Prelios Integra lancia il monitoraggio urbanistico Uno strumento informativo e di valorizzazione del patrimonio immobiliare

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1 Prelios Integra lancia il monitoraggio urbanistico Uno strumento informativo e di valorizzazione del patrimonio immobiliare Urban Planning & Advisory 1

2 Indice 1 IL GRUPPO PRELIOS 2 IL MONITORAGGIO URBANISTICO 3 IL MONITORAGGIO STANDARD 4 IL MONITORAGGIO ENTI CON PROCEDURE IN CORSO 5 CONCLUSIONI 2

3 IL GRUPPO PRELIOS 1

4 Gruppo Prelios Prelios è uno dei principali gruppi europei nell asset management e attraverso società operative indipendenti, costituisce la prima piattaforma di servizi specialistici e di finanza immobiliare per la gestione e valorizzazione di portafogli di terzi. Quotata presso la Borsa Italiana dal 2002 e partecipata dai maggiori gruppi bancari italiani, Prelios ha maturato oltre 20 anni di esperienza nei servizi immobiliari e finanziari evoluti per portafogli di terzi e può contare su una struttura estremamente qualificata che comprende circa 450 dipendenti in Italia e all estero. Nel corso del 2015 Prelios ha finalizzato un importante progetto di rilancio industriale e crescita del Gruppo iniziato nel 2013, basato sul riposizionamento delle proprie attività nell asset management in Europa, grazie al quale Prelios può ora dedicarsi, in via esclusiva, alla gestione di patrimoni di clienti terzi. INTEGRATED SERVICE PLATFORM Assetto azionario Fonte: luglio 2014, situazione aggiornata secondo le risultanze del Libro dei Soci integrate dalle comunicazioni ricevute ai sensi dell'art. 120 del D. Lgs. n.58/1998 e dalle altre informazioni disponibili 4

5 Prelios Integrated Services Prelios Integra Prelios Valuations Prelios Agency Immobilien Management Integrated Services è la business unit del Gruppo Prelios che, attraverso società operanti in Italia e in Germania (Integra, Agency, Valuations e Immobilien Management) offre tutti i servizi di consulenza, professionali e specialistici necessari per esprimere il reale potenziale dell operazione immobiliare, del progetto di sviluppo e del bene costruito, permettendo ai clienti di valorizzare al meglio ogni opportunità. Integrated Service svolge attività di: Advisory tecnica e valutativa; Gestione strategica e operativa di portafogli immobiliari; Project management, ingegneria, manutenzioni e costruzioni generali, Capital market, agenzia e intermediazione. 5

6 Prelios Integra Prelios Integra è tra i principali operatori italiani nei servizi integrati per la gestione del patrimonio immobiliare e lo sviluppo di progetti 5 mld di valore degli immobili gestiti, oltre 5,4 mln di mq, oltre unità locative per circa contratti di locazione gestiti. Prelios Integrated Services Elevato standing dei tenant pubblici e privati e dei clienti. Presenza capillare sul territorio nazionale attraverso un network di oltre professionisti con competenze tecniche specialistiche nell ambito dei servizi immobiliari. Forte specializzazione nel retail e nella gestione di centri commerciali attraverso una linea di business dedicata. Track record di successo nelle iniziative di sviluppo e riqualificazione, attestato da numerosi riconoscimenti (Mipim Awards 2011 per l edificio sede di 3M Italia; Progetto FICO Eataly World classificato secondo ai Mipim Awards 2015). UNI EN ISO 9001:2008 UNI EN ISO 14001:2004 BS OHSAS 18001:2007 6

