I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO 2014 ESTRATTO. Il Rapporto è integralmente scaricabile da: e da: media partner dell'evento.

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1 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO 2014 ESTRATTO Il Rapporto è integralmente scaricabile da: - e da: media partner dell'evento.

2 Questo Rapporto è stato realizzato da: Paola Gianasso (prima parte) e Studio Casadei: Gottardo Casadei, Gianluca Maccari, Roberta Gabucci (seconda parte) Coordinamento redazionale di Simona De Santis SCENARI IMMOBILIARI è un marchio registrato. Tutti i diritti riservati. VIALE LIEGI, ROMA TEL. 06/ FAX 06/ VIA BERTINI, 3/A MILANO - TEL. 02/ FAX 02/ GALLERIA PASSARELLA, MILANO TEL. 02/ FAX 02/ WEB: Rapporto edito nel mese di novembre 2014.

3 Rapporto realizzato con il contributo e la collaborazione delle seguenti Sgr: Aedes Bpm Real Estate Amundi Real Estate Italia Axa Reim Beni Stabili Gestioni Bnp Paribas Reim Italy Castello Cdp Investimenti Fabrica Immobiliare Generali Immobiliare Italia IDeA Fimit Investire Immobiliare Mediolanum Gestione Fondi Polis Fondi Immobiliari Prelios Ream Sorgente Torre UnipolSai Investimenti

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5 I PARTE Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 1. INTRODUZIONE La ripresa economica mondiale continua a essere fragile e disomogenea tra aree e Paesi. La dinamica dell economia globale e del commercio internazionale nel corso del 2014 è stata inferiore alle attese, con un trend positivo negli Stati Uniti e nel Regno Unito, a fronte di un indebolimento in Giappone e nelle economie emergenti. Tuttavia la crescita del prodotto interno lordo mondiale dovrebbe acquistare vigore nell ultima parte dell anno. Le economie avanzate dovrebbero trarre vantaggio dalle politiche monetarie espansive in atto o previste. Questi fattori dovrebbero sostenere la domanda estera nei mercati emergenti, dove la crescita è ancora limitata da ostacoli strutturali e dall incertezza geopolitica. Nonostante i segnali positivi, sono in aumento i rischi di un ulteriore rallentamento. Sebbene gli effetti su scala internazionale della crisi in Ucraina siano stati finora modesti, un inasprimento del conflitto o un aggravamento delle sanzioni alla Russia potrebbero avere implicazioni più estese sul commercio, sui mercati finanziari e sul clima di fiducia globale. Nell area euro la ripresa ha perso slancio. In Germania l attività economica ha subito un rallentamento perché il calo della domanda estera non è ancora stato compensato da un sufficiente recupero di quella interna. Le prospettive di crescita per gli ultimi mesi dell anno sono state riviste al ribasso, sia per l area euro nel suo complesso che per le principali economie. L inflazione ha raggiunto livelli estremamente bassi e le previsioni sono di ulteriori flessioni. Il mercato del lavoro è in fase di miglioramento in alcuni Paesi, come il Regno Unito, mentre il tasso di disoccupazione è ancora in crescita in altre nazioni, soprattutto nell Europa del sud. In generale, il trend dei mercati immobiliari è migliore rispetto a quello dell economia in generale, sebbene sia ancora forte il divario tra Paesi e aree di mercato. Negli Stati Uniti il mercato immobiliare è in decisa ripresa, sia in termini di fatturato che di prezzi, e le previsioni sono di un rafforzamento nel prossimo anno. Il mercato residenziale ha visto crescere tutti i parametri: domanda, sia locale che internazionale, assorbimento, attività edilizia e quotazioni. Nonostante la ripresa del mercato residenziale sia stata innescata dal miglioramento dello scenario economico, le prospettive per il prossimo biennio sono nettamente più positive rispetto a quelle dell economia in generale. Sebbene il trend dell occupazione sia ancora debole rispetto alle punte del periodo pre-crisi, il processo di razionalizzazione delle società comporta un aumento della domanda di uffici rispetto al ciclo precedente. L assorbimento è in forte aumento, guidato dalle società operative nei settori tecnologico ed energetico. Nonostante l impatto della recessione economica, negli ultimi anni i mercati immobiliari asiatici hanno mostrato un trend in crescita grazie alla politica monetaria favorevole, che ha mantenuto i tassi di interesse su livelli estremamente bassi per un lungo periodo di tempo. Questo, unito alla volatilità dei mercati finanziari, ha comportato un forte afflusso di capitali sul mercato residenziale, con conseguente aumento delle quotazioni nonostante i tentativi governativi di calmierare il mercato. Le prospettive per il 2015 sono legate all inevitabile inasprimento della politica monetaria, che comporterà un aumento dei tassi di interesse, con effetti importanti sui mercati residenziali. Il peggio sembra passato anche nella maggior parte dei mercati europei, con i primi segnali di miglioramento, seppure lento e graduale, anche nell Europa del sud. La liquidità è in aumento tra gli investitori e l accesso al credito comincia a essere più agevole, anche se limitatamente ad alcune aree e per alcune tipologie di prodotto. Molti investitori sono disposti ad alzare il profilo di rischio, allocando risorse in mercati che fino a poco tempo fa erano tagliati fuori dai circuiti di investimento, come Spagna e Italia. SCENARI IMMOBILIARI 1 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

