Database Topografico e Catasto: Integrazione Cartografica delle Banche Dati Territoriali. Franco Guzzetti, Alice Pasquinelli Politecnico di Milano

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1 Database Topografico e Catasto: Integrazione Cartografica delle Banche Dati Territoriali Franco Guzzetti, Alice Pasquinelli Politecnico di Milano Abstract La Lr 12/2005 di Regione Lombardia istituisce il database topografico (DbT) come base geograficaper i SITcomunali: la gestione urbanistica, edilizia e tributaria delle città prevede che detta cartografia venga messa in relazione con la banca dati catastale. Per ovviarealla non probatorietà della mappa catastale italiana, si descrive una ipotesi di gestione integrata delle geometrie catastali e del DbT, pur nella incongruenza geometrica fra le due basi geografiche, sulla base degli ambiti a cui collegare i diritti di proprietà. Partendodal concetto di pertinenza indicato dal Codice Civile, le particelle catastali sono state ridisegnate seguendo le geometrie riconoscibili nel DbT ed aggregate in aree di pertinenza : all interno degli strati informativi creati sono stati inseriti identificativi provenienti sia da DbT, sia da Catasto, rendendo rintracciabile, per ogni pertinenza, i relativi edifici e fabbricati. Introduzione L integrazione tra DbT e mappa catastale riveste notevole interesse negli enti locali; Regione Lombardia già nel 2010 ha approvato un documento di indirizzo su questo tema 1. Tramite questo quadro di riferimento la regione si rivolge agli enti interessati a sviluppare sistemi informativi per la gestione del territorio che consentano l integrazione unitaria dei differenti livelli conoscitivi e che supportino l aggiornamento.secondo quanto esposto nel documento le intenzioni espresse da Regione riguardano innanzitutto la volontà di procedere con l allineamento tra DbT e Catasto, in particolare per quei contesti dotati di mappa catastale a perimetro aperto. In secondo luogo è ritenuto strategico arrivare adaggiornamenti univoci per i due strumenti cartografici, da consegnarea completamento delle praticheedilizie, in modo da generare un unico flusso informativo che dal professionista arrivi agli enti interessati. Ad oggi, l allineamento della mappa catastale rispetto alnuovo DbT risulta essere un problema aperto: le procedure normative che permettono l aggiornamento comune delle due banche dati geografiche non sono state ancora ufficializzate (progetto Flute di Regione Lombardia). I processi di digitalizzazione delle procedure amministrative messi in atto a livello nazionale, le mansioni in campo urbanistico, edilizio, e più in generale quelle di controllo sulle trasformazioni del territorio, nonché le incombenze in materia fiscale, 1 Rif: Quadro di riferimento per l aggiornamento del database topografico e l interscambio con le banche dati catastali 1