7 Prelios Integra Urban Planning & Advisory Urban planning & Advisory Il servizio di Urban Planning & Advisory ha come focus principale la promozione di servizi di consulenza multidisciplinare nelle diverse fasi di sviluppo, trasformazione e valorizzazione di asset immobiliari. Il servizio di Urban Planning & Advisory si avvale di un team multidisciplinare specializzato nell ideazione e progettazione di nuovi business concept attraverso approfonditi studi di mercato, analisi di benchmarking a livello locale ed internazionale, analisi delle potenzialità tecniche e della fattibilità economica supportati da strumenti di geomarketing, raccolta e analisi (Magister e Big Data) con lo scopo di indirizzare il cliente verso la migliore strategia di valorizzazione del proprio asset. Il team, dopo aver individuato l highest and best use dell asset, approfondisce dal punto di vista urbanistico ed ingegneristico la fattibilità tecnica degli interventi, stimando le capex necessarie all investimento e verificando, attraverso modelli finanziari, i KPI delle operazioni e la loro conseguente fattibilità. I SERVIZI OFFERTI INDAGINE URBANISTICA PROGETTAZIONE URBANISTICA MONITORAGGIO URBANISTICO ANALISI DELL HIGHEST AND BEST USE AZIONI CON LA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE PRE-FEASIBILITY TECNICA DUE DILIGENCE URBANISTICO - EDILIZIA PRE-FEASIBILITY TECNICA-ECONOMICA 7

8 Prelios Integra Urban Planning & Advisory I SERVIZI OFFERTI INDAGINE URBANISTICA PROGETTAZIONE URBANISTICA MONITORAGGIO URBANISTICO ANALISI DELL HIGHEST AND BEST USE AZIONI CON LA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE PRE-FEASIBILITY TECNICA DUE DILIGENCE URBANISTICO - EDILIZIA PRE-FEASIBILITY TECNICA-ECONOMICA Rispetto ai servizi tradizionali, il Monitoraggio Urbanistico rappresenta uno strumento indispensabile per cogliere le opportunità di valorizzazione e allo stesso tempo per prevenire i rischi che offre un quadro normativo in perenne evoluzione. Attraverso il servizio di Monitoraggio Urbanistico, il team di Urban Planning & Advisory supporta il cliente nella fase di gestione del portfolio manager attraverso un costante controllo degli strumenti e delle normative urbanistiche vigenti e in fase di variante. Il Monitoraggio Urbanistico consente di informare il cliente anche in merito a procedure speciali o temporanee attraverso le quali è possibile valorizzare il bene, mediante cambio d uso o aumenti volumetrici. 8

9 IL MONITORAGGIO URBANISTICO 2

10 Il monitoraggio Definizione Il termine monitoraggio deriva dal latino monitor oris, derivato di monere, con il significato di ammonire, avvisare, informare, consigliare. 2 Osservazione, a scopo di controllo, di una grandezza variabile eseguita mediante appositi strumenti denominati monitor. 3 In senso più ampio, ogni forma di indagine ricorrente e sistematica, di natura biologica, patologica, epidemiologica o di altro genere, compiuta su popolazioni umane, animali o vegetali o anche su ambienti minacciati da inquinamento (radioattivo, chimico, microbiologico o di altra natura), che ha come fine la programmazione di interventi miranti alla loro conservazione, gestione o risanamento. 10

11 Perché è necessario il monitoraggio urbanistico? CAUSE E DINAMICHE SOVRALOCALI 1. Legislazione nazionale 2. Legislazione regionale Il quadro normativo può cambiare in tempi rapidi e con effetti immediati La legislazione nazionale avviene ormai soprattutto tramite Decreti Legge I Decreti potrebbero introdurre nuovi strumenti speciali (es Piano Casa) La competenza delle Regioni in materia urbanistica fa sì che gli strumenti e le modalità possano variare a seconda del contesto Ogni anno si producono aggiornamenti alle leggi di governo del territorio o nuove legislazioni generali 11

12 Perché è necessario il monitoraggio urbanistico? CAUSE E DINAMICHE LOCALI 3. Pianificazione comunale 4. Condizioni politiche Piani regolatori generali di seconda generazione sono composti da più strumenti con finalità diverse Durata dei nuovi strumenti di pianificazione limitata nel tempo (5 o 10 anni) Aggiornamenti e varianti parziali sempre più utilizzate dai Comuni Cambi di maggioranza politica all interno di una amministrazione comunale possono bloccare iter in corso o portare a nuovi strumenti Pressioni dei gruppi d interesse locali possono influire sull iter di pianificazione 12