6 Il crescente peso del settore immobiliare nel contesto economico è confermato dal ruolo sempre più importante degli strumenti di risparmio gestito che, nel complesso, sembrano rispondere meglio di altri all esigenza da parte di investitori privati e istituzionali di trovare prodotti in grado di offrire un elevato livello di sicurezza e rendimenti competitivi. I principali ostacoli allo sviluppo dei fondi e dei Reit sono rappresentati da carenze legislative, soprattutto sul piano fiscale, a cui la maggior parte dei governi cerca di porre rimedio con l approvazione di frequenti interventi normativi. Il Nav delle diverse forme di strumenti a contenuto immobiliare (fondi quotati, non quotati, Reit) continua a crescere ed entro la fine del 2014 dovrebbe sfondare il muro dei duemila miliardi di euro. A livello mondiale la composizione tipologica è stabile, con oltre tre quarti del patrimonio detenuti dai Reit e il venti per cento in mano ai fondi immobiliari non quotati. I fondi quotati rappresentano ormai una quota modesta, a causa della forte volatilità dei mercati finanziari negli ultimi anni e della crescente competitività dei Reit. Il Nav in Europa ha registrato un notevole aumento in termini assoluti, passando da 710 a 750 miliardi di euro, che in termini percentuali rappresentano il 37,5 per cento del totale mondiale, in aumento rispetto all anno scorso. Negli ultimi anni il peso dei Reit è aumentato anche in Europa, grazie al rafforzamento dello strumento nelle nazioni più importanti e al lancio dei primi veicoli in nuovi Paesi. Nel vecchio continente, tuttavia, la quota più consistente continua a essere rappresentata dai fondi immobiliari non quotati, mentre i fondi quotati sono in costante calo. Nel primo semestre 2014 i fondi e i Reit sono stati tra i protagonisti più dinamici dei mercati, sia come compratori che come venditori, anche perché si tratta di strumenti in grado di anticipare le tendenze del mercato. Ai primi segnali di ripresa, hanno consolidato la propria attività, grazie anche alla disponibilità di una maggiore liquidità rispetto al passato, ottenuta attraverso importanti processi di fusione e razionalizzazione patrimoniale e una diffusa riduzione della leva finanziaria. Gli investimenti hanno registrato un progresso consistente, sia dal punto di vista quantitativo che qualitativo. Il volume è cresciuto di circa il venticinque per cento rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, ma soprattutto si assiste a un notevole aumento della propensione al rischio, grazie anche all incremento dell attività da parte dei fondi opportunistici. La forte concorrenza sui trophy asset e sugli immobili primari nelle città più importanti, oltre al calo dei rendimenti per queste tipologie di prodotto, spinge una parte della domanda a rivolgere l attenzione verso immobili secondari, caratterizzati da rendimenti più elevati e da una maggiore forza contrattuale dei compratori. In crescita anche l interesse per i progetti di sviluppo, con riduzione delle pretese sulla quota di prevendite, e la disponibilità ad accettare contratti di affitto di durata più breve. Gli ostacoli principali sono rappresentati da una perdurante disparità delle aspettative sulle quotazioni tra venditori e acquirenti, mentre stanno diminuendo le difficoltà legate all accesso al credito, fatta eccezione per alcuni mercati. In aumento l offerta, in quanto il blocco dell attività edilizia negli ultimi anni comincia a essere compensato dall immissione sul mercato dei patrimoni dei fondi in scadenza o dei veicoli in fase di riorganizzazione. Sebbene l ipotesi di un rialzo dei tassi di interesse non sia probabile a breve termine, i fondi considerano prioritaria una gestione prudenziale del rischio. I veicoli extra-europei sono concentrati soprattutto sul settore degli uffici, che rappresentano ormai i due terzi degli investimenti complessivi, anche se gli strumenti asiatici e medio-orientali mostrano un interesse crescente per il settore residenziale, soprattutto specializzato. Ovunque è in aumento l attenzione verso gli investimenti legati al miglioramento dell efficienza degli immobili per quanto riguarda i consumi, le emissioni nocive e il risparmio energetico. Il retail ha perso il ruolo dominante che aveva in passato, pur continuando a rappresentare l asset class privilegiata di un buon numero di fondi, con un attenzione crescente verso i format innovativi e l e-commerce. In aumento la logistica, per quanto riguarda gli immobili altamente strategici, mentre sono in progressivo declino gli immobili produttivi. Il comparto alberghiero è ritenuto interessante solo dagli investitori specializzati, mentre è in forte aumento il coinvolgimento nel settore sanitario, nelle infrastrutture e negli spazi legati ai servizi di pubblica utilità. SCENARI IMMOBILIARI 2 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

