Banca BHW Succursale italiana. Manuale Corso base

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1 Banca BHW Succursale italiana Manuale Corso base A cura dell'ufficio Formazione Versione Settembre 2010

2 INDICE Capitolo 1 BHW Bausparkasse Ag e BHW Financial S.r.l pag. 3 Capitolo 2 I prodotti di BHW Bausparkasse Ag pag Il Risparmio Edilizio pag I mutui pag Il mutuo "Sprint" pag Il mutuo " Sprint Costante" pag Il mutuo "Variant" pag Il mutuo "Light" pag Il mutuo "MiXX" pag Il mutuo "TH" pag Il mutuo "TH 30" pag Il mutuo "TH SCIP" pag Il mutuo "TH INPDAP" pag. 22 Capitolo 3 La Normativa Fidi pag Categorie di soggetti finanziabili pag Le possibilità di utilizzo delle somme pag LTV - massimali di finanziabilità pag Le garanzie pag Le assicurazioni pag. 42 Banca BHW - Manuale Corso base - 2 -

3 Capitolo 1 BHW BAUSPARKASSE AG e BHW FINANCIAL SRL BHW Bausparkasse AG nasce a Berlino nel In quegli anni ai dipendenti pubblici era vietato per legge chiedere finanziamenti bancari. In questo modo il sogno di possedere una casa propria era per la maggior parte di loro irrealizzabile. Per risolvere questo problema le associazioni di categoria costituirono una Cassa di Risparmio e Credito Edilizio e la chiamarono Beamten Heimstaetten Werk, oggi BHW Bausparkasse Ag. L'idea era molto semplice. I dipendenti pubblici versavano una quota dei loro stipendi alla Cassa di Risparmio ed in questo modo acquisivano il diritto ad un mutuo finalizzato all'acquisto della casa. In 80 anni di storia molte cose sono ovviamente cambiate. Oggi BHW è una Holding, operante nei principali settori bancari attraverso le società del Gruppo. L'attività più rappresentativa è quella di BHW Bausparkasse AG, seconda più grande Cassa di Risparmio e Credito Edilizio operante in Germania, con Sede Centrale in Hameln. BHW Italia è la Succursale estera più grande; fondata nel 1997 con Sede a Bolzano. Oggi la sede nonchè Direzione Generale di BHW Italia è a Verona, la Direzione Fidi è a Bolzano e a Milano, Bologna e Roma BHW posside uffici di rappresentanza. Dal 2006 BHW è entrata a far parte del Gruppo Deutsche Postbank Ag, divenendo in tal modo parte del più grande gruppo bancario retail tedesco. Nel 2008 Deutsche Bank acquista il 30% delle azioni di Deutsche Postbank Ag: al Gruppo si aggiunge un nuovo protagonista. In Italia i prodotti vengono collocati dalla rete commerciale di BHW Financial srl, società di intermediazione finanziaria di proprietà al 100% di BHW Bausparkasse AG, con cui hanno un mandato oltre 650 collaboratori sull'intero territorio nazionale. Sono più di 110 i punti di consulenza ai quali i clienti si possono rivolgere; la grande forza di BHW risiede nelle persone. Grande professionalità, orientamento al cliente, disponibilità di orari e luoghi rendono ogni incontro una consulenza personalizzata. L' attività di BHW Cassa di Risparmio e Credito Edilizio che dir si voglia, in Italia è molto simile, con le debite proporzioni, a quanto viene fatto in Germania. Il principio alla base dell' operatività di BHW Bausparkasse AG è rimasto lo stesso: risparmio finalizzato all' ottenimento di un mutuo a tasso basso e fisso. Sede di BHW a Hameln (Germania) (Germania) Sede di Deutsche Postbank a Bonn Banca BHW - Manuale Corso base - 3 -

