FOGLIO INFORMATIVO Mutuo Ipotecario Consumatori INFORMAZIONI SULLA BANCA CHE COS'È IL MUTUO IPOTECARIO CONSUMATORI

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1 FOGLIO INFORMATIVO Mutuo Ipotecario Consumatori INFORMAZIONI SULLA BANCA Banca di Credito Cooperativo di Capaccio Paestum Soc. Coop. Via Magna Graecia n Capaccio (SA) Tel.: Fax: segreteria@bcccapaccio.it Sito internet: Numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Salerno, codice fiscale e P.IVA n Iscritta all Albo della Banca d Italia n cod. ABI Iscritta all Albo delle società cooperative n. A Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo, al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo, al Fondo Nazionale di Garanzia e al Fondo di garanzia per le PMI del Ministero dello Sviluppo Economico (legge 662/96). Solo in caso di offerta fuori sede: Cognome e nome del proponente: Indirizzo: Telefono: CHE COS'È IL MUTUO IPOTECARIO CONSUMATORI Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine (superiore ai 18 mesi). Si definisce ipotecario perché è assistito da una garanzia ipotecaria normalmente acquisita sul diritto di proprietà di un bene immobile. Solitamente viene richiesto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile ma può servire anche per altre finalità (ad esempio: sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità; con finalità di portabilità tramite surroga). Con il contratto di mutuo ipotecario la banca consegna una somma di denaro al cliente che si impegna a rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso. Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile, misto o di due tipi. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. Il cliente, a garanzia dell adempimento delle obbligazioni così assunte, inoltre, conferisce normalmente in garanzia un immobile (che, eventualmente, può essere lo stesso per il cui acquisto o ristrutturazione è stato richiesto il mutuo medesimo) permettendo che la banca iscriva ipoteca su di esso. Nell ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà procedere alla vendita dell immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito. Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso. A chi si rivolge: è rivolto ai consumatori Che cos è la portabilità del mutuo Il decreto - legge 31 gennaio 2007, n. 7 (convertito con modificazioni nella legge 2 aprile 2007, n. 40) ha introdotto la cosiddetta portabilità del mutuo (art. 8 del citato decreto legge). La fattispecie richiamata dall art. 8 è quella della surrogazione per volontà del debitore (art cod. civ.). FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 06/10/2015 (ZF/ ) Pagina 1 di 8

2 Tale norma, ai fini dell efficacia della surrogazione, richiede: - che il mutuo del nuovo finanziatore e la quietanza del precedente finanziatore risultino da atto avente data certa; - che nell atto del nuovo mutuo sia specificatamente indicata la finalità di estinzione del precedente finanziamento, - che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Su richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione. In sostanza, si tratta di un operazione che permette di ottenere da una diversa banca a condizione, ovviamente, che questa vi acconsenta un mutuo al fine di estinguere il finanziamento precedentemente ottenuto dalla banca finanziatrice originaria. Il finanziamento originario può avere anche una forma tecnica diversa dal mutuo (ad esempio: apertura di credito o altri contratti di finanziamento), mentre il nuovo deve essere necessariamente un mutuo. Il mutuatario può ottenere dalla nuova banca condizioni migliorative per quanto riguarda, per esempio, tassi di interesse e durata. L unico vincolo è che il nuovo mutuo non può superare per importo il debito (residuo) relativo al finanziamento originario. Il mutuatario non sostiene spese o commissione per l istruttoria e gli accertamenti catastali. Per l estinzione anticipata del precedente finanziamento, nell ambito dell operazione di portabilità, non è dovuta la corresponsione di alcun compenso. Non è altresì necessario iscrivere una nuova ipoteca in quanto scopo della surrogazione è di permettere l utilizzo delle garanzie che assistevano il finanziamento originario a servizio del nuovo mutuo; si stacca l ipoteca dal primo finanziamento, che viene estinto, per attaccarla al nuovo mutuo. L art cod. civ. non richiede il consenso della banca finanziatrice originaria per il perfezionamento dell operazione. Quest ultima non può però opporsi all operazione rifiutando di ricevere il pagamento, essendo anzi obbligata a rilasciare una quietanza. In estrema sintesi, la struttura dell operazione si articola nel seguente modo: 1. si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca; 2. si qualifica espressamente il nuovo mutuo come finalizzato (cosiddetto mutuo di scopo ) a procurare la provvista per estinguere il finanziamento originario; 3. si utilizza il ricavato del nuovo mutuo estinguere il finanziamento originario; 4. all atto dell estinzione del precedente finanziamento il debitore dichiara alla banca originaria che, per effettuare l estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo; 5. si ottiene dalla precedente banca una quietanza di estinzione del primo finanziamento. Nella quietanza si dà atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato mediante un nuovo mutuo la disponibilità finanziaria necessaria per estinguere il primo finanziamento; 6. si stipula l atto di surrogazione, con il quale il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla precedente nelle garanzie (specialmente l ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il finanziamento originario. L ABI, con riguardo a tale operazione, ha definito di recente una procedura di colloquio interbancaria ispirata a criteri di riduzione di tempi e di costi. Tale procedura consente al cliente di rivolgersi direttamente alla nuova banca che, attraverso sistemi informativi elettronici, acquisisce da quella originaria i dati relativi al mutuo in essere (ad es., ammontare del debito residuo). Per il buon funzionamento della procedura, è stabilito un termine per la trasmissione dei dati alla banca subentrante. Nessun costo viene applicato al cliente. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso misto Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e/o a condizioni stabilite nel contratto. Il contratto indica se questo passaggio dipende o meno dalla scelta del cliente e secondo quali modalità la scelta avviene. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile: FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 06/10/2015 (ZF/ ) Pagina 2 di 8

