LA TASSAZIONE DEI REDDITI IMMOBILIARI

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Cinzia Ferrero
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1 LA TASSAZIONE DEI REDDITI IMMOBILIARI Dott. Comm. Filippo Ceccarelli

2 Redditi fondiari Sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano. Si distinguono in redditi dominicali dei terreni, redditi agrari e redditi dei fabbricati. Sono titolari di redditi fondiari le persone fisiche che hanno il possesso dell'immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (quale uso, usufrutto, enfiteusi ecc.), nonché le società semplici. Nel caso di più titolari del medesimo diritto reale o di coesistenza di più diritti reali sullo stesso immobile, il reddito viene imputato a ciascuno per la parte corrispondente al suo diritto.

Sono titolari di redditi fondiari le persone fisiche che hanno il possesso dell'immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (quale uso, usufrutto, enfiteusi

3 Non sono soggetti passivi: Redditi fondiari l'affittuario (ad eccezione dell'affittuario di terreni per uso agricolo); il nudo proprietario; i titolari del diritto di servitù; i titolari di diritti reali di garanzia (es. ipoteca). Inoltre, pur rientrando tra i soggetti titolari di redditi fondiari, sono esonerati dalla presentazione della dichiarazione dei redditi (e quindi non devono dichiarare i redditi fondiari) coloro che possiedono esclusivamente: redditi di terreni e/o fabbricati per un importo non superiore a 500 euro; redditi di terreni di importo non superiore a 185,92 euro unitamente a redditi di pensione di importo non superiore a euro.

Inoltre, pur rientrando tra i soggetti titolari di redditi fondiari, sono esonerati dalla presentazione della dichiarazione dei redditi (e quindi non devono

4 Redditi fondiari: i fabbricati Il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana Per unità immobiliari urbane si intendono i fabbricati e le altre costruzioni stabili o le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo Le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari Sono produttivi di reddito fondiario i fabbricati dotati di specifica rendita che sono o che devono essere iscritti nel catasto edilizio urbano (art. 25 DPR 917/86)

Le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari Sono

5 Redditi fondiari: i fabbricati Sono titolari di redditi fondiari le persone fisiche che hanno il possesso dell'immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento (quale uso, usufrutto, enfiteusi ecc.), nonché le società semplici, con le seguenti particolarità:

proprietà o di altro diritto reale di godimento (quale uso,

6 Esclusioni Le unità immobiliari di seguito elencate non producono reddito fondiario da fabbricati (quindi, non vanno neppure indicati nel quadro RB del modello Unico o del modello 730).

7 Tassazione dei non residenti Art. 23 T.u.i.r. Ai fini dell'applicazione dell'irpef nei confronti dei non residenti, i redditi fondiari si considerano prodotti nel territorio dello Stato italiano.

8 Tassazione dei non residenti Nel caso in cui il Paese di residenza sia legato all Italia da una Convenzione per evitare le doppie imposizioni, nella stessa sono in genere previste misure per evitare che su tali redditi si verifichi una doppia imposizione. La Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Svizzera prevede: Art. 6 «I redditi derivanti da beni immobili, compresi i redditi delle attività agricole o forestali, sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati.»

imposizione. La Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Svizzera prevede: Art.

9 Tassazione dei non residenti L Irpef sugli immobili è dovuta per il reddito derivante da terreni e/o fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale di godimento. Per poter dichiarare l immobile si deve conoscere la rendita catastale, che può essere trovata nei contratti di acquisto o nelle dichiarazioni di successione. In mancanza, la rendita può essere richiesta all ufficio dell Agenzia del Territorio del luogo in cui è situato l immobile; se l immobile non è accatastato può essere indicata la rendita presunta, che è quella attribuita a fabbricati similari. In ogni caso: gli immobili che hanno perso le caratteristiche di ruralità devono essere accatastati e quindi sono soggetti a Irpef gli immobili di nuova costruzione devono essere dichiarati dal momento in cui possono essere utilizzati per l uso a cui sono destinati per gli immobili tenuti a disposizione dal contribuente si applica l aumento di un terzo della rendita catastale (aumentata del 5 per cento). Per il contribuente residente all estero, questo aumento non si applica per uno degli immobili da lui tenuti a disposizione.