4 Capitolo 2 I PRODOTTI DI BHW 2.1 Il Risparmio Edilizio Il Risparmio Edilizio di BHW si chiama "Dispo maxx" ed è un prodotto di accantonamento, finalizzato all'ottenimento di un mutuo fondiario Il Risparmio Edilizio Dispomaxx - introduzione al concetto di risparmio edilizio Il Risparmio Edilizio è una combinazione di elementi. È un prodotto che consente di accumulare un capitale, in modo regolare o libero, stabilendo contemporaneamente il tasso di interesse più sicuro per un futuro mutuo per la casa. Il Risparmio Edilizio prevede due fasi: una fase di accumulo (fase di risparmio) ad un tasso di interesse garantito ed una fase di mutuo, del quale vengono fissati sin dall'inizio il tasso di interesse e la durata. Durante l'intera vita del contratto le condizioni sono garantite, così da mettere al riparo il cliente dai rischi legati all'andamento dei mercati finanziari. L'idea sulla quale si fonda il Risparmio Edilizio è facile da spiegare: 10 persone che non dispongono di capitale proprio vogliono risparmiare per acquistare una casa di proprietà. Se ognuno di loro fosse in grado di risparmiare all'anno un decimo dell'importo necessario per realizzare questo sogno, sarebbero in grado di accantonare nell'arco di 10 anni il capitale necessario. Se queste 10 persone unissero le loro forze, il primo potrebbe acquistare casa già dopo un anno, poichè utilizzerebbe i risparmi degli altri nove. Nel secondo anno il secondo può acquistare utilizzando il capitale costituito dalle rimanenti 9 quote di risparmio e dalla rata di estinzione della persona che ha già realizzato il suo progetto di acquisto nell'anno precedente. In tal modo tutte le 10 persone raggiungono nell'arco di 10 anni il loro obiettivo, però 4,5 anni prima, in media, di quanto avrebbero impiegato se avessero risparmiato singolarmente la somma necessaria. È chiaro che tale sistema ha acquisito negli anni una forma molto più complessa. Trattandosi di un sistema cui accedono continuamente altri individui, anche i neorisparmiatori hanno diritto a non dover risparmiare da soli tutto l'importo necessario. Vi è inoltre la possibilità di scegliere fra diverse offerte di tasso e durata e di personalizzare il piano di risparmio in base alle proprie esigenze. Il risparmiatore stipula con BHW un contratto, stabilendo la somma che ritiene utile alla realizzazione del progetto di acquisto/costruzione casa. In tal modo egli si impegna a versare regolarmente un importo a titolo di risparmio espresso in millesimi della somma concordata. Con questo sistema egli sarà in grado di risparmiare, già nei primi anni, senza accorgersene e senza fatica, il denaro di cui avrà bisogno un giorno per comprare la casa dei suoi sogni. Sul risparmio è riconosciuto un tasso di interesse attivo pari all'1% lordo annuo. Quando il cliente avrà risparmiato una parte della somma sottoscritta e qualora egli disponga del deposito da un periodo di tempo sufficiente, potrà richiedere un mutuo a condizioni vantaggiose, per un importo pari alla differenza fra la somma sottoscritta e l'importo risparmiato (comprensivo degli interessi attivi maturati). In tal modo il cliente disporrà dell'intera somma, con il vantaggio di ottenere il mutuo al tasso di interesse fissato al momento della stipula del contratto, al contrario di quanto normalmente avviene con i prodotti di finanziamento offerti in Italia. Il tasso di interesse (TAN) del mutuo sarà fisso, pari al 3,75%*, 2,90%* o addirittura 1,90%*, in base alla durata, più o meno lunga, della fase di risparmio. I tassi descritti sono bassi e soprattutto indipendenti dalle oscillazioni del mercato. Naturalmente è prevista anche la possibilità per il cliente di rinunciare al mutuo. In questa ipotesi il tasso attivo corrisposto sul risparmio viene ricalcolato retroattivamente (dal primo versamento effettuato) ed è compreso fra il 2,5% ed il 4% annuo lordo, determinato per ciascun anno di durata della fase di risparmio in base all'andamento dei titoli di Stato a tasso fisso emessi dalla Repubblica Tedesca. Per questo motivo il Risparmio Edilizio può essere anche utilizzato come mera forma di risparmio. * TAEG compreso fra il 2,07% e il 4,51% Banca BHW - Manuale Corso base - 4 -

5 2.1.2 Il Risparmio Edilizio Dispomaxx - i numeri del contratto Alla sottoscrizione del contratto vengono concordati con il cliente 1) la somma di risparmio 2) la rata di risparmio 3) la rata di ammortamento 4) il tasso del mutuo La somma di risparmio è la somma contrattuale sottoscritta e rappresenta l'importo di cui il cliente vorrà disporre per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile. La somma di risparmio sarà messa a disposizione del cliente alla data di assegnazione e sarà costituita dal risparmio accumulato, comprensivo degli interessi attivi maturati e, per differenza, dal mutuo da assegnazione. La rata di risparmio è invece l'importo che il cliente intende accantonare, in modo regolare o libero, espressa in millesimi della somma sottoscritta. Quando il capitale risparmiato ed il tempo trascorso si trovano in congruo rapporto con la somma di risparmio sottoscritta, il contratto raggiungerà la data di assegnazione. La rata di risparmio mensile deve essere pari ad almeno il 3 della somma di risparmio sottoscritta. ESEMPIO: somma di risparmio ,00 rata di risparmio mensile minima/standard 300,00 I versamenti possono essere effettuati mensilmente, trimestralmente, semestralmente, annualmente o una tantum. In caso di periodicità di pagamento diversa da mensile, le rate dovranno essere corrisposte in forma anticipata e la rata di risparmio minima sarà pari al 3 mensile rapportato alla periodicità (ad esempio, in caso di versamenti annui, la rata minima è pari al 3,6% della somma di risparmio). Versamenti aggiuntivi sono sempre possibili. Se il contratto viene intestato ad un minore la rata di risparmio minima è pari al 2. Alla sottoscrizione del contratto viene scelta anche la rata di ammortamento con cui si intende restituire il mutuo da assegnazione. Se non diversamente specificato, viene attribuita automaticamente una rata di ammortamento standard pari al 6 della somma di risparmio. ESEMPIO: somma di risparmio ,00 rata di ammortamento standard 600,00 Il tasso del mutuo è fisso, pari al 3,75%, 2,90% o 1,90%. Quelle descritte sono percentuali di Tasso Annuo Nominale (TAN) e sono la misura degli interessi sul mutuo, corrisposti con le singole rate. Si tratta quindi della percentuale con cui viene calcolata la quota interessi delle singole rate e determina l'ammontare degli interessi passivi che il cliente paga per il suo finanziamento. Nei mutui esiste anche un indicatore, creato per poter meglio raffrontare le diverse offerte di mutuo. Esso tiene conto del tasso annuo nominale e della modalità di pagamento degli interessi, nonchè dei costi accessori all'operazione, iniziali e periodici (es: spese di perizia, spese di istruttoria, spese per addebito rata etc.). Questo indicatore si chiama TAEG, cioè Tasso Annuo Effettivo Globale. Banca BHW - Manuale Corso base - 5 -