7 La maggiore predisposizione al rischio è evidente anche nella scelta geografica degli investimenti. Anche se una buona percentuale di fondi continua a portare avanti una politica conservativa, concentrando gli investimenti nelle piazze più sicure, per la prima volta dopo parecchi anni è in forte crescita l interesse per le aree geografiche caratterizzate da un ciclo economico ancora negativo. Madrid è tra le città che concentrano il volume di investimenti più elevato, mentre fino a poco tempo fa l Europa del sud era esclusa dalle scelte degli investitori. Anche se i fondi continuano a concentrare la quota maggiore di investimenti sui mercati domestici, gli acquisti cross-border sono nuovamente in aumento, almeno in ambito continentale. Quelli extracontinentali sono ancora modesti, in quanto si tende a privilegiare la vicinanza geografica e culturale. Solo i fondi opportunistici e le società tradizionalmente orientate a una forte diversificazione, come quelle lussemburghesi e americane, selezionano gli investimenti in un orizzonte geografico più ampio, alla ricerca di una redditività elevata. I rendimenti sono ancora disomogenei per i fondi mentre tendono verso una maggiore omogeneità per i Reit. Nel complesso prosegue la tendenza verso il basso rispetto al passato. Tavola 1 ASSET ALLOCATION TOTALE DI FONDI IMMOBILIARI E REIT NEL MONDO Dati al 30 giugno 2014 Patrimonio totale: miliardi di euro Tavola 2 ASSET ALLOCATION TOTALE DI FONDI IMMOBILIARI E REIT IN EUROPA Dati al 30 giugno 2014 Patrimonio totale: 750 miliardi di euro Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 3 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