3 nel periodo a tasso fisso impossibilità di beneficiare della eventuale discesa dei tassi; nel periodo a tasso variabile possibilità di variazione del tasso di interesse in aumento rispetto al tasso di partenza. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Il contratto può prevedere che la banca, in presenza di una giustificato motivo, possa modificare unilaterlamente i prezzi e le altre condizioni previste dal contratto ad esclusione delle clausole aventi ad oggetto i tassi, rispettando le previsioni dell art. 118 del D.Lgs. n. 385/93. CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO Il tasso è calcolato sulla base dell anno civile. Sono state considerate le spese: di istruttoria ( 520; 1% di con un massimo di 520), di perizia 340, di comunicazioni di legge, l imposta sostitutiva calcolata sulla base dello 0,25%, importo della polizza assicurativa di incendio e scoppio pari a 448,50 fornita da BCC Assicurazioni calcolata su un valore di riscostruzione dell immobile pari ad Capitale: ,00 Durata del finanziamento (mesi): 180 T.A.E.G.: 6,87% Oltre al TAEG vanno considerati altri costi quali le spese per la stipula del contratto e l iscrizione dell ipoteca. *** In caso di mutui che prevedono un tasso variabile, il TAEG ha valore puramente esemplificativo, essendo calcolato sulla base del valore iniziale del tasso e ipotizzando che questo resti immutato per tutta la durata del contratto. Modalità di calcolo degli interessi Durata Gli interessi sono calcolati con riferimento all'anno civile (365 giorni). superiore anni 5 massimo anni 15 TASSI MUTUI A TASSO MISTO Tasso di interesse nominale annuo fisso (iniziale) per i primi tre/quattro/cinque anni (a scelta del Cliente) Tasso di interesse nominale annuo variabile (applicato a partire dal quarto/quinto/sesto anno a seconda della scelta del Cliente) parametro di indicizzazione spread Tasso di interesse di preammortamento Spread tasso di mora 6,00% (5,75% ai Soci della B.C.C. di Capaccio Paestum S.C.) parametro di indicizzazione + spread (comunque non inferiore al 4,50%) media Maggio dell'euribor 6 mesi lettera (base 365) arrotondata ai 10 centesimi superiori per le rate con scadenza dal 01/07 al 31/12 successive al periodo di rilevazione; media Novembre dell' euribor 6 mesi lettera (base 365) arrotondata ai 10 centesimi superiori per le rate con scadenza dal 01/01 al 30/06 successive al periodo di rilevazione. 4,00% (3,75% ai Soci della B.C.C. di Capaccio Paestum S.C.) 6,00% (5,75% ai Soci della B.C.C. di Capaccio Paestum S.C.) Pari al tasso contrattuale in vigore al momento della mora più tre punti percentuali FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 06/10/2015 (ZF/ ) Pagina 3 di 8