6 Il raggiungimento della data di assegnazione è l'obbiettivo che chi sottoscrive un contratto di risparmio edilizio si prefigge. A questa data il cliente riceve restituito il denaro risparmiato maggiorato degli interessi attivi e può chiedere il mutuo da assegnazione al tasso inizialmente fissato. La data di assegnazione viene calcolata mediante l'applicazione di una formula matematica, che mette in rapporto la quantità di denaro accantonato e la durata della fase di risparmio con l'importo di mutuo richiedibile, la durata del mutuo stesso ed il tasso scelto dal cliente Il Risparmio Edilizio Dispomaxx "graficamente" fase di risparmio fase di mutuo Il Risparmio Edilizio è quindi un sistema DENARO/TEMPO. Quando "la resa" del risparmio (ammontare del risparmio e periodo di risparmio) si trova in congruo rapporto con "la resa" del mutuo (importo, durata e tasso del mutuo), il contratto viene assegnato. Il principio della congruità fra le prestazioni significa, ad esempio, che un versamento aggiuntivo di risparmio o un ammortamento più veloce del mutuo da assegnazione producono un accorciamento della durata della fase di risparmio, così come la scelta di un tasso di mutuo più basso (2,90%-1,90%) o una durata dell'ammortamento più lunga producono un allungamento della fase di risparmio. Il denaro ed il tempo, sia della fase di risparmio che della fase di mutuo, quindi sono i fattori determinanti della data di assegnazione. Il calcolo avviene con la seguente formula matematica: CAPITALE + SOMMA DEI SALDI X fattore = MUTUO DI VALUTAZIONE X DURATA AMMORTAMENTO Quando il risultato della formula matematica sarà pari o superiore al punteggio minimo richiesto (cifra di valutazione minima), il contratto verrà assegnato. La cifra di valutazione minima è 33. Banca BHW - Manuale Corso base - 6 -

7 2.1.4 Analisi della formula La formula viene applicata alla fine di ciascun trimestre solare a tutti i contratti accesi presso BHW. I giorni in cui ciò accade si chiamano giorni di valutazione. Ai giorni di valutazione vengono quindi valutati tutti i contratti rispetto al raggiungimento della cifra di valutazione e quindi della data di assegnazione. I giorni di valutazione sono: di ogni anno. 31/03 30/06 30/09 31/12 Tutti i contratti che ad un qualsiasi giorno di valutazione hanno raggiunto la cifra di valutazione minima (33) vanno in assegnazione nel secondo trimestre successivo ovvero: giorno di valutazione assegnazione 31/03 01/07-01/08-01/09 30/06 01/10-01/11-01/12 30/09 01/01-01/02-01/03 dell'anno successivo 31/12 01/04-01/05-01/06 dell'anno successivo In ogni trimestre di assegnazione i contratti con il punteggio più alto vengono assegnati per primi. La cifra di valutazione è il risultato della formula. Nella formula ci sono: Capitale il capitale è la somma dei versamenti di risparmio effettuati. Somma dei saldi la somma dei saldi è pari alla somma di ciascun saldo alla fine di ogni trimestre già trascorso, maggiorato del saldo attuale. Mutuo di valutazione è pari alla differenza fra la somma di risparmio ed il saldo del conto oggetto di valutazione. Durata ammortamento viene calcolata in anni ed è la durata necessaria per ammortizzare il mutuo di valutazione con la rata di ammortamento scelta dal cliente al tasso di ammortamento scelto dal cliente. Fattore il fattore dipende dal tasso scelto per il mutuo da assegnazione. I fattori sono i seguenti: TASSO 3,75% fattore 35 TASSO 2,90% fattore 21 TASSO 1,90% fattore 13 Più basso è il tasso, più basso è il fattore. A parità di somma di risparmio, rata di risparmio e rata di ammortamento, quindi, più basso è il tasso e più tempo ci vorrà per raggiungere il punteggio 33, quindi l assegnazione. Banca BHW - Manuale Corso base - 7 -

8 2.1.5 Il potenziale del risparmiatore ed il potenziale di BHW Il numeratore della formula è definito: Il denominatore della formula è definito: potenziale del risparmiatore potenziale di BHW potenziale del risparmiatore potenziale di BHW Al numeratore della formula ci sono capitale e somma dei saldi, ovvero la rappresentazione numerica del denaro che il risparmiatore accantona nel tempo, quindi la rappresentazione del suo potenziale. Al denominatore ci sono il mutuo e la durata del mutuo stesso, ovvero la "controprestanzione" che BHW si impegna ad offrire al risparmiatore una volta raggiunta la data di assegnazione; possiamo quindi parlare di potenziale di BHW Due esempi di Risparmio Edilizio. 1) Somma di risparmio ,00 Rata di risparmio 300,00 (contratto intestato a minore con rata min. = 2 per mille) Rata di ammortamento 690,00 Tasso di mutuo 1,90% Raggiungimento della data di assegnazione: 10 anni: Totale versato (120 rate): ,00 Diritto di stipula (pagato alla sottoscrizione) 1.150,00 Restituzione: ,00 + Interessi attivi netti (tasso 1,0%): 2.221,20 Totale netto restituito: ,20 Richiesta mutuo ,80 Tasso Nominale Annuo (TAN) 1,90% Indicatore Sintetico di Costo (ISC) 2,22% Rata ammortamento 690,00 Durata ammortamento 6 anni e 9 mesi Banca BHW - Manuale Corso base - 8 -

