La valorizzazione del Patrimonio immobiliare negli Enti Locali Avellino, 16 aprile 2014

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1 La valorizzazione del Patrimonio immobiliare negli Enti Locali Avellino, 16 aprile 2014 Dott.ssa Anna Maria Pascale 1

2 Agenda 1. Dalla Valutazione alla Valorizzazione del Patrimonio 2. Il contesto di riferimento. La Dismissione Pubblica e la Legge di Stabilità Strumenti e iniziative di Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare 4. Operazioni di Cessione/Alienazione/Dismissione del Patrimonio immobiliare 5. Le strategie di Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare del Comune di Avellino 6. Federalismo demaniale 2/30

3 Dalla VALUTAZIONE del PATRIMONIO DUE DILIGENCE IMMOBILIARE RICOGNIZIONE VALUTAZIONE Inventario Censimento Tecniche di valutazione: -Costo storico - Criterio di mercato - Approccio al costo di ricostruzione -Approccio reddituale - Approccio finanziario STRATEGIE DI VALORIZZAZIONE 3/30

4 alla VALORIZZAZIONE del PATRIMONIO CESSIONE GESTIONE - Dismissione - Locazione - Cartolarizzazione - Fondi immobiliari - Spin off immobiliare Valorizzazione patrimonio - Manutenzione - Global service SVILUPPO - Concessione - Project finance 4/30

6 Il contesto di riferimento: la Dismissione Pubblica A dicembre si è conclusa l operazione di dismissione straordinaria prevista dalla manovrina di ottobre 2013 (per il rientro del deficit): Il MEF, tramite l Agenzia del Demanio, ha venduto immobili pubblici a trattativa privata alla CDP per un valore pari a circa 490 milioni di euro. Hanno partecipato alcuni Enti Territoriali (Provincia e Comune di Torino,Comune di Venezia,Verona e Firenze e la regione Lombardia). L obiettivo era riportare il rapporto deficit-pil entro il 3%. La possibilità di cedere asset in blocco e a trattativa privata è disciplinata dal d.l. 133/ /30

7 Il contesto di riferimento: la Legge di Stabilità 2014 Legge di stabilità per il 2014, comma 391: Entro 60 gg dalla data di entrata in vigore della presente legge, il Governo definisce, sentite la Conferenza unificata di cui all art.8 del d.l. 28 agosto 1997, n.281, le Competenti Commissioni parlamentari e la società di cui all art.33 del d.l.6 luglio 2011, n.98 un programma straordinario di cessioni di immobili pubblici, compresi quelli detenuti dal Ministero della difesa e non utilizzati per finalità istituzionali, tali da consentire introiti per il periodo non inferiori a 500 milioni di euro annui. 7/30

9 Strumenti e Iniziative di Valorizzazione Il legislatore, negli anni, ha dato impulso a diverse strategie di valorizzazione. Tre sono i passaggi fondamentali: 1) Impulso sostanzialmente centrale e in deroga agli strumenti di pianificazione; 2) Introduzione del Programma Unitario di Valorizzazione (PUV) 3) Introduzione del Programma Unitario di Valorizzazione del Territorio (PUVaT) che ha enfatizzato le responsabilità istituzionali dei diversi soggetti pubblici L elemento caratterizzante il processo di valorizzazione (oltre alla dimensione finanziaria) è quello di promuovere il coordinamento tra i vari soggetti pubblici proprietari in un disegno organico per la valorizzazione e il miglior utilizzo degli immobili.9/30

10 Strumenti e Iniziative di Valorizzazione le principali collaborazioni interistituzionali 1) ANCI-FPC (fondazione patrimonio comune) per la diffusione di informazioni,coinvolgimento Enti Territoriali,facilitare protocolli d intesa,attuazione federalismo demaniale; 2) Ministero della Difesa: per dismissione e riconsegna all Ag.Demanio degli immobili non più strumentali all attività e individuazione di un loro nuovo utilizzo; 3) Ministeri: Progetto Valore Paese-Dimore 4) Istituto Credito Sportivo: per valutare fattibilità e bancabilità dei diversi progetti; 5) Invitalia: per rafforzare potenzialità di sviluppo e dismissione dei patrimoni; 6) Ente Nazionale per il Microcredito:per favorire nuove iniziative di microimprenditorialità; 7) Herity-DRI: accordo per la valorizzazione degli immobili del Demanio storico-artistico (rilascio certificazione di qualità riconosciuta a livello internazionale. 10/30

