POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 22 febbraio Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto,

Transcript

1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 22 febbraio 2012 Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioneremo i quesiti più interessanti fra quelli pervenuti. Per esigenze di spazio, sono scelte soltanto domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - INFERRIATE A PROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE - IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA CONTABILITA - TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE - RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA - PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO INCOMPLETO - MILLESIMI E

2 CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA - APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO IMPALCATURA - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA - APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE - VENDITA EREDITA - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO - BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI - GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE - AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO - LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU - SPESE SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI - INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA PROPRIETA ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE - SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO - CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE - AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA CIVILE - VENDITA LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU E MILLESIMI - VIOLENZA IN

3 CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO DELLA SERVITU - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - SPOSTAMENTO DELLA SERVITU - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL ACQUA - FOSSA BIOLOGICA E SERVITU - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI - CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON - INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO - OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA - LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI IMMOBILE - SERVITU E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU - VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO - ESERCIZIO DELLA SERVITU - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI DELL OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL LOCATORE ALL IMMOBILE LOCATO - SERVITU E DANNI - INSTALLAZIONE PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE - SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI - PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO -

4 GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO - TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE - LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU E SPESE - VIZI DELL IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO - SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO - RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU E SPESA - AUMENTO CUBATURA - RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU - SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO - SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO - CANCELLO E SERVITU'

5 Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO

6 Ho letto con molto interesse la sua risposta e sono andato anche a leggere la sentenza della cassazione del 01/08/2002 n Da essa si evince chiaramente che c'è una lesione di diritto di servitù nel non poter chiudere liberamente, quando se ne ha bisogno, l'acqua perché chi ha apposto il cancello in modo arbitrario non ha consegnato la chiave dello stesso agli altri condomini e ne ha l'intenzione di farlo. Ma si rimane perplessi perché se ho capito bene si afferma che chi ha la maggioranza millesimale può tranquillamente, per accedere ad suo esclusivo spazio di 25 metri quadrati ed usufruirne solo lui, abbattere un muro di recinzione condominiale e quindi di proprietà anche di altri condomini senza dover chiedere il permesso ed il consenso a nessuno. Questo non comporta che uno solo, per poter usufruire al meglio di una sua proprietà, ingloba nella sua esclusiva proprietà una parte di muro condominiale impedendo ad altri condomini e comproprietari di poterne usufruire e di spogliarli di un loro diritto di proprietà? C. R. Premesso che la sostituzione di una parte del muro condominiale con un cancello di accesso alla proprietà esclusiva dovrebbe indurre anche il più temerario dei condomini ad assicurarsi il preventivo beneplacito dell assemblea, la sentenza richiamata dal lettore stabilisce fra l altro che questo tipo d intervento non deve pregiudicare né il decoro architettonico dell edificio né i diritti degli altri condomini. INFERRIATE A PROVA DI LADRO

7 Abito al secondo piano di un condominio dove, a discrezione dei singoli condomini, per proteggersi dai furti si è provveduto a montare delle inferriate esterne sugli infissi. Un condomino però senza che la cosa fosse discussa in assemblea, poiché ha subito un tentativo di furto, ha pensato bene di montare una griglia a quadratini piccoli che partendo dal davanzale del suo balcone arriva fin sotto al mio, creando una sorta di "prigione" che oltre a causare un danno al decoro architettonico dello stabile, ha sensibilmente minato la sicurezza della mia casa perché in sostanza è una sorta di scaletta mediante la quale eventuali malintenzionati potrebbero arrampicarsi per violare la mia proprietà. Vorrei chiederle se è possibile fargli togliere la griglia che ha installato ed obbligarlo ad adeguarsi alle tipologia delle inferriate installate dagli altri condomini. P. T. Il condomino ha tutto il diritto di esigere la modifica delle inferriate galeotte, se del caso chiedendo al giudice un provvedimento di urgenza. ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE Abito in affitto al quarto piano di un condominio di recente costruzione (dieci anni). Da 5 giorni l'ascensore è fermo per lavori di straordinaria amministrazione. Purtroppo per una coxartrosi bilaterale alle anche (dovrò operarmi entro l'anno), ho estrema difficoltà a fare in salita i 94 scalini che mi separano dal piano terra, soprattutto con la borsa della spesa (ho 62 anni e vivo solo). Ho contattato il proprietario dell'appartamento ed anche l'amministratore che mi ha purtroppo confermato che la ditta a cui è stata affidata la

