III Assemblea ANDIGEL Genova, 21 Novembre 2003 FINANZA INNOVATIVA PER LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DI ENTI TERRITORIALI

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1 III Assemblea ANDIGEL Genova, 21 Novembre 2003 FINANZA INNOVATIVA PER LA VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DI ENTI TERRITORIALI 1

2 Sommario Introduzione 1.1 La valorizzazione del patrimonio immobiliare 1.2 Il servizio di due diligence 1.3 Case Study: Comune di Milano La due diligence I prodotti di finanza strutturata Il Gruppo UniCredito per l Ente Territoriale Contatti 2

3 Introduzione La valorizzazione del patrimonio immobiliare Obiettivo di questa presentazione è illustrare il processo e gli strumenti per assistere un ente territoriale pubblico nel programma di valorizzazione e dismissione del proprio patrimonio immobiliare. Il processo complessivo è composto dalle seguenti fasi: Due diligence Strutturazione del prodotto finanziario Alienazione e valorizzazione del Patrimonio 3

4 Introduzione Il servizio di due diligence La definizione delle migliori strategie di valorizzazione non può prescindere da una due diligence approfondita del patrimonio immobiliare dell Ente, che comprende: Inventario: raccolta di dati, accertamenti urbanistici ed edilizi, sopralluoghi, imputazione dei dati in un database Valutazione: analisi del mercato immobiliare e valutazione degli immobili Segmentazione: raggruppamento per segmento di mercato e selezione per obiettivo Ripartizione del patrimonio tra strategico e non strategico Predisposizione di uno studio di pre-fattibilità: individuazione per ogni categoria di sotto-portafogli del percorso di valorizzazione più efficiente, anche attraverso l utilizzo di strumenti di finanza strutturata 4

5 Introduzione Case Study: Comune di Milano Comune di Milano Due diligence Strutturazione del prodotto finanziario Alienazione e valorizzazione del Patrimonio Nel mese di maggio 2003, il Comune di Milano ha indetto una gara per identificare e valorizzare il proprio patrimonio immobiliare. UBM è la banca capofila del consorzio che si è aggiudicato la gara, proponendo al Comune un programma che consente di: impostare una strategia di valorizzazione ed ottimizzazione economica del patrimonio immobiliare nel medio periodo; realizzare i percorsi strategici al fine di massimizzare il valore di cessione degli immobili; anticipare nei prossimi mesi i flussi di cassa, derivanti dalla dismissione degli immobili non strategici. In qualità di advisor, UBM, servendosi della collaborazione specialistica di UniCredit Real Estate, ha predisposto un programma di valorizzazione che si articola in (i) una prima fase di due diligence del patrimonio; (ii) una fase di strutturazione del prodotto finanziario più appropriato per la valorizzazione di ciascun pacchetto di immobili e (iii) una fase di dismissione del patrimonio non strategico. 5

6 Sommario Introduzione La due diligence 2.1 Introduzione 2.2 Il portafoglio immobiliare I prodotti di finanza strutturata Il Gruppo UniCredito per l Ente Territoriale Contatti 6

7 La due diligence Introduzione Il patrimonio immobiliare di un Ente Territoriale, nella sua varietà ed articolazione, è ricco e carico di valori potenziali accumulati nel tempo. Il programma di valorizzazione e di dismissione di un patrimonio così complesso ed eterogeneo non può prescindere da un attività di ricognizione e valutazione approfondita dello stesso. La due diligence consentirà all Ente di: mettere ordine, ove necessario, nella gestione dei dati relativi al patrimonio immobiliare e costituire un data base; definire il valore di mercato di aree ed immobili, anche in funzione di progetti di sviluppo; selezionare gli immobili idonei alla dismissione nel breve e nel mediolungo periodo. Analizzare in modo comparativo i diversi scenari di valorizzazione e dismissione del patrimonio 7

8 La due diligence Il portafoglio immobiliare (1) La due diligence si articola nelle seguenti cinque fasi operative principali: INVENTARIO: raccolta dati e documenti relativi alle proprietà, accertamenti urbanistici ed edilizi, sopralluoghi, imputazione dei dati in un database. RIPARTIZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE TRA STRATEGICO E NON-STRATEGICO: ripartizione del Patrimonio in funzione dell opportunità politica e finanziaria di procedere alla sua dismissione. VALUTAZIONE: analisi dell andamento del mercato immobiliare e della redditività dei singoli immobili al fine di determinare il massimo miglior valore ottenibile. 8

