ASSEMBLEA GENERALE ORDINARIA ELETTIVA RELAZIONE DEL PRESIDENTE NAZIONALE FRANCO MINARDI DE MICHETTI

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1 ASSEMBLEA GENERALE ORDINARIA ELETTIVA RELAZIONE DEL PRESIDENTE NAZIONALE FRANCO MINARDI DE MICHETTI MILANO, 15 DICEMBRE

2 Cari Colleghi e Amici, essendo questa la mia ultima relazione da Presidente Nazionale Aspesi mi sembra giusto iniziare con un breve resoconto dei risultati raggiunti nella mia Presidenza. Sintetizzerei in tre capitoli: A) FISCALITA IMMOBILIARE-EDILIZIA, B) ASPESI MILANO, C) ASPESI TORINO A) LA FISCALITA IMMOBILIARE-EDILIZIA. Grazie all azione di Aspesi, in parte diretta e in parte tramite Ance alla quale aderiamo, sono stati raggiunti dal luglio 2012, in questo campo così essenziale per noi operatori, alcuni risultati significativi che elenco. 1. Reintroduzione dell imponibilità IVA, per obbligo o per opzione, delle cessioni e delle locazioni e di abitazioni da parte delle imprese costruttrici e attuatrici di interventi di recupero pesante, anche dopo i 5 anni dal fine lavori (2012); 2. Semplificazione e razionalizzazione dell imponibilità IVA, per obbligo o per opzione, delle cessioni di unità strumentali per natura (2012). 3. Esenzione da IMU dei fabbricati costruiti o oggetto di interventi di recupero pesante, destinati alla vendita e rimasti invenduti, fin tanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (dal 2 semestre 2013), limitatamente alle imprese costruttrici o attuatrici del recupero pesante (art. 2, D.L. 102/13, conv. dalla legge 125/13, e ris. 11/DF/2013). 4. Esenzione da IMU per le abitazioni principali (in parte dal 2013, poi dal 2014). 5. Deducibilità dell IMU seppur parziale per le imprese ai soli fini IRPEF-IRES (dal 2013) art. 1, c. 715 e 716, L. 147/ Soppressione degli obblighi certificativi in tema di solidarietà passiva per l'iva (2013) e, ferma la responsabilità solidale fra committente e appaltatore/subappaltatori, per le ritenute Irpef sui redditi di lavoro dipendente (30 ottobre 2014). 7. Estensione da tre a cinque periodi di imposta del periodo di osservazione oltre il quale una società in perdita ricorrente viene ad essere considerata non operativa (art. 18, D.Lgs. sulle semplificazioni approvato il 30 ottobre 2014). Naturalmente molti altri problemi della fiscalità del nostro settore restano in sospeso e per sintetizzarli ripropongo il decalogo espresso dal nostro preziosissimo Dr. Baruzzi: Il decalogo delle principali questioni fiscali ancora da risolvere 1. Consolidare l esenzione da IMU per i fabbricati destinati alla vendita e invenduti delle imprese ed estenderla alla TASI (se non sarà soppressa) 2. Estendere l esenzione IMU/TASI alle aree fabbricabili delle imprese di costruzione e includere le imprese di trading 3. Estendere la deducibilità dell IMU dal reddito di impresa per gli immobili strumentali delle imprese, in termini percentuali (attualmente, solo al 20%) e ricomprendendo anche l IRAP 4. Operare affinché la soppressione della TASI (deducibile dal reddito di impresa) non generi aggravi per gli immobili strumentali delle imprese 5. Estendere (ripristinare) il regime naturale di imponibilità IVA e di detraibilità IVA alle cessioni di fabbricati abitativi delle imprese di trading immobiliare 6. Ripristinare le agevolazioni ai fini dell imposta di registro per la fiscalità edilizia e urbanistica. In particolare, per piani particolareggiati, piani di recupero, acquisizione in esenzione di IVA di abitazioni da rivendere entro un triennio, trasferimenti di fabbricati storici 7. Superare l assurda sperequazione fra le cessioni agevolate prima casa di abitazioni a seconda che operi il regime IVA o quello di registro 2