2 rendono sempre più sentita per le pubbliche amministrazioni l esigenza di disporre, all interno dei SIT comunali, dell informazione catastale: ciò potrebbe costituire uno specifico strato informativo all interno di un DbT, tale da consentire, tramite il servizio pubblico di connettività, l interoperabilità con la banca dati catastale centrale. L obiettivo verso cui tendere, con i dovuti tempi tecnici, è quello di pervenire a una carta unica che possa fungere da base per scopi sia tecnico-cartografici, siatributari. Procedura di allineamento: una proposta Nonostante l interesse per questo obiettivo di integrazione tra DbT e catasto,sussistono particolari difficoltà tecniche nella sua effettivo raggiungimento. Gli strumenti cartografici in analisi risultano infatti disallineati e incongruenti dal punto di vista geometrico, in virtù delle differenti caratteristiche tecniche a cui fanno riferimento e agli scopi per i quali sono stati predisposti: da un lato abbiamo l attuale carta tecnica prevista dalla Regione, il DbT, che restituisce una sostanziale rappresentazione del territorio articolato secondo una struttura ben definita e organizzata per strati, temi e classi, realizzato nel sistema di coordinate cartograficheutm-wgs84, ottenuto tramite rilievo fotogrammetrico e implementabile automaticamente in ambiente GIS; dall altro la mappa catastale, atto costitutivo del registro dei beni immobiliari in carico al Dipartimento del Territorio nata con lo scopo di facilitare l identificazione dei terreni e dei fabbricati oggetto di imposta, i cui contenuti afferiscono alla suddivisione particellare del territorio senza che vi sia necessariamente una corrispondenza tra dividenti catastali ed elementi fisicirealmente esistenti. In questo secondo caso la mappa è inquadrata secondo sistemi di riferimento locali (Cassini Soldner utilizzato fino agli anni 50 e poi Gauss-Boaga), realizzata attraverso il metodo celerimetrico, restituita e aggiornata in digitale attraverso ilsoftware Pregeo.Per via di tutti questi elementi, una volta importata la mappa catastale in ambiente GIS dopo le dovute operazioni di trasformazione del sistema cartografico di riferimento, le due cartografie risultano ancora scarsamenteallineatee se questo può essere un aspetto trascurabile per quei comuni dotati di mappa a perimetro chiuso, costituisce invece un vero e proprio problema per i territori dotati di mappa a perimetro aperto. Figura 1: La sovrapposizione tra catasto e DbT: a destra il caso di una mappa a perimetro chiuso, a sinistra il caso di una mappa a perimetro aperto 2

3 Per quanto riguarda la possibilità di predisporre delle connessioni logiche basandosi sulla componente tabellare degli strati informativi utilizzati, in particolare tra edifici in DbT e fabbricati in catasto, l assenza di codifiche univoche non permette di stabilire connessioni tra le due banche dati: non esiste infatti una corrispondenza tra gli identificativi attribuiti agli edifici e i numeri di mappale assegnati ai fabbricati; il tutto viene ulteriormente complicato nei casi di quei catasti in cui non c è corrispondenza tra il numero di mappale assegnato alla particella e quello attribuito al fabbricato (o ai fabbricati) in essa ricadente. L edificio nella lettura del DbT è un insieme di elementi volumetrici a cui solo in alcuni casi corrisponde il fabbricato catastale che invece parte dal concetto di unità immobiliare con uguali caratteristiche e destinazione d uso. La ricerca, sviluppata nell ambito di una tesi di laurea magistrale, prevedelarealizzazione di uno strato informativo ex-novo attraverso il quale ridisegnare la suddivisione particellare del territorio seguendo le geometrie del DbT, rintracciando in cartografia gli eventuali elementi di corrispondenza con le dividenti catastali.a queste operazioni di ridisegno segue un lavoro di aggregazione delle particelle in aree di pertinenza degli edifici: questo secondo step si rende necessario nel momento in cui si entra nel merito di quali potrebbero essere le applicazioni che questo nuovo strato informativo può supportare. Se infatti l obiettivo diventa la pianificazione e la gestione urbanistica, supponendo per esempio di dover procedere al calcolo dei diritti edificatori relativi ad un lotto edificato (composto, per esempio, da un edificio principale, un cortile e un box) ci si potrebbe trovare di fronte alle due situazioni limite differenti, come visibile nell immagine sottostante.in un primo caso tutti gli elementi che concorrono a formare la pertinenza del lotto possono essere ricompresi all interno della medesima particella catastale, e quindi non creare particolari problemi.nel secondocaso gli oggetti che costituiscono la pertinenza unitaria dell edificio persistono su più particelle, motivo per cui, per avere la completezza delle informazioni relative al lotto in questione, è necessario poter disporre del dato aggregato della relativa area di pertinenza. Figura 2: Due esempi di ripartizione catastale di un lotto edificato 3

