termine massimo tra la comunicazione dell avviso di convocazione e la riunione dell assemblea, limitandosi a stabilire solo il termine minimo di cinque giorni, quindi in linea teorica essa potrebbe svolgersi anche un mese dopo la convocazione. Tuttavia il tenore letterale dell art. 66 Disp. att. cod. civ. appare disvelare a chiare note la volontà del Legislatore di voler garantire una delibera assembleare nel più breve tempo possibile per salvaguardare gli interessi dei condomini che hanno richiesto la convocazione in via straordinaria. Sotteso al dato testuale della norma è infatti il requisito dell urgenza che deve essere necessariamente perseguito, altrimenti non avrebbe senso la stessa norma, che è stata introdotta per consentire a ciascun condomino la possibilità di ottenere una riunione in tempi brevi. Tenere l adunanza oltre un mese dopo la convocazione rischia di ledere i diritti e gli interessi a tutela dei quali i richiedenti hanno richiesto la convocazione in via straordinaria, ovvero urgente, dell assemblea, esponendo il condominio al rischio di eventuali azioni risarcitorie. Queste sono tuttavia considerazioni astratte e di mero principio, le uniche possibili dal momento che non conosciamo l oggetto della riunione straordinaria. Si consiglia pertanto di applicare i richiamati principi generali alla fattispecie concreta e quindi valutare i possibili rischi derivanti dall effettuazione dell adunanza in tempi certamente non brevi rispetto alla convocazione ed alla richiesta. (Parere a cura dell Avv. Raffaele Cusmai) 15

16 Controversie condominiali DANNI DA INFILTRAZIONI D ACQUA Ho citato in giudizio il Condominio perché il mio appartamento, situato all'ultimo piano del fabbricato, è stato danneggiato dalle infiltrazione di acqua piovana provenienti dalla copertura. L'atto di citazione è successivo al ricorso di natura cautelare, da me promosso, che si è concluso con la condanna del condominio al rifacimento totale del tetto. Successivamente alla conclusione del giudizio cautelare, un appartamento è stato venduto, chi tra i due proprietari deve essere convocato nell'assemblea che deciderà se resistere o no in giudizio? A chi dovranno essere imputate tutte le spese? 1. Inquadramento normativo Art. 63, comma 2, Disp. att. cod. civ.: Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente. Art. 66, comma 3, Disp. att. cod. civ.: L avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l adunanza. 2. Giurisprudenza Sulla necessità di inviare l avviso di convocazione ai soli condomini: In tema di condominio degli edifici, conformemente all'art c.c., secondo cui l'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione, ogni condominio ha il diritto di intervenire all'assemblea e, conseguentemente, deve essere messo in condizione di poterlo fare. Di talché, è necessario che l'avviso di convocazione previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. sia non solo inviato ma anche ricevuto nel termine ivi previsto, ovvero almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza. Ne deriva che il predetto avviso deve essere comunicato cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza e non, semplicemente, inviato in tale termine (Trib. Genova Sez. III, ). In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. cod. proc. civ. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (Cass. civ. Sez. II Sent., , n ). Sulla ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario: Ai sensi dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., l'acquirente dell'unità immobiliare in proprietà esclusiva è solidalmente obbligato con l'alienante per il pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Siffatta solidanza è espressione del c.d. principio dell' ambulatorietà passiva che al fine di apportare all'ente di gestione condominiale una specifica garanzia per il conseguimento dei propri crediti gestori, lascia intatto, nei rapporti tra dante causa ed avente causa della pertinente unità immobiliare, il 16