4 ULTIME RILEVAZIONI DELLA MEDIA DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO EURIBOR 6 MESI BASE 365 ARROTONDATO AI DIECI CENTESIMI SUPERIORI (la data indica la decorrenza) Data Valore ,1% ,2% ,5% SPESE Spese per la stipula del contratto Istruttoria Perizia tecnica Consegna copia completa del contratto prima della conclusione dello stesso Spese per la gestione del rapporto Gestione pratica 1% Massimo: 520,00 sul capitale erogato. 340,00 sui mutui oltre ,00: 0,7 per mille sull'importo del mutuo per immobili situati in territori non di competenza della Banca il costo della perizia è aumentato del 50% Gratuita Gratuita Incasso rata Variazione/restrizione ipoteca Accollo mutuo 0,00 Rilascio certificazione interessi passivi Sospensione pagamento rate addebito automatico su conto corrente: gratuito pagamento per cassa: 1,00 Recupero spese perizia Gratuita Gratuita Invio solleciti di pagamento 6,00 Invio documenti periodici trasparenza 1,00 Invio documenti periodici trasparenza on line (clienti 0,00 inbank e banca light aderenti al servizio infobanking) Se le condizioni economiche in vigore a fine anno non sono cambiate rispetto alla comunicazione precedente, il documento di sintesi non verrà inviato. Il cliente potrà, comunque, in qualsiasi momento ottenere gratuitamente copia del documento di sintesi con le condizioni economiche in vigore. Qualora il cliente abbia scelto il regime di comunicazioni telematiche, potrà richiedere il documento di sintesi aggiornato in qualsiasi momento tramite il servizio di Banca Virtuale o ottenerne tempestivamente copia per posta elettronica. Invio documenti variazioni condizioni 0,00 Commissioni per avviso scadenza rata 1,00 (se richiesta dal Cliente) Compenso per decurtazione 2% Compenso per estinzione anticipata 2% Commissioni per richieste di copie e documenti Per le condizioni economiche si veda il Foglio Informativo Incassi e pagamenti non rientranti in contratto quadro ai sensi del D.Lgs.n.11/2010 e Servizi Vari disponibile in Filiale e sul sito internet della Banca PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento Alla francese.la rata del piano di ammortamento francese prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All'inizio si pagano soprattutto FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 06/10/2015 (ZF/ ) Pagina 4 di 8

5 Tipologia di rata Periodicità delle rate interessi; man mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. costante per il periodo a tasso fisso variabile per il periodo a tasso variabile mensile, trimestrale, semestrale, annuale Per i mutui a tasso variabile il tasso applicato al singolo contratto può essere diverso, a seconda del valore del parametro al momento della stipula Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (mesi) Importo della rata mensile per un capitale di: ,00 Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 1 anno Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 1 anno 6% ,21 Non previsto Non previsto 5% ,79 Non previsto Non previsto Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (l. n. 108/1996), relativo alla categoria Mutui con garanzia ipotecaria, può essere consultato in filiale e sul sito internet della banca ( SERVIZI ACCESSORI Polizza assicurativa a copertura del rimborso del credito in caso di morte, invalidità o disoccupazione del cliente: Non prevista dalla Banca. ALTRE SPESE DA SOSTENERE Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: Spese notarili: secondo la Tariffa notarile Assicurazione immobile: A copertura dei danni da: incendio, caduta fulmine e scoppio. L importo da tariffe, applicate dalla compagnia di assicurazione, sono di norma proporzionali al valore di ricostruzione dell immobile. Imposta sostitutiva: in percentuale sull importo erogato, nella misura pro-tempore prevista dalla vigente Legislazione e trattenuta in fase di erogazione del prestito. Esente per i mutui con finalità di portabilità tramite surroga Tasse ipotecarie: secondo le tariffe vigenti tempo per tempo TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell'istruttoria Disponibilità dell'importo entro 60 giorni dalla presentazione della documentazione completa entro 60 giorni dalla stipula FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 06/10/2015 (ZF/ ) Pagina 5 di 8

6 ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITÀ E RECLAMI Estinzione anticipata Il cliente in ogni momento può esercitare, senza alcun onere né spesa né penale, il diritto di estinzione anticipata, totale o parziale, del mutuo: se il contratto di mutuo è stipulato o accollato a seguito di frazionamento per l acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento dell attività economica o professionale da parte del mutuatario persona fisica; se l estinzione anticipata totale del mutuo avviene nell ambito di un operazione di portabilità del mutuo. In tutte le altre ipotesi, il mutuatario può esercitare in ogni momento il diritto di estinzione anticipata, totale o parziale, corrispondendo un compenso percentuale sul debito residuo, nella misura sopra indicata nelle spese per la gestione del rapporto alle voci Compenso per decurtazione e Compenso per estinzione anticipata. Risoluzione del contratto e decadenza dal beneficio del termine In determinate ipotesi (ad es.: mancato pagamento delle rate; vicende riguardanti il cliente o gli eventuali garanti che incidendo sulla loro situazione patrimoniale, finanziaria o economica pongono in pericolo la restituzione delle somme alla banca), il contratto si scioglie, automaticamente o a richiesta della banca, che, conseguentemente, ha diritto di ottenere l immediato pagamento di quanto dovutole. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri o penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca provvederà alla chiusura immediata del rapporto una volta ricevute dal cliente tutte le somme dovutele per l estinzione anticipata totale del mutuo. Reclami, Ricorsi e Mediazione I reclami vanno inviati, a mezzo , all Ufficio Reclami della banca ((via Magna Graecia n Capaccio; indirizzo di PEC posta@pec.bcccapaccio.it, indirizzo di posta elettronica reclami@bcccapaccio.it), che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere alla banca; Conciliatore Bancario Finanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione, che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore Bancario Finanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet o ad altro organismo di mediazione convenuto tra le parti. Resta salva la facoltà di rivolgersi al giudice nel caso in cui il Cliente non fosse soddisfatto della decisione dell ABF o la mediazione si dovesse concludere senza raggiungimento di un accordo. LEGENDA Accollo Anno civile Banca finanziatrice originaria Documenti periodici trasparenza Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. periodo temporale preso a base per il calcolo degli interessi e coincidente con la durata dell anno solare (365 giorni) è la banca che subisce l operazione di portabilità del mutuo ex. Art. 119 d. lgs. 385/93, è la comunicazione scritta inviata o consegnata dalla banca al cliente alla scadenza del contratto e, comunque, almeno una volta FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 06/10/2015 (ZF/ ) Pagina 6 di 8