9 2) Somma di risparmio ,00 Rata di risparmio ,00 una tantum Rata di ammortamento 900,00 Tasso di mutuo 3,75% Raggiungimento della data di assegnazione: 3 anni e 6 mesi: Totale versato : ,00 Diritto di stipula (pagato alla sottoscrizione) 1.500,00 Restituzione: ,00 + Interessi attivi netti (tasso 1,0%): 1.511,50 Totale netto restituito: ,50 Richiesta mutuo ,49 Tasso Nominale Annuo (TAN) 3,75% Indicatore Sintetico di Costo (ISC) 4,04% Rata ammortamento 900,00 Durata ammortamento 9 anni e 10 mesi Il Risparmio Edilizio. La remunerazione attiva e la rinuncia al mutuo da assegnazione. Il contratto di Risparmio Edilizio nasce finalizzato all'ottenimento di un mutuo, ma prevede anche la possibilità per il cliente di rinunciare alla facoltà di richiederlo, anzi, a volte il contratto viene sottoscritto già con la volontà di utilizzarlo solo come "salvadanaio". Il tasso attivo, pari al 1,0% annuo lordo è il tasso previsto sui contratti di risparmio di quei clienti che richiederanno il mutuo da assegnazione, ovvero risparmiatori il cui obiettivo consiste nella possibilità di ottenere il miglior mutuo possibile. In caso di rinuncia al mutuo da assegnazione, invece, e nel rispetto di alcune condizioni, il tasso attivo viene ricalcolato retroattivamente, dal primo versamento effettuato ed è compreso fra il 2,5% annuo lordo ed il 4,0% annuo lordo determinato per ciascun anno di durata della fase di risparmio, in base al rendimento dei titoli di Stato a tasso fisso emessi dalla Repubblica Tedesca c.d. Umlaufrendite. Tale rendimento è consultabile sul sito internet della Banca Centrale Tedesca, nella colonna riportata nella pagina seguente. Banca BHW - Manuale Corso base - 9 -

10 Le condizioni necessarie per ottenere il ricalcolo degli interessi attivi: Affinchè un cliente possa chiedere la restituzione del denaro accantonato con il ricalcolo degli interessi attivi, devono sussistere le seguenti condizioni: - raggiunta assegnazione e rinuncia al mutuo, - trascorsi 7 anni dalla sottoscrizione del contratto, - il contratto non ha subito modifiche, - il contratto non proviene da trasferimento, - il contratto non è mai stato finanziato. Il tasso attivo ricalcolato viene corrisposto per i primi otto anni di durata della fase di risparmio, quindi qualora al momento della chiusura del conto, soddisfatte tutte le condizioni necessarie, fossero trascorsi più di otto anni dalla sottoscrizione del contratto, per gli anni successivi all'ottavo il tasso attivo tornerebbe ad essere quello base dell'1,0%. La percentuale di interesse attivo complessivo all'interno della forbice 2,5%-4,0% dipende, come detto, dal rendimento dei titoli di Stato ("Umlaufrendite"), rilevata al 15. dicembre di ogni anno per l'anno successivo. Per questo motivo il rendimento può essere diverso ogni anno. Tabella per la determinazione della percentuale di tasso attivo Rendita titoli al dell anno precedente Tasso complessivo per l anno in corso sotto il 3% 2,5% dal 3,0% 3,0% dal 4,5% 3,5% dal 6,0% 4,0% Banca BHW - Manuale Corso base

11 Esempio di determinazione del tasso attivo Anno "Umlaufrendite" al 15/12 Tasso attivo complessivo ,25% ,15% 3,0% ,40% 3,0% ,15% 3,0% ,90% 3,0% ,5% Un esempio di Risparmio Edilizio con finalità "rendimento". Somma di risparmio ,00 Rata di risparmio 500,00 Rata di ammortamento non rilevante Tasso di mutuo non rilevante Raggiungimento della data di assegnazione: 7 anni e 1 mese: Totale versato (85 rate): ,00 Diritto di stipula (pagato alla sottoscrizione) 550,00 Restituzione: ,00 + Interessi attivi netti (tasso 3,5%)*: 3.860,00 Totale netto restituito: ,00 * Nel rispetto delle condizioni contrattuali previste il tasso attivo è compreso fra il 2,5% ed il 4% annuo lordo. Il calcolo è stato effettuato considerando un tasso attivo pari al 3,5% annuo lordo, in quanto è il tasso previsto a partire dal , stante le attuali condizioni di mercato. Il tasso garantito è pari al 2,5%, quindi non vi è alcuna garanzia rispetto al tasso indicato Il diritto di stipula. Per perfezionare un contratto di risparmio edilizio ed accedere ai vantaggi che esso prevede è previsto in capo cliente il versamento del diritto di stipula. Il diritto di stipula è un importo pari all' 1% della somma di risparmio e viene corrisposto con assegno bancario/circolare o con bonifico alla sottoscrizione del contratto. Questo importo farà sì che nessuna spesa periodica sarà prevista, come ad esempio: nella fase di risparmio - spese di tenuta conto; - spese per l'invio delle comunicazioni; - commissioni sulle rate di risparmio; - spese per l'addebito delle rate in procedura automatica; - spese per le modifiche del contratto; (vedi capitolo successivo) alla data di assegnazione - restituzione del risparmio accumulato; - spese di istruttoria del mutuo da assegnazione; Banca BHW - Manuale Corso base

12 nella fase di mutuo - addebito delle rate; - invio comunicazioni / certificazione interessi passivi; - estinzioni parziali o totali anticipate; Il pacchetto servizi. All'inizio di ogni anno (valuta 1 gennaio) BHW addebita 12,00 (1 al mese) sui conti di risparmio edilizio. Tale importo consente di effettuare le seguenti modifiche contrattuali senza spese o penali: - riduzione della somma di risparmio; - cumulo (unione) di contratti; - divisione di un contratto in più contratti; - trasferimento/cessione del contratto ad un familiare I titolari di età inferiore ad anni 25 beneficiano gratuitamente del pacchetto servizi, fino al compimento del 25 anno di età. Il pacchetto servizi viene addebitato solo durante la fase di risparmio; nell'anno di sottoscrizione ed in quello di assegnazione, viene addebitato "pro-quota", cioè in base ai mesi di effettiva esistenza del contratto La data di assegnazione. Circa un mese prima del raggiungimento della data di assegnazione BHW ne da comunicazione al cliente. Quando il cliente riceve questa lettera ha due possibilità: 1) "Accettare" l'assegnazione (il cliente risponde alla lettera/chiama il consulente); 2) "Ignorare" l'avvenuto raggiungimento della data di assegnazione (il cliente non risponde); Quando il cliente accetta l assegnazione, BHW gli restituisce con bonifico bancario le somme accantonate, comprensive degli interessi attivi base (1,0%). In un tempo congruo il cliente deciderà se richiedere il mutuo o se richiedere la differenza di interessi a suo favore derivante dal ricalcolo (se ha rispettato le condizioni previste per poterlo ottenere). Nel secondo caso invece, il contratto proseguirà come se nulla fosse accaduto. Avendo il cliente già raggiunto la data di assegnazione, da quel momento in poi potrà contattare BHW per "accettare" la data di assegnazione. Entro un termine di tre mesi BHW soddisferà la richiesta del cliente Prelevamenti dal conto di risparmio e chiusura del contratto. Il cliente può prelevare dal conto di risparmio o chiederne la chiusura in qualsiasi momento, dando 6 mesi di preavviso. Trascorso tale termine, l'importo chiesto a prelevamento o, in caso di chiusura, il saldo del conto, verranno da BHW restituiti con bonifico. In caso di chiusura verrà restituito il saldo del conto, comprensivo degli interessi attivi maturati fino a quel momento e senza applicazione di commissione o penale alcuna. In caso di prelevamento verrà applicata una commissione pari all'1% dell'importo prelevato a titolo di rimborso spese. Importi fino a 1.500,00 sono liberi da preavviso, ovvero vengono subito messi a disposizione del cliente. Banca BHW - Manuale Corso base

