AZIONE N 5 SCHEDA D INTERVENTO NUOVA STRUTTURA TURISTICO RICETTIVA

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1 AZIONE N 5 SCHEDA D INTERVENTO NUOVA STRUTTURA TURISTICO RICETTIVA IN COMUNE DI VILLANOVA D ASTI, NELL AREA DETTA CASCINA LUISA, PER INTERVENTO DELL IMMOBILIARE CASCINA MARIA a) QUADRO CONOSCITIVO a 1) Breve descrizione dell intervento: L intervento prevede la costruzione di un nuovo albergo, che sarà denominato Bristol Hotel, in un area sita nel Comune di Villanova d Asti, con fronte lungo l autostrada Torino-Piacenza, in corrispondenza del casello autostradale. L Hotel sarà una struttura di grandi dimensioni, contraddistinta da una classificazione a 4 stelle, che offrirà una capienza massima di 160 posti letto, suddivisi per 80 camere. Il lotto nel quale sorgerà la struttura misura 4778 mq ed è occupato da un immobile in disuso, della superficie di 1650 mq, che sarà oggetto di ristrutturazione e relativo ampliamento per 3085 mq. L area su cui sarà realizzata la struttura prevede, da piano regolatore, un edificabilità con destinazione d uso turistico ricettiva per una cubatura complessiva superiore a quella prevista dal progetto preliminare. La localizzazione e particolarmente favorevole, in quanto posta su un nodo viario di grande comunicazione. Vi si giunge infatti, oltre che dallo stesso polo industriale di Villanova d Asti, dall autostrada in direzione Asti (circa 20 km) e Torino (circa 30 km) ma anche, con la S.R. 10 da Chieri (circa 12km) centro dell industria tessile, e da Poirino (circa 8 km) con la S.R. 29 DIR. La collocazione nel cuore dell area Industriale del Pianalto Astigiano e l immediata raggiungibilità dall uscita dell autostrada, ne fanno una struttura destinata sia al turismo di passaggio e leisure, sia a quello d affari. Le politiche di valorizzazione del territorio, intraprese dalla Regione Piemonte e dagli Enti locali in genere, fanno si che la struttura si inserisca in un piano di ammodernamento complessivo riguardante, in particolar modo, la viabilità relativa al nodo autostradale, gli standard qualitativi di vivibilità dell intera zona e le iniziative turistiche e ludiche, nonché lo sviluppo industriale del Pianalto astigiano.

2 a 2) Rapporti instaurati sul territorio con altri soggetti pubblici o privati: Finora non sono state intraprese iniziative volte allo sviluppo della struttura alberghiera in sinergia con soggetti terzi rispetto ai proponenti. a 3) Risultati ed effetti attesi: La struttura è situata in un area al confine con la provincia di Torino, caratterizzata da ampie colline e profonde e suggestive vallate e rappresenta una vera e propria balconata di osservazione della catena montuosa alpina. Denominata come Basso Monferrato, a dispetto delle sue generose altitudini, essa rappresentava l estremo baluardo di quello che fu il Marchesato del Monferrato. Nelle giornate limpide e soleggiate è possibile ammirare tutte le vette annoverate tra le Alpi Marittime e le Pennine e i numerosi paesi che dominano la pianura sottostante, con le loro torri e talvolta ancora intatti castelli, a testimonianza di un passato dl dominazioni feudali. Fra le verdi colline si scopre Castelnuovo Don Bosco ove è situato il Santuario dedicato a San Giovanni Bosco. La località è nota nel mondo per i nomi di San Giovanni Bosco, fondatore dell opera Salesiana, San Giuseppe Cafasso, il Beato Giuseppe Allamano, San Domenico Savio e il Cardinal Giovanni Cagliero; i luoghi e le case in cui vissero offrono un interessante itinerario di visita. La vicinanza alla località, più nota come Colle don Bosco, offre inoltre la possibilità di visite alla casa natale del Santo, al complesso dell Istituto Salesiano, con la chiesetta di Santa Maria Ausiliatrice, al Tempio di Don Bosco, al Museo Etnografico e delle Missioni Salesiane nel mondo e al Museo della Vita Contadina dell Ottocento. Da un punto di vista strettamente turistico vi è da considerare inoltre, che Villanova è ubicata nelle immediate vicinanze di Asti e Torino e sul confine della provincia di Cuneo; rappresenta quindi un punto di passaggio in tali collegamenti sia per turismo enogastromico (considerando la tipicità dei prodotti dell astigiano e del cuneese, rinomati in tutto il mondo, e che tutta la campagna circostante è area di produzione di famosi vini, fra cui il Malvasia, vino rosso, dolce e aromatico) sia come tappa per itinerari sulla direttrice sud nord ovest europeo. La posizione dell hotel ha un importanza assolutamente strategica essendo ubicato in bella vista all uscita Villanova dell autostrada Torino-Piacenza, nel baricentro dell area Industriale del Pianalto Astigiano. La struttura che sarà realizzata avrà, quindi, come core business di attività e come target iniziale di clientela, il turismo d affari; tuttavia, in base alle caratteristiche intrinseche del progetto, ci si attende che la struttura divenga un valido strumento di promozione per le politiche di turismo leisure e congressuale. Prendendo in considerazione uno scenario che ha per fulcro Villanova d Asti e un raggio di 15 km, con esclusione però dei comuni della prima cintura di Torino, che trovano soddisfazione alle proprie esigenze alberghiere e di ristorazione al loro interno o nella città di Torino, ci troviamo di fronte a un reale bacino locale d utenza e quindi le risultanze che ne scaturiscono potranno registrare in futuro solo evoluzioni in positivo. È un fatto, nel Pianalto Astigiano ed in particolare nell area industriale dello stesso, l assenza di strutture adeguate allo svolgimento di meetings con servizio full board, e la scarsità di locali per la semplice ristorazione qualificata. Analizzando la struttura ricettiva del contesto preso in esame, sì riscontrano 11 strutture alberghiere, per un totale di 211 camere e 402 posti letto; 5 di