7 all anno; dà informazioni circa lo svolgimento del rapporto ed un quadro aggiornato delle condizioni applicate. Imposta sostitutiva Informazione precontrattuale Istruttoria Nuova banca Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile) Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Portabilità del mutuo Preammortamento Quota capitale Quota interessi Rata costante per il periodo a tasso fisso Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, per mutui superiori a 18 mesi,. sull'ammontare del finanziamento nel caso di: - acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria prima casa, destinandola ad abitazione principale; - destinazione del finanziamento al ripristino della liquidità del cliente nonché generiche esigenze di spesa da parte di persone fisiche. L imposta sostitutiva è pari al 2,00% dell ammontare del finanziamento negli altri casi.. copia del testo contrattuale che il cliente può richiedere alla banca prima della conclusione del contratto; non impegna la banca e il cliente alla stipula del contratto medesimo Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. è la banca che, al fine di estinguere un precedente finanziamento, concede il nuovo mutuo surrogandosi nelle garanzie accessorie al finanziamento originario Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. si tratta di un operazione che permette di ottenere da un altra banca un mutuo al fine di estinguere il finanziamento precedentemente ottenuto da un altro istituto di credito è il periodo di tempo decorrente dalla data di erogazione del finanziamento normalmente di breve durata e dovuto a mere ragioni tecniche, durante il quale il cliente paga solo interessi, mentre il regolare rimborso del capitale inizia con l ammortamento Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati.. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per il triennio/quadriennio/quinquennio a tasso fisso Rata variabile L importo della rata non è costante, la somma tra quota capitale e quota interessi si modifica durante la vita del mutuo Spread Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Spread Tasso di Mora punti percentuali sommati al tasso di interesse di ammortamento o di preammortamento per la determinazione del tasso di mora. Surrogazione è l operazione (atto di surroga) attraverso la quale il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla vecchia banca nelle garanzie che assistevano il finanziamento originario Tasso annuo effettivo globale Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale (TAEG) sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Tasso BCE (Tasso delle operazioni E il tasso applicato alle operazioni attraverso le quali le banche si procurano di rifinanziamento principale della liquidità dalla Banca Centrale Europea. E più stabile rispetto all Euribor, in Banca Centrale Europea) quanto viene determinato in base a decisioni di politica monetaria e modificato con periodicità minore. Tasso di interesse nominale di Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso ammortamento annuo del capitale prestato) e il capitale prestato. Tasso di interesse nominale di Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla preammortamento data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Tasso di mora Tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso effettivo globale medio Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle (TEGM) Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM della relativa categoria, aumentarlo di un quarto, aggiungere quattro punti percentuali, verificare che la differenza tra il tasso così ottenuto e il TEGM non sia superiore a otto punti percentuali (se la differenza è superiore bisogna ridurre il tasso in misura tale che la differenza con il TEGM non superi gli otto punti) e accertare che quanto richiesto dalla banca non sia superiore. Tasso Euribor (European interbank E il tasso lettera cioè offerto (offered) prevalente sul mercato dei depositi FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 06/10/2015 (ZF/ ) Pagina 7 di 8

8 offered rate) interbancari, con scadenza da 1 a 3 settimane e da 1 a 12 mesi, nell area Euro. Questo tasso è rilevato tempo per tempo dalla Federazione Bancaria Europea e pubblicato sui principali quotidiani finanziari (p.es. IL SOLE 24 ORE). FOGLIO INFORMATIVO - Aggiornato al: 06/10/2015 (ZF/ ) Pagina 8 di 8