17 principio della personalità che radica, in capo a ciascuno, il debito sorto in costanza della relativa titolarità dominicale si da consentire a colui che, in ragione di tale solidanza, abbia soddisfatto verso il condominio un debito sorto antecedentemente al suo acquisto, il diritto a rivalersi nei confronti del vero obbligato personale (Tribunale Civile di Roma, Sezione V, Sentenza 29 gennaio 2010). 3. Conclusioni Per quanto riguarda il primo interrogativo riteniamo non possano esservi dubbi che l avviso di convocazione vada spedito all attuale proprietario, in quanto solo costui riveste la qualità di condomino. Infatti, è tale pacificamente colui che vanta la titolarità di un diritto di proprietà su una o più unità immobiliari poste all interno dell edificio ed è per l effetto automaticamente comproprietario delle parti comuni. Sul secondo interrogativo, osserviamo che dando ingresso in questa sede all approdo ermeneutico (riprodotto al paragrafo precedente) della più recente giurisprudenza di merito pronunciatasi sull interpretazione del citato art. 63, comma 2, se ne deduce che le spese legali per la costituzione nel giudizio di merito, che ancora deve essere deliberato dall assemblea e che quindi ancora devono sorgere, dovranno gravare interamente sul nuovo proprietario, mentre quelle relative al procedimento cautelare dovranno essere sopportate integralmente dal vecchio proprietario, in quanto l obbligazione di pagamento è legata alla titolarità del diritto dominicale sull unità immobiliare compravenduta nel momento in cui sorge l obbligazione medesima, fermo restando che il condominio è legittimato a domandare il pagamento di entrambe le voci al nuovo proprietario in virtù del principio di solidarietà ed ambulatorietà passiva dell obbligazione derivante dal pagamento di contributi condominiali di cui al citato art. 63, comma 2. (Parere a cura dell Avv. Raffaele Cusmai) NOTIFICA DECRETO INGIUNTIVO Un creditore ha notificato al Condominio un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme dovute. L'amministratore può non comunicare la notifica del decreto ingiuntivo ai condomini che hanno pagato la loro quota? 1. Giurisprudenza L amministratore convenuto in giudizio da un terzo o da un condomino è tenuto a darne senza indugio notizia all assemblea dei condomini solo quando la citazione abbia un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni così come delineate dall art c.c. (Cass. civ. Sez. II, , n. 2259). Ai sensi dell'art c.c. l'amministratore di un condominio è tenuto a dare notizia ai singoli condomini della citazione nei soli casi in cui il giudizio di cui si tratta esuli dalle sue attribuzioni, il che è escluso, quando si tratti di danni da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni di un edificio (Trib. Salerno, ). 2. Conclusioni L art cod. civ. stabilisce che l amministratore di condominio può essere covenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbiano un 17

18 contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all assemblea dei condomini. L amministratore che non adempie a quest obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. Ciò precisato, consigliamo innanzitutto di verificare se l oggetto del credito azionato rientri tra le materie di competenza dell amministratore secondo il regolamento di condominio ed in ipotesi negativa di comunicare a tutti i condomini a mezzo raccomandata a/r (o anche fax), o anche nella prossima assemblea di condominio se l adunanza è fissata entro qualche giorno, del decreto ingiuntivo notificato al condominio al fine di scongiurare qualsiasi rischio. Precisiamo inoltre che la decisione di instaurare o meno il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non rientra tra gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di cui all art n.4) cod. civ. In conclusione, in estrema sintesi, riteniamo che, salvo che il regolamento di condominio disponga diversamente e ricomprenda tra le attribuzioni dell amministratore l oggetto del credito fatto valere dal terzo, l amministratore sia tenuto a comunicare a tutti i condomini, nessuno escluso, che è stato notificato al condominio un decreto ingiuntivo. (Parere a cura dell Avv. Raffaele Cusmai) 18