9 La due diligence Il portafoglio immobiliare (2) RAGGRUPPAMENTO PER SEGMENTO DI MERCATO E SELEZIONE PER OBIETTIVO: raggruppamento delle diverse tipologie di immobili in categorie omogenee sulla base dei seguenti criteri: proprietà frazionata o proprietà di immobili cielo-terra ; destinazione urbanistica degli immobili e delle aree; rendimenti attuali o potenziali derivanti dalla locazione; classi di investitori interessati ai diversi strumenti di finanza strutturata. Predisposizione di uno STUDIO DI PRE-FATTIBILITA : individuazione per ogni categoria di sotto-portafogli del percorso di valorizzazione più efficiente. 9

10 Sommario Introduzione La due diligence I prodotti di finanza strutturata 3.1 Introduzione 3.2 La cartolarizzazione 3.3 Il fondo immobiliare ad apporto pubblico 3.4 Lo spin off 3.5 La soluzione congiunta 3.6 La tempistica Il Gruppo UniCredito per l Ente Territoriale Contatti 10

11 I prodotti di finanza strutturata Introduzione Gli strumenti di finanza strutturata più idonei per la valorizzazione e l alienazione del patrimonio di un Ente Pubblico sono: La cartolarizzazione La costituzione di fondi immobiliari pubblici ad apporto (destinati sia al pubblico risparmio sia ad investitori qualificati) Lo spin off Una volta conclusa la fase preliminare di ricognizione e valutazione del portafoglio immobiliare, sarà possibile scegliere quale o quali strumenti siano più idonei per la valorizzazione e la dismissione. 11

12 La cartolarizzazione Struttura dell operazione Advisor Immobiliare Operativa Ente Territoriale Definizione valori di cessione Piano di Dismissione degli Immobili Cessione immobili Proventi derivanti da cessione immobili Arranger Strutturazione dell operzione SPV Tasso variabile Tasso fisso Controparte swap Ripagamento di titoli e cedole Proventi emissione titoli Investitori 12

13 La cartolarizzazione Descrizione dell operazione 1. L Ente cede gli immobili ad una società veicolo appositamente costituita (SPV) ai sensi dell art. 84 della Legge Finanziaria Una efficiente valorizzazione del patrimonio disponibile richiede che gli immobili selezionati siano ceduti a valore di mercato; per questo è necessario l intervento di un Advisor immobiliare. 3. L SPV emette titoli obbligazionari, il cui ripagamento è garantito dai proventi derivanti dal Piano di Dismissione degli Immobili (PDI); i proventi del collocamento dei titoli verranno trasferiti all Ente come corrispettivo della cessione degli immobili. 4. Un Interest Rate Swap con una o più controparti dotate di rating adeguato si rende necessario per coprire il rischio di interesse sulle classi con cedola a tasso variabile. 5. L SPV provvede al servizio del debito con i proventi del Piano di Dismissione degli Immobili. 13

14 La cartolarizzazione Vantaggi e fattori critici Vantaggi Fattori critici Finanziamenti che non incidono sul patto di stabilità Costi di finanziamento competitivi e diversificazione delle fonti Mantenimento dell upside tramite il meccanismo del pricing differito Alta performance in caso di alienazione di consistenti pacchetti di immobili residenziali e commerciali localizzati in mercati dinamici Elevati costi fissi nel caso di dimensioni limitate del patrimonio Complessità della struttura legale dell operazione Necessità di avere un PDI con orizzonte temporale definito Celerità della procedura 14

15 Il Fondo immobiliare ad apporto pubblico Struttura dell operazione Ente Territoriale Advisor Immobiliare Operativa Conferimento immobili Quote fondo e/o proventi derivanti da sottoscrizione quote da parte di investitori Fondo ad apporto pubblico Gestione del fondo SGRpA Quote fondo Sottoscrizione Quote fondo Investitori 15

16 Il Fondo Immobiliare ad apporto pubblico Descrizione dell operazione Di seguito viene indicato l iter per l istituzione di un fondo immobiliare ad apporto pubblico ai sensi dell art. 14bis della L. 86/94: 1. L Ente Territoriale conferisce ad una SGRpA l incarico per assistere i propri uffici nel redigere il progetto di conferimento di beni immobili e diritti reali immobiliari nel Fondo, completo della documentazione di supporto (business plan, regolamento del Fondo, prospetto informativo). I beni immobili conferendi devono essere valutati con le modalità previste dall art del c.c.; 2. Il C.d.A. della SGRpA delibera la costituzione del Fondo ed approva il Regolamento; 3. Approvazione da parte di Banca d Italia del regolamento (tempo necessario fino a 4 mesi, prorogabili nel caso di richieste di modifiche/integrazioni); 4. Approvazione del prospetto informativo da parte di Consob; 16