8 manutenzione dell'ascensore non è stata in grado, dopo 2 gg di interventi, di riparare il guasto, per cui si è rivolta alla ditta costruttrice (olandese) che manderà un tecnico; nonostante i vari solleciti(dei condomini) neanche ieri si è visto alcun tecnico...; l'amministratore se le è cavata dicendo che solleciterà... Perdurando la situazione (in seguito si dovrà aspettare il pezzo di ricambio dall'estero...) chiedo gentilmente se potrei richiedere i danni per il perdurare dell'estremo disagio al proprietario e/o all'amministratore come responsabilità nella scelta del manutentore e mancanza di tempestività nell'intervento così vitale per alcuni condomini. G. C. Se il condomino prova la negligenza dell amministratore e/o del locatore nel risolvere il lamentato inconveniente può esigere il risarcimento del danno. AMMINISTRAZIONE Nei resoconti economici del mio condominio, l'amministratore, sotto la voce "Addebiti personali", ad alcuni condomini, espone spese quali: invio raccomandata per assemblea, per verbale, per insoluti MAV (quando alcuni di loro hanno chiesto esplicitamente di non inviare le MAV in quanto pagano solo con bonifico bancario), ecc. E questo avviene da diversi anni. Gradirei conoscere se tale voce può essere discussa e approvata dall'assemblea condominiale, o non rientri "nei diritti" individuali" sui quali l'assemblea non ha competenza (Cass. n del ) e, pertanto, tali delibere sono nulle e impugnabili in ogni tempo.

9 via Il criterio di specificare, condomino per condomino, anche la spesa occorrente all invio della raccomandata contenente l avviso di convocazione dell assemblea è sicuramente corretto, dal momento che questa formalità potrebbe essere richiesta solo per i condomini che non abitano nell edificio, potendo gli altri essere convocati per vie brevi, facendo loro firmare e datare l avviso di convocazione. Il condomino i cui inviti sono caduti nel vuoto può chiedere all amministratore d inserire all ordine del giorno della prossima assemblea una voce riguardante l approvazione delle modalità di riscossione dei contributi condominiali. ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE Sono proprietario di un appartamento facente parte di uno stabile di 4 appartamenti più 2 fondi commerciali. Circa 10 anni fa, prima che io diventassi proprietario di uno dei 4 appartamenti, il condominio (che non ha amministratore ma è gestito da noi stessi) si allacciò alla rete fognaria comunale. A quel tempo i proprietari dei fondi non vollero partecipare (non avendo né bagni né cucine) alla spesa per l'allaccio. In questi giorni però uno di questi fondi è oggetto di ristrutturazione la quale prevede 2 bagni che dovranno ovviamente essere allacciati. Visti i rapporti ottimi che vi sono tra noi proprietari degli appartamenti e la proprietaria del fondo vogliamo ovviamente dare l'assenso a questo nuovo allaccio previo pagamento della quota rivalutata nel tempo che sarebbe spettata se avessero partecipato all'epoca dell'allaccio. Al tempo stesso, e qui il nocciolo della questione, noi proprietari degli appartamenti vogliamo cautelarci da possibili inconvenienti che possano essere causati dall'allaccio ulteriore di nuove utenze infatti può

10 essere ma è da verificare che la rete fognaria condominiale sia stata dimensionata solo per 4 appartamenti senza tener conto dei fondi. La nostra idea è quella di dare l'assenso ma facendo sottoscrivere alla proprietaria del fondo un documento nel quale è scritto che laddove problemi dovessero sorgere a causa di questo nuovo allaccio essi dovranno essere risolti (anche dal punto di vista economico) dalla proprietaria del fondo stesso. E' una buona idea? Inoltre che documentazione (tipo certificazione di buona esecuzione del nuovo allaccio) possiamo pretendere dalla proprietaria del fondo? A. F. L idea di farsi rilasciare la dichiarazione dal condomino che vorrebbe allacciare la propria unità immobiliare all impianto comune è sicuramente buona. Prima, però, è opportuno far verificare da un tecnico di comprovata professionalità se l impianto è in grado di smaltire gli ulteriori liquami; in difetto, infatti, sarebbe troppo rischioso accordare l allaccio, sia pure in presenza della garanzia; garanzia che non potrebbe comunque evitare i fastidi di un guasto. IMPIANTO FOTOVOLTAICO In un condominio di 15 condomini si deve realizzare un impianto fotovoltaico sul tetto. Spesa prevista euro. Possono uno o due condomini rifiutarsi di partecipare alla

11 spesa motivandole con precarie situazioni di lavoro? L'amministratore come deve comportarsi? A. A. Se l innovazione è riguardabile come gravosa o voluttuaria rispetto alle caratteristiche dell edificio, ed è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dal contribuire alla spesa, ai sensi del primo comma dell art c.c. Se l utilizzazione separata non è possibile precisa il secondo comma di questo articolo- l innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l ha deliberata o accettata non intenda farsi integrale carico della spesa. SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE Un condomino ha acquistato un miniappartamento adiacente a quello proprio, trasformandolo in studio di fisioterapia. Da questa attività ne è derivato un via vai di clienti notevole che utilizza l'ascensore del Condominio. A questo punto può l'assemblea chiedere al titolare dello studio una maggiore partecipazione alle spese condominiali con particolare riguardo all'ascensore e pulizia scale? In caso negativo può applicare una serratura o gettoniera all'ascensore? Poiché sorgono anche dei dubbi sulla regolarità dell'apertura di detto studio, l'amministratore è legittimato a svolgere indagini presso le autorità