13 Le modifiche del contratto. Una volta sottoscritto il contratto, il cliente può modificarne i parametri liberamente. Egli può in particolare cambiare il tasso per il mutuo da assegnazione, modificare la rata di risparmio e/o la rata di mutuo, modificare la somma sottoscritta o effettuare versamenti aggiuntivi. Tutte queste modifiche non prevedono spese. In caso di aumento della somma di risparmio il cliente sarà tenuto al versamento del diritto di stipula per differenza. Solo la modifica della somma di risparmio è considerata "modifica" contrattuale con riferimento alla possibilità di ottenere il ricalcolo degli interessi attivi. Banca BHW - Manuale Corso base

14 ISTITUTO BANCARIO: La scheda prodotto riservata ai collaboratori di BHW Financial Srl BHW Bausparkasse AG (Società per azioni di Diritto Tedesco) Gruppo Deutsche Postbank AG Succursale italiana. Sede: Hameln (Germania) - Direzione Generale per l Italia: I Verona, Viale del Lavoro, 41 tel.: ; fax: , sito internet Direzione Fidi: I Bolzano, Via Maso della Pieve, 60/a te.: ; fax: Cap. Soc.: Euro ,48; Riserve : Euro ,60 C. F./P. IVA IT Iscr. al Reg. delle Impr. di Verona n Iscritta all Albo delle Banche presso la Banca d Italia con i seguenti numeri:numero di matricola Albo 5355 e numero di codice meccanografico Codice di Avviamento Bancario Autorità di vigilanza estere competenti sulla Banca:Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), con Sede in Bonn (Germania) Aderente al Fondo europeo Depositi delle Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania). Aderente al Fondo Europeo Depositi delle Casse di Risparmio e Credito Edilizio - Berlino (Germania) e degli Istituti di Credito di Diritto Privato - Colonia (Germania). NOME PRODOTTO e DESCRIZIONE: DispoMaxx Il Risparmio Edilizio è una forma di risparmio finalizzata alla concessione di un mutuo edilizio con tasso di interesse basso e fisso, cioè non esposto alle fluttuazioni riscontrabili sui mercati finanziari. Con la stipulazione del contratto di Risparmio Edilizio si diventa membro di una comunità che ha come scopo l' attività del risparmio. Al termine di questa, il risparmiatore ha diritto ad una controprestazione in forma di un mutuo edilizio ad un tasso estremamente basso, la cui provvista è alimentata dai risparmi, in particolare dalle quote di risparmio, nonchè dagli importi di ammortamento corrisposti dai risparmiatori. Il risparmiatore stipula il contratto di Risparmio Edilizio per una determinata somma, la cosiddetta somma di risparmio. Quando la resa del risparmio (ammontare del risparmio accumulato e periodo di risparmio) si trova in congruo rapporto con la resa del mutuo (ammontare del mutuo, durata del mutuo e tasso del mutuo), il contratto viene assegnato. Per assegnazione si intende il momento in cui il risparmiatore acquisisce il diritto ad ottenere il mutuo. L' assegnazione costituisce quindi il presupposto per richiedere il mutuo da assegnazione. La concessione del mutuo da assegnazione è subordinata al vaglio delle caratteristiche reddituali, di tipologia di attività lavorativa, di età e legate all' utilizzo delle somme ed alla garanzia offerta previste dalla normativa di BHW. L' importo di mutuo da assegnazione è pari alla differenza fra la somma di risparmio ed il saldo del conto di Risparmio Edilizio alla data di assegnazione. Sulle somme accantonate dal risparmiatore viene corrisposto un interesse attivo pari all' 1,0% annuo lordo. Se, una volta raggiunta la data di assegnazione, il risparmiatore rinuncia al mutuo, nel rispetto di alcune condizioni, potrà ottenere la restituzione di quanto accantonato, con un interesse attivo compreso fra il 2,5% ed il 4,0% annuo lordo, calcolato retroattivamente e dipendente, per ciascun anno di durata della fase di risparmio (per massimo 8 anni), dal rendimento (Umlaufrendite) dei titoli di Stato a tasso fisso emessi dalla Repubblica Tedesca. Il conto di Risparmio Edilizio è quindi anche uno strumento utile e sicuro di solo risparmio. SOMMA DI RISPARMIO MINIMA 8.000,00 ( poi multipli di 1.000,00 ) RATA DI RISPARMIO MINIMA/REGOLARE 3 per mille mensile della somma di risparmio PERIODICITÀ DI PAGAMENTO PREVISTE - mensile, - trimestrale, - semestrale, - annuale, - una tantum. Versamenti aggiuntivi sempre possibili per qualsiasi importo. TASSI DI AMMORTAMENTO MUTUO DA ASSEGNAZIONE DV3 DV2 DV1 3,75% 2,90% 1,90% Banca BHW - Manuale Corso base