3 8. Razionalizzare la deduzione IRES degli interessi passivi delle imprese di costruzione e immobiliari in genere, escludendo gli interessi passivi sui finanziamenti della costruzione o ristrutturazione dal calcolo di indeducibilità ex art. 96 TUIR 9. Superare completamente la normativa che, dal 2011, colpisce le società in perdita ricorrente: sinora 3 anni, elevati a 5 anni dall art. 18 del D.Lgs. sulle semplificazioni fiscali con effetto dal 2014, a valere sul quinquennio Revisione del sistema catastale (quali algoritmi?) garantendo una fiscalità locale moderata ed equa Ma esiste, in particolare, una proposta di modifica normativa in materia tributaria che anche l Ance nazionale riconoscere essere propriamente Aspesi e che io sento particolarmente: favorire tramite l imposta di registro le permute, ovvero come si dice ora- la rottamazione dell usato In Italia esiste un ampio patrimonio immobiliare obsoleto e/o inutilizzato, che sarebbe interessante per tutti poter riqualificare. Per consentirlo si tratta di operazioni che oggi, per i proibitivi costi fiscali di partenza (l imposta di registro sarebbe, infatti, dovuta con l aliquota del 9 per cento), sono precluse occorre però a) agevolare il trasferimento del fabbricato alla società immobiliare o all impresa di costruzione che lo dovrà riqualificare e b) favorire la permuta di immobili usati con immobili nuovi, favorendo la sostituzione del tessuto edilizio e il risparmio energetico, oltre alla migliore qualità della vita. Con ciò, migliorando anche la situazione economica degli operatori del settore, l occupazione, il PIL, il gettito fiscale. Senza perdite di gettito per lo Stato poiché, in assenza di norme che favoriscano l avvio dell operazione, quest ultima non si fa proprio e, quindi, allo stato attuale, non genera alcun introito per l Erario. Mentre il recupero di edifici dismessi o sottoutilizzati e il loro frazionamento generebbe uno sfracello di nuove entrate fiscali e parafiscali per lo Stato (IVA sulle vendite, sulle parcelle dei Notai e sulle provvigioni dei mediatori, sulle bollette delle varie utenze domestiche e sulle spese condominiali, oneri di urbanizzazione ai Comuni ecc.ecc.). Senza considerare il contributo alla soluzione del problema abitativo senza consumo di nuovo terreno verde che questo tipo di interventi determinerebbe. La proposta è quindi di: 1. detassare dall imposta di registro i trasferimenti di complessi immobiliari da privati a società/imprese di costruzione/ristrutturazione differendo la tassazione indiretta al momento successivo in cui l immobile, rigenerato, sarà stato reimmesso in genere frazionato in svariati appartamenti- sul mercato; 2. detassare dall imposta di registro i trasferimenti da privati a società/imprese di costruzione/ristrutturazione a titolo di permuta parziale fra abitazioni di nuova realizzazione e immobili vecchi e da rigenerare, favorendo il miglioramento dell abitare per i privati e andando incontro alle difficoltà finanziarie per l acquisto del nuovo che spesso bloccano l operazione; nonché, così come nell ipotesi sub 1, la riqualificazione del vecchio. La proposta sulla permuta fra usato e nuovo era stata recepita, con alcune modifiche, nella bozza iniziale dello Sblocca Italia, ma è poi sparita dal testo del D.L. pubblicato nella G.U. Occorre recuperarla al più presto, come peraltro ci hanno assicurato faranno i responsabili politici e tecnici dei ministeri competenti che i rappresentanti Aspesi in particolare Antonio Anzani e Federico Oriana- hanno incontrato. B) ASPESI MILANO Dall estate 2013 è stata rilanciata in grande stile Aspesi Milano che ha svolto in questo anno e mezzo un importante programma di incontri a tema e di visite a luoghi di interesse immobiliare o storico-culturale di Milano. I tradizionali cocktail, mantenendo il carattere di luogo di incontro, conoscenza e di scambio di informazioni tra Associati (anche non milanesi), si sono arricchiti di nuovi significati con la presentazione ogni volta di progetti e temi come: seminari sul PGT, revisione Legge Regionale Urbanistica, certificazione LEED, qualità architettonica, edilizia sportiva, progetto Smart Cities, mercato immobiliare tedesco e mercato delle residenze esclusive. Su questo versante delle iniziative tematiche e informative di Aspesi Milano, ricordo anche gli incontri in sede sul Mipim ( Istruzioni per l uso ) e quello all Hotel Cavalieri sull Expo 2015, entrambi di eccezionale successo. 3