12 competenti? Il regolamento condominiale contrattuale non contiene alcun divieto in merito. A. A. L assemblea non può imporre al condomino che sia titolare di uno studio professionale una maggiorazione per l uso più intenso delle scale e dell ascensore a causa della clientela: la ripartizione delle spese su base millesimale, infatti, prescinde dall uso effettivo ma considera l uso potenziale. Quanto all introduzione della chiave o della gettoniera, l assemblea può deliberarla con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno 334/1.000 in seconda convocazione). La regolarità, o meno, dello studio professionale, può essere verificata presso le competenti autorità. TENUTA CONTABILITA Ho chiesto all'amministratore del mio condominio di poter prendere visione del "libro di contabilità di cassa", mi ha risposto che non esiste, che tutte le operazioni in entrata e in

13 uscita vengono registrate tramite il conto corrente condominiale. A me risulta che l'amministratore sia obbligato a tenere registri delle scritture contabili, derivante dal 6 comma dell'art. 1 D.L , n. 429 convertito con modifiche nella L , n. 516 e succ. mod. - o mi sbaglio? Del "Modello tipo di bilancio condominiale" concordato tra le maggiori associazioni dei consumatori e le maggiori organizzazioni degli amministratori condominiali, siglato il , viene presentato il solo "conto economico", senza la "relazione dell'amministratore", "situazione di cassa", "situazione patrimoniale". Tale comportamento è lecito e, in caso contrario, quali interventi è opportuno prendere? Tenuto presente che agli altri condomini di tutto ciò non importa nulla. via mail L amministratore è obbligato alla tenuta dei registri e delle scritture contabili prescritti dal sesto comma dell art. 1 D.L. 10/7/1982, n. 429, convertito con modifiche nella L. 7/8/1982, n. 516, e successive modifiche, quando gestisca abitualmente più condomìni con retribuzione periodica stabilita e/o impiego di mezzi organizzati (Cass. 10/3/1999). Negli altri casi non sono previste particolari modalità di tenuta della contabilità condominiale, l importante essendo che i condomini vengano messi in grado di verificare con chiarezza entrate e uscite, con le relative causali, e la quota da ciascuno dovuta. Se l amministratore, pur tenuto ad attenersi alle norme di cui sopra, non si adegua, il condomino può chiedere che il problema venga messo all ordine del giorno della prossima assemblea. Se questa non delibera favorevolmente non rimane che rivolgersi al giudice.

14 TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO Nel condominio dove abito i lavori sono iniziati nel 1984 e sono terminati nel Detto condominio, formato di soli 5 appartamenti, è privo, da quasi un anno, di amministratore (dimissionario: dimissioni accettate con regolare verbale della maggioranza dell'assemblea). Il giorno dopo l'epifania, essendosi rotto un tubo dell'acqua all'interno del mio appartamento sono riuscito a far venire subito un mio amico idraulico per procedere alla riparazione. Abbiamo avuto, però un grosso problema ed è il seguente: poichè i contatori dell'acqua sono ubicati nella proprietà privata tutta recintata e chiusa di un condomino che ha la maggioranza dei millesimi e non ha mai voluto dare la chiave del cancello, avendogli telefonato e non ricevendo risposta perchè fuori per ferie, come abbiamo saputo dopo, essendo urgente la cosa sono stato costretto a scavalcare e con una certa difficoltà la recinzione per chiudere la chiave generale subito dopo il mio contatore. Durante il lavoro l'idraulico si è accorto che attraverso la parete divisoria del mio appartamento passano anche altri due tubi, di plastica dura neppure di rame, che portano l'acqua ai due appartamenti a me sovrastanti e di proprietà del signore che ha la maggioranza dei millesimi. A questo punto mi faceva notare l'idraulico che se dovesse succedere un problema, come quello che si è verificato a me, il danno per la mia abitazione sarebbe grosso per rompere di nuovo e trovare la perdita, per cui mi consigliava di convincere, il proprietario dei due appartamenti sovrastanti, a far passare dette tubazioni all'esterno del palazzo come si fa di prassi e per sicurezza in tutti i condomini. Ne ho parlato ma lo stesso mi ha risposto picche dicendo che non aveva intenzione di spendere soldi. Finito il lavoro mi è toccato riscavalcare la recinzione per andare a riaprire la chiave

15 generale dell'acqua del mio appartamento ma, nello scavalcare, mi sono fatto male perchè questo signore senza chiedere il permesso a nessuno, quando eravamo assenti gli altri due proprietari del condominio, ha abbattuto una parte di muro di recinzione condominiale vi ha messo un cancello scorrevole di 3 metri con regolare chiave e vi ha parcheggiato una macchina in uno spazio di sua proprietà sottostante il balcone del piano rialzato che è alto da terra metri 1,90. Forse spera, perchè esasperati, di ricomprare ciò che ci ha venduto 25 anni fa. Cosa si può fare per farlo ragionare ed ovviare a tutti questi inconvenienti? via mail Il vicino non può essere obbligato a spostare i tubi dell acqua ma è tenuto a risarcire i danni derivanti da una loro eventuale rottura. Quanto all installazione del cancello nel muro comune, questo tipo d intervento dà luogo ad un uso più intenso della cosa comune, consentito ai sensi del combinato disposto degli artt. 1102, primo comma, e 1139 c.c. Esso, però, per essere considerato legittimo non deve pregiudicare la statica e il decoro architettonico dell edificio, né ledere i diritti degli altri condomini (Cass. 1/8/2002, n ). DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO Sul tetto condominiale i consiglieri e la maggioranza dei condomini, con il benestare dell'amministratore, hanno deliberato la stesura di guaine bituminose e materiali abusivi contro il regolamento edilizio del comune di Genova, malgrado io mi sia dissociata ed