4 Si è stabilito dunque che,dal punto di vista geometrico,il nuovo strato informativo debba essere finalizzato a materializzare una corrispondenza topologica tra lotti edificati osservabili in DbT e relative aree di pertinenza composte da una o più particelle catastali. Partendo da questo assunto si potrebbe ipotizzare di generare le aree di pertinenza direttamente dal DbT attraverso un operazione di generalizzazione delle geometrie costituenti un unico lotto edificato, senza l incombenza di dover ridisegnare la mappa catastale. Tuttavia la necessità di operare la trasposizione della mappa, e quindi di un continuo riferimento al catastato, è legato alla definizione di Pertinenza fornita dal Libro III del Codice Civile: secondo l articolo 817 «sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un`altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima». Da tale definizione è possibile estrapolare due caratteristiche principali del concetto di pertinenza: i) la condizione di asservimento di un bene rispetto ad un altro (per esempio di un garage rispetto ad un abitazione); ii) la detenzione di diritti reali rispetto ai beni in questione. Stanti queste due caratteristiche fondamentali, appare evidente come se per riconoscere una relazione funzionale tra più beni immobili potrebbe essere possibile limitarsi alla pura osservazione cartografica, con eventuali verifiche da espletare in sopralluogo, l unico strumento in grado di fornire informazioni rispetto a chi sia detentore di diritti reali sui beni immobili è il catasto. Ecco perché il lavoro di definizione delle aree di pertinenza non può prescindere di integrare le geometrie ridisegnate sul DbT con gli identificativi utili a rintracciare particelle, fabbricati e relativi possessori. I casi studio su cui è stato possibile lavorare hanno riguardato un comune dotato di mappa catastale a perimetro aperto (il comune di Tradate, in provincia di Varese) e uno dotato di mappa a perimetro chiuso (il comune di Melzo, provincia di Milano): nel primo caso la sperimentazione ha riguardato un solo foglio catastale (nello specifico il foglio 10); nel secondo caso invece si è operata la trasposizione di circa il 70% dei mappali ricadenti in territorio urbano, tralasciando in questa prima fase le zone relative al centro storico. L operazione di ridigitalizzazione è stata effettuata applicando alla mappa una rototraslazione con variazione di scala rigida, al fine di allineare e visualizzare meglio il catasto rispetto al DbT, in particolare per il ridisegno della mappa a perimetro aperto: ottenuta una visualizzazione ottimale, si è proceduto al tracciamento delle particelle sugli elementi riconoscibili in DbT. Negli attributidel nuovo shape file sono stati inseriti dei campi relativi alla codifica delle particelle in catasto (sezione, foglio, mappale) e all identificativo degli edifici del DbT in esse ricadenti, tenendo dunque traccia delle informazioni provenienti da entrambe le 4

5 banche dati. Inoltre è stato inserito un campo utile alla costituzione e all identificazione delle aree di pertinenza: ad ogni particella catastale è stato attribuito un numero progressivo identificativo dell area di pertinenza che contribuisce a creare, e nel caso di più particelle costituenti un unica area di pertinenza, è stato attribuito il medesimo codice. Ciò ha permesso attraverso strumenti di geoprocessing di ottenere, per generalizzazione delle geometrie delle particelle ridisegnate, le aree di pertinenza codificate secondo l identificativo assegnato. Attraverso questo codice, inoltre, per ogni area di pertinenza è possibile risalire alle particelle catastali che la compongono impostando una relazione, tra le tabelle attributi, con lo strato informativo delle particelle ridisegnate. Figura 3: la generazione delle aree di pertinenza Al fine di testare i risultati, è stata effettuata una verifica per misurare lo scarto, in termini di estensione areale, tra le particelle ridigitalizzate e le corrispettive attualmente in mappa: il parametro di confronto utilizzato fa riferimento alle tolleranze massime ammissibili previste dall Agenzia del Territorioper ciò che concerne le differenze tra superfici rilevate e superfici contenute negli atti 2. In merito al comune di Tradate, del quale si è proceduto con ridisegno di un solo foglio catastale, il risultato relativo a questa verifica evidenzia uno scarto nell 1,21% un esito più che positivo, considerando che la soglia di accettabilità richiesta dagli uffici catastali è nell ordine del 5%. Rispetto al comune di Melzo, l esame ha riguardato 12 fogli di mappa, con uno scarto medio dello 0,12%. Nel secondo caso si è voluto effettuare un ulteriore approfondimento su di un foglio catastale, mettendo a confronto lo scarto esistente tra le singole superfici dell attuale mappa e le superfici riportate negli atti catastali rispetto allo scarto esistente tra le superfici della mappa delle pertinenze e le superfici degli atti: questo tipo di controllo è volto a verificare, stante l attuale differenza tra misure di superficie presenti in mappa e misure di superficie contenute negli archivi alfanumerici, quanto le nuove particelle ridisegnate sul 2 Rif: Circolare del Ministero delle Finanze 30 ottobre 1989, n. 5 5

