Allegato n. 2 - Contratto di locazione ad uso commerciale Novembre 2011

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1 (Schema tipo) CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE tra FERROVIENORD S.p.A., iscritta presso la sezione ordinaria del Registro delle Imprese di Milano n , R.E.A , in persona di, con sede in Milano, P.le Cadorna n. 14/16, di seguito per brevità la locatrice e XXXXXXXXX, con sede legale in via.. n.,. ( ) Capitale Sociale i.v. Cod. Fisc. in persona del suo legale rappresentante., nato a (..) il././19, munito dei necessari poteri, di seguito per brevità la conduttrice Premesso che: 1) FERROVIENORD S.p.A. è concessionaria dell esercizio ferroviario concesso all industria privata in virtù del RD 1447 del 1912 e relativi decreti, in ultimo il decreto dirigenziale 6 giugno 2000, n del Ministero dei trasporti e della navigazione, dipartimento trasporti terrestri; 2) FERROVIENORD è proprietaria dell immobile identificato nella planimetria allegata al presente contratto (all. A); detto immobile, facendo parte dei beni strumentali alla ferrovia, è soggetto alle norme, regolamenti ed altre condizioni che ne caratterizzano il regime particolare; 3) FERROVIENORD intende locare l immobile di cui all allegato A, nel rispetto delle prescrizioni stabilite dalla Regione Lombardia, alle condizioni di cui al presente contratto, affinché lo stesso venga adibito ad attività commerciale, e precisamente ad attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande (bar e simili); 5) XXXXXXXXX, società., intende ricevere in locazione alle condizioni tutte di cui al presente contratto e relativi allegati; 6) XXXXXXXXX possiede i requisiti di ordine generale di cui all art. 38 del d. lgs. 163 del 2006, come da documentazione prodotta a FERROVIENORD; 7) In particolare XXXXXX dichiara di conoscere il codice etico adottato dalla società FERROVIENORD, e si impegna a svolgere la propria attività nel rispetto delle disposizioni ivi contenute; Tutto ciò premesso, che costituisce parte essenziale ed integrante del presente 1

2 contratto, SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE Art. 1 PREMESSE E ALLEGATI Le premesse e gli allegati costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto. Art. 2 OGGETTO La Locatrice concede in locazione alla Conduttrice, che accetta per sé e per suoi aventi causa, un unità immobiliare di mq., situata all interno della stazione ferroviaria di, meglio identificata nella planimetria allegata al presente contratto (all. A), sita in., via n.., censita al catasto, da adibire ad attività commerciale nel rispetto delle condizioni ivi contenute. Art. 3 DURATA La durata del contratto viene convenuta in anni sei, con decorrenza dal fino al.. e con rinnovo per un uguale periodo. In caso di mancata proroga o rinnovo della concessione della gestione dell infrastruttura ferroviaria in capo a FERROVIENORD, il presente contratto dovrà intendersi efficace per il periodo di vigenza della suddetta concessione; il tal caso, alla scadenza della concessione il contratto dovrà intendersi risolto di diritto, senza ulteriori conseguenze a carico delle parti, fatte salve le prestazioni già eseguite. Art. 4 CONSEGNA La Conduttrice si impegna sin d ora a prendere in consegna ed accettare l immobile nello stato in cui lo stesso verrà consegnato, sottoscrivendo l apposito verbale, restando a suo carico gli eventuali adeguamenti a norma degli impianti esistenti e gli adattamenti necessari per l allestimento dell attività commerciale che nello stesso verrà svolta. All uopo la Conduttrice dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, dovendo riconsegnarli alla scadenza del contratto nelle condizioni in cui si trovavano all atto della redazione del verbale, tenuto conto del normale deperimento per l uso, pena il risarcimento del danno. A seguito della sottoscrizione dell apposito verbale di consegna e di accettazione, la Conduttrice sarà immessa nel godimento dell immobile e contestualmente ne sarà costituita custode. 2