16 abbia verbalizzato che questi interventi siano fuorilegge. Poiché anche dopo a seguito di questo intervento è continuato a piovermi dentro casa, io abito all'ultimo piano, soprattutto ho avuto danni durante l'ultima alluvione del 2011, ho chiesto al comune se questo lavoro sia stato da loro approvato in quanto l'amministratore insisteva che lo fanno tutti per risparmiare, senza tenere conto del regolamento edilizio. Il comune mi ha risposto dicendo che il lavoro è abusivo, non è stato da loro autorizzato e che intimeranno la rimozione del materiale abusivo con sanzioni ripetitive fino a quando il materiale non sarà rimosso. Io ho fatto la segnalazione al comune per tutelarmi considerato che da anni il mio appartamento è danneggiato da infiltrazioni e che i condomini non hanno ancora rimborsato tutti i danni, rimandando sempre ad altra data la discussione del rimborso, ma chiedo: visto che tutti erano a conoscenza che si trattava di materiali abusivi, ed hanno ugualmente voluto eseguire gli interventi contro legge, le multe chi le paga? Mi sono dissociata con una raccomandata spedita all'amministratore prima che gli interventi venissero eseguiti, chiedendo di intervenire impiegando ardesia, unico materiale conforme alle leggi e caratteristica dei tetti genovesi. E' giusto che oltre ai notevoli danni e disturbo da me subiti, adesso per colpa degli altri devo pagare anche le multe del comune? Per il risarcimento dei danni da me subiti, cosa devo fare per fare? Un soffitto ha delle grosse venature perché pioveva a catinelle e temo che ci possano essere cedimenti se non si interviene urgentemente. L. M. Il condomino che si sia tempestivamente e formalmente dissociato dalla posa in opera del materiale vietato, e che venga obbligato dal Comune a pagare la propria quota di sanzione, può rivalersi nei confronti del condominio. Quanto ai danni provocati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare condominiale, il condomino può chiamare in causa il

17 condominio in persona dell amministratore, avendo cura di verificare preventivamente che il diritto non si sia prescritto (cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato). SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE Sarei grato di ricevere delle informazioni circa i limiti dell'esercizio professionale di un geometra, in particolare se gli è consentito, variare la classificazione di un immobile da sottotetto praticabile (C2) in appartamento senza che sia stata rilasciata, ne richiesta, alcuna certificazione abilitativa che ne vari l uso. Il geometra al quale è stato dato l incarico di redigere le tabelle millesimali ha classificato tre dei quattro sottotetti (C2), che costituiscono il quinto piano dello stabile, in appartamenti, uno è stato classificato soffitta, pur avendo tutti i sottotetti le medesime caratteristiche strutturali. A detta del professionista, tale variazione è avvenuta per aver visto mobili sistemati in maniera decorosa e non accatastati, presupponendo un uso diverso da quello reale. Sono proprietario di un sottotetto, al quale si può accedere dallo stesso appartamento oltre che dall esterno in quanto munito di un ingresso indipendente al piano superiore. Il mio sottotetto ha un altezza minima mt. 0.70, l altezza massima mt. 3.25, per cui l altezza media di mt Vorrei a questo punto porre la domanda: per poter ottenere la certificazione abilitativa che trasformi il sottotetto in appartamento non è necessario che l altezza media sia di almeno mt 2.70? Il professionista, al quale è stato dato mandato di rifare le tabelle millesimali, ha inoltre fatto, per così dire sparire, un unità immobiliare. Infatti, per quanto riguarda quello di mia proprietà è stato considerato appartamento ed è diventata un unica unità immobiliare con il mio appartamento sottostante. Nel calcolo della superficie virtuale sono state considerate le parti con altezza inferiore a mt. 1,60 come

18 se avessero un altezza fruibile di mt La giustificazione del professionista in questione è stata che lui poteva cambiare la classificazione in base a ciò che vedeva di persona. Inoltre le tabelle da Lui elaborate mancano di quel principio di trasparenza indispensabile nei confronti di coloro che le hanno conferito l incarico, in quanto non vengono indicati i coefficienti applicati, ne la normativa di riferimento e tantomeno la specifica dei parametri usati per i singoli vani.credo che la trasparenza sia di fondamentale importanza. Non so quale legge possa attribuire ad un professionista simili competenze e tale discrezionalità. Ora le domande per le quali mi sarebbe cosa gradita avere una risposta sono: 1) E consentito ad un professionista cambiare, a suo piacimento, la classificazione di un immobile senza che sia stata rilasciata alcuna certificazione che ne vari l uso? 2) Non è fondamentale che vengano indicati i coefficienti utilizzati, e la specifica dei singoli vani, che hanno determinato il valore della superficie virtuale? 3) Visto che la superficie convenzionale degli appartamenti dello stabile variano, alcune anche di 20 mt in meno, rispetto alla superficie convenzionale calcolata nelle tabelle contrattuali, non è corretto da parte del professionista indicare i parametri utilizzati per il calcolo? D. M. 1) Il fatto che i mobili esistenti nel sottotetto non siano accatastati ma sistemati in bell ordine non autorizza a concludere che il vano sia stato trasformato in abitazione, a meno che non siano state realizzate opere (per es. allaccio ai servizi comuni, collegamento