13 Lo scopo del monitoraggio urbanistico Lo scopo del Monitoraggio Urbanistico è informare in modo sistematico la proprietà sui contenuti delle modifiche normative e di eventuali strumenti speciali che possono avere ricadute sui propri immobili, suggerendo e consigliando azioni e possibilità di sviluppo. Ricadute neutre Quando non modificano la situazione attuale o la possibilità di valorizzazione Ricadute positive Quando la possibilità di trasformazione e valorizzazione degli asset creano possibilità di sviluppo immediate Ricadute negative Quando limitano le modalità di intervento e la trasformabilità del patrimonio 13

14 Esempio Ricadute Neutre PRG superato PGT vigente Zona D1 Zone di completamento industriale e artigianale Ambiti della città consolidata prevalentemente industriali e artigianali 14

15 Esempio Ricadute Positive PRG superato PGT vigente T Zone di completamento industriale e artigianale Tessuto a media densità - Terziario 15

16 Esempio Ricadute Negative Variante al PGT 2011 revocata PGT vigente TUC_T Terziario esistente Zone F4 - Aree per attrezzature e servizi speciali 16

17 Le Tipologie di Monitoraggio MONITORAGGIO STANDARD DI PIANI E STRUMENTI URBANISTICI REPORT MENSILE/SEMESTRALE Controllo dei riferimenti normativi con lo scopo di aggiornare costantemente il cliente su eventuali nuovi impatti. Sintesi delle evidenze del lavoro svolto; Comunicazione diretta alla proprietà; Eventuale alert su particolari procedure in corso. 2. MONITORAGGIO ENTI CON PROCEDURE IN CORSO Intervenire nei processi di pianificazione aperti per cogliere le opportunità che scaturiscono dagli impatti positivi o limitare e rimuovere eventuali ricadute negative. RAPPORTI CON LA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE Nel caso di novità rilevanti in merito all apertura di un iter di Pianificazione si assiste la proprietà nel dialogo con le PA per valutare la possibilità di modificare le destinazioni d uso o aumentare le quantità edificabili 17

18 IL MONITORAGGIO STANDARD 3

19 Il Monitoraggio Standard Oggetto dell attività I Piani urbanistici comunali (PRG, PGT, PUC. etc) e gli eventuali processi di Variante Parziale; Piani e strumenti speciali o normativa specifica (es. Piano Casa o affini); Le delibere contenenti le modalità di calcolo degli oneri di urbanizzazione, del contributo al costo di costruzione e dei valori di monetizzazione; Eventuali bandi o gare pubbliche per la promozione e la trasformazione di aree o immobili; Le leggi regionali in materia urbanistica ed edilizia. Modalità di svolgimento Studio della normativa di Piano e di eventuali riferimenti a normative sovraordinate; Consultazione costante dei siti web delle Amministrazioni Pubbliche; Confronto con i tecnici delle Amministrazioni Comunali. Esiti Report semestrale, che documenti e sintetizzi il lavoro svolto; Comunicazione diretta alla Proprietà 19

20 Il Monitoraggio Standard ATTIVAZIONE STATO DI FATTO PREVISIONI PIANI URBANISTICI Data prima emissione Città Indirizzo Consistenze Destinazione d'uso attuale Strumento Urbanistico vigente Destinazioni d'uso ammesse ARGOMENTI DA MONITORARE 1/12/14 Milano via Rizzi Centrale telefonica/ terziario PGT, Approvato con DCC n. xx in data xx/xx/xxxx Tutte le funzioni urbane Confronto con il Comune su Slp assentita 1/12/14 Monza via Boccaccio Terziario Produttivo PGT, Approvato con DCC n. xx in data xx/xx/xxxx. Variante parziale PGT approvata in data xxx Servizi pubblici Variante generale al PGT in corso di approvazione 1/12/14 Roma via Lima Terziario (in parte dismesso). PRG, Approvato con DCC n.xx in data xx/xx/xxx abitative, commerciali (piccole e medie strutture di vendita), servizi, turistico ricettive e produttive 1/12/14 Cagliari via Roma Terziario PUC, Approvato con DCC n.xx in data xx/xx/xxx Terziario, Residenza, Commercio di vicinato. Piano casa scade il 28/02/ /12/14 Treviso via Rieti Zona per attrezzature e impianti pubblici PRG, Approvato con DCC n.xx in data xx/xx/xxx. Servizi pubblici Con Delibera di Consiglio Comunale n.5 del 26/02/2013 è stato approvato un nuovo Atto di indirizzo che ha riperto la fase istruttoria del PAT. Da monitorare Piano Casa che scade nel