8 2. I FONDI IMMOBILIARI IN EUROPA Negli ultimi mesi l attività economica europea è stata stagnante, con una crescita vicino alle zero per domanda interna, consumi e investimenti. Il prodotto interno lordo non ha visto variazioni significative, sebbene qualche miglioramento sia atteso nell ultima parte dell anno. Le previsioni sono di una crescita economica dello 0,8 per cento nel 2014, 1,2 per cento nel 2015 e 1,8 per cento nel L inflazione ha continuato a diminuire e sono in aumento i rischi di ulteriori ribassi. In settembre il Consiglio direttivo della Banca centrale europea ha reso ancora più accomodante la politica monetaria, riducendo i tassi ufficiali e adottando nuove misure non convenzionali indirizzate a favorire l afflusso di credito all economia e ad ampliare il bilancio dell Eurosistema. Come nel resto del mondo, il settore immobiliare ha mostrato una migliore capacità di reazione. Il comparto residenziale guida la ripresa nella maggior parte dei mercati europei. Le politiche monetarie e i tassi di interesse bassi sostengono il recupero e la stabilizzazione dei valori, soprattutto nei Paesi favoriti da uno scenario economico più positivo. Tuttavia, i primi segnali di recupero sono visibili anche nei Paesi in cui la stretta creditizia e il debito delle famiglie sono più elevati. Si assiste a un generalizzato aumento delle compravendite, grazie anche alla ripresa del mercato dei mutui, mentre i prezzi si sono stabilizzati e torneranno a crescere ovunque nel biennio , anche se in modo modesto. Gli ultimi mesi hanno evidenziato un miglioramento del mercato degli uffici, favorito anche da un buon livello di liquidità degli investitori. Tuttavia, l elevata disoccupazione e il forte debito pubblico esercitano una notevole pressione sul mercato, dominato da un atteggiamento di prudenza da parte degli affittuari e dalla rinegoziazione dei contratti esistenti. Le vacancy rate sono in calo, per l effetto combinato dell aumento della domanda e dalla scarsa attività edilizia degli ultimi anni, solo in parte compensata dall immissione sul mercato degli spazi di seconda mano. I canoni di locazione hanno visto un trend fortemente differenziato. Londra, le principali città tedesche e Dublino hanno registrato aumenti significativi, mentre a Parigi, nella maggior parte delle città dell Europa del sud e in alcune orientali il trend è ancora in discesa. Per i prossimi mesi si prevede che l aumento della domanda eserciterà una maggiore pressione nella maggior parte delle piazze. Nel complesso si prevede una crescita moderata in tutti i mercati nei prossimi cinque anni. Il comparto industriale ha evidenziato notevoli segnali di miglioramento negli ultimi mesi, con una crescente disomogeneità tra aree geografiche e segmenti di mercato. La logistica continua a essere caratterizzata da una divisione nord-sud, con vacancy rate in calo e forte attività locativa nei mercati del nord a fronte di eccesso di offerta e assorbimento in calo nell Europa del sud. Estremamente positivo il trend nelle principali città dell Europa orientale. Si assiste alla concentrazione della domanda da un lato sugli spazi di grandi dimensioni, superiori a 50mila mq, che rispondono alle esigenze delle società intenzionate a centralizzare le operazioni. Dall altro, è in aumento la richiesta di spazi di piccole dimensioni, situati nei pressi dei centri urbani. Si tratta di una tendenza destinata a consolidarsi nel prossimo futuro, con una crescente attenzione verso gli immobili dotati di elevata flessibilità e alto contenuto tecnologico. I valori sono in fase di stabilizzazione. Il mercato commerciale registra qualche modesto segnale di ripresa. L incremento della domanda da parte degli investitori internazionali ha comportato un aumento dei canoni nelle top location delle città più dinamiche. Le previsioni per i prossimi mesi sono di un diffuso miglioramento, con riferimento sia ai volumi che alle quotazioni. La crescita maggiore è attesa nelle città più importanti dell Europa dell est, seguite da Regno Unito, Germania, Svizzera e Austria. In crescita anche la Francia, in controtendenza rispetto agli altri settori. Nell Europa del sud sono previsti i primi segnali di ripresa in Spagna e Portogallo, mentre in Italia il mercato sarà ancora stagnante a causa della debolezza dei consumi, fatta eccezione per le top location e per i centri commerciali primari innovativi. Le quotazioni sono destinate ad aumentare lievemente, con un ampliamento del divario tra immobili primari e secondari. La costruzione di nuovi centri commerciali è concentrata nei mercati emergenti, soprattutto Russia e Turchia. Nell Europa occidentale l attività edilizia è dominata dai processi di ristrutturazione dei complessi esistenti. Il mercato dei fondi conferma la sua competitività rispetto alle altre forme di investimento, anche se ha risentito della perdurante fragilità del sistema economico. SCENARI IMMOBILIARI 4 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