3 strutture sono classificate nella categoria 3 stelle, 4 in quella 2 stelle e due ad 1 stella. Si tratta quindi di piccole strutture, nella quasi totalità a conduzione familiare, svolta in termini corretti ma senza aneliti di adeguamento alle dinamiche del mercato. L età media di attività delle strutture è di 24 anni ma, considerando la recente apertura di alcune strutture, ne consegue che la maggior parte di esse è in attività da alcuni decenni, fatto di per sé positivo poiché è indice di una domanda continuativa e costante, in sensibile crescita, che ha garantito la permanenza sul mercato di tali strutture. La qualità complessiva dell offerta, tuttavia, non è certamente adeguata alle richieste del mercato. A livello strutturale c è da annotare la carenza assoluta di sale per meeting e banchetti, nonché una struttura alberghiera adeguata alle necessarie ed attuali esigenze della clientela. La struttura in progetto, pertanto, si prefigge lo scopo di andare a colmare tale lacuna, offrendo un servizio in linea con le istanze attuali e con le probabili evoluzioni in positivo che il comparto ricettivo locale e regionale avrà negli anni a venire. I promotori si auspicano di poter fornire un servizio all area Industriale del Pianalto, in modo da fornire alla stessa una dotazione conforme agli standard internazionali che le dimensioni raggiunte ormai richiedono. Allo stesso tempo il nuovo Hotel vuole farsi vetrina e veicolo promozionale per le notevoli produzioni enogastronomiche del Pianalto, fungendo da supporto per la riconversione e lo sviluppo dell agricoltura locale. La struttura, infine, sarà di sicuro conforto al comparto turistico della zona; ambito economico ricco di potenzialità che, ad oggi, appaiono ancora inespresse. La scommessa sta, quindi, nello riuscire a sviluppare tali servizi, incentrati sulle risorse naturali e culturali di cui dispone, in modo integrato, con il concetto della rete di aziende, così da fare massa e raggiungere la soglia critica di impatto per la visibilità e l appeal verso il mercato. a 4) Soggetto attuatore dell intervento / erogatore del servizio: Il soggetto attuatore dell intervento, nonché proprietario delle aree e degli immobili interessati dal progetto, è l Immobiliare Cascina Maria S.r.l., con sede legale in Torino, al n 23 di Corso Sommellier. a 5) Modalità di gestione: I promotori intendono portare a termine la realizzazione pratica del progetto, per poi cedere la struttura in gestione ad un soggetto competente: Nello specifico si stanno prendendo contatti con catene alberghiere di livello adeguato, competitors sul mercato nazionale ed internazionale.

