SELEZIONE DI PROPOSTE DI VENDITA DI BENI IMMOBILI PRIVATI NELL AREA URBANA DI L AQUILA

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1 SELEZIONE DI PROPOSTE DI VENDITA DI BENI IMMOBILI PRIVATI NELL AREA URBANA DI L AQUILA CHIARIMENTI E RISPOSTE AI QUESITI Aggiornamento al Quesito N. 1 A pag. 19 del Disciplinare è scritto max. 20 punti calcolati con formula lineare in base allo scostamento percentuale tra il prezzo/mq richiesto ed il prezzo/mq medio più recente pubblicato dall OMI per la zona omogenea dell immobile per la categoria abitazioni civili. Cosa si intende con OMI e zona omogenea? Risposta N. 1 L OMI Osservatorio del Mercato Immobiliare è un progetto dell Agenzia delle Entrate che cura, tra le altre cose, la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico- economico relative ai valori immobiliari. Nella Banca Dati consultabile sul sito dell Agenzia delle Entrate, raggiungibile all indirizzo (URL) sono disponibili le quotazioni immobiliari elaborate dall Osservatorio, suddivise per comune e fascia/zona, cui fa riferimento il Disciplinare nelle istruzioni relative alla compilazione della Richiesta Economica. La consultazione può essere effettuata anche tramite navigazione su cartografia. Si riporta, per approfondimento, uno stralcio dalla guida consultabile all indirizzo sopra riportato: [ ] Le zone omogenee OMI, le microzone catastali e la rappresentazione per fasce Metodologie e processi OMI, L'ipotesi di base dell'omi è che il fattore posizionale sia quello maggiormente esplicativo delle differenze di valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quelle a destinazione residenziale. Si ritiene pertanto che al fine di ridurre la variabilità campionaria è utile suddividere il territorio in porzioni che esprimano livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche comuni (urbanistiche, socio- economiche, di dotazioni di servizi, ecc.). Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio- ambientali. E' stato stabilito che il massimo scostamento dell'intervallo dei valori, riscontrabile in ciascuna zona, non deve di regola essere superiore ad 1,5. 1 La società è soggetta all attività di direzione e coordinamento da parte di DeA Capital Real Estate S.p.A. con sede in Milano Via Brera, 21

2 Le quotazioni individuano un intervallo di valori minimo e massimo con riferimento ad unità immobiliari ordinarie aventi una data destinazione d'uso (residenziale, ufficio, negozio, ecc), site in una data zona omogenea. I valori minimi e massimi rappresentano l'ordinarietà e pertanto vengono esclusi quelle quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza. Al fine della tassellazione di tutto il territorio comunale, possono essere definite zone omogenee per le quali non sono rilevate quotazioni in quanto prive o quasi di unità immobiliari o nelle quali non risulta significativa la dinamicità del mercato immobiliare. Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale. Le microzone catastali rappresentano gli ambiti territoriali istituzionalmente rilevanti ai fini della revisione degli estimi catastali e sono state deliberate dai comuni ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998, n La scelta di univocità tra zona OMI e microzona catastale è dipesa dall'opportunità di mantenere un sistema di riferimento dell'osservatorio coerente con quello catastale. Al fine di avere un quadro uniforme del mercato immobiliare sull'intero territorio nazionale, le zone OMI, infine, sono state raggruppate in fasce, le quali individuano aree territoriali con precisa collocazione geografica nel Comune e rispecchiano, in generale, una collocazione urbanistica consolidata (Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana, Rurale). [ ] Quesito N. 2 In relazione alle modalità di attribuzione del punteggio alla Richiesta Economica, illustrate nel Disciplinare a pag. 19, si chiede di specificare in dettaglio le modalità di calcolo del punteggio. Risposta N. 2 Il punteggio attribuito alla Richiesta Economica (max. 30 punti) è determinato dalla somma di due differenti punteggi: Il primo (max. 20 punti) è calcolato determinando il rapporto tra il prezzo a mq ragguagliato espresso dal proponente e la quotazione media a mq rilevata dall OMI per la zona omogenea cui appartiene l immobile proposto (per la tipologia abitazioni civili ). I punti vengono calcolati nel seguente modo: punti = rapporto più basso * 20 / rapporto offerta in esame Per rapporto più basso si intende il più basso tra quelli di tutte le offerte ricevute. Il secondo (max. 10 punti) è calcolato sul prezzo a mq ragguagliato richiesto nell offerta confrontato con i prezzi richiesti nella stessa zona omogenea. I punti vengono calcolati nel seguente modo: punti = prezzo più basso * 10 / prezzo offerta in esame Per prezzo più basso si intende il più basso tra quelli delle offerte ricevute riguardanti 2