15 TASSO DI REMUNERAZIONE ATTIVA 1,00% annuo lordo In caso di raggiunta assegnazione e rinuncia al mutuo da assegnazione, nel rispetto delle seguenti condizioni: - durata contratto minima 7 anni, - nessuna modifica contrattuale, - il contratto non proviene da cessione, - il contratto non è mai stato finanziato, - il contratto non proviene da cambio tariffa. il tasso viene ricalcolato retroattivamente e sarà legato al rendimento (Umlaufrendite) determinato al 15 dicembre di ogni anno per l' anno successivo, relativo ai titoli a tasso fisso di emittenti interne (Festverzinsliche Wertpapiere inländischer Emittenten) e, tra questi, dei titoli di Stato a tasso fisso emessi dalla Repubblica Tedesca e quotati presso la borsa tedesca (Börsennotierte Bundeswertpapiere) Il suddetto rendimento è reso pubblico giornalmente dalla Deutsche Bundesbank. L'ammontare del tasso annuo complessivo lordo d'interesse viene calcolato secondo la seguente tabella: Rendita al dell'anno Interesse annuo complessivo lordo precedente: relativo all'anno in corso: inferiore al 3,0 % 2,5 % dal 3,0 % 3,0 % dal 4,5 % 3,5 % oltre il 6,0 % 4,0 % Il tasso complessivo viene corrisposto per un massimo di 8 anni. Nessuna remunerazione delle somme eccedenti la somma di risparmio. DIRITTO DI STIPULA Il diritto di stipula è pari all' 1% della somma di risparmio sottoscritta. Il pagamento del diritto di stipula permette, unitamente all'accettazione della domanda di accensione del contratto spedita da BHW Bausparkasse AG al cliente, il perfezionamento del contratto. SPESE PERIODICHE, ALTRE SPESE Nessuna spesa periodica per, ad esempio, gestione conto, invio comunicazioni, addebito rata, istruttoria mutuo da assegnazione etc. Un "pacchetto servizi" di 12,00 all'anno consente al cliente di non avere spese per le principali modifiche contrattuali. Per alcuni servizi particolari è prevista una spesa. Questi costi sono puntualmente descritti nelle condizioni generali per contratti di risparmio edilizio a disposizione dei clienti. PRELEVAMENTO DAL CONTO DI RISPARMIO È possibile in qualsiasi momento, contro pagamento di una commissione pari all' 1% sull' importo prelevato. - per prelevamenti di importo superiore a 1.500,00, sono necessari 6 mesi di preavviso. In caso di mancato preavviso verrà trattenuta una penale pari allo 0,5% sull' importo prelevato per ogni mese di mancato preavviso. RATA DI AMMORTAMENTO REGOLARE 6 per mille della somma di risparmio sottoscritta. DURATA MUTUO DA ASSEGNAZIONE min. 3 anni - max 17 anni PENALE PER ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO DA ASSEGNAZIONE zero. Estinzione possibile in qualsiasi momento, per qualsiasi importo, senza preavviso. Attenzione! Questo messaggio non ha natura pubblicitaria con finalità promozionale. Per le condizioni contrattuali è comunque necessario fare riferimento ai fogli informativi, a disposizione la Sede della Banca BHW Bausparkasse AG, Succursale Italiana nonché presso i punti di consulenza della convenzionata BHW Financial srl, Società di Intermediazione Finanziaria, di cui all art. 106 D.Lgs. 1 sett n. 385 ed iscritta nel relativo elenco generale, già U.I.C., presso Banca d Italia al n , iscritta altresì ISVAP iscrizione N. E , tel fax Banca BHW - Manuale Corso base

16 2.2 I mutui Introduzione al concetto di mutuo Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro che quest'ultima si obbliga a restituire successivamente. Una tra le figure più diffuse di mutuo è quello immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all'acquisto di un bene immobile. Il mutuo così inteso è quindi un finanziamento a lungo termine, assistito da garanzia ipotecaria. Sul mercato sono presenti diverse tipologie di mutui; il tasso e la durata sono senz'altro gli elementi principali da tenere presenti. Il tasso degli interessi può essere fisso quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli. Esistono poi altre tipologie di contratti, in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi: ad esempio con il termine di mutuo a tasso misto si indica l'ipotesi in cui, a scelta del mutuatario e secondo le modalità stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa. I mutui possono avere un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (tasso a regime), il quale è ovviamente quello più importante. Indipendentemente dalla tipologia di mutuo, con questo contratto, che viene fatto in forma pubblica presso un Notaio, il cliente riceve dalla Banca una somma di denaro che si impegna a restituire nel numero di anni concordato, maggiorata degli interessi. Per la concessione del mutuo la Banca valuta il "merito creditizio" del richiedente, inteso come la capacità di onorare la rata. Qualora il reddito del/i richiedente/i non fosse sufficiente, è prevista la possibilità di far intervenire un fidejussore, ovvero una persona che con il suo reddito fa da "garante" nel contratto. Essendo un mutuo un finanziamento quasi sempre di grande importo, esso è assistito anche da una garanzia reale, quale l'iscrizione ipotecaria sull'immobile, che consente alla Banca di rivalersi su questo per recuperare il proprio credito in caso di inadempimento da parte del cliente Il mutuo "Sprint" Il mutuo "Sprint" è un mutuo a tasso fisso. Esso prevede tutte le durate comprese fra cinque e trent'anni, con possibilità di scelta di durate intermedie. Il mutuo "Sprint" è costituito da due prodotti: - il mutuo immediato; - il contratto di risparmio edilizio; Questa particolare struttura fa sì che la durata complessiva del mutuo venga suddivisa in due fasi, quelle che caratterizzano il Risparmio Edilizio. Grazie al contratto di Risparmio Edilizio, alla data di assegnazione il cliente disporrà della somma contrattualmente sottoscritta (somma di risparmio), che sarà data dal risparmio accumulato e, per differenza rispetto alla stessa, da un mutuo da assegnazione. Il mutuo immediato consente al cliente di avere subito a disposizione l'intera somma, senza dover attendere la data di assegnazione, ciò attraverso il prefinanziamento della fase risparmio. Durante la prima fase le rate del mutuo saranno costituite da: - interessi sul mutuo immediato; - rata di risparmio sul conto di risparmio edilizio (capitale) Tale suddivisione rimane costante per l'intera prima fase, ovvero fino alla data di assegnazione del contratto di risparmio edilizio. La rata di risparmio minima è pari al 1,5 della somma sottoscritta e la durata massima della prima fase è di 15 anni. Alla data di assegnazione il debito residuo, ovvero l'importo richiesto decurtato di quanto già restituito mediante accantonamento sul conto di risparmio edilizio, viene ammortizzato al tasso Banca BHW - Manuale Corso base