4 b) FATTIBILITA TECNICA b 1) Scelte tecniche di base: La nuova struttura alberghiera occuperà l edificio denominato Cascina Luisa e l area di pertinenza, per un totale di oltre mq. La costruzione è un palazzotto nobiliare con annessa parte agricola ed è stata oggetto di parziale ristrutturazione in epoca recente. I lavori hanno interessato il corpo principale, la parte agricola, con la sopraelevazione e la realizzazione di un nuovo corpo di fabbrica limitrofo. Tali lavori non sono stati portati a termine, lasciando il complesso edificato a livello di Struttura e con parziali tamponamenti di facciata. La nuova struttura sarà in cemento armato normale e i tamponamenti esterni in muratura intonacata e verniciata a tinte pastello. I serramenti esterni si prevedono in PVC rigido o alluminio anodizzato, quelli interni delle camere, invece, saranno portoncini con autochiusura in essenza di legno pregiato, REI 30, con serratura elettronica. L albergo progettato è un hotel di 80 camere, candidabile alla qualifica di quattro stelle, costruito su un lotto di oltre mq, che verrà sistemato a parco con piscina e nel quale sarà costruita, in futuro, un altra attrezzatura ricettivo turistica. Sono previsti tutti i servizi del caso: ampia reception al piano terreno in un vasto ambiente luminoso, di moderna concezione architettonica, con bar, salottini e deposito bagagli; sempre al piano terreno due sale riunioni per complessivi 270 posti, una saletta per fitness direttamente affacciata sul parco, una sala colazioni per 72 coperti ed un ristorante con cucina modernamente attrezzata, per 128 coperti. L albergo sarà dotato di parcheggi scoperti per una superficie di oltre 2500 mq e totali 74 Posti auto; disporrà, inoltre, di sei box auto in un piccolo basso fabbricato, di 130 mq circa, adiacente alla struttura principale. Nel Parco, come già detto, sarà realizzata una piscina di 275 mq, con servizi propri, utilizzabile anche da utenze non clienti dell hotel. L albergo sarà dotato di impianto di riscaldamento e di raffrescamento (senza trattamento) dell aria mediante fan-coil. Tutte te stanze e la gestione generale dell albergo saranno controllate da un unico software che gestirà ogni aspetto del suo funzionamento, dalle presenze al microclima. Le camere saranno doppie, con bagno completo di tutti gli accessori in vitreous china o porcellana, ed avranno una dimensione media di oltre 20 mq alpestabili (le maggiori oltre 30 mq). L arredamento sarà moderno, comprendente ogni dotazione necessaria: televisione, frigo bar, cassaforte, due poltrone, tavolo/scrittoio, tende leggere di oscuramento e mantovane alle finestre, tappeti. Tutte le camere saranno pavimentate in parquet incollato di essenze pregiate. I bagni saranno pavimentati e rivestiti in gres ceramico a colori pastello. I corridoi avranno una larghezza di 1,80 m e saranno pavimentati in moquette pesante, tesata su un mollettone. Ogni piano avrà un comodo e largo guardaroba. b 2) Planimetria e cartografia dell area interessata: Si rimanda alle tavole fuori testo n 5.1 e 5.2.

5 b 3) Elenco catastale delle aree e degli immobili oggetto del programma: Comune di VILLANOVA D ASTI (AT) Foglio 25 Particella 87 Subalterno 1 Nominativo o Luogo Data di denominazione o Sede Nascita Codice fiscale Titolarità Quota Fratelli De Robertis di de Robertis Alessandro Vincenzo & C S.n.c. Torino (TO) Proprietà 1000/ 1000 Comune di VILLANOVA D ASTI (AT) Foglio 25 Particella 87 Subalterno 2 Nominativo o Luogo Data di denominazione o Sede Nascita Codice fiscale Titolarità Quota Fratelli De Robertis di de Robertis Alessandro Vincenzo & C S.n.c. Torino (TO) Proprietà 1000/ 1000 Comune di VILLANOVA D ASTI (AT) Foglio 25 Particella 130 Subalterno Nominativo o Luogo Data di denominazione o Sede Nascita Codice fiscale Titolarità Quota Fratelli De Robertis di de Robertis Alessandro Vincenzo & C S.n.c. Torino (TO) Proprietà 1000/ 1000 Comune di VILLANOVA D ASTI (AT) Foglio 25 Particella 87 Subalterno 1 Nominativo o Luogo Data di denominazione o Sede Nascita Codice fiscale Titolarità Quota Fratelli De Robertis di de Robertis Alessandro Vincenzo & C S.n.c. Torino (TO) Proprietà 1000/ 1000 Titolarità Proprietà per 1000/1000 Proprietà per 1000/1000 Soggetto Comune Villanova d Asti (AT) Villanova d Asti (AT) Comune di VILLANOVA D ASTI (AT) Fratelli De Robertis di De Robertis Alessandro Vincenzo & C S.n.c. Sub. Particella o o Numero Anno Foglio o Tipo Indirizzo Partita Altri Dati Strada della Varletta nr. 8 piano T-1-2 Strada della Varletta nr. 8 piano T