4 Sono, poi, da ricordare le visite a luoghi significativi di Milano come il Museo del Duomo -riaperto nel 2013 dopo la ristrutturazione dell arch. Canali-, l Idroscalo -arricchito architettonicamente e paesaggisticamente sotto la direzione di Cesare Cadeo-, il cantiere di Porta Nuova -con accesso alle torri residenziali ed alla Diamond Tower- e la Triennale -con i restauri compiuti e la realizzazione del ristorante in terrazza in vista di Expo Ad Aspesi Milano abbiamo delegato, in pratica, tutta l attività di incontri e di relazioni su Milano, con la sola eccezione della cena natalizia. Inoltre Aspesi Milano ha svolto un importante attività sulla normativa urbanistica milanese e lombarda, a cominciare dal Regolamento Edilizio del Comune di Milano. Mi prendo una parte del merito di tutto ciò per un fatto essenziale: la mia indicazione al Consiglio Direttivo Nazionale nel luglio 2013 di Antonio Anzani come nuovo Presidente di Aspesi Milano. Lo ringrazio sinceramente a nome di tutta l Aspesi per il grande lavoro svolto e con lui ringrazio tutta la Presidenza di Aspesi Milano composta dai Vice-presidenti Fabio Bandirali, Ivo Diana, Alberto Moro e Marco Tirelli e coordinata da Francesca Anzani. C) ASPESI TORINO Posso serenamente affermare che la creazione di Aspesi Torino è stata la più importante e spero durevolerealizzazione della mia Presidenza Nazionale. Importante non tanto per una, pure essenziale, espansione territoriale la prima- di Aspesi fuori dal contesto milanese e lombardo dove essa è nata ed è tradizionalmente forte, quanto per l essenzialità di Torino nel contesto immobiliare italiano. Non essere presenti a Torino avrebbe significato la perdita del requisito sostanziale della rappresentatività del settore su scala nazionale, con grave pregiudizio per gli interessi delle società immobiliari che vogliamo rappresentare negli ambiti più vitali come la normativa urbanistica, i finanziamenti, la fiscalità. In soli due anni dalla creazione a fine 2012, quello di dieci giorni fa sulla fiscalità immobiliare è stato il terzo convegno di Aspesi Torino dopo quello di dicembre 2013 sul mercato immobiliare e quello di maggio 2014 sulla normativa urbanistica, tutti insieme al Collegio Costruttori Edili (ANCE Torino) che sentitamente ringrazio per averci visto sin dall inizio come un opportunità e non come un problema. Tutti di grande successo sia per contenuti che per presenze. Si è tenuto, poi, nei giorni scorsi a Torino un primo corso di formazione professionale sul tema Parametri dell investimento e stime nell operazione immobiliare, in collaborazione con due Ordini professionali (Ingegneri e Periti), a pagamento e con il rilascio di crediti formativi. Iniziativa senza precedenti nell intera storia dell Aspesi. Sta, infine, operando alacremente una Commissione guidata dall Arch. Paolo Gai sulle nuove frontiere dell immobiliare con riferimento al project financing nello sviluppo immobiliare. I risultati di questo lavoro proiettato al futuro potranno essere utili per tutti i Soci Aspesi, senza distinzione di localizzazione. Per tutto questo e per la notevole attività svolta- ringrazio particolarmente il Presidente Santo Crea e la struttura aziendale di Nexity Italia da lui guidata che ci assiste, la Consigliera Delegata Giusy Sferlazza e tutto il Consiglio di Aspesi Torino formato da Stefano Ponchia, Paolo Gai, Paolo Latella e Roberto Talaia. Ricordo con rammarico e simpatia personale Maurizio Mentigassa Fre che conoscevo da tempo-, componente il Consiglio di Aspesi Torino prematuramente deceduto