3 Art. 5 CANONE Il canone annuo, il cui ammontare viene determinato dalle parti in considerazione degli oneri a carico del conduttore di cui al presente contratto, viene tra le parti pattuito in..(in lettera../00) annui. Le parti convengono che il canone di locazione annuo, così come sopra complessivamente quantificato, verrà aggiornato a partire dall inizio del secondo anno di locazione secondo gli indici ISTAT al 75 %. Il canone decorrerà dalla consegna dei locali, e dovrà essere versato in rate trimestrali anticipate; il pagamento dei canoni dovrà sempre avvenire alle seguenti scadenze: 1/03 1/06 1/09 1/12 di ciascun anno. Il pagamento dei suddetti canoni di locazione sarà effettuato dalla Conduttrice con bonifico bancario su conto corrente intestato a FERROVIENORD. In caso di sciopero del personale ferroviario, ovvero in altri casi di forza maggiore, in conseguenza del quale venisse vietato ai viaggiatori di accedere alla stazione ferroviaria, la conduttrice non avrà diritto a riduzione del canone né avrà diritto a pretendere risarcimento o indennizzo di sorta. Il pagamento del canone e l esecuzione degli oneri di cui al presente contratto non potranno essere sospesi o ritardati da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, qualunque ne sia la causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant altro dovuto, ove di importo pari ad una mensilità del canone) costituisce immediatamente in mora il conduttore. Art. 6 ONERI ACCESSORI E PRESCRIZIONI Le spese di riscaldamento e tutte le spese accessorie per legge e per consuetudine locale a carico della conduttrice, in particolare quelle per la pulizia, fornitura di acqua, energia elettrica, gas, raccolta rifiuti e quant altro, verranno da questa direttamente pagate ai fornitori ed agli agenti erogatori, con i quali, pertanto la Conduttrice stipulerà gli appositi contratti, informandone la Locatrice. La Conduttrice, consapevole delle particolari condizioni che regolano l utilizzo dell immobile in quanto bene strumentale all esercizio ferroviario, nonché degli obblighi di cui al codice etico adottato dalla società, si obbliga per sé e per i propri aventi causa a rispettare le prescrizioni di seguito descritte, astenendosi dal porre in 3

4 essere comportamenti e/o ad assumere con terzi obbligazioni il cui adempimento sia contrario alle stesse. La conduttrice, pertanto, si obbliga a dare esecuzione alle prescrizioni di seguito elencate, senza che ciò comporti alcun compenso o rimborso spese a carico della locatrice: - effettuare rivendita di titoli di viaggio; all uopo la conduttrice si impegna a sottoscrivere, ove richiesto dall impresa esercente il TPL (trasporto pubblico locale) sulla rete sociale FERROVIENORD, specifico contratto di rivendita di titoli di viaggio e ricarica abbonamenti con la stessa impresa ferroviaria alle normali condizioni previste in tale settore; - assicurare l apertura dell esercizio commerciale per tutti i giorni dell anno; eventuali giornate di chiusura per motivi straordinari dovranno essere richieste in forma scritta con preavviso non inferiore a 60 gg. onde provvedere per tempo a cura della conduttrice all avviso della clientela; La conduttrice inoltre si impegna ad osservare i seguenti divieti: - non installare o collocare nel proprio esercizio commerciale slot machine e/o macchine da gioco di azzardo analoghe; - non posizionare nell area adiacente all area locata carrelli espositori e quant altro possa ostacolare il passaggio di soggetti che transitano in stazione ferroviaria; In caso di inadempienza del patto di cui ai precedenti commi del presente articolo, contestata nel corso della locazione oltre tre volte dalla locatrice con richiamo scritto, il contratto si intenderà risolto ispo jure ai sensi dell art c.c. Art. 7 CLAUSOLA RISOLUTIVA Resta stabilito che i seguenti inadempimenti ed avvenimenti, in aggiunta agli ulteriori casi di risoluzione di diritto previsti nel presente contratto, metteranno la locatrice nella condizione di avvalersi della clausola risolutiva di cui all art c.c., clausola che avrà effetto decorsi 15 giorni dal ricevimento da parte del conduttore della comunicazione della locatrice con lettera raccomandata, con obbligo di resa dell immobile libero di persone e cose entro i successivi 15 giorni: a) mutamento anche parziale della destinazione d uso dell immobile; b) deterioramento o danneggiamento, abbandono ed incuria grave dell immobile e delle attrezzature dal momento in cui ciò fosse constatato 4

5 dalla locatrice nei modi di legge; c) inosservanza delle disposizioni igienico sanitarie, d) ritiro o sospensione o mancato rinnovo da parte delle pubbliche autorità delle autorizzazioni e/o licenze d esercizio riferite all attività avviata nell immobile oggetto del presente contratto, a qualsiasi titolo dovuta; e) inosservanza delle prescrizioni di cui al precedente art. 6 e/o commissione di atti e/o fatti od omissione di atti e/o fatti, da parte della stessa o di suo avente causa, idonei a danneggiare o compromettere gravemente il buon andamento della gestione o l immagine della locatrice, dell area locata o della stazione all interno della quale la stessa è situata; f) cessazione dell attività a qualsiasi causa dovuta, messa in liquidazione, fallimento o comunque insolvenza della conduttrice; g) mancata stipulazione delle polizze assicurative di cui all art. 16; h) mancata stipulazione della garanzia fideiussoria di cui al successivo art. 12; Qualora la conduttrice non sgomberi l immobile entro il termine fissato dalla locatrice con la comunicazione inoltrata con lettera raccomandata, di cui sopra, quest ultima avrà la facoltà insindacabile di provvedere in merito con propri mezzi, ma a spese e sotto la responsabilità del conduttore. I mobili, arredi, macchinari, etc. di proprietà della conduttrice verranno dalla locatrice messi a disposizione della medesima e nel caso in cui non li ricevesse in consegna, la locatrice stessa provvederà a ricoverarli a tutte spese della conduttrice, caricando anche le spese di magazzinaggio. Art. 8 SUBLOCAZIONE E fatto espresso divieto di sublocazione l immobile concesso in locazione, pena la risoluzione ipso jure del contratto stesso per fatto o colpa della conduttrice, ai sensi degli artt e 1457 c.c. Art. 9 MODIFICHE E MIGLIORIE La conduttrice non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali affittati e alla loro destinazione o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto della locatrice preceduto da formale richiesta scritta di autorizzazione a cui dovrà essere allegata la documentazione descrittiva delle opere previste nonché le eventuali concessioni di legge ottenute dagli organi amministrativi, 5