6 b 4) Stima parametrica dei costi di realizzazione: opere edili ,00 opere impiantistiche ,00 sistemazioni esterne ,00 illuminazione esterna ,00 viabilità di pertinenza , ,00 lavori ,00 sicurezza ,00 iva 20% ,00 tot lavori ,00 somme a disposizione imprevisti ,99 spese tecniche ,00 cnpaia 2.643,84 iva 20% ,17 TOTALE ,00 b 5) Costi di acquisizione delle aree e / o degli immobili, con assenso dei propiretari: I terreni e gli immobili interessati dall intervento sono già proprietà ai titolari della Immobiliare Cascina Maria S.r.l. b 6) Eventuali costi aggiuntivi a carico del comune: Non previsti. b 7) Problematiche connesse: L intervento non andrà ad interessare né aree residenziali né attività terze rispetto a quelle dei proponenti; non si rilevano, pertanto, particolari problematiche connesse alla realizzazione del progetto.

7 c) COMPATIBILITA URBANISTICA, AMBIENTALE E PAESAGGISTICA c 1) Compatibilità urbanistica, schema URB: PISL: PROGRAMMA INTEGRATO PER LO SVILUPPO DELL AREA INDUSTRIALE DEL PIANALTO ASTIGIANO Azione N.: 5 Realizzazione di nuovo complesso alberghiero Cascina Maria Comune: VILLANOVA D ASTI (AT) PIANALTO ASTIGIANO COMPATIBILITÁ URBANISTICA L intervento è assoggettato alle seguenti disposizioni generali, urbanistiche ed edilizie, vigenti od operanti in salvaguardia: Variante Parziale N.5 al Piano Regolatore Generale. Approvata con D.C.C. n.31 del 29/09/2005 Area urbanistica in cui è compreso l'intervento : 1) Area per strutture Turistico ricettive: 6B2 Allegati: Documentazione fotografica Estratti cartografici del PRG con individuazione dell area interessata dall intervento Estratti delle Norme Tecniche di Attuazione Prescrizioni derivanti da altri piani o programmi: SI P.E.C. attuativo relativo alle urbanizzazioni primarie approvato con D.C.C. n. 1 in data 23 febbraio 1999 Convenzione rogito Notaio Dott. Luigi Cattaneo, in Montafia (AT) in data 2 giugno 1999 Registrata ad Asti in data al n Prescrizioni derivanti da regolamenti comunali: NO Vincoli e altre prescrizioni normative: NO L intervento è: CONFORME alle disposizioni generali, urbanistiche ed edilizie, vigenti od operanti in salvaguardia