11 Strumenti e Iniziative di Valorizzazione Protocolli d Intesa dell Ag. del Demanio Intese a partire da fine 2012: 1) Comune di Piacenza (20/9/2012) PUVaT per la valorizzazione di 12 compendi immobiliari; 2) Comune di Bologna (7/11/2012) PUV per ricorso a nuovi strumenti di finanza immobiliare (ex. Artt. 33 e 33bis del D.L.98/2011) con il coinvolgimento di 15 compendi immobiliari; 3) Regione Toscana (19/11/2012) strategie di valorizzazione/dismissione del patrimonio immobiliare della Regione e delle relative ASL; 4) Comune di Torino (21/11/2012) sviluppo del patrimonio immobiliare; 5) Comune di Novara (4/6/2013) sviluppo del patrimonio immobiliare; 6) Regione Lazio (18/11/2013) analisi,valutazione,segmentazione, valorizzazione,razionalizzazione,dismissione del patrimonio immobiliare; 7) Comune di Orvieto (15/01/2014) PUVaT per sviluppo territoriale della Città (accordo ANCI-FPC-MiBACT-Comune di Orvieto). 11/30

12 Strumenti e Iniziative di Valorizzazione Progetto Valore Paese L iniziativa, operativa dal 2012, raccoglie progetti di sviluppo per il recupero di beni pubblici su tutto il territorio nazionale individuando nuove funzioni in linea con le esigenze della collettività: 1) VALORE PAESE DIMORE Riqualificazione di immobili non utilizzati per trasformarli in contenitori delle eccellenze del Made in Italy. A fine 2013, pubblicati i bandi per la concessione (fino 50 anni) di Podere Colombaia (Firenze) e Caselli Daziari (Milano). ATTIVITA DI VALORIZZAZIONE A CARICO DELLO STATO. 2) VALORE PAESE AFFIDIAMO VALORE A fronte di un progetto di valorizzazione e di pagamento di un canone, il bene viene affidato ai privati (per un periodo da 6 a 50 anni) per metterlo a reddito: (emanati bandi per 33 immobili, 6 aggiudicati). ATTIVITA DI VALORIZZAZIONE A CARICO DEI PRIVATI. 12/30

14 Cessione/Dismissione/Alienazione La strategia più semplice ed immediata, prioritaria in gran parte delle operazioni di gestione del patrimonio, conduce a politiche di dismissione. Vi sono, numerose opzioni: Alienazione diretta (gara pubblica) Alienazione attraverso la costituzione di una società immobiliare (spin off); Operazioni di Cartolarizzazione; Costituzione di un fondo immobiliare con apporto pubblico; Operazione di concessione o locazione Cessione gratuita Operazione di sale and lease back Permuta e scambio del patrimonio 14/30

15 Cessione/Dismissione/Alienazione Ente Oggetto Valore in Comune di Pisa Unità immobiliari(dest. Commerciale) 4 aste 3,3 mil. Comune di Parma Macello; Centro agroalimentare 2 aste 3 mil. Comune Torrevecchia (PV) Appartamenti Comune di Parma Macello; Centro agroalimentare 3 mil. Comune Torrevecchia (PV) Appartamenti Comune di Montecorvino Pugliano (SA) Casa albergo 2 aste Provincia di Reggio Emilia Comune di Sciacca Comune di Castelvetro (PC) Comune di Bra (CN) Comune di Firenze Regione Sardegna Comune di Verona Comune di Martellago (VE) Terreni e case cantoniere Vari immobili Complesso immobiliare Ex centro psichiatrico 2,5 mil. Edifici vati (appartamenti, ex scuole, uffici) 40 mil. Immobili vari 10 mil. Palazzo Gobetti 10 mil. Terreni e fabbricati 2 mil. 15/30

16 Cessione/Dismissione/Alienazione Ente Oggetto Valore in Comune di Vicenza Fabbricati vari, 13 lotti 20 mil Comune di Villafranca (VR) Trerreni e fabbricati - 3 aste Comune Ospedaletti (IM) Appartamenti Comune di Isola Vicentiva (VI) Centro sportivo, 3 lotti 1 mil. Comune Busto Arsizio (VA) Area edificabile Comune di Racconigi (CN) Immobili abitativi Comune di Laterza (TA) Immobili abitativi Comune di Foggia Immobili abitativi (4 lotti) 7 mil. Comune di Castel Campagnano (CE) Fabbricati Provincia Ferrara Comune di Porto S. Giorgio Ex caserma Edifici per abitazioni /30