19 Aspetti fiscali REGISTRO - DIVISIONE DELLE PARTI COMUNI CONDOMINIALI Qual è il trattamento ai fini dell'imposta di registro della divisione delle parti comuni condominiali ai singoli condomini? La R.M , n. 334/E ha fornito precisazioni in merito all'imposta di registro applicabile nel caso in cui i condomini di un fabbricato, come nel caso in questione, vogliano attribuire in proprietà esclusiva a ciascuno di essi, senza alcun conguaglio in denaro, alcuni beni che costituiscono parti comuni del condominio. Quando al condomino sono assegnati beni per un valore complessivo non eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, la divisione ha natura meramente dichiarativa e sul valore dei beni assegnati corrispondente alla sua quota di diritti si applica l'imposta di registro proporzionale con aliquota dell'1%. L'eventuale parte eccedente è considerata vendita e nel caso in cui l'assegnazione divisionale dei beni superi di una percentuale maggiore del 5% il valore della quota di diritto, tale eccedenza è soggetta all'imposta con l'aliquota stabilita per i trasferimenti. (Quesito tratto dalla rivista La Settimana Fiscale - Quesiti, Il Sole 24 Ore, 1 ottobre 2010) DETRAZIONE 36% Può il condominio far intestare le fatture ad ogni condomino non essendoci un amministratore ed essendo solo quattro condomini, visto che un condomino ha effettuato l'invio del modello per usufruire del 36% in qualità di condomino ma ha inserito il codice fiscale del condominio nell'apposito spazio? Al proposito si legga la circolare 204/E del 6/11/2000 che così dispone per i condomini senza amministratore: le ritenute previste dagli artt. 23 e 25 del D.P.R. 600 del 29 settembre 1973, dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, a effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi. E' ovvio che tutte le fatture passive dovranno essere intestate al condominio (con il suo codice fiscale). (Quesito tratto dalla rivista BDC Risponde, Il Sole 24 Ore, 14 settembre 2010) 19

20 RITENUTA DEL 10% SUL 36% E 55% In una fattura emessa da un'impresa edile nei confronti di un condominio per lavori di ristrutturazione con agevolazione del 36% nel mese di maggio 2010, è stata applicata la ritenuta del 4% a titolo di ritenuta d'acconto. Il pagamento è avvenuto in data odierna. Ora alla luce dell'art. 25 del D.L. 31/05/2010 n. 78 e dei chiarimenti successivi, la banca trattiene il 10%, ma resta anche la trattenuta del 4%? In considerazione del carattere speciale della disciplina di cui all'art. 25 del DL n. 78 del 2010, al fine di evitare che le imprese e i professionisti che effettuano prestazioni di servizi o cessioni di beni per interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica subiscano sullo stesso corrispettivo più volte il prelievo alla fonte, dovrà essere applicata la sola ritenuta del 10% prevista dal predetto decreto legge n. 78 del Così si esprime la Circolare n. 40/E del 28/07/2010 in merito alla ritenuta oggetto del presente quesito. L'obbligo di applicazione della suddetta ritenuta da parte delle banche e di poste italiane decorre dal 1 luglio 2010 e deve essere applicata all'atto dell'accredito dei pagamenti ai beneficiari. A parere di chi scrive, ed in considerazione di quanto esplicitato nella suddetta circolare, va applicata la sola ritenuta del 10%. (Quesito tratto dalla rivista BDC Risponde, Il Sole 24 Ore, 29 luglio 2010) DETRAZIONE DEL 36%: SPESE PER INTERVENTI SU PARTI CONDOMINIALI Un lettore segnala di aver versato al condominio, nel gennaio 2010, la propria quota di spesa per interventi effettuati nel 2009 su parti comuni di un edificio residenziale. L'amministratore del condominio aveva provveduto, nel dicembre 2009, al pagamento integrale tramite bonifico bancario delle relative spese. Tanto premesso, chiede di sapere se possa usufruire della propria quota di detrazione del 36% nella prossima dichiarazione dei redditi. La risposta al quesito è affermativa. Infatti, ai fini della detrazione del 36% relativa alle spese sulle parti condominiali rileva in primo luogo la data del bonifico effettuato dall'amministratore del condominio. Quindi la detrazione spetta con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico bancario o postale da parte dell'amministratore e nel limite delle rispettive quote dallo stesso imputate ai singoli condomini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio, anche in via anticipata o posticipata, rispetto alla data di effettuazione del bonifico. (Quesito tratto dalla rivista La Settimana Fiscale - Quesiti, Il Sole 24 Ore, 2 luglio 2010) 20

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