6 pena la risoluzione del contratto a richiesta di quest ultima. Alla fine della locazione, eventuali addizioni o migliorie e tutto quanto messo in opera dalla conduttrice verranno restituiti alla locatrice nello stato in cui si troveranno, anche in quanto beni non asportabili. La conduttrice, per ogni addizione o miglioria e per quanto messo in opera, espressamente rinuncia a qualsiasi indennità o compenso. Nel caso di danni e/o rotture imputabili alla conduttrice, la locatrice potrà chiedere il ripristino dello stato dei locali da parte e a carico della conduttrice, salvo in ogni caso il risarcimento per il maggior danno patito. Art. 10 MANUTENZIONE ORDINARIA La conduttrice si impegna a consegnare al termine della locazione ed a mantenere durante il suo corso impianti e locali in buono stato di manutenzione. A tal fine la stessa dovrà provvedere, ai sensi dell art c.c., a tutte le opere di ordinaria manutenzione necessarie ed opportune per conservare i locali, servizi ed impianti nello stato suddetto. Art. 11 ORARI DI ACCESSO ALL AREA Si precisa tra le parti che, essendo l immobile in oggetto situato all interno di una stazione ferroviaria il cui accesso viene regolato e disciplinato dall ente gestore del servizio ferroviario, la conduttrice potrà accedere al bene locato solo in orario di servizio ferroviario, precisamente dalle ore 00 alle ore 00, e che tale orario, per disposizione ed esigenze del servizio, potrà subire variazioni nel corso del presente rapporto locativo. Art. 12 GARANZIA A garanzia degli obblighi assunti col presente contratto la conduttrice, all atto di sottoscrizione del contratto, rilascerà alla locatrice, da primario istituto bancario una fideiussione per l importo di..(./00), pari ad un trimestre del canone annuo di locazione. La suddetta garanzia fidejussoria dovrà avere durata di anni 6 e dovrà essere rinnovata in caso di rinnovo del contratto per uguale periodo di tempo; dovrà recare la clausola di rinunzia alla preventiva escussione dell obbligato principale e prevedrà il pagamento incondizionato a prima richiesta e con rinunzia alle eccezioni di cui agli artt c.c. Tale fideiussione sarà restituita alla conduttrice alla cessazione del rapporto, dopo 6

7 l avvenuta la riconsegna dell immobile in perfetto stato e dopo che la conduttrice abbia assolto ad ogni suo impegno a norma del presente contratto e non sussistano danni o ragione di danni possibili per la locatrice per effetto della locazione in oggetto. Il rilascio della fideiussione è condizione essenziale per la validità del presente contratto nonché per il rinnovo dello stesso; la mancanza della stessa determinerà ipso jure la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice ai sensi dell art 1456 c.c.. Art. 13 LICENZE E AUTORIZZAZIONI La conduttrice si obbliga a provvedere, a propria cura e spese, a procurare le necessarie licenze e/o autorizzazioni, nonché al pagamento delle relative tasse ed imposte. In ogni caso la conduttrice garantisce l esercizio della propria attività con esclusiva responsabilità e nel rispetto delle normative vigenti con ciò sollevando la locatrice da qualsiasi responsabilità. Art. 14 SCARICHI La conduttrice si impegna a scaricare nella rete fognaria comunale solamente acque per gli usi relativi alla propria attività. L inosservanza del presente obbligo determinerà ipso jure la risoluzione del contratto a danno e spese della conduttrice ai sensi dell art c.c. Art. 15 PERIMENTO O DETERIORAMENTO DELLA COSA Nel caso in cui l immobile durante il corso della locazione divenisse in tutto o in parte inidoneo all uso convenuto con conseguente risoluzione del contratto (per cause naturali o per provvedimenti della pubblica autorità), la conduttrice non avrà diritto ad alcun risarcimento, indennizzo o rimborso se non la restituzione dei canoni eventualmente anticipati. Art. 16 RESPONSABILITA La conduttrice esonera espressamente la locatrice da ogni responsabilità relativamente ai beni, valori e/o effetti personali del personale della stessa, tra cui furto, sottrazione o danneggiamento, nonché da ogni responsabilità per i danni diretti ed indiretti che potessero derivargli dal fatto doloso o colposo di terzi in genere. La conduttrice altresì esonera espressamente la locatrice dei danni eventualmente cagionati a terzi dai propri dipendenti e/o collaboratori. 7