18 Cessione/Dismissione/Alienazione Comune di Avellino Entrate derivanti da alienazione di beni patrimoniali (preventivo e consuntivo 2012, preventivo 2013, plafond disponibile per il 2014) preventivo 2012 consuntivo2012 preventivo 2013 Plafond disponibile (2014) Avellino , , ,00 0,00 Ariano Irpino , , ,00 0,00 Solofra , ,00 0,00 Comuni della Provincia di Avellino (> residenti) Mercogliano , , ,00 0,00 Monteforte Irpino , , ,00 0,00 Atripalda , , ,00 0,00 Montoro Inferiore(cessato nel 2013) ,00 n.d ,00 mutui assenti Dati a cura del Ministero dell Interno Dipartimento per gli affari Interni e Territoriali 18/30

19 L INDAGINE: Cessione/Dismissione/Alienazione Comune di Avellino 1) Verificare le previsioni di alienazione dei beni patrimoniali immobili nel bilancio (preventivo), confrontandoli con i dati reali (a consuntivo); 2) Analizzare la rispondenza tra quanto dichiarato in bilancio e l adozione concreta degli strumenti, attraverso l analisi del Piano delle valorizzazioni ed alienazioni immobiliari, da approvare congiuntamente al bilancio preventivo. PRIMI RISULTATI: L alienazione del patrimonio immobiliare viene spesso inserita all interno del bilancio solo per il rispetto, fittizio, dei vincoli del Patto di stabilità interno; Non viene adottata una chiara ed efficace strategia di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare; Spesso si inseriscono valori derivanti da alienazione dei beni patrimoniali al solo fine di inserire nella componente delle spese in conto capitale valori di investimento fittizi, per alimentare l effetto annuncio (non avendo possibilità di indebitamento); Art.1 co. 443 L. 228/12: i proventi da alienazioni di beni patrimoniali disponibili possono essere destinati in via esclusiva alla copertura di spese di investimento ovvero, in assenza di queste o per la parte eccedente, per la riduzione di debito. 19/30

20 Cessione/Dismissione/Alienazione Comune di Avellino Asta per pubblico incanto per l alienazione immobili compresi nel Piano Vendita del Comune di Avellino, approvato con Delibera del Commissario Prefettizio n. 78 del 22/3/2013 Ente Lotto Cespite Dimensione Valore Comune di Avellino 1 Area sita in P.zza Sullo mq ,00 Comune di Avellino 2 Area sita in P.zzale Padre Giuliano 1267 mq ,13 Comune di Avellino 3 Diritti edificatori - Area sita in P.zzale S.Francesco 28 mq ,19 Comune di Avellino 4 Diritti edificatori - Via Annarumma 2.808,23 mq ,16 Comune di Avellino 5 Locale uso autorimessa - C.so V. Emanuele 354 mq ,00 Comune di Avellino 6 Locale uso autorimessa - C.so V. Emanuele 395 mq ,00 Comune di Avellino 7 Locale deposito/cantina Via Cavour 17 mq 6.800,00 Comune di Avellino 8 Locale deposito/cantina Via Cavour 17 mq 6.800,00 Comune di Avellino 9 Locale deposito/cantina Via Cavour 17 mq 6.800,00 Comune di Avellino 10 Locale deposito/cantina Via Cavour 17 mq 6.800,00 20/30

22 Trasferimento immobili agli Enti Locali Il FEDERALISMO DEMANIALE Il D.L. 69/2013, convertito con L. 98/2013 all art. 56 bis dispone il trasferimento in proprietà, a titolo gratuito, alle Regioni, Province, Comuni dei beni appartenenti al patrimonio dello Stato per i quali facciano richiesta, con alcune limitate esclusioni. La procedura (telematica) si è aperta il 1 settembre e si è chiusa il 30 novembre Domande pervenute: Domande dei Comuni: Domande da Province: 27 Domande da Regioni: 8 22/30

