NEL MEZZO DEL CAMMIN : IL SOCIAL HOUSING, A CHE PUNTO SIAMO? Angela Airoldi

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1 NEL MEZZO DEL CAMMIN : IL SOCIAL HOUSING, A CHE PUNTO SIAMO? Angela Airoldi Responsabile Area Economia Urbana e Immobiliare CERTeT Università L. Bocconi Ricercatore senior Gruppo CLAS 8 giugno 2011, fieramilano

2 Perché parlare di social housing Sviluppo di progetti di Social Housing come possibile soluzione: all accentuarsi dell emergenza abitativa acuita dalla crisi economica; alle deboli e sempre più limitate politiche abitative pubbliche (ERP); alla crescente differenziazione tra segmenti di domanda di abitazioni: costante il cosiddetto fabbisogno abitativo (ERP), ma crescita della domanda abitativa che si rivolge al mercato per acquisto prima casa o affitto; alla crescita della «rent generation»: oltre 7 milioni di giovani tra i 18 e i 34 anni vivono nella famiglia d origine; nel giro di pochi anni i giovani «mille euro» saranno 15 milioni; al 68% dei giovani oltre i 25 anni che, vivendo in famiglia, non riescono a comprare una casa perché costa troppo o hanno difficoltà ad ottenere un mutuo o anche ad affrontare una locazione. Costo di un monolocale in periferia in una grande città*: 6/700 euro per l affitto 170/230 mila euro per l acquisto * media delle 13 grandi città 2

3 Obiettivi del monitoraggio permanente avere un quadro aggiornato e in progress dei progetti di Social Housing che si sviluppano in Italia per: capire i meccanismi di gestazione e implementazione dei progetti; acquisire esperienze nell ideazione, progettazione, costruzione, creazione del consenso e nella gestione delle abitazioni realizzate; operare confronti sui tempi, le procedure, i finanziamenti, l accesso ai fondi, i costi di costruzione sostenuti, le best practice di risparmio e di raggiungimento di obiettivi di qualità stimolare la PA a lavorare sul tema insieme ai soggetti privati; conoscere i fabbisogni latenti e futuri della popolazione per categorie sociali coinvolte e aree geografiche; ottenere una conoscenza approfondita e sistematizzata in modo da poter essere trasmessa delle condizioni complessivamente necessarie per creare abitazioni di Social Housing; mettere a punto strumenti di comunicazione/sensibilizzazione/formazione da portare in EIRE e sui quali incontrarsi e lavorare 3

4 Definizione adottata Si è scelto di escludere le situazioni di: acquisto sul libero mercato edilizia sovvenzionata edilizia convenzionata se in vendita anche per fasce di reddito contenuto alloggi e servizi, con forte connotazione sociale, per coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato (per ragioni economiche o per assenza di un offerta adeguata), cercando di rafforzare la loro condizione (CECODHAS Comité Européen de Coordination de l Habitat Social) 4

5 Definizione adottata nel monitoraggio Tutte le iniziative di sviluppo urbano che: sono realizzate con fondi prevalentemente privati in cui sono comprese quote di alloggi (in canone non di mercato o con patto di futura vendita) destinati a segmenti di domanda debole; sono realizzate anche con fondi pubblici con quota superiore al 50% con parte degli alloggi destinati alla locazione a canone moderato, ovvero a famiglie che vivono in condizioni socio-economiche al di sopra della fascia del canone sociale, ma comunque non sufficienti per poter sostenere un canone a valori di mercato o che possiedono i requisiti per poter permanere in una casa pubblica; realizzano abitazioni in affitto a canone concordato, ovvero stabilito da accordi tra le organizzazioni della Proprietà e dell'inquilinato con i quali sono definiti i «contratti-tipo» introdotti dalla nuova legge di riforma delle locazioni n. 431/98 (art. 2 comma 3). 5

6 Le voci del data base Considerati: progetti realizzati, in fase di realizzazione in fase di gestazione seguire i progetti sin dalle origini, ovvero dall avvio dei processi di dialogo tra gli operatori pubblici e privati coinvolti sino alla stipula di accordi formali identità del progetto: stato di avanzamento; data prevista inizio/fine progettazione/lavori; stato di avanzamento dell insediamento (abitato, in fase di assegnazione, in fase di collaudo) soggetti: promotore/i, realizzazione progetto architettonico, realizzazione progetto strutturale e impiantistico, impresa di costruzione, finanziatori descrizione caratteristiche progettuali / tecnologiche: dimensioni aree (interessata, edificata, SLP, verde ), numero unità abitative, particolari tecniche costruttive adottate certificazione energetica 6

