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1 Canne fumarie La responsabilità dell amministratore condominiale sussiste se il costo della videoispezione raddoppia all insaputa dei condomini (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 7401/12; depositata l 11 maggio) commento e testo Diritto e giustizia.it Cassata, parzialmente e con rinvio, una sentenza della Corte d Appello di Milano in tema di responsabilità dell amministratore condominiale nei confronti del condominio amministrato, per il danno derivante da costi maggiori rispetto a quelli deliberati in assemblea condominiale per l ispezione delle canne fumarie. (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 7401/12; depositata l 11 maggio) Stampa articolo Share on google_plusone Share on L amministratore è responsabile per il maggior costo dell ispezione La sentenza in commento ha confermato quanto stabilito in sede di appello: l amministratore è responsabile del danno patrimoniale subito dal condominio (controricorrente in sede di legittimità) a causa del maggior costo sopportato per l ispezione video delle canne fumarie. L assemblea condominiale, infatti, aveva approvato un intervento di ispezione fissando il prezzo per appartamento e non per singola canna fumaria; l intervento di videoispezione era poi stato eseguito calcolando, però, il costo complessivo sommando quello per ogni singola canna fumaria. I condomini, perciò, si erano trovati di fronte ad un costo raddoppiato rispetto a quello risultante dal verbale assembleare. La responsabilità è pertanto addebitabile all amministratore, secondo la Suprema Corte, perché non ha provveduto ad interpellare nuovamente i condomini nonostante il raddoppio dei costi di intervento, avvenuto in una fase successiva alla stipula del contratto e per tale ragione ignoto ai condomini. ma non per le sanzioni dovute al pagamento ritardato di bollette... La Cassazione ha, invece, accolto l stanza del ricorrente riguardante la responsabilità per sanzioni e more irrogate in pendenza di ritardati pagamenti di bollette di energia elettrica. Spetta ai condomini e non all amministratore il pagamento delle nominate bollette, dovute a fronte di servizi goduti, a meno che siano provati errori dell amministrazione nella gestione del rapporto con il fornitore di energia elettrica. Dato che nel giudizio sul merito non è emersa la prova di errori imputabili all amministratore, il Giudice di legittimità ha stabilito che questi non può essere responsabile per in danno in parola e che in condomini non potevano sospendere i pagamenti dovuti per tali bollette.

2 né per l omessa cura di una pratica assicurativa caduta in prescrizione. All esito del giudizio di merito è, altresì, esclusa la responsabilità dell amministratore in relazione a quanto stabilito dall art. 2952, comma 4, c.c. sulla prescrizione in materia di assicurazione. A mente di tale norma, la comunicazione all assicuratore della richiesta del terzo danneggiato (atto che, nel caso concreto spettava all amministratore) ha l effetto di sospendere il corso della prescrizione finché il credito del danneggiato non sia divenuto liquido ed esigibile. La responsabilità per negligenza nell effettuare tale comunicazione è addebitabile all amministratore solo se non vi provveda con mezzi idonei; in effetti, l amministratore aveva provveduto ad inoltrare all assicuratore opportuna denuncia del sinistro, esimendosi così da responsabilità per omissione. Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 25 gennaio 11 maggio 2012, n Presidente Schettino Relatore D Ascola Svolgimento del processo 1) È controversa la responsabilità dell'amministrazione condominiale di via (OMISSIS), retta dallo Studio Bielle snc, in relazione a tre ragioni di danno fatte valere dal Condominio. Nel 2003 quest'ultimo conveniva in giudizio lo studio Bielle, lamentando che in relazione alle spese per la video ispezione delle canne fumarie deliberata dall'assemblea, l'amministratore aveva esposto in rendiconto costi più che duplicati, poiché la delibera riguardava il prezzo fissato per appartamento, mentre l'addebito della ditta incaricata riferiva il costo unitario per ogni singola canna fumaria ispezionata. Il condominio lamentava poi maggiori costi per sanzioni e more, conseguenti a ritardati pagamenti a fornitori per circa 13 milioni di lire tra il 98 e il 2000; nonché oneri di un sinistro occorso nel 1996 per l'omessa cura di una pratica assicurativa caduta in prescrizione. Il tribunale di Milano con sentenza 25 agosto 2006 rigettava ogni profilo di domanda, rilevando: A) che il Condominio non aveva la legittimazione a far valere la lesione patrimoniale derivante al singolo condomino, che avesse pagato più del dovuto quale proprietario di una canna fumaria aggiuntiva rispetto al preventivo. B) che il rimprovero relativo ai ritardi nei pagamenti era imputabile alla morosità persistente dei condomini e non alla mala gestio dell'amministratore. C) che Studio Bielle aveva tempestivamente inviato all'assicuratore la denuncia di sinistro e che il nuovo amministratore avrebbe dovuto verificare il buon fine della pratica, mediante trasmissione alla compagnia assicuratrice della lettera della società AEM che quantificava il danno. 1.1) La corte d'appello Ambrosiana con sentenza 8 febbraio 2010, notificata il 9 marzo 2010, riformava la decisione di primo grado e, ritenuta la legittimazione passiva dell'appellata Studio Bielle SNC, la condannava al pagamento di Euro per maggiori costi da video ispezione, circa Euro per sanzioni e more e Euro 925,64 per sinistro AEM. Studio Bielle SNC ha proposto ricorso per cassazione sviluppato in 6 motivi, resistito da controricorso del Condominio di via (OMISSIS). Le parti hanno depositato memorie. Motivi della decisione 2) Con il primo motivo, lo Studio Bielle snc lamenta violazione e falsa applicazione degli artt e 1131 C.C., in relazione all'articolo 360 primo comma numero 3. Sostiene che erroneamente la corte d'appello aveva ritenuto la sussistenza della legittimazione attiva del Condominio, perché l'amministratore del condominio non poteva, in assenza di uno specifico mandato dei singoli condomini, promuovere un'azione per ottenere il ristoro dei danni patiti individualmente da ciascuno di essi. Afferma che la spesa per gli interventi deliberati dall'assemblea, quand'anche sostenuta con i fondi condominiali, doveva in ogni caso gravare individualmente sui singoli condomini proprietari delle