9 Negli otto Paesi europei considerati il 2014 si dovrebbe chiudere con un patrimonio di quasi 388 miliardi di euro, che significa un aumento di circa il 2,4 per cento rispetto all anno precedente e la cifra più elevata mai raggiunta. La crescita più modesta rispetto all anno scorso è imputabile alla flessione del valore del patrimonio nel Regno Unito e in Germania. Nonostante uno scenario immobiliare positivo, i fondi immobiliari inglesi hanno visto un ridimensionamento in quanto i processi di fusione e ristrutturazioni societarie hanno comportato un calo del numero di società operative e, di conseguenza, del valore del patrimonio. Il rendimento è in aumento e si conferma la tendenza verso una maggiore omogeneità, visto che nessuna società registra rendimenti particolarmente elevati, ma non sono presenti neppure performance negative. Prosegue il trend brillante dei fondi svizzeri, che dovrebbero chiudere l anno con un aumento del valore patrimoniale superiore al 16 per cento. Crédit Suisse continua a dominare il mercato, con il lancio di un nuovo prodotto nell estate 2014: si tratta del primo fondo immobiliare svizzero specializzato nel comparto logistico. Sebbene nessun fondo mostri rendimenti particolarmente brillanti, la performance complessiva è in lieve aumento rispetto al semestre precedente e tra le più elevate in Europa. I fondi immobiliari francesi non quotati rappresentano un modello virtuoso, visto che prosegue da molti anni il trend ascendente, nonostante il peggioramento dello scenario economico e del mercato immobiliare nazionale. Il patrimonio gestito dalle Scpi ha superato 31 miliardi di euro, in aumento di quasi il cinque per cento rispetto all anno precedente, con l ingresso sul mercato di nuove società ogni anno. Oltre venti gruppi hanno portato avanti un aumento di capitale e la raccolta ha segnato una crescita vicina al 15 per cento rispetto al 2013 e superiore del quaranta per cento rispetto al biennio Prosegue il boom delle Opci che in sette anni hanno visto la creazione di 230 società e un aumento del valore del patrimonio medio annuo del cinquanta per cento. Nel 2014 il Nav complessivo ha raggiunto 35 miliardi di euro, superando per la prima volta quello delle Scpi. In aumento anche la raccolta, dopo il ridimensionamento del Nel primo semestre 2014 Scpi e Opci hanno concentrato oltre il 35 per cento del volume totale di investimenti effettuati in Francia dagli investitori istituzionali, dieci punti percentuali in più rispetto allo stesso periodo dell anno scorso. La quota maggiore degli acquisti riguarda gli uffici di alto livello a Parigi, mentre gli investimenti nel retail, in lieve calo, sono concentrati nelle città di medie dimensioni, soprattutto Marsiglia, Lione e Bordeaux. I fondi aperti tedeschi continuano ad avere un andamento disomogeneo. Il valore del patrimonio ha registrato una flessione marginale, intorno all uno per cento, in quanto la progressiva dismissione dei patrimoni dei fondi in liquidazione è compensata dall attività di investimento portata avanti dai venti fondi regolarmente operativi. Nella primo semestre 2014 sono stati venduti beni per un valore di due miliardi di euro, suddivisi in modo piuttosto omogeneo tra i Paesi europei più importanti e le localizzazioni secondarie. Il problema principale è rappresentato dal calo dei prezzi, che ha obbligato i fondi aperti ad affrontare perdite sempre più consistenti. Nel primo semestre 2014 si calcola uno sconto medio del 21 per cento, contro il tre per cento dei beni venduti nel 2012 e il 15 per cento nel In costante crescita il settore dei fondi riservati, che rispondono meglio alle esigenze degli investitori istituzionali. Nella prima parte del 2014 sono entrate sul mercato alcune nuove società e il patrimonio gestito ha registrato una crescita del 13,5 per cento. Prosegue la liquidazione dei fondi spagnoli, sebbene il processo sia lungo e complesso e il fondo Santander, gestito dalla Banca Sabadell, detenga ancora un patrimonio di dimensioni significative. Permane l incertezza sul futuro dei fondi spagnoli, i cui problemi principali sono rappresentati dalle commissioni di gestione troppo elevate e da una scarsa liquidità. Fino a poco tempo fa prevaleva l idea di abolire lo strumento, una volta portato a termine il processo di liquidazione, mentre recentemente il governo sta pensando di mantenerlo, apportando alcune modifiche legislative, quali un abbassamento della percentuale di patrimonio da destinare a immobili, attualmente pari al 70 per cento, o l abolizione dell obbligo di investire la metà del patrimonio immobiliare in residenze. Tutte le proposte sono finalizzate a garantire maggiore flessibilità ai fondi. I fondi olandesi continuano a risentire dello scenario immobiliare ancora incerto e della concorrenza da parte dei Reit. Il 2014 si dovrebbe chiudere con un aumento marginale del valore del patrimonio, intorno all 1,2 per cento, a fronte di un crollo del trenta per cento rispetto alle punte del Anche per il 2015 le attese sono di una crescita modesta e non si prevede uno sviluppo consistente a medio termine. Si tratta di un settore stagnante e, nonostante i fondi olandesi siano ancora al secondo posto in Europa per quanto riguarda il valore del patrimonio grazie alle dimensioni elevate delle società operative, perdono SCENARI IMMOBILIARI 5 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