21 Il Monitoraggio Standard STATO DI FATTO Città Indirizzo PREVISIONI PIANI URBANISTICI Strumento Urbanistico vigente Destinazioni d'uso ammesse ARGOMENTI DA MONITORARE AGGIORNAMENTO MESE 1 AGGIORNAMENTO MESE 2 AGGIORNAMENTO MESE 3 Milano via Rizzi 4 Monza Roma Cagliari Treviso via Boccaccio 2 via Lima 101 via Roma 24 via Rieti 289 PGT, Approvato con DCC n. xx in data xx/xx/xxxx PGT, Approvato con DCC n. xx in data xx/xx/xxxx. Variante parziale PGT approvata in data xxx PRG, Approvato con DCC n.xx in data xx/xx/xxx PUC, Approvato con DCC n.xx in data xx/xx/xxx PRG, Approvato con DCC n.xx in data xx/xx/xxx. Tutte le funzioni urbane Servizi pubblici abitative, commerciali (piccole e medie strutture di vendita), servizi, turistico ricettive e produttive Terziario, Residenza, Commercio di vicinato. Servizi pubblici Confronto con il Comune su Slp assentita Variante generale al PGT in corso di approvazione Piano casa scade il 28/02/2015. Con Delibera di Consiglio Comunale n.5 del 26/02/2013 approvato un nuovo Atto di indirizzo che ha riaperto la fase istruttoria del PAT. Nessuna variazione Nessuna variazione Nessuna variazione Variante generale al PGT approvata con DCC n.xx in data 28/01/2015. Nessuna variazione Nessuna variazione Nessuna variazione Inizio periodo di pubblicazione in data 03/02/2015. Presentata osservazione, in data 21/02/2015 P.G n.xxx, per chiedere l'inserimento dell'immobile in un tessuto B2. Bando Comune, in data 25/02/15, per la trasformazione di immobili direzionali dismessi, con premialità volumetrica in caso di efficientamento energetico. Scadenza 25/04/15. Prorogato il Piano Casa al 28/02/2016. Nessuna variazione In attesa conclusione periodo di pubblicazione. Partecipazione al Bando con istanza PG n.xxxx ed avvio dell'attività di Pre- Feasibility Tecnico Economica per la proprietà. Confronto con la proprietà per attivarsi sul Piano Casa. Incontro con l'assessore all'urbanistica e il dirigente del servizio pianificazione 21

22 IL MONITORAGGIO ENTI CON PROCEDURE IN CORSO 4

23 Il Monitoraggio Enti con procedure in corso Oggetto dell attività Modalità di svolgimento Esiti Fase istruttoria del Piano Urbanistico (pre-adozione), in cui è possibile presentare proposte e istanze; Fase della Pubblicazione del Piano Urbanistico, in cui si può intervenire con Osservazioni al fine di valorizzare il bene o di evitare ricadute negative; Leggi Nazionali e Regionali (es. Piano Casa, Decreto sviluppo) nella loro fase attuativa, monitorando i tempi di interazione con gli enti preposti. Verifica della fase urbanistica in corso (fase preliminare pre-adozione, approvazione, pubblicazione, etc.); Analisi sintetica degli effetti della variazione in corso sulla trasformazione dell immobile; Incontri con la Pubblica Amministrazione per un confronto/condivisione sulle azioni da intraprendere; Proposte di tipologia di azione (istanze, osservazioni, ricorso); Individuazione tempi e procedure. Report di aggiornamento settimanale o mensile, nel quale si suggeriranno alla Proprietà possibili interventi o azioni da compiere; Azione nel processo urbanistico in corso, attraverso la presentazione di un istanza, di un osservazione o di un ricorso a seconda dei casi. 23