6 DbT si discostano dalle misure cosiddette ufficiali. Ebbene, una volta proceduto con lo scarico tramite Sisterdelle informazioni relative alle superfici ufficiali per le particelle costituenti il foglio in esame, emerge che se lo scarto attualmente esistente tra mappa ed atti si attesta intorno al 3,52%, lo scarto rilevabile tra particelle ridisegnata ed atti è nell ordine del 2,34%. Alla luce dei risultati derivanti da questa doppia verifica si può affermare che non solo il ridisegno delle particelle basandosi sulle geometrie del DbT non comporta significative variazioni rispetto alle misure di superficie contenute in mappa, ma permette di ridurre lo scarto esistente tra superfici nominali e superfici ufficiali. Conclusioni La proposta di ridisegno delle particelle catastali e la loro aggregazione in aree di pertinenza potrebbe costituire un efficace metodo per realizzare fattivamente l allineamento tra DbT e catasto e i dati derivanti dal confronto tra i valori delle superfici di mappa, degli atti e della mappa delle pertinenze supportano questa tesi. Si è verificata la possibilità di procedere semplicemente ad una associazione logica delle particelle senza la creazione fisica della pertinenza, ma ciò resta di difficile gestione nei casi di forte incongruenza interni del catasto stesso, come accade nelle mappe a perimetro aperto. Inoltre, il processo di aggregazione dei mappali in aree di pertinenza determina la possibilità di predisporre delle applicazioni per l automazione di alcuni iter procedurali, come la produzione del Certificato di Destinazione Urbanistica, il calcolo dei diritti volumetrici esistenti sui lotti, la gestione dei meccanismi di trasferimento dei volumi derivanti da perequazione urbanistica. In aggiunta a tutte queste argomentazioni, va segnalato chele specifiche di contenuto regionali relative alla strutturazione del DbT contemplano già questo tipo di contenutitra gli strati informativi previsti(seppur attualmente non ne determinino obbligo di consegna): ci si riferisce allo strato relativo alle aree di pertinenza degli edifici (Unità insediative) il quale potrebbe ospitare le geometrie derivate dall aggregazione delle particelle in aree di pertinenza, facendo del DbT la nuova Carta Unica, tecnica e catastale, in uso nelle pubbliche amministrazioni. Bibliografia D Alesio F., Di Maria F., Guzzetti F., Viskanic P., 2011, Strumenti per l integrazione fra database topografico e informazioni catastali Ministero delle Finanze, 1989, Circolare n. 5 Nuove procedure per il trattamento automatizzato degli aggiornamenti cartografici 6

7 Pasquinelli A., Ronconi M., 2011, L integrazione del database topografico di regione Lombardia con i dati provenienti dagli archivi catastale: la determinazione delle aree di pertinenza, Tesi di laurea magistrale Regione Lombardia, 2010, Quadro di riferimento per l aggiornamento del Database Topografico e l interscambio con le banche dati catastali Regione Lombardia, 2005, Legge per il governo del territorio Guzzetti F., Marchetti M., Pasquinelli A., 2012,Development rights management through GIS technology: the case study of Melzo(Milano) 7

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