23 Federalismo Demaniale Tempistiche art.56 bis Decreto del Fare Soggetti richiedenti Immobili trasferibili Presentazione Ag. Demanio (richiesta autorizzazione) Decisione Ag.Demanio Ag.Demanio trasferisce il bene richiesto Comuni Città metropolita ne Province Regioni Beni immobili siti sul territorio degli Enti, previsti dall art. 5, comma 1 lettera e) e comma 4 del d.lgs n. 85/2010 Sottoscritta dal rappresentante legale dell Ente: Indicazione del bene Finalità utilizzo Eventuali risorse finanziarie dedicate al suo utilizzo Esito positivo Esito negativo (l Agenzia del Demanio comunica i motivi ostativi e l Ente ha 30 gg per presentare una nuova richiesta) Trascorsi i 240 gg i beni entrano a far parte del patrimonio disponibile dell Ente Entro 30gg dal parere positivo: contatto con l Ag. Entro 120gg: analisi documentazione,sopr alluogo, conferma richiesta Entro 90: si formalizza il passaggio di 23/30 proprietà

24 Federalismo Demaniale art.56 bis Decreto del Fare Art. 5 comma 1 lettera e) del D.Lgs. 85/2010 Individua tutti gli immobili dello Stato non esclusi dal trasferimento Comma 4 D.Lgs 85/2010 Fa riferimento ai beni in uso al Ministero della Difesa che possono essere trasferiti in quanto non ricompresi tra quelli utilizzati per le funzioni di difesa e sicurezza nazionale Beni esclusi beni in uso per le finalità dello Stato; i beni per i quali siano in corso procedure volte a consentirne l uso per le medesime finalità; i beni per i quali siano in corso procedure di valorizzazione o dismissione ai sensi dell art.33 DL 98/2011; i beni appartenenti al Demanio storico-artistico o di interesse storicoartistico, che possono essere trasferiti ai sensi dell art.5 comme 5 del D.Lgs. 85/ /30

25 Art 5. comma 5 Compendi immobiliari TRASFERITI N REGIONE COMUNE IMMOBILE 1 Toscana S. Gimignano (SI) Ex Convento Ex Carcere di S. Domenico 2 Toscana S. Gimignano (SI) Chiesa di S. Lorenzo in Ponte 3 Toscana Firenze Teatro la Pergola 4 Piemonte Torino Ex Caserma Cavalli 5 Toscana Certaldo (FI) Casa del Boccaccio 6 Lombardia Sondrio Castello di Masegra 7 Lombardia Bergamo Ex Carcere S. Agata 8 Umbria Castiglione del Lago (PG) Ex aeroporto Eleuteri 9 Piemonte Saluzzo (CN) Ex Castello denominato "La Castiglia" 10 Liguria Porto Venere (SP) Polo Culturale 11 Liguria Porto Venere (SP) Castelletto Genovese 12 Liguria Porto Venere (SP) Batteria Fortificata Umberto I 13 Lombardia Mantova Ex Caserma Palestro 14 Campania Ercolano (NA) Ex Scuderia di Villa Favorita 15 Veneto Lavagno (VR) Forte S. Briccio 16 Veneto Barbarano Vicentino (VI) Ex Casa del Fascio 17 Marche Montefalcone Appennino (FN) Ex Poligono di Tiro a Segno 18 Campania Procida (NA) Compendio Ex Carcere di Terra Murata 19 Campania Procida (NA) Palazzo d'avalos 20 Veneto Verona Ex Forte S. Caterina 21 Puglia Otranto (LE) Castello Aragonese 22 Puglia Otranto (LE) Faro di Punta Palascia 23 Veneto S. Anna d'alfaedo (VR) Forte Monte Tesoro elaborazione dati: Agenzia del demanio aggiornamento 31/12/ /30

26 Federalismo Demaniale Comuni promossi (al 3/4/2014) Federalismo Demaniale in numeri domande già istruite dall Agenzia del Demanio domande di trasferimento di immobili inviate dagli enti locali già accolte dall Agenzia del Demanio; 893 le istanze respinte; 694 i municipi promossi, ai quali l Agenzia sta trasferendo beni immobili; 252 i municipi bocciati, a cui corrispondono 823 beni che non potranno essere trasferiti 26/30