8 A tal fine la conduttrice dichiara che i propri dipendenti e/o collaboratori sono assicurati in base alle vigenti disposizioni di legge, liberando la locatrice da ogni responsabilità al riguardo. La conduttrice esonera espressamente la locatrice per ogni danno, anche causato da incendio, che si dovesse verificare nell immobile in oggetto e quanto in esso contenuto a persone, viaggiatori, terzi in genere, animali e cose. A tale scopo la conduttrice provvederà alla stipula da adeguate polizze assicurative con primario istituto di assicurazione contro i rischi di incendio e della responsabilità civile anche verso terzi, compresa la rinuncia alla rivalsa verso la locatrice impegnandosi altresì a consegnare a quest ultima copia di tali polizze al momento della stipulazione del presente contratto. Art. 17 FACOLTA DI ISPEZIONE E VISITA La parte conduttrice si impegna a consentire alla locatrice l accesso nei locali oggetto della presente scrittura per controllare lo stato locativo degli stessi. Art. 18 DIVIETO DI ESERCIZIO DI ATTIVITA DANNOSE La parte conduttrice dichiara che l attività svolta nell immobile oggetto del presente contratto non comporta la produzione di fumi, esalazioni, scarichi, inquinamenti nocivi ed attività rumorose. Ogni dichiarazione contrattuale non corrispondente a verità facoltizza la parte locatrice alla risoluzione del contratto. E tassativamente vietato depositare nei locali affittati materiali esplosivi, infiammabili o comunque pericolosi, senza l autorizzazione scritta dalla parte locatrice e le regolari licenze delle Autorità competenti; l autorizzazione della parte locatrice non esonera parte conduttrice dalle responsabilità alla stessa derivanti in caso di sinistri. Art. 19 AVVIAMENTO COMMERCIALE Le parti espressamente tra loro convengono, conformemente al principio stabilito dall art. 35 Legge 392/78, l esclusione della tutela dell avviamento trovandosi l immobile oggetto del presente contratto all interno di un complesso destinato a stazione ferroviaria. Le parti, sempre in conformità al principio di cui all art. 35 cit, dichiarano altresì non applicabili al presente rapporto locativo le disposizioni di cui agli artt. 38, 39, 40 Legge 392/78. 8

9 Art. 20 SPESE DI REGISTRAZIONE Le spese di registrazione fiscale saranno ripartite fra le parti secondo le proporzioni di legge; la registrazione del presente contratto avverrà a cura della conduttrice; la locatrice sarà tenuta al rimborso della metà della spesa sostenuta per la registrazione, escluse però ogni multa o soprattassa per omesso e/o tardivo pagamento nonché ogni ulteriore spesa. Art. 21 CONDIZIONI FISCALI Ai sensi del D.L. n. 223/06 la conduttrice dichiara di essere soggetto che esercita un attività d impresa il cui diritto alla detrazione dell IVA assolta negli acquisti è superiore al 25%. La locatrice opziona per IVA. Art. 22 ELEZIONI DI DOMICILIO E FORO COMPETENTE Ad ogni effetto contrattuale le parti eleggono il proprio domicilio presso le rispettive sedi societarie; in tali luoghi dovranno essere inviate le comunicazioni, pagamenti, avvisi, ricevute, etc., salva la facoltà delle parti di trasferire il domicilio eletto dandone comunicazione con lettera raccomandata a.r. Per ogni controversia concernente la interpretazione o esecuzione del presente contratto le parti convengono la competenza esclusiva del Foro di Milano. Art. 23 MODIFICHE CONTRATTUALI Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo e non potrà essere provata se non mediante atto scritto. Art. 24 CLAUSOLA DI RINVIO Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle norme del codice civile, a quelle vigenti e agli usi locali. Allegati: A) Planimetria dell immobile; Letto, confermato, sottoscritto. Milano, lì LA LOCATRICE LA CONDUTTRICE Le parti in comune accordo dichiarano espressamente, con l ulteriore sottoscrizione ai sensi degli artt e 1342 c.c., di aver esaminato ed approvato 9

10 specificatamente tutte le clausole del contratto ed, in particolare, quelle di cui agli articoli 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22. Letto, confermato, sottoscritto. Milano, lì LA LOCATRICE LA CONDUTTRICE 10

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