a ottobre, rinnovando alla sua Famiglia le mie più sentite condoglianze. In aggiunta ai risultati innovativi della mia Presidenza nazionale in questi tre ambiti Fiscalità, Aspesi Milano e Aspesi Torino- vorrei ricordare il grande risultato della partecipazione al Mipim di Cannes nel 2013 e nel 2014, per Federimmobiliare ma con convenzione conclusa dal Dr. Di Renzo e gestita da Stefania Amato. In particolare nel 2014 la nostra Segreteria ha iscritto al Mipim ben 105 partecipanti, ossia più di un quinto di tutti gli italiani (520) che hanno presenziato all evento. Lo stesso per l EIRE dove abbiamo iscritto ben 157 partecipanti, sicuramente trainati dallo splendido convegno da noi organizzato dentro il salone insieme a Cobaty Italia di Giovanni Bottini, sempre vicino ad Aspesi- sull efficientamento energetico. Ma ciò che è più rimarchevole è che entrambi gli eventi non sono costati alle casse associative neppure un centesimo, mentre hanno generato un vasto consenso tra i nostri Soci e tra quelli delle Associazioni a noi vicine che abbiamo assistito. Segnalo, poi, l importante convenzione stipulata nel 2014 con Enel Energia in favore degli Associati Aspesi e per i loro soci, collaboratori e famiglie- che determina condizioni di particolare favore e di più agevole operatività sia per le aziende che per le persone del mondo Aspesi. Ho notizia che il ricorso a tale convenzione da parte del mondo Aspesi è stato molto ampio e per questo ringrazio nuovamente l Enel. 4

5 LA SITUAZIONE GENERALE DEL SETTORE La congiuntura del settore non è molto cambiata dall ultima mia relazione di luglio. Per la prima volta da anni rileviamo un segno più per due trimestri consecutivi. Ma si tratta di piccoli incrementi a fronte di un scenario apocalittico degli ultimi anni, più da day after di una devastazione nucleare che da crisi. Basti pensare che le compravendite immobiliari annuali si sono più che dimezzate da oltre a meno di e che il dipendente settore dell edilizia si è dimezzato per fatturato, investimenti e occupazione, quest ultima diminuita in questi 7 anni di crisi di oltre unità. Altro segnale incoraggiante è costituito dalla decisa ripresa degli investimenti immobiliari a lungo termine da parte dei primari buyers mondiali come Blackstone, Rockefeller Group, i fondi sovrani di Singapore GIC e di Abu Dhabi DAI, London&Regional Properties, Capstone Equities Manager, solo per ricordare le operazioni di questi ultimi mesi. Confermo, quindi, la conclusione sul punto della mia relazione di luglio: la crisi è terminata, la ripresa è attesa. Ma visto lo stato attuale della maggior parte delle società immobiliari ed edilizie, speriamo davvero che non si faccia attendere troppo. Anni sicuramente orribili, ma è nell indole del promotore-sviluppatore guardare al futuro e non al passato. La crisi ha esercitato anche una funzione selettiva e quelli che come noi sono ancora qui è perché sono, siamo i più organizzati, strutturati e determinati della nostra categoria, sia investitori che professionisti. LA SITUAZIONE DELL ASSOCIAZIONE Anche per l Aspesi, la nostra benemerita associazione delle società e del mondo immobiliare, le cose si sono fatte più difficili: diverse aziende sono cadute, altre si sono ritirate dalla vita associativa per necessità di drastica riduzione di tutti i costi. Ma come ho detto già nell assemblea di luglio- abbiamo avuto molte nuove adesioni che hanno compensato, almeno sul piano finanziario, le defezioni, anche se perdere degli amici di vecchia data non fa piacere. Ben poche sono state in questi anni le dimissioni dall Associazione di soci che hanno dichiarato o fatto capire un insoddisfazione, una delusione, anche perché abbiamo perseguito e realizzato negli ultimi anni e soprattutto nell esercizio in corso- un forte efficientamento nel senso dell implementazione del rapporto cost-benefit: infatti, ad una drastica riduzione dei costi -realizzata anche grazie alla comprensione e attaccamento ai colori sociali della struttura- non ha fatto riscontro alcuna diminuzione dei servizi, ma anzi, nell invarianza quantitativa, un loro miglioramento qualitativo. La tradizionale immagine di successo, forza e qualità che ha accompagnato l Aspesi in tutti i 21 anni della sua vita facendola diventare il punto di riferimento principale del settore immobiliare nel nord Italia non ci ha, insomma, abbandonato. Il nostro ruolo nel mondo immobiliare e la nostra immagine di Associazione eminente ci vengono riconosciuti da tutti e sono stati oggetto di importanti apprezzamenti espressi dai molti Presidenti, anche nazionali, intervenuti al Convegno del Ventennale dell Aspesi in EIRE che ho presieduto. La salute del nostro bilancio, pur con contributi annuali che una volta non pesavano anche perché fiscalmente deducibili da utili che ora non ci sono più- e ora appaiono elevati, ne è una conferma. Il problema, dunque, della vita della nostra bellissima Associazione non è immediato, bensì di consolidamento strategico per gli anni a venire. In una delle nostre frequenti consultazioni chiesi tempo addietro all Amministratore Delegato di pensare a soluzioni che dessero all Aspesi la sicurezza di superare in piena operatività il 2015 e il Federico, tenuto conto della svolta involutiva di Federimmobiliare sul piano della rappresentanza nazionale degli interessi immobiliari di nostro primario ed essenziale interesse, ha dialogato con altre associazioni del nostro settore e di settori limitrofi, ha riflettuto sul quadro delle risorse finanziarie attuale e prospettico- ed è giunto ad una conclusione: occorre mettere in atto un progetto di forte ed ampia aggregazione con forze diverse. Ci spiegherà meglio lui nel suo intervento cosa esattamente intende. E ben chiaro, comunque, che se il tema per Aspesi è, oggi più che mai, andare per vivere o restare e morire come diceva Shakeaspeare 500 anni fa, il lavoro da svolgere nei prossimi mesi si presenta molto impegnativo. Lo sapevo anche nel luglio scorso quando scrivevo nella mia relazione annuale: il destino delle associazioni rappresentative del mondo economico, anche importanti ma non scontate, è di guadagnarsi ogni giorno un futuro. Non si arriva mai alla pace, non si arriva mai al tran tran. Il lato negativo di questa verità sono l ansia e lo stress, per chi conduce le associazioni. Il lato bello di una realtà non facile è l impegno a non fermarsi mai, a dover migliorare sempre: qualsiasi obiettivo raggiunto, qualunque risultato favorevole, anche importante, non è altro che un nuovo punto di partenza.. E concludevo: Lo scenario internazionale ed interno induce, quindi, a pensare che la svolta stia per arrivare anche qui e il flusso degli acquisti delle top location da parte dei fondi sovrani e dei grandi investitori internazionali, intensificatosi da inizio 2014 rafforza questa previsione. La rappresentanza del settore deve, quindi, organizzarsi per anticipare questa svolta e 5

6 rafforzarla. Credo, quindi, che il problema principale che attende un Aspesi che ha ridotto all osso i costi e sta cogliendo tutte le opportunità di presenza e di proposta sia il versante interassociativo, l unico che può assicurare il salto di qualità facendo insieme quel di più che non possiamo fare da soli. Per raggiungere concreti risultati in questo quadro di necessaria condivisione e convergenza, siamo disponibili anche a modificare la nostra natura originaria di associazione di sviluppatori per allargarci a tutti i profili e mestieri dell immobiliare su un piano paritario. (le sottolineature c erano già nella Relazione annuale di luglio). Se questo era vero prima dell estate è ancora più vero ora dopo aver concordato con Federico che ha sua volta ha già dialogato in questo senso con altri importanti interlocutori esterni- un programma ambizioso di lancio della nostra Aspesi