17 previsto per il mutuo da assegnazione (di solito 3,75% fisso), o meglio, il debito residuo è il mutuo da assegnazione. Nella seconda fase le rate saranno quindi costituite da: - quota interessi; - quota capitale; Mese dopo mese la quota interessi decresce a favore della quota capitale. La rata totale rimane comunque sempre costante. I vantaggi che il mutuo "Sprint" offre, grazie alla sua particolare struttura finanziaria sono molti. Fra i più importanti vi sono: - la possibilità di effettuare versamenti aggiuntivi, anche di piccolo importo, che producono la riduzione della durata del mutuo con conseguente risparmio di interessi passivi; - la possibilità di scegliere qualsiasi durata, anche con frazioni di anno e la possibilità di scegliere rate differenziate nelle due fasi di mutuo, personalizzando in tal modo il piano di finanziamento in base alle specifiche necessitá/desideri del cliente; - tasso basso nella seconda fase: ciò permette al cliente una volta raggiunta la data di assegnazione di beneficiare di una condizione di tasso eccezionale, qualsiasi sia la situazione di mercato vigente in quel momento; Due esempi di mutuo "Sprint". 1) Importo di mutuo ,00 Durata complessiva 18 anni di cui 1 fase 9 anni 2 fase 9 anni 1 fase rata 750,00 di cui risparmio 290,67 interessi 458,33 tasso nominale annuo (TAN) 5,50% 2 fase rata 750,00 (quota capitale + quota interessi) tasso nominale annuo (TAN) 3,75% 2) Importo di mutuo ,00 Durata complessiva 30 anni di cui 1 fase 15 anni 2 fase 15 anni 1 fase rata 1.152,00 di cui risparmio 352,00 interessi 800,00 tasso nominale annuo (TAN) 4,80% 2 fase rata 970,00 (quota capitale + quota interessi) tasso nominale annuo (TAN) 3,75% Banca BHW - Manuale Corso base

18 2.2.4 Il mutuo "Sprint Costante" (K10; K7; K6,5) Il mutuo "Sprint Costante" è un particolare modello di mutuo "Sprint", quindi è anch'esso un mutuo a tasso fisso. La sua caratteristica principale è quella di prevedere tre sole rate di mutuo fra le quali scegliere, rapportate naturalmente all'importo richiesto. Nello specifico i tre modelli di mutuo "Sprint Costante" prevedono: K10 una rata pari al 10 per mille dell'importo di mutuo richiesto K7 una rata pari al 7 per mille dell'importo di mutuo richiesto K6,5 una rata pari al 6,5 per mille dell'importo di mutuo richiesto Ad ogni modello corrisponderà una durata, che sarà breve per il modello K10, media per K7 e lunga per K6,5. ESEMPIO: mutuo di ,00 K10 rata = 1.000,00 la durata dipende dal tasso (a mar = ca. 10,5 anni) K7 rata = 700,00 la durata dipende dal tasso (a mar = ca. 18 anni) K6,5 rata = 650,00 la durata dipende dal tasso (a mar = ca. 21,5 anni) Cosa distingue allora il mutuo "Sprint Costante" dal mutuo "Sprint" tradizionale? Il mutuo Sprint Costante non prevede la possibilità di effettuare versamenti aggiuntivi sul contratto di Risparmio Edilizio nella prima fase del mutuo, ma offre un tasso sul mutuo immediato migliore rispetto al tasso standard previsto per il mutuo Sprint. È un prodotto dedicato a quei clienti che sono più interessati alla condizione di tasso rispetto alla flessibilità di poter restituire anticipatamente capitale attraverso versamenti aggiuntivi sul contratto di Risparmio Edilizio. Nel mutuo "Sprint Costante" il diritto di stipula viene sempre compensato con le prime rate di risparmio (maggiori dettagli nel capitolo costi ) Il mutuo "Variant" Il mutuo "Variant" è un mutuo a due tipi di tasso. Le durate previste sono tutte quelle comprese fra 5 e trent'anni, con possibilità di scelta di durate intermedie. Il mutuo "Variant" è come struttura identico al mutuo "Sprint" (2.2.2), quindi costituito da - mutuo immediato; - contratto di risparmio edilizio; Ciò che distingue il mutuo "Variant" dal mutuo "Sprint" è il tipo di tasso applicato al mutuo immediato (1 fase), che nel mutuo "Variant" è, come dice il nome del prodotto, variabile. Durante la prima fase, le rate del mutuo saranno costituite da: - interessi sul mutuo immediato; - rata di risparmio sul conto di risparmio edilizio (capitale) La rata di risparmio (minimo 1,5 della somma sottoscritta) rimane costante per l'intera prima fase, ovvero fino alla data di assegnazione del contratto di risparmio edilizio, mentre cambia la rata interessi in quanto, trattandosi di tasso variabile, essa può diminuire o aumentare, in base all'andamento del mercato. La durata massima della cd prima fase è di 15 anni. Trascorso il periodo di "tasso di ingresso", che vale fino alla fine dell'undicesimo mese successivo alla stampa del contratto di mutuo, inizia la fase di "tasso a regime". Esso è calcolato prendendo come indice di riferimento l'euribor 12 mesi, a cui va aggiunto lo spread nella misura del 1,75%. Banca BHW - Manuale Corso base