17 Il Fondo Immobiliare ad apporto pubblico Descrizione dell operazione 5. L Ente conferisce un complesso di beni immobili pari almeno alla metà del valore complessivo del Fondo, mentre altri operatori (pubblici o privati) conferiranno beni immobili e liquidità; 6. collocamento di almeno il 60% delle quote del Fondo entro 18 mesi dall ultimo apporto. L Ente riceve così, a fronte del conferimento, tanto quote del fondo quanto i proventi derivati dalla sottoscrizione delle quote da parte di investitori; 7. salvo deroghe per ammontari minimi di sottoscrizione superiori a , quotazione in borsa del Fondo. 8. La gestione del Fondo sarà effettuata dalla SGRpA, il cui C.d.A. potrà avvalersi dell ausilio di un Comitato Etico con funzioni consultive. 17

18 Il Fondo Immobiliare ad apporto pubblico Vantaggi e fattori di criticità Vantaggi Trasparenza Rivolto sia a investitori qualificati che ad una clientela retail Fattori di criticità Non idoneo per proprietà frazionate Complessità della struttura legale dell operazione Semplificazioni nella gestione amministrativa Fiscalità agevolata 18

19 Lo spin off Struttura dell operazione La valorizzazione di una parte del Patrimonio Immobiliare dell Ente Territoriale potrebbe avvenire con la creazione di una società mista, partecipata dall Ente (che apporta beni immobili e diritti reali immobiliari) e da privati (che apportano la liquidità ed il know how necessari per i progetti di sviluppo). Ente Azioni/dividendi Conferimenti immobili Corrispettivo azioni Investitori Azioni/dividendi società mista Valorizzazione 19

20 Lo spin off Descrizione dell operazione La creazione di una società mista permetterebbe da un lato di migliorare lo stato e la qualità degli Immobili e dall altro di condividere con partner privati oneri e rischi per la realizzazione di nuovi investimenti. I cittadini potranno fruire di beni attualmente inaccessibili o in condizioni degradate e potranno beneficiare delle conseguenze della migliore gestione economica di questi beni. Pertanto la società mista potrà operare secondo due linee principali: 1- gestione, valorizzazione e alienazione di beni disponibili; 2- gestione e valorizzazione di concessioni e diritti d uso. 20

21 L alienazione del Patrimonio immobiliare La soluzione congiunta Per valorizzare il Patrimonio del Ente Territoriale potrebbe essere necessario utilizzare una o più soluzioni tra quelle previste. Nasce dunque la necessità di considerare una soluzione congiunta Patrimonio immobiliare dell Ente Immobili da valorizzare Immobili maturi per l alienazione Società Mista Fondo a Sviluppo Fondo a distribuzione Cartolarizzazione 21

22 La tempistica tempistica 1,5 anni 1 anno Oltre 24 mesi 14 mesi 6 mesi 7 mesi 7 mesi cartolarizzazione Cessione immobili ad un fondo (SGR di nuova costituzione) Cessione immobili ad un fondo (SGR già costituita) Spin off e valorizzazione 22

23 Sommario Introduzione La due diligence I prodotti di finanza strutturata Il Gruppo UniCredito per l Ente Territoriale 5. Contatti 23

24 Il Gruppo UniCredito per gli Enti Territoriali LE FASI I SERVIZI I SOGGETTI Fase preliminare Advisory immobiliare Strutturazione prodotti Strutturazione del prodotto Alienazione e valorizzazione del Patrimonio Collocamento e sottoscrizione titoli e quote del fondo Global servicing Finanziamenti 24

25 Sommario Introduzione La due diligence I prodotti di finanza strutturata Il Gruppo UniCredito per l Ente Territoriale 4. Contatti 25

26 Contatti Per contatti generali con gli Enti Marco Antilici Rapporti istituzionali Enti Tel: Fax: Mobile: Per contatti sui prodotti di debt capital marklets degli Enti Per contatti sulla valorizzazione del patrimonio immobiliare degli Enti Chiara Bevilacqua Debt Capital Markets Tel: Fax: Mobile: Gianluca Nardone Responsabile Advisory Italia Tel: Fax: Mobile:

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