24 Azioni e rapporti con la Pubblica Amministrazione Fase istruttoria Adozione Pubblicazione per osservazioni Controdeduzioni Approvazione Pubblicazione su Bollettino Regionale Istanze Osservazioni Ricorsi Presentazione di istanze per richiedere destinazioni o indici in grado di portare ad una maggiore valorizzazione dell'asset prima che inizi il processo di piano urbanistico generale; Presentazione di osservazioni tra la fase di adozione e approvazione del Piano Urbanistico, in modo da poter modificare delle previsioni non considerate ottimali. Eventuale presentazione di un ricorso al TAR - Tribunale Amministrativo Regionale nel caso gravi motivi lo rendessero necessario. Azioni preventive Azioni correttive 24

25 Esempio Istanze al Piano Immobile Altromercato PAT Vigente Piano degli Interventi vigente Aree di riqualificazione e riconversione con numero identificativo Zona D1A Produttiva di completamento L immobile, un capannone artigianale in una zona residenziale del Comune di Zevio, è inserito negli ambiti di riqualificazione del Piano comunale (PAT) per favorirne il cambio d uso attraverso pianificazione attuativa. Il Piano degli Interventi Vigente conferma però le attuali destinazioni d uso. Nel Giugno 2015 si è aperta una fase di raccolta di manifestazioni d interesse. In data 29 luglio 2015 si è protocollata l istanza per modificare la destinazione dell area in residenziale previo Piano Attuativo secondo le previsioni del Piano, condividendo il percorso con il Comune. Processo in itinere. 25

26 Esempio Osservazioni al Piano Teatro Manzoni PGT Adottato PGT Approvato vigente Servizi alla persona e infrastrutture tecnologiche e per l ambiente. Servizio Indispensabile esistente - CULTURA L immobile noto come Galleria Manzoni risultava classificato come servizio indispensabile esistente. In seguito alla presentazione di osservazioni al PGT in merito alla mancanza di presupposto per la classificazione dell immobile come servizio indispensabile esistente, il comune ha accolto la richiesta di stralciare tale identificazione dalla Tav. S.01/2D. 26

27 CONCLUSIONI 5

28 Conclusioni L EFFICACIA DELL AZIONE PREVENTIVA 1 Valorizzazione del bene Prima Teatro Manzoni Servizio pubblico ATTIVITA DI MONITORAGGIO PRESENTAZIONE OSSERVAZIONI Dopo Teatro Manzoni Servizio privato Un attenta attività di monitoraggio consente di riconoscere la finestra temporale in cui è possibile interagire con la Pubblica Amministrazione attraverso azioni preventive, finalizzate a prevenire ricadute negative sugli asset immobiliari. 2 Benefici per il cliente - Aumento livello di conoscenza del patrimonio - Riduzione e controllo del rischio urbanistico - Miglior controllo dei costi riducendo le azioni correttive e gli interventi straordinari - Aumento della trasparenza per i propri organi di governance o nei confronti di eventuali investitori 28

29 Conclusioni IL MONITORAGGIO INNESCA L ATTIVAZIONE DI SERVIZI AGGIUNTIVI MONITORAGGIO URBANISTICO INDAGINE URBANISTICA PRE-FEASIBILITY TECNICA AZIONI CON LA PUBBLICA AMMINISTRAZIONE FEASIBILITY TECNICO-ECONOMICA PROGETTAZIONE URBANISTICO-EDILIZIA TRASFORMAZIONE E VALORIZZAZIONE DEL BENE 29