27 Distribuzione per Regione del numero di Comuni e di beni in fase di trasferimento BENI IN TRASFERIMENTO Regione N. Comuni % Comuni sul totale N. Beni % Beni sul totale Lombardia ,80% ,80% Campania 16 2,30% ,60% Veneto 81 11,70% ,00% Emilia-Romagna 70 10,10% 262 9,50% Puglia 44 6,30% 252 9,20% Toscana 67 9,70% 223 8,10% Calabria 54 7,80% 210 7,60% Liguria 31 4,50% 166 6,00% Basilicata 21 3,00% 146 5,30% Abruzzo 32 4,60% 130 4,70% Marche 28 4,00% 105 3,80% Piemonte 36 5,20% 102 3,70% Lazio 9 1,30% 80 2,90% Umbria 10 1,40% 41 1,50% Molise 2 0,30% 2 0,10% Totale complessivo ,00% ,00% Il maggior numero di amministrazioni comunali che hanno visto le loro richieste accolte dal Demanio sono in Lombardia (193), Veneto (81), Emilia-Romagna (70) e Toscana (67). Per i beni in via di trasferimento:lombardia (407) beni seguita dalla Campania (345), dove il capoluogo Napoli vanta 285 riscontri, e dal Veneto (276). 27/30

28 Distribuzione per Regione del numero di Comuni e di beni relativi ad istanze respinte ISTANZE RESPINTE Regione N. Comuni % Comuni sul totale Nr Beni % Beni sul totale Lombardia 81 32,10% ,70% Veneto 41 16,30% ,40% Emilia-Romagna 34 13,50% ,90% Marche 14 5,60% 65 7,90% Calabria 12 4,80% 48 5,80% Toscana 22 8,70% 41 5,00% Liguria 12 4,80% 27 3,30% Piemonte 6 2,40% 15 1,80% Abruzzo 8 3,20% 15 1,80% Campania 5 2,00% 12 1,50% Lazio 3 1,20% 11 1,30% Puglia 6 2,40% 11 1,30% Umbria 4 1,60% 5 0,60% Basilicata 1 0,40% 2 0,20% Valle d'aosta 1 0,40% 1 0,10% Molise 1 0,40% 1 0,10% Friuli-Venezia Giulia 1 0,40% 1 0,10% Totale complessivo ,00% ,00% Lombardia (81) e Veneto (41) ospitano il maggior numero di municipi con le richieste bocciate. 28/30

29 Distribuzione per tipologia delle motivazioni del mancato accoglimento (istanze comunali, regionali, provinciali) MOTIVAZIONE N. ISTANZE % SUL TOTALE Uso governativo 57 6,40% Demanio idrico ,60% Demanio marittimo 91 10,20% Demanio Storico Artistico 59 6,60% Demanio Pubblico ,70% Non di proprietà statale ,30% Altro (domande concorrenti, Regioni a Statuto Speciale, contenziosi in essere) 65 7,30% TOTALE ,00% In caso di parere positivo: gli enti hanno 30 giorni dalla risposta per contattare l Agenzia del Demanio e farsi consegnare la documentazione sul bene richiesto. Si apre poi un periodo di 120 giorni per analizzarla e svolgere sia un sopralluogo che l attività tecnica necessaria per comprendere le reali condizioni degli immobili da rilevare; Se l Agenzia del Demanio ha dato parere negativo: l ente locale ha la possibilità di chiedere il riesame entro 30 giorni dal ricevimento della risposta. 29/30

30 Conclusioni Valorizzazione del Patrimonio Mettere in luce qualità espresse e inespresse e peculiarità del territorio per aumentarne pregio e valore. Il Patrimonio dei Comuni, circa il 60% dell intero portafoglio pubblico, se ben amministrato può migliorare la qualità della vita nei territori e creare occasioni di sostegno allo sviluppo socio economico. Si VALORIZZA il Patrimonio individuando e creando le condizioni per ottenere il buon esito di processi puntali: - Individuando e realizzando piani e progetti di valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici; - Creando nuove occasioni di partnership tra soggetti pubblici; - Promuovendo la cooperazione tra sfera pubblica e sfera privata; - Migliorando le capacità negoziali degli EE.LL.; - Incrementando il valore del Patrimonio; - Individuando nuove provviste finanziare per gli EE.LL.; - Diffondendo buone pratiche e rafforzando la cultura del fare. 30/30