10 gradualmente terreno dal punto di vista del dinamismo e delle potenzialità nel panorama competitivo europeo. Dopo una battuta d arresto nel biennio , i fondi lussemburghesi hanno ricominciato a crescere, sia per numero che per patrimonio gestito. Entro la fine del 2014 dovrebbe essere raggiunto l obiettivo di trenta miliardi, in larga parte detenuti dai fondi istituzionali, con un ritmo di crescita nettamente superiore alla media europea. Il rendimento medio dei fondi europei è in lieve crescita rispetto all anno precedente, per la diminuzione del numero di veicoli con performance negative. Il rendimento più alto continua a caratterizzare le Scpi francesi, seguite dai fondi svizzeri. Per quanto riguarda l asset allocation, è in aumento la percentuale del residenziale, che per un buon numero di società rappresenta l asset class più interessante, soprattutto nell Europa centrale e orientale. Il valore del patrimonio abitativo è destinato a crescere nel prossimo futuro, non solo per i nuovi investimenti ma anche per la probabile rivalutazione degli asset in portafoglio grazie alla ripresa del mercato nella maggior parte dei Paesi. E in aumento anche l attività di ristrutturazione e valorizzazione dei patrimoni. L alienazione dei patrimoni da parte dei fondi in liquidazione ha comportato un calo della percentuale di uffici. Sarà il settore di investimento trainante nel prossimo biennio, dal momento che i fondi tedeschi immetteranno sul mercato immobili per un valore di circa quattordici miliardi di euro nel prossimo triennio, rappresentati in larga maggioranza da uffici situati in Germania, Francia, Belgio e Olanda, che verranno venduti con percentuali di sconto comprese tra zero e venti per cento. Nel retail i nuovi investimenti sono concentrati sugli spazi innovativi e su quelli legati all e-commerce, mentre sono considerati scarsamente strategici gli immobili commerciali tradizionali, soprattutto nelle zone secondarie, che subiscono gli effetti del peso crescente del commercio on line, in particolare in alcuni Paesi come Belgio, Germania e Austria. In lieve aumento l industriale, in quanto il processo di alienazione degli immobili distributivi e produttivi tradizionali ha subito un rallentamento ed è ampiamente compensato dall acquisto di immobili logistici di alto livello. Alcune società ricominciano a investire nei progetti speculativi, soprattutto in mercati come Regno Unito, Russia, Lussemburgo e Germania, dove l offerta di prodotti core in grado di garantire ritorni interessanti è scarsa. Fa eccezione la logistica, dove l interesse continua a essere limitato a prodotti altamente strategici e situati nelle aree di maggior pregio. Sono in aumento gli investimenti cross-border, perlopiù in Europa. Londra continua a concentrare la quota maggiore, ma è in aumento l interesse per Dublino, che ha registrato una forte ripresa in tutti i segmenti di mercato. Prosegue il flusso di investimenti nelle città tedesche, soprattutto Berlino e Monaco, mentre Francoforte è in calo a causa della carenza di offerta di immobili primari nell area centrale e al calo di competitività rispetto ad altre città tedesche ed europee. In calo l attenzione per i Paesi dell Europa centrale, fatta eccezione per Varsavia, la cui attrattività è in aumento, soprattutto nel settore del commercio grande distribuzione. In crisi Mosca, ritenuta interessante da un ristretto numero di operatori, a causa dei timori legati allo scenario politico. Tra i Paesi dell Europa del sud sono aumentati gli acquisti in Spagna e Italia, grazie ai prezzi ribassati e alle prospettive di ripresa nel medio periodo. Circa un quarto del patrimonio dei fondi è situato al di fuori dell Europa, soprattutto Stati Uniti e Canada. Gli acquisti in Asia continuano a essere limitati a causa della carenza di trasparenza del mercato e della mancanza di know how da parte degli operatori europei. SCENARI IMMOBILIARI 6 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

11 Tavola 3 IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Nav al 31 dicembre di ogni anno, mln di euro Area * 2015 Gran Bretagna Germania (fondi aperti) Germania (fondi riservati) Francia (Scpi) Francia (Opci) Spagna Svizzera Olanda Lussemburgo Italia Totale Nav *Stima *Previsione Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Tavola 4 IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Base 2000=100 Area * 2015 Gran Bretagna Germania (fondi aperti) Germania (fondi riservati) Francia (Scpi) Spagna Svizzera Olanda Lussemburgo Italia *Stima *Previsione Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 7 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

12 Tavola 5 ASSET ALLOCATION MEDIA DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI % della superficie - Dati al 30 giugno 2014 Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 8 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