verso nuove e più elevate mete. Condivido con lui che sia inutile attendere, ma che viste una serie di condizioni favorevoli al contorno che si sono nel frattempo create- si debba invece operare con velocità e determinazione. I miei impegni aziendali non mi consentono, però, di essere io a condurre da Presidente questo cammino. Ma oltre ai miei assorbenti impegni personali, penso anche che sia più efficace che nell attuazione di un progetto di crescita per vie esogene, quindi implicante accordi con interlocutori esterni, la persona che tratta per l Aspesi abbia la facoltà di raggiungere intese d onore senza doverle mediare con il pensiero di un Presidente non presente. Il tutto salvo, ovviamente, approvazione del Consiglio Direttivo prima e, occorrendo, dell Assemblea dopo. La persona giusta per condurre questo cammino interassociativo è fin ovvio dirlo- non può che essere Federico. Sia per la sua formazione, sia perché opera per noi in questo periodo a tempo quasi pieno, sia perché fu lui da Presidente ad inventare la dimensione interassociativa della rappresentanza immobiliare (prima nel 2006 con l Immobile Day, poi con il FIRE, infine con Federimmobiliare). Dispone quindi del tempo, dell esperienza, dei rapporti e degli skills giusti per lo scopo che dobbiamo raggiungere. Per tutto questo gli ho chiesto una ventina di giorni fa la disponibilità ad assumere anche l incarico di Presidente. So che in queste due settimane si è riunito ed ha parlato con diversi di Voi, ha chiesto consigli e ha sondato disponibilità, interne ed esterne. Sarà, dunque, lui ad illustrarvi la sua proposta di percorso e a dirvi in che modo e a quali condizioni è disponibile a concentrare in se stesso tutte le funzioni operative che negli ultimi tre anni aveva condiviso con me. Passo, dunque, alle conclusioni che sono essenzialmente ringraziamenti per la collaborazione ricevuta in questi quasi tre anni di mia Presidenza e mozioni degli affetti. Ringrazio, in primo luogo, la struttura Aspesi composta da Andrea Di Renzo e Stefania Amato- per la collaborazione generosamente accordatami in questi anni, con spirito di sacrificio e anteponendo gli interessi dell Aspesi ai propri. Ringrazio, poi, il mio Consiglio Direttivo e i miei Vice Presidenti per avere sempre concordato con le mie proposte e per la collaborazione accordatami. Ringrazio, in particolare, tra i Consiglieri i Presidenti di Aspesi Milano che si sono succeduti durante la mia Presidenza Paolo Manzoni e Antonio Anzani- e il Presidente di Aspesi Torino Santo Crea. Ringrazio poi nuovamente i membri della Presidenza di Aspesi Milano e del Consiglio Direttivo di Aspesi Torino. Ringrazio particolarmente il Presidente Onorario Sestilio Paletti, sempre vicino a me e a Federico con i suoi preziosi consigli e rapporti. E ringrazio tutti gli Associati Aspesi, specie i più presenti alle nostre iniziative, per la fedeltà ai colori sociali e la vicinanza. Infine e in modo speciale- ringrazio l Amministratore Delegato per la diretta collaborazione: un rapporto intenso, cordiale e concreto con il quale abbiamo risolto, sempre in modo concorde, tutti i problemi, talvolta complessi, che ci sono arrivati in questi anni difficili. Grazie Federico! Concludo facendo appello a tutti i Soci perché, non potendo per ora l Aspesi investire in altre risorse umane a pagamento, solo la loro attiva partecipazione può accompagnare l auspicato e atteso balzo in avanti. Siamo arrivati a 22 anni di onorevole vita, con un patrimonio di prestigio e di qualità nella rappresentanza del settore che è esattamente ciò che le altre Associazioni e gli altri ambienti immobiliari vedono in Aspesi spingendoli alla ricerca di intese con noi. Tutti insieme, con i Soci, con la nostra piccola ma splendida struttura, con il nuovo Presidente, sono certo che ce la faremo senza se e senza ma. GRAZIE! 6

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