19 alla sottostante unità immobiliare) tali da avvalorare questa ipotesi. Se il collegamento del sottotetto all abitazione avviene successivamente alla costruzione dell'edificio, la variazione dev essere comunicata al catasto. 2) L altezza minima affinché un sottotetto possa essere trasformato in abitazione varia da Regione a Regione, a seconda del piano-casa ivi esistente: per il Lazio, per esempio, la legge regionale 16/4/2009, n. 13, stabilisce detta altezza in m. 2,40 per i locali abitativi e in m. 2,20 per i servizi. 3) Il professionista che redige le tabelle millesimali deve indicare sia i criteri usati nella valutazione delle unità immobiliari, sia i coefficienti assegnati ai vani che le compongono. ASCENSORE E MILLESIMI La mia domanda nasce da un caso specifico di innovazione di una parte comune dell edificio, ove nella tromba delle scale che serve 2 appartamenti per piano dal piano terra al piano terzo, è stato installato un ascensore deliberato dai millesimi aventi diritto, ma di fatto pagato dai solo 2 condomini del terzo piano sugli 8 che compongono il condominio come da accordi presi. Ovviamente anche se l ascensore potenzialmente serve tutti i piani, questi è di fatto bloccato, in quanto solo i proprietari del terzo piano hanno le chiavi di accesso a tale ascensore. Ora nel rifacimento delle tabelle millesimali, questi ultimi vorrebbero che anche ai piani inferiori venissero adottati coefficienti di piano con ascensore, senza che questi per ora possano utilizzarlo senza previo conguaglio in denaro ai 2 condomini del terzo. Credo che il concetto in questo caso di potenziale utilizzo non debba esser colto, in quanto legato ad un esborso di danaro per il rilascio della chiave di apertura dell ascensore, pertanto per i piani inferiori debbano essere utilizzi i coefficienti di piano privi di ascensore, concetto contestato ora da uno dei condomini del terzo.

20 C. P. Va premesso che la giurisprudenza, ai fini delle spese di manutenzione e ricostruzione dell ascensore, assimila questo impianto alle scale. I condomini che non hanno accesso al servizio non sono tenuti a contribuire alla spesa. Quanto alla messa a punto della nuova tabella millesimale di proprietà generale, l ascensore esiste, per cui il compilatore non può non tenerne conto, anche perché una o più delle unità immobiliari, attualmente abitate da condomini che non hanno ritenuto di partecipare alla spesa, e quindi all utilizzo dell impianto (impianto la cui presenza contribuisce in ogni caso alla valorizzazione potenziale di dette unità immobiliari), potrebbero in futuro essere alienate a terzi intenzionati, invece, a contribuire alla spesa come previsto dall art c.c. Resta ovviamente inteso che le spese richieste dalla manutenzione e dalla ricostruzione dell impianto, come sopra anticipato, sono ad esclusivo carico dei condomini ammessi a fruirne. LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA Gradirei sapere se in casi di ristrutturazione parziale di frontalini di vari balconi in Condominio dovuti ad infiltrazioni di acqua, rifacimento parziale di tetto mediante sostituzione di guaina isolante, o altri lavori in genere, corre l'obbligo di rilasciare una garanzia e per quanti anni, da parte dell'esecutore dei lavori. A. A. Trattandosi di interventi di manutenzione e non di costruzione, i lavori rientrano per legge

21 nella garanzia biennale di cui al terzo comma dell art c.c., indipendentemente da uno specifico obbligo assunto dall appaltatore. TENDA E DISTANZA LEGALE Abito al primo piano di un condominio. La mia finestra è tra il muro laterale che sporge, a 90 gradi, di circa 1 metro e mezzo (ed é a 50 cm. dalla finestra) e il balcone dell'appartamento vicino che è a poco più di un metro. Di fronte, a circa 5 metri di distanza, c'è un capannone che arriva al secondo piano. Il mio vicino ha montato sul lato del balcone verso la mia finestra una tenda a manovella e così la mia finestra risulta totalmente incassata e di conseguenza riceve poca aria e luce, data anche l'esistenza del capannone di fronte. Esiste una normativa che mi consenta di chiedere di togliere tale tenda? C. Z. Di norma la tenda dev essere installata nel rispetto della distanza legale (tre metri) prevista dall art. 907 c.c. La Cassazione ha però stabilito (sentenza n dell 11/11/2005) che in ambito condominiale si deve tenere conto della struttura dell edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, affidando al giudice di merito il compito di verificare, caso per caso, se le norme sulle distanze legali siano o meno compatibili con i diritti dei condomini. Nel caso di specie gli attori avevano chiesto la rimozione di una tenda installata dalla convenuta nel balcone di sua proprietà, lamentando la lesione del diritto di veduta laterale dai medesimi esercitato dal balcone di loro proprietà, ubicato a fianco di quello della convenuta. La Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata che, nel rigettare la domanda, aveva