13 6. L'INDUSTRIA DEI FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA 6.1. Il settore nel suo complesso I fondi immobiliari rappresentano una storia di successo nel mercato immobiliare e in quello del risparmio gestito in Italia. Tra il 2001 e il 2014 il patrimonio è aumentato di quasi diciassette volte, toccando i 41 miliardi di Nav. Tra il 2014 e il 2008, mentre il mercato immobiliare si contraeva di quasi un quarto, il patrimonio netto dei fondi è aumentato di oltre il cinquanta per cento. La crescita maggiore è stata quella dei fondi per investitori istituzionali, in linea con quanto sta accadendo nei principali Paesi europei. Più difficile il contesto per i fondi retail, per i quali l inefficienza del mercato finanziario e l approssimarsi delle scadenze hanno creato difficoltà. Anche in un anno di mancata ripresa immobiliare come il 2014, il patrimonio netto dei fondi è comunque aumentato del 5,1 per cento, rispetto a una media europea del 2,4 per cento. Sulla stessa linea le previsioni per il 2015, quando entreranno sul mercato nuovi fondi, sia pubblici che di investitori internazionali. L asset allocation nel corrente anno ha visto una leggera crescita dei settori più tradizionali, come uffici e commerciale. Anche il comparto dei fondi retail mostra segnali interessanti, con un nuovo fondo collocato e altri in via di progettazione. In un contesto di zero inflazione, i tradizionali modi di investire stanno subendo profonde trasformazioni e il settore del risparmio gestito in immobili ne sta traendo e ne trarrà molteplici vantaggi. Lo strumento fondo è sufficientemente flessibile per consentire investimenti sia in beni particolari (come immobili pubblici da riqualificare), che in settori come l energia e le infrastrutture. Con il 2015 si apre quindi una nuova stagione di opportunità per i fondi immobiliari. SCENARI IMMOBILIARI 9 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

14 Tavola 9 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA (FONDI RETAIL E RISERVATI) Mln di euro, 31 dicembre di ogni anno Descrizione * 2015 N fondi operativi Nav Patrimonio immobiliare detenuto direttamente Indebitamento esercitato Performance (Roe) 4 (val. %) 4,9 2,6 3,5 0,7-1,8-0, Stima Previsione 1) Fondi autorizzati dalla Banca d'italia che hanno concluso il collocamento 2) Valore del patrimonio netto dei fondi al 31 dicembre di ogni anno 3) Finanziamenti effettivamente ricevuti (stima) 4) Roe dei fondi retail e di un campione di fondi riservati Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Tavola 10 ASSET ALLOCATION DEI FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA (RETAIL E RISERVATI) Valori % al 30 giugno 2014 Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 10 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

15 6.2. L'evoluzione del sistema EXECUTIVE SUMMARY Premessa Gli strumenti finanziari a contenuto immobiliare in Italia riguardano un patrimonio immobiliare di circa 57 miliardi di euro. Il settore si articola in: 1. fondi immobiliari riservati ad investitori istituzionali/qualificati (sinteticamente "fondi riservati") 2. fondi immobiliari destinati al pubblico retail (sinteticamente anche "fondi retail") 3. Siiq (Società di investimento immobiliare quotate) 4. società immobiliari quotate. Di seguito la ripartizione del valore del patrimonio immobiliare che fa capo ai suddetti strumenti in Italia. DATI PATRIMONIALI La sintesi dei principali dati patrimoniali, confrontando il dato al 30 giugno 2014 con il dato al 30 giugno 2013, è contenuta nella seguente tabella: Dati patrimoniali (Valori in mld di euro) Descrizione Fondi riservati* Fondi retail Siiq Soc. imm.ri quotate Totale industria giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 Var% Totale attivo nd nd 7,3 6,4 6,5 6,5 2,0 1,7 na na na - di cui patr. imm.re* 43,0 45,9 6,2 5,3 5,7 5,5 0,5 0,4 55,4 57,1 3,1% Totale passivo nd nd 2,3 1,9 3,9 3,9 1,8 1,4 na na na - di cui indeb.to LT* 28,4 nd 2,1 1,8 2,9 3,1 0,9 0,9 34,3 na na Nav* 33,3 36,5 5,0 4,5 2,7 2,6 0,2 0,3 41,1 43,9 7,0% *Stima SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 11 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

16 Di seguito si riportano graficamente sia lo stock del patrimonio immobiliare (confrontato con il valore del debito) che il valore del Nav al 30 giugno DATI RELATIVI AL MERCATO FINANZIARIO La capitalizzazione La capitalizzazione in Borsa del settore immobiliare finanziarizzato riguarda i fondi retail, le Siiq e le società immobiliari quotate. Non è prevista la quotazione in Borsa dei fondi riservati, che pertanto restano esclusi dal seguente calcolo. Complessivamente l'industria del settore immobiliare finanziarizzato italiano, al 30 giugno 2014, ha registrato una capitalizzazione pari a 4,8 miliardi di euro, ripartiti come segue. La capitalizzazione (mld di euro) Descrizione Fondi riservati Fondi retail Siiq Soc. imm.ri quotate Totale industria giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 Var% Capitalizzazione na 2,2 2,5 1,2 1,8 0,2 0,5 3,5 4,8 35,0% Di seguito viene evidenziata graficamente la ripartizione della capitalizzazione per i singoli strumenti esaminati. Viene inoltre sintetizzata la performance della capitalizzazione attraverso l analisi delle variazioni dei prezzi di Borsa al 30 giugno 2014 rispetto ai valori al 30 giugno SCENARI IMMOBILIARI 12 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