8 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ALLEGATO 1

9 ESTRATTO P.R.G.C. VIGENTE VARIANTE PARZIALE N.5 D.C.C. n. 31 del 29/09/2005 ALLEGATO 2

10 NORME DI ATTUAZIONE VARIANTE PARZIALE N.5 D.C.C. n. 31 del 29/09/2005 ALLEGATO 3

11 c 2) Impatto ambientale; descrizione sintetica: L intervento interesserà edifici esistenti che saranno ristrutturati ed ampliati. Le problematiche di impatto ambientale, pertanto, riguarderanno l incremento delle emissioni inquinanti e l aumento del traffico veicolare nel contesto. Incremento delle emissioni inquinanti: Trattandosi di un albergo, le emissioni saranno costituite da reflui fognari, gas combusti dall impianto di riscaldamento e rifiuti solidi urbani. La rete fognaria dell area, contigua alla zona industriale di Strada Valminier, è già ora adeguata a sopportare eventuali incrementi di reflui fognari bianchi e neri. Si fa presente, inoltre, che per l area di Strada Valminier è previsto, a breve, il rinnovo della rete fognaria. L area del nuovo albergo, pertanto, sarà collegata ai rinnovati collettori per i quali è anche in progetto un impianto di depurazione dedicato. Ciò in aggiunta ad impianti di scarico dotati di ogni accorgimento previsto dalla legge in questi casi (fosse Imhoff, separatori di grassi), massimizzerà il contenimento dell impatto ambientale dovuto alle emissioni fognarie. Per quanto riguarda i gas combusti dall impianto di riscaldamento, sono previste caldaie di ultima generazione ad alto rendimento e bassissime emissioni. Si ritiene, pertanto, che l impatto ambientale sarà contenuto entro limiti assolutamente tollerabili. Il recupero dei rifiuti solidi urbani nel complesso alberghiero sarà organizzato secondo le norme della raccolta differenziata. Per le cucine si prevede un organizzazione delle lavorazioni e delle isole interne di raccolta che favorisca la differenziazione dei prodotti di scarto. Aumento del traffico veicolare: L area d intervento si trova lungo l Autostrada Torino Piacenza Brescia, a ridosso dello svincolo di Villanova d Asti ed in contiguità con la Strada Regionale n 10 Padana Inferiore. La viabilità della zona, pertanto, è del tutto adeguata a fronteggiare gli incrementi del traffico veicolare. Gli attuali accessi al complesso saranno ampliati e migliorati, in modo da evitare ai veicoli in ingresso ed uscita tempi morti di attesa a motore avviato. c 3) Inserimento paesaggistico; descrizione sintetica: L area d intervento si trova in un contesto paesaggisticamente molto compromesso, stretto tra aree industriali e svincoli stradali. È zona di antica urbanizzazione, sulla quale insiste un complesso agricolo per il quale, più di vent anni orsono, fu iniziata una ristrutturazione mai completata. Attualmente il sito appare come un cantiere incompiuto e abbandonato, contribuendo ulteriormente a rendere paesaggisticamente sgradevole un area che invece, da un tal punto di vista, avrebbe estremo bisogno di interventi migliorativi. Si ritiene che il recupero dell edificio detto Cascina Luisa, con la costruzione delle nuove ali secondo criteri estetici moderni ed esteticamente curati e, soprattutto, con la realizzazione dei nuovi giardini pertinenziali in luogo degli attuali lotti incolti, possa contribuire ad una riqualificazione paesaggistica dell area. c 4) Documentazione fotografica del sito: Si rimanda agli allegati dello schema URB, di cui sopra al punto c 1.

12 d) SOSTENIBILITA FINANZIARIA d 1) Stima dei costi di gestione e / o erogazione del servizio: Non richiesta per interventi privati. d 2) Eventuali tariffe per gli utenti: Non previste. d 3) Attestazione del coinvolgimento di soggetti attuatori privati: Si rimanda alla documentazione allegata. d 4) Sostenibilità dei costi a carico dell amministrazione locale: Non sono previsti oneri a carico della Amministrazione. e) PROCEDURE e 1) Idoneità dell area d intervento e disponibilità delle aree e / o degli immobili: Le aree risultano già di proprietà del soggetto proponente e le aree stesse sono urbanisticamente compatibili alla realizzazione in argomento. e 2) Descrizione puntuale dei passaggi procedurali che s intendono attuare per ottenere il nulla osta e stima dei tempi previsti: Presentazione permesso di costruire presso il Comune di Villanova d Asti Acquisizione dei nulla osta della ASL competente per zona, del nulla osta dei vigili del fuoco Esame in commissione edilizia Rilascio permesso di costruire Inizio lavori

13 e 3) Cronoprogramma d intervento: Avvio procedura febbraio 1999 dopo l avvio c è stata una sospensione per problematiche di ordine burocratico. FASI PRESENTAZION E PERMESSO DI COSTRUIRE GIORNI MESI Sospensione AQUISIZIONE NULLA OSTA - CONFERNZA DEI SERVIZI ESAME PROGETTO IN CIE RILASCIO PERMESSO INIZIO LAVORI ULTIMAZIONE FINITURE E COLLAUDI Conclusione luglio 2009