19 Nella seconda fase invece, il debito residuo, ovvero l'importo richiesto decurtato di quanto già restituito mediante accantonamento sul conto di risparmio edilizio, viene ammortizzato al tasso previsto per il mutuo da assegnazione, di solito il 3,75% fisso. Nella seconda fase le rate saranno quindi costituite da: - quota interessi; - quota capitale; Mese dopo mese la quota interessi decresce a favore della quota capitale. La rata è fissa e costante. Il mutuo "Variant" è quindi un mutuo a tasso misto, in quanto nella prima fase il tasso è variabile, mentre nella seconda fase il tasso è fisso Un esempio di mutuo "Variant". 1) Importo di mutuo ,00 Durata complessiva 28 anni di cui 1 fase 13 anni 2 fase 15 anni Rata 1 fase 440,00 cambia in base al rinnovo del tasso di cui risparmio 240,00 non cambia interessi 200,00 cambia in base al rinnovo del tasso * Rata 2 fase 445,00 non cambia, tasso fisso (quota capitale + quota interessi) *Ipotesi di tasso (TAN) iniziale pari al 2,40% Tasso (TAN) 2 fase 3,75% Il mutuo "Light" Il mutuo "Light" è un mutuo a tasso fisso e rata crescente. Si tratta anche in questo caso di un particolare modello di mutuo "Sprint", quindi restano valide tutte le caratteristiche già descritte al punto Ciò che distingue il mutuo "Light" dal mutuo "Sprint" è la rata, che anzichè essere costante parte bassa e cresce durante la vita del mutuo. Ciò che produce un esborso crescente è l'ammontare della rata di risparmio, che per i primi due anni è pari al 1,0 della somma sottoscritta e che cresce ogni due anni per 4 volte dello 0,2. Dopo il 4 aumento la rata di risparmio resta pari al 1,8 fino alla data di assegnazione, prevista sempre decorsi 15 anni dalla sottoscrizione. Alla rata di risparmio si aggiungono gli interessi sul mutuo immediato, determinando in tal modo la rata di mutuo complessiva. Dalla data di assegnazione in poi la rata di ammortamento è sempre pari al 6,7 / 6,75 della somma sottoscritta; la durata complessiva è sempre pari a circa 26 anni. Banca BHW - Manuale Corso base

20 2.2.8 Un esempio di mutuo "Light". 1) Importo di mutuo ,00 Durata complessiva 26 (15+11) Tasso (TAN) 1 fase/2 fase 4,80%/ 3,75% 1 +2 anno 3 +4 anno 5 +6 anno 7 +8 anno 9-15 anno Rata 1 fase 500,00 520,00 540,00 560,00 580,00 di cui risparmio 100,00 120,00 140,00 160,00 180,00 interessi 400,00 400,00 400,00 400,00 400,00 Rata 2 fase 670,00 / 675,00 (quota capitale + quota interessi) I vantaggi del mutuo "Light" sono quelli già descritti per il mutuo "Sprint", a cui si aggiunge la comodità di avere una rata iniziale molto bassa, che cresce moderatamente, accompagnando il cliente nelle diverse fasi economiche della sua vita Il mutuo "MiXX" Il mutuo "MiXX" è un mutuo fondiario a due tipi di tasso. Esso prevede tutte le durate fino a 30 anni. Anche il mutuo "MiXX" è suddiviso in due fasi. la prima fase, prevede un tasso fisso nei primi 5 o 10 anni (la durata della prima fase deve essere maggiore del periodo di blocco del tasso e massimo di 15 anni), e poi un tasso ancora fisso per i successivi anni (IRS 5/10 anni + 1,98%). Nella seconda fase, il tasso è fisso predeterminato pari al 3,75%. La rata si distingue nel corso del mutuo per la sua composizione: come per le altre tipologie di mutuo descritte, nella prima fase essa è composta dagli interessi calcolati sull'intero importo di mutuo (senza ammortamento) e da una rata di risparmio (minimo 1,5 per mille della somma sottoscritta), che viene accantonata sul contratto di Risparmio Edilizio. Al termine della prima fase l'importo richiesto diminuito del capitale risparmiato, quindi il debito residuo, viene restituito con l'ammortamento detto "scalare alla francese", al tasso fisso predeterminato pari al 3,75%. In questa fase la rata sarà costituita da una quota interessi e da una quota capitale, con la prima che decresce mese dopo mese a favore della seconda Un esempio di mutuo "Mixx" fisso 5 - durata 15 anni. Importo di mutuo ,00 Durata complessiva 15 anni (7,5+7,5) Tasso (TAN) 1 fase/2 fase 3,40%* / 3,75% *fisso per i primi 5 anni, poi ancora fisso (IRS +1,98%) fino al 5 anno 6-7,5 anno 7,5-15 Rata mensile 668,33 785,00 ** 820,00 di cui risparmio 385,00 385,00 interessi 283,33 400,00 ** ** importo solo ipotetico, calcolato a puro titolo esemplificativo con un tasso del 4,80% (vedi *) Banca BHW - Manuale Corso base

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