22 ritenuto inapplicabili le norme sulle distanze in materia di vedute, sul rilievo che i due balconi si trovavano a distanza inferiore a quella prescritta dal citato art. 907 c.c. RIPARAZIONE SOTTOBALCONE Nell'assemblea condominiale il condominio a maggioranza ha accettato e firmato il verbale di dimissioni e cessazione con effetto immediato dall'incarico dell'amministratore in deroga. Quindi attualmente il condominio è privo di amministratore e la maggioranza non ha intenzione di nominarne un altro. Dopo aver chiuso il verbale di assemblea senza mettere niente per iscritto si è parlato dei sotto balconi del condominio da sistemare concordando che la riparazione del sotto balcone è a carico del condomino del piano sottostante così come specificato anche in alcune sentenze. Il problema sorge per il piano a livello rialzato in quanto due balconi sporgono sullo spazio sottostante recintato di un unico proprietario e questo dice che non deve pagare solo lui ma l'intero condominio pur essendo solo lui il proprietario dello spazio sottostante, mentre altri due balconi sporgono sullo spazio in condominio ed in comproprietà della strada che porta alla discesa ai garage e qua secondo me è giusto che paghi l'intero condominio in virtù dei millesimi posseduti mentre secondo gli altri due deve pagare il proprietario del balcone. Se venisse applicato questo principio vi sarebbe una grossa anomalia ed incongruenza perché uno dei condomini si troverebbe a pagare per il sotto balcone a lui soprastante e per il sotto balcone a lui sottostante. Per i due sotto balconi sporgenti sullo spazio sottostante privato e recintato di un singolo condomino chi deve pagare? Per i due sotto balconi sporgenti sulla strada in condominio ed in comproprietà che porta alla discesa dei garage chi deve pagare? R. C. S.

23 Se si tratta di balcone incassato e non aggettante la spesa per il rifacimento del sottobalcone compete al proprietario del balcone sottostante, avendo la giurisprudenza equiparato la soletta del balcone incassato a quella del solaio che separa due piani. Se invece si tratta di balcone aggettante, non assolvente in quanto tale ad alcuna funzione di sostegno o di copertura dell edificio, esso non può considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei rispettivi proprietari, ma rientra nella proprietà esclusiva del proprietario dell appartamento cui accede. Di conseguenza la spesa occorrente alla riparazione del sottobalcone fa carico al proprietario del balcone. APPALTO E DANNI Si è constatato che le lesioni nelle pareti comuni e portanti del mio appartamento sono dovute per lavori effettuati, con DIA manutenzione straordinaria, nell'appartamento sottostante. Il proprietario committente è stato diffidato, ma declina tutta la responsabilità sull'impresa che risulta di aver sospeso i lavori e non più rintracciabile come ditta. Vorrei sapere se il committente proprietario è corresponsabile solidale per il risarcimento danni verso terzi in prima persona magari con il conforto di qualche sentenza della Cassazione. C. C. Poiché l appaltatore gode di autonomia organizzativa e gestionale, una responsabilità del committente per i danni causati a terzi durante l esecuzione dell opera è configurabile solo in due casi: quando l opera sia stata affidata ad impresa manifestamente inidonea (cosiddetta culpa in eligendo), o quando la condotta causativa del danno sia stata imposta all appaltatore dal committente stesso, attraverso rigide e inderogabili direttive (Cass. 23/4/2008, n ).

24 CONTROLLO CONTO CORRENTE Nei giorni scorsi ho inviato all'amministratore del mio condominio questa richiesta: "Sono a chiedere mi sia data formale delega o si fissi di comune accordo, un incontro con il Direttore della Filiale della Banca, perché intendo avere chiarimenti sulla gestione del conto corrente condominiale. Attendo di conoscere la forma prescelta." Questa la risposta: "In qualità di legale rappresentante del condominio non intendo esaminare con Lei le condizioni contrattuali di conto corrente. Può esaminare i documenti relativi al condominio alla chiusura dell esercizio secondo i modi ed i tempi consentiti per legge. L unico soggetto abilitato a gestire e/o verificare i rapporti con l istituto bancario è il sottoscritto, così come previsto per mandato conferito dall organo preposto e precisamente l assemblea condominiale". Non mi sembra che la risposta sia corretta. Cosa fare affinché possa avere le informazioni/delucidazioni di cui ho diritto come condomino? Considerato che l'assemblea è ostile a concedermi l'autorizzazione. G. A. L amministratore non è tenuto ad esaudire la richiesta del condomino. Questi, a sua volta, può ottenere dall amministratore l esibizione dei documenti contabili, non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza essere tenuto a specificare la ragione per la quale intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi; ciò, però, a condizione che l esercizio di tale potere non intralci l attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dal condomino richiedente (Cass. 29/11/2001, n ).