In mancanza, la rendita può essere richiesta all ufficio dell Agenzia del Territorio del luogo in cui è situato l immobile; se l immobile non è accatastato può essere indicata la rendita presunta,

10 Art. 24 T.u.i.r Deduzioni e detrazioni Dal reddito complessivo sono deducibili soltanto gli oneri di cui all'art. 10 co. 1, lettere: a) i canoni, livelli, censi ed altri oneri gravanti sui redditi degli immobili che concorrono a formare il reddito complessivo g) i contributi, le donazioni e le oblazioni erogati in favore delle organizzazioni non governative h) le indennità per perdita dell'avviamento corrisposte per disposizioni di legge al conduttore in caso di cessazione della locazione di immobili urbani adibiti ad usi diversi da quello di abitazione i) le erogazioni liberali in denaro a favore del clero della Chiesa cattolica italiana e altri enti religiosi (lett l.)

e le oblazioni erogati in favore delle organizzazioni non governative h) le indennità per perdita dell'avviamento corrisposte per disposizioni di legge al conduttore in

11 Art. 24 T.u.i.r Deduzioni e detrazioni Comma III Dall'imposta lorda si scomputano le detrazioni di cui: 1) all'articolo 13 T.u.i.r. (detrazioni per redditi da lavoro dipendente, da pensione,ecc.) 2) all'articolo 15 co. 1 lettere a) e b) gli interessi passivi e relativi oneri accessori in dipendenza di mutui agrari g) le spese sostenute dai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro delle cose vincolate h) le erogazioni liberali in denaro a favore dello Stato e altri enti pubblici h-bis) il costo specifico o, in mancanza, il valore normale dei beni ceduti gratuitamente, in base ad apposita convenzione, allo Stato, regioni, ecc. per attività culturali, beni vincolati, ecc. i) le erogazioni liberali in denaro a favore di enti o istituzioni pubbliche 3) all'articolo 16-bis T.u.i.r. (Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici)

1 lettere a) e b) gli interessi passivi e relativi oneri accessori in dipendenza di mutui agrari g) le spese sostenute dai soggetti obbligati alla manutenzione, protezione o restauro delle cose

12 Tassazione Il reddito dei fabbricati concessi in locazione libera deve essere dichiarato indipendentemente dall'effettiva percezione dei canoni, salvo il caso in cui sia concluso il procedimento di convalida di sfratto Il reddito imponibile è determinato in misura pari al maggiore tra: - canone risultante dal contratto ridotto, a titolo di deduzione forfetaria delle spese, 5% (art. 4 c. 74 L. 92/2012); - reddito catastale (rivalutato del 5%). Il proprietario non può detrarre analiticamente nessuna spesa effettuata sull'immobile locato (es. manutenzioni straordinarie) in aggiunta alla prevista deduzione forfetaria Nel caso di contratti di locazione di abitazioni situate nei comuni sottoelencati, stipulati o rinnovati a canone controllato, cioè rispettoso di un accordo definito in sede locale sulla base dei criteri stabiliti con 5 marzo 1999, il reddito imponibile del proprietario è ulteriormente ridotto del 30%. a) Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia; b) comuni confinanti con i precedenti; c) comuni capoluogo di provincia; d) comuni considerati ad alta tensione abitativa e) comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi sismici dei primi anni ottanta

92/2012); - reddito catastale (rivalutato del 5%). Il proprietario non può detrarre analiticamente nessuna spesa effettuata sull'immobile locato (es.

13 Cedolare secca sugli affitti Regime facoltativo Pagamento di un imposta sostitutiva dell Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell immobile). Non vanno pagate l imposta di registro e l imposta di bollo, Opzione possibile anche per i soggetti non residenti: il decreto attribuisce la facoltà di scelta, genericamente, alle persone fisiche che assumono la veste di locatore nel contratto Escluse solo le persone fisiche che conseguono il reddito nell'ambito di un'attività di lavoro autonomo o d'impresa ma senza operare discriminazioni sulla base della residenza.

Non vanno pagate l imposta di registro e l imposta di bollo, Opzione possibile anche per i soggetti non residenti: il decreto attribuisce la

14 Cedolare secca sugli affitti

15 Contatti Blasio & Partners Avvocati Roma Ginevra Largo Messico, 3 Rue Eynard, 6 Tel / Tel Fax Fax avvocati@studioblasio.it

8551827 / 06.8551828 Tel. +41227770202 Fax. 06.8551829 Fax.

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