17 Sconto sul Nav Lo sconto sul Nav è stato determinato come complemento a 1 del rapporto tra la capitalizzazione in Borsa dei singoli strumenti dell industria ed il Net Asset Value (differenza tra le attività e le passività) degli stessi. Questo si articola come segue tra le varie categorie di strumenti analizzati: Descrizione Fondi riservati Fondi retail Siiq Soc. imm.ri quotate giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 Sconto sul Nav na 52% 36% 56% 32% -16% -62% Dall analisi dello sconto sul Nav si può notare come, sia per i fondi retail che per le Siiq, si sia registrata una riduzione dello sconto di circa 20 punti percentuali. Tale andamento positivo è riconducibile, per quanto attiene al settore dei fondi retail, all effetto combinato: ~ dell aumento della capitalizzazione delle società di circa 14 punti percentuali ~ della riduzione del Nav, conseguente all effetto combinato delle svalutazioni effettuate dagli esperti indipendenti e delle dismissioni del patrimonio immobiliare. SCENARI IMMOBILIARI 13 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

18 Per quanto invece attiene al settore delle Siiq, questo andamento positivo è legato all'aumento della capitalizzazione di circa il 50%. Di seguito una rappresentazione grafica dell andamento della capitalizzazione e del Nav, riferita ai soli strumenti quotati: Ratio patrimoniali Il settore immobiliare finanziarizzato presenta al 30 giugno 2014, mediamente, un rapporto: ~ debito/patrimonio immobiliare pari a circa l 98% ~ patrimonio immobiliare/totale attivo pari a circa il 65%. L andamento di tali ratio, tra i vari strumenti analizzati, è di seguito illustrata. Principali ratio patrimoniali Descrizione Fondi riservati* Fondi retail Siiq Soc. imm.ri quotate Totale industria giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 Debito LT / patrim. Imm.re nd nd 34% 34% 51% 56% 192% 205% 92% 98% Patr. Imm.re / attivo nd nd 86% 83% 88% 85% 25% 26% 66% 65% * Dati riferiti ad un campione di fondi istituzionali rappresentanti circa il 20% del Nav stimato da SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 14 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

19 In particolare, in merito al rapporto patrimonio immobiliare/totale attivo, si nota la netta differenza tra i valori rappresentanti i fondi retail e le Siiq rispetto a quello relativo alle società immobiliari quotate. Per i primi tale valore si attesta a circa l 85%, mentre per le società immobiliari è circa il 26%. Per ciò che attiene al rapporto debito su patrimonio, si evidenziano valori compresi tra il 34% ed il 56% per i fondi retail e le Siiq, nettamente divergenti rispetto ai valori che riguardano le società immobiliari, pari a circa il 200%. Tale circostanza sta ad indicare che le società immobiliari hanno un debito che è circa il doppio del loro patrimonio immobiliare. Dati economici I dati economici disponibili al 30 giugno 2014, sono solamente quelli riferiti alle Siiq e alle società immobiliari quotate. Per i fondi retail e per quelli riservati, la normativa non prevede l obbligo della semestrale economica, ma solamente di quella finanziaria. Le Siiq hanno registrato un Ebit in linea con quello del primo semestre dello scorso anno ed una perdita d esercizio riconducibile all aumento degli oneri finanziari. Le società immobiliari hanno registrato andamenti economici positivi al 30 giugno 2014 rispetto ai valori negativi registrati nel medesimo periodo dell anno precedente. Nel complesso, l industria segnala un andamento positivo rispetto al primo semestre SCENARI IMMOBILIARI 15 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

20 Ratio economici Sono stati esaminati il Roi (rapporto tra Reddito operativo e totale attivo) ed il Roe (rapporto tra utile di esercizio patrimonio netto). Di seguito se ne fornisce una rappresentazione grafica: Descrizione Fondi riservati Fondi retail Siiq Società immobiliari quotate giu-13 giu-14 giu-13 giu-14 Roi nd nd 1,5% 1,5% -1,1% 0,3% Roe 0,3% -2,4% -50,9% 10,8% SCENARI IMMOBILIARI 16 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

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