25 FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO Abito in un nuovo condominio composto da 18 alloggi su 2 piani oltre a quello terra. Gli alloggi al piano terra, hanno una parte terrazzata privata mediante autobloccanti in uso esclusivo e per delimitare tale area dalle parti comuni, sono stati posti circa 28 vasi o vasconi lunghi 100cm e alti 60cm, in cemento con relativi arbusti, piante di lauro, che appoggiano sulla proprieta' ad uso esclusivo, ma sono stati inseriti nel regolamento di condominio proprieta' comune e non di proprieta' privata ed esclusiva, questo perché se i proprietari degli alloggi non mantengono il decoro degli arbusti, provvedera' l'amministratore addebitando le spese al condominio. Tengo a precisare che sopra i vasi e all'esterno della proprieta' confinante con le parti di passaggio pedonale comuni, sono state messe dall'impresa edile, reti metalliche a maglia larga, con paletti cementati nei vasconi, alti 1,50 da terra circa, per delimitare tali aree. Nel regolamento è scritto che i vasi con relativi arbusti sono di proprieta' comune e concesse in uso perpetuo a singoli condomini, i quali hanno l'obbligo della manutenzione, potatura, e devono mantenere altezze e decoro. La domanda è: i vasi con relativi arbusti, essendo bene comune, quindi del condominio, si possono irrigare e bagnare con acqua del condominio o con acqua privata dell'alloggio? Il condominio ha anche un verde condominiale in uso comune e si bagna con acqua condominiale. F. C. Se il regolamento stabilisce che il condomino debba farsi carico della manutenzione delle piante condominiali collocate nelle fioriere, anche queste condominiali, che insistono sulla sua proprietà e di cui ha l uso esclusivo, egli è tenuto ad accollarsi anche la spesa richiesta

26 dalla loro irrigazione. LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE Sono in affitto da circa due anni e ho un problema con le finestre di casa. Il condominio è abbastanza vecchio e le finestre di casa altre tanto, quando piove l'acqua mi entra in casa e d'inverno con il riscaldamento sempre accesso si gela dato che entra sempre aria. Mi chiedo: nel caso volessi chiedere al proprietario di cambiarmi le finestre, a spese sue, se lui può rifiutarsi o ha l'obbligo di cambiarle? E' una spesa che devo sostenere io? Tenendo sempre il riscaldamento acceso e a una temperatura abbastanza elevata dato che non c è neanche il termostato, soprattutto d'inverno devo sostenere una spesa per il consumo del gas non indifferente. M. L. Il locatore, ai sensi dell art c.c., è tenuto a farsi carico, durante la locazione, di tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. L inconveniente lamentato dalla lettrice fa ritenere che sia necessario un intervento non riguardabile come di piccola manutenzione, per cui tenuto a sostenere la relativa spesa è il locatore. RIPRISTINO ABBAINO Ho un appartamento in un residence di due piani con terrazzo e un abbaino posto proprio sul mio terrazzo all'altezza del mio tetto condominiale. Vorrei sapere se ho diritto a sfondare la falda posta sul mio tetto condominiale e poter utilizzare questo abbaino che da

27 anni non è stato mai utilizzato e che rimane l'unico inutilizzato di tutti gli abbaini del plesso anche perché i condomini non vogliono perché rovina l'estetica, ma l'architetto dice che a opera ultimata non si vedrebbe nulla. F. Se l abbaino è di pertinenza dell appartamento del condomino, questi può ripristinarlo nell originaria conformazione. CONDOMINIO PLURISCALE Ho acquistato una unità immobiliare da dismissione di Enasarco. Il regolamento di condominio allegato all atto di compravendita parla di complesso edilizio costruito in Roma (...) che quindi, a mio parere costituisce condominio unitario, avendo in comune impianti e servizi. Alcuni condomini ritengono invece che le singole scale, avendo ingresso autonomo su sede stradale, possano costituire condominio autonomo e nominare ciascuna il proprio amministratore, senza che la divisione sia sancita come previsto dall assemblea generale a maggioranza dei 501 millesimi. Nel caso ciò avvenga, è legale o no e come posso oppormi? E. S. L ipotesi di un condominio caratterizzato dalla presenza di più scale (cosiddetto condominio parziale) è prevista dal terzo comma dell art c.c. con riferimento alle spese. L'art. 61 disp. att. e trans c.c. prevede che, se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, sono suscettibili di essere

28 divisi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio possa essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possano costituirsi in condominio separato. Per far questo è necessaria una delibera dell'assemblea, adottata dalla maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione; o, in alternativa, un provvedimento dell'a. G., adottato su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio di cui si chiede la separazione. Se l edificio è inscindibile l'assemblea può nominare un responsabile per ciascuna scala, con il compito di fungere da collegamento fra i condomini e l amministratore. DISTANZA CANNA FUMARIA A che distanza devo installare una canna fumaria a parete dall'abitazione confinante? Non è un condominio, sono due case distinte attaccate l'una all'altra. A. R. La legge non prevede il rispetto di una distanza precisa tra la canna fumaria e la finestra del condomino confinante; la distanza di almeno un metro dal confine che il secondo comma dell'art. 889 c.c. prescrive per l'installazione dei tubi dell'acqua, del gas e simili, infatti, si riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose, e comportino conseguentemente un permanente pericolo per il fondo vicino, in relazione alla naturale possibilità di trasudamento e di infiltrazioni. Trova pertanto applicazione il successivo art. 890, che rimanda alla distanza eventualmente prevista dai regolamenti locali (Cass. 13/12/1994, n ). In caso di contrasto fra le norme del regolamento e quelle relative all'uso delle cose comuni prevalgono queste ultime, nei cui confronti quelle si trovano in rapporto di subordinazione (Cass. 9/10/1998, n. 9995).