7 caratteristiche economiche: costi di costruzione min. e max. ( /mq) caratteristiche finanziamento: modalità di finanziamento (equity / debito / contributo pubblico) tempi: previsti (mesi), effettivi, ritardo, motivi ritardo caratteristiche gestionali: canone locazione min. e max. ( /mq), soggetto gestore, facility manager condizioni delle convenzioni: presenza di mix/modelli integrati, percentuale affitto temporaneo o a riscatto; durata affitto; percentuale affitto permanente o sovvenzionato; percentuale vendita prezzo convenzionato categorie ammesse: giovani coppie, studenti, single, dipendenti pubblici, forze dell'ordine, disabili, anziani servizi aggiuntivi/annessi: lavanderia, asilo, palestra, campi sportivi, area gioco, negozi, ristoranti progetti infrastrutturali annessi/in costruzione: strade, parcheggi, tram/bus/metropolitane 7

8 I numeri del data base 181 schede 51 progetti già esposti ad EIRE progetti individuati nel corso dell anno + 23 bandi relativi a progetti di Social Housing 19 proposti ad EIRE riproposti ad EIRE

9 Localizzazione dei progetti presenti ad EIRE

10 Localizzazione dei progetti del Monitoraggio Permanente 10

11 Caratteristiche dei progetti (valori medi sui dati forniti) 80 SLP = mq verde pubblico = mq (min. 2 max. 895) area edificata = mq verde pertinenziale = mq area interessata = mq 11

12 I soggetti coinvolti 495 soggetti numero max. coinvolti in un progetto = promotori Comuni 55 gestori cooperative 44 finanziatori Regione in 65 casi 99 progettisti 104 progettisti strutturali ed impiantistici cooperative 89 imprese di costruzione cooperative 12

13 Regione di provenienza dei soggetti coinvolti 13

14 Le caratteristiche dei progetti L uso delle aree rapporto tra area edificata/area interessata dal progetto = 42,1% in media 62,9% della SLP è ad uso residenziale rapporto tra area verde pertinenziale/area interessata = 28,8% La qualità dei progetti Certificazione energetica progetti in Classe A 66,7% progetti in Classe B 26,7% progetti Classe A/B 5,0% progetti in Classe C 1,7% I costi di costruzione Costo medio di costruzione calcolato su 82 progetti = /mq Min. rilevato = 600 /mq Max. rilevato = /mq 14

15 I canoni rilevati Canoni di locazione calcolati su 16 progetti: Canone medio min. = 74,40 /mq anno Canone medio max. = 80,41 /mq anno Canoni di locazione variano da 10 /mq anno a 195 /mq anno. Per un alloggio di 70 mq: min. di 434 /mese max. di 469 /mese 15

16 I tempi Durata media dell iter procedurale e progettuale: 29 mesi (min max. 46) Durata media prevista tempi di realizzazione: 28 mesi (min max. 60) Durata media effettiva dei lavori dei progetti realizzati: 27 mesi (min max. 39) 16

17 I bandi Le tipologie 23 bandi 8 bandi individuati chiusi nel 2010* 13 bandi individuati chiusi nel bandi senza termine di scadenza *Il bando meno recente inserito risale a maggio

18 Suddivisione regionale dei bandi 18

19 Considerazioni conclusive difficoltà degli stessi soggetti che operano in questo segmento di mercato a riconoscersi quali attori del Social Housing convinzione di alcuni soggetti di operare nel Social Housing perché impegnati in progetti di edilizia convenzionata, destinata alla vendita o perché realizzati a costi molto contenuti o perché destinati in affitto a canone sociale scarsa collaborazione da parte dei vari soggetti (soprattutto pubblici) a fornire informazioni le informazioni sono suddivise tra i vari operatori che partecipano al progetto: difficile avere informazioni complete mancanza di definizioni omogenee ed univoche nei parametri dimensionali il cammino è ancora lungo 19

20 Per informazioni e per i materiali presentati: GRAZIE PER L ATTENZIONE 20

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