3 immobili appartenenti alla stessa zona omogenea. Quesito N. 3 Saranno prese in considerazione anche le proprietà attualmente inagibili e/o che dovranno essere abbattutte e ricostruite o solo le proprietà agibili allo stato attuale? Risposta N. 3 La procedura di selezione stabilisce che saranno considerati lo stato di fatto e di diritto del bene alla data di presentazione della Proposta di Vendita (Disciplinare, pag. 4) e richiede a pag. 9 - punto B e), tra gli altri requisiti, l agibilità, dimostrata con apposita certificazione. Fermo restando che il Soggetto Acquirente intende acquisire immobili tecnicamente ed amministrativamente utilizzabili, e considerando i tempi necessari allo svolgimento della procedura di selezione e delle negoziazioni, potranno essere presi in considerazione, in via subordinata, anche immobili che avranno tali requisiti entro il In altri termini: la selezione ha come obbiettivo l acquisizione di immobili agibili; gli immobili ad oggi non agibili, ma che lo saranno entro il , potranno essere ammessi alla procedura di selezione, purché i titoli autorizzativi/amministrativi necessari per il completamento della costruzione/riqualificazione siano già approvati alla data di presentazione della proposta; il Soggetto Acquirente, in tali eventuali casi, si riserva di chiedere alla parte venditrice garanzie reali a riguardo del rispetto dei tempi attesi. Quesito N. 4 Si chiede se nella procedura di selezione degli immobili nell area del Comune di L Aquila siano di interesse anche i fabbricati in corso di costruzioni ed in fase avanzata. Risposta N. 4 Vedere risposta N. 3. Quesito N. 5 Quando viene richiesto che il soggetto proponente detenga almeno il 60% della proprietà si intende: 60% rispetto a tutti i mq solo con destinazione residenziale presente nel fabbricato oppure si intende il 60% rispetto all''intero fabbricato, che comprende anche eventualmente parti ad uso commerciale al piano terra? le parti comuni (scale, ascensori, lavatoi, pianerottoli ecc..) devono essere esclusi dal conteggio totale quando si calcola il 60% rispetto al totale? Risposta N. 5 Nel conteggio devono essere essere considerati i soli mq residenziali. 3

4 Le parti comuni non rientrano nel conteggio. Si precisa che il Soggetto Acquirente non è interessato a valutare quote di proprietà, di ogni singola unità immobiliare del blocco proposto, inferiori al 100%. Quesito N. 6 In riferimento alla procedura di cui sopra, siamo a richiedere delucidazioni in merito: alla possibilità di offrire immobili attualmente in locazione a nuclei familiari con abitazioni principali classificate E, con contratti in scadenza, salvo rinnovi, tra gennaio e maggio 2014; alla possibilità di proporre immobili siti nei comuni più limitrofi L Aquila e ricadenti nel cratere Risposta N.6 Per quanto al primo punto, come in parte richiamato dalla risposta n. 3, saranno presi in considerazione, in via subordinata ed a esclusivo parere del Soggetto Acquirente, anche gli immobili per i quali le condizioni ed i requisiti richiesti dal Disciplinare possano verificarsi entro il , fermo restando che, in tal caso, il proponente deve essere in grado di fornire reali garanzie circa il rispetto dei tempi relativi. Per quanto al secondo punto il Soggetto Acquirente, sempre in via subordinata ed in relazione al numero di proposte pervenute entro la scadenza del e ammesse alla selezione, si riserva di prendere in considerazione anche immobili localizzati in zone limitrofe al territorio comunale di L Aquila. Quesito N. 7 Chiedo se le condizioni [ ] sono perentorie alla scadenza del 31/07/2013. [ ] l'appartamento in questione è in fase di ristrutturazione a seguito del terremoto del 09/04/2009. I Lavori dell'immobile di cui trattasi sono iniziati il [ ], pertanto l'immobile sarà riconsegnato ufficialmente alla data del [ ], anche se l'ultimazione dei lavori medesimi si prevede alla data del [ ]. Pertanto tutte le certificazioni di conformità, saranno in nostro possesso solo alla riconsegna delle chiavi dell'immobile. Risposta N. 7 Per quanto attiene al quesito relativo ai tempi si rimanda alle risposte n. 3 e n. 6. Si rammenta che la selezione non ha come oggetto singoli appartamenti, ma fabbricati con la consistenza minima, in termini di numero di unità immobiliari, richiamata nel Disciplinare, paragrafo 2. Quesito N. 8 Si chiede se il controllo dei requisiti in base ai quali la proposta viene considerata ammissibile o 4

5 esclusa dalla procedura possa avere esito negativo (esclusione della proposta) anche in caso di errori formali o mere dimenticanze di singoli documenti. Risposta N. 8 Per favorire al massimo la partecipazione alla procedura l Advisor provvederà, nel caso in cui siano riscontrati errori formali e/o singole omissioni di documenti, a segnalare direttamente ai proponenti tali situazioni, con la possibilità di effettuare integrazioni alla documentazione. Quesito N. 9 Possono essere prese in considerazione proposte inerenti immobili da costruire nel comprensorio del comune di L aquila, ma non in territorio dello stesso comune, vale a dire nei comuni limitrofi/confinanti: es. comune di Scoppito? Risposta N. 9 Per quanto attinente ad immobili da costruire si rimanda alla Risposta N. 3. Per quanto attinente alla localizzazione degli immobili si rimanda alla Risposta N. 6. Quesito N. 10 Nel caso di fabbricati costruendi ai fini dell ammissione alla selezione è necessario disporre del premesso per costruire (PdC) ovvero è ammissibile anche un immobile che ha concluso l iter autorizzativo ed il PdC è in corso di rilascio, atteso che potrà essere realizzato e reso agibile entro il ? Risposta N. 10 Si rimanda alla Risposta N. 3. Quesito N. 11 E possibile presentare una proposta per un immobile la cui la destinazione è ricettiva (casa dello studente con 30 alloggi)? Risposta N. 11 Si rimanda alle Risposte N. 3 e N. 6. Quesito N. 12 Si desidera sapere se è possibile proporre la cessione di un immobile con rifiniture di pregio, [ omissis ], di superficie abitativa superiore a 1.000,00 (mille mq) su due piani oltre piano terra e terreno circostante di ulteriori mq [ omissis ]. Risposta N. 12 L immobile descritto, limitatamente a quanto desumibile dalle informazioni trasmesse con il quesito, non appare conforme ai requisiti della selezione in quanto trattasi di fabbricato composto da un numero di unità abitative inferiore a quanto richiesto dal Disciplinare (paragrafo 2). 5

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