29 Naturalmente l installazione deve avvenire in modo tale da non pregiudicare il diritto del confinante sulla cosa propria: per es. non deve impedire l'apertura della persiana, né limitare in modo apprezzabile la visuale laterale. PIANTE IN CENTRO STORICO Ho una casa in un centro storico. Il mio balcone affaccia su una piccola strada. Di fronte, a livello stradale, c è un piccolo locale. Il proprietario, nel chiaro intento di procurarmi disagio, vi ha sistemato 12 grandi vasi con a dimora piante alte circa 1.5 metri. E tutto regolare? Cosa posso fare per difendermi? A. C. Se, com è presumibile ritenere, si tratta di arbusti o di siepe viva, in mancanza di regolamenti e usi locali, nella messa a dimora si deve osservare la distanza di mezzo metro dal confine stabilita dall art. 892 c.c. In caso di violazione ci si può rivolgere al Giudice di pace. IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO Sono proprietario di un attico con terrazzo. Da qualche mese si sente parecchio cattivo odore dai due scarichi presenti sul mio terrazzo. Desidererei sapere se la spesa per risolvere tale problema è soltanto a carico mio ovvero se sono coinvolti anche i condomini dei piani sottostanti. Esiste qualche precedente sentenza in merito? A. F.

30 Se l inconveniente non è riconducibile a responsabilità del proprietario esclusivo del lastrico, la spesa occorrente alla sua rimozione grave per un terzo sullo stesso proprietario e per i restanti due terzi sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti al lastrico. Non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto. IMMISSIONI RUMOROSE L'appartamento superiore al mio è stato adibito ad ufficio ed affittato ad una società di computer. Da circa un anno sono state installati dei macchinari che producono rumori molto simili a quelli prodotti dalle macchine da cucire. Poiché tali rumori nonché vibrazioni si trasmettono, oltre attraverso l'aria, anche attraverso le pareti e il pavimento, le chiedo quali strumenti la legge mette a mia disposizione, a quali Enti la medesima potrà rivolgersi per sapere se si rispettano le norme condominiali e personali. M. G. L. Se le immissioni rumorose provenienti dal soprastante appartamento superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c., si può chiedere al giudice che vengano ricondotte nella norma. La misura dell intensità sonora verrà accertata da un consulente nominato dal magistrato. SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO Vorrei sapere, se possibile, se i condomini dei locali creati per sopraelevazione nel condominio devono partecipare alle spese per il riscaldamento non avendo proceduto

31 all allaccio all impianto di riscaldamento centralizzato. G. M. Se i locali realizzati in seguito a sopraelevazione dell edificio non fruiscono del riscaldamento centralizzato, il loro proprietario non è tenuto a contribuire alle relative spese. ROGITO INCOMPLETO Ho acquistato un pezzo di terreno; alla stipula dell'atto hanno firmato solo 2 dei 3 fratelli proprietari, adesso non posso vendere perché manca quella firma e i fratelli sono tutti deceduti. cosa posso fare? M. E necessario procurarsi il consenso a vendere degli eredi del fratello che non aveva firmato. MILLESIMI E CONTROSOFFITTO Vorrei sapere se nel calcolo della tabelle millesimali di riscaldamento, calcolo effettuato sui volumi e sulle superfici radianti, le altezze dei vari vani controsoffittati devono essere quelle realmente misurate o si devono ignorare le relative controsoffittature, prendendo quindi come altezza quella dell effettivo solaio strutturale.

32 C. P. Va considerata la volumetria del vano prescindendo dalla controsoffittatura, trattandosi di una struttura suscettibile di rimozione. MILLESIMI E ASSEMBLEA Desideravo sapere se nella ripartizione millesimale c'è differenza di calcolo/parametro tra un locale commerciale ed un appartamento di civile abitazione, e se posso impugnare la costituzione di un condominio (avvenuta anni fa) e relativo regolamento deliberato in una assemblea nella quale non sono stata convocata. T. R. Nella messa a punto delle tabelle millesimali si tiene conto della destinazione delle unità immobiliari, assegnando coefficienti diversi a seconda delle caratteristiche: per es. cucina, ripostiglio, cantina, box auto. La mancata convocazione di un condomino comporta l annullabilità delle delibere adottate. L impugnazione dev essere proposta, pena decadenza, entro trenta giorni da quando la delibera è stata comunicata al condomino assente (secondo comma art c.c.). APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI Sono un amministratore di condomini e recentemente ho preso l incarico di amministrare uncondominio completamente ristrutturato da una impresa che ha redatto il regolamento