3 canne fumarie che abbisognavano degli interventi stessi. Solo costoro, secondo parte ricorrente, erano abilitati a verificare il legittimo impiego dei fondi, in quanto soggetti incisi dal danno. Nega che il condominio quale committente dei lavori potesse avere legittimazione attiva nei confronti dell'amministratore, perché l'azione aveva appunto riguardato quest'ultimo e non l'appaltatore. Infine osserva che sotto il profilo dell'obbligo del conto posto a carico del mandatario, comunque l'amministratore non aveva titolo per svolgere la domanda di danni nei confronti del suo predecessore perché eventuali somme da quest'ultimo dovute al condominio entrerebbero a far parte dei fondi comuni come sopravvenienze, procurando indebiti arricchimenti ai condomini rimasti estranei alle video ispezione. Pertanto, dovendo tali somme essere attribuite ai singoli condomini incisi dal danno, era da escludere la legittimazione dell'amministratore. Del pari la legittimazione doveva ritenersi circoscritta alle sole azioni perfettamente compatibili con le attribuzioni fissate dall'articolo 1130 C.C. La censura è infondata. 2.1) L'art. 1130, n. 1, c.c., fa obbligo all'amministratore di eseguire le deliberazioni dell'assemblea, sicché egli deve ritenersi autonomamente legittimato a resistere nelle conseguenti controversie ai sensi del primo comma del successivo articolo 1131, il quale nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio (c. 1138) o dall'assemblea, riconosce all'amministratore la rappresentanza dei partecipanti (cfr. Cass. 7 febbraio 1998, n. 1302, Foro it., 1998, I, 1103; Cass. S.U /10). Nella specie è incontroverso che i controlli sulle canne fumarie dell'edificio vennero congiuntamente deliberati in assemblea condominiale e che all'amministratore venne affidato il compito di operare per l'esecuzione, tanto che dal suo agire è scaturita la doglianza circa il maggior prezzo pagato. 3) Secondo e terzo motivo attengono all'addebito all'amministrazione odierna ricorrente del maggior costo preteso e ottenuto dalla ditta incaricata di eseguire le viedeoispezioni delle canne fumarie rispetto a quanto previsto in sede assembleare. Parte ricorrente sostiene che per mero errore riconoscibile venne verbalizzato in assemblea il costo di lire per appartamento e non per ogni canna fumaria; che la previsione di un costo per appartamento era illogica; che la sentenza impugnata avrebbe apoditticamente stabilito il contrario. La censura non può essere accolta. Si tratta invero di mera contrapposizione a una tesi, argomentatamente esposta in sentenza, di altra, che non dimostra la illogicità della prima. La Corte ambrosiana ha sottolineato come per tutto il corso del giudizio di primo grado Studio Bielle non ha evidenziato né discusso il preteso errore di verbalizzazione e come il primo giudice abbia addebitato scorrettezza e malafede ai condomini, a fronte di un tenore chiarissimo del verbale e del comportamento omissivo successivamente adottato dall'amministrazione. Quest'ultima si era ben guardata "dall'interpellare nuovamente il condominio", sebbene il preteso errore comportasse un raddoppio dei costi complessivi, essendo stata pagata la somma di lire in luogo de lire previste. Il ragionamento è congruo e logico e non reca vizi in relazione all'interpretazione del contratto (art c.c.) o alla norma che disciplina l'errore riconoscibile (art c.c.). La terza censura del ricorso, che si riferisce a violazione di queste norme, non è fondata, giacché la motivazione resa dalla Corte è coerente con queste disposizioni, facendo riferimento anche alla condotta successiva alla stipula, oltre che a un tenore letterale che non era illogico, essendo possibile che per opere condominiali inusuali e rare l'appaltatore preferisse proporre un sistema egualitario e forfettario, di più facile appetibilità assembleare, prescindendo dall'addebito per ogni canna fumaria. 4) È invece fondato il quarto motivo, che denuncia vizi di motivazione con riguardo alle sanzioni e alle "more" irrogate in pendenza di ritardati pagamenti di bollette di energia elettrica dei due esercizi amministrati dallo Studio ricorrente. Si tratta di circa sedici milioni di lire di costi gravanti sul condominio e che il tribunale ha negato siano da considerare voce di danno addebitabile all'amministrazione.

4 La Corte d'appello ha capovolto tale statuizione, ritenendo che il tribunale abbia genericamente menzionato i solleciti di pagamento fatti dall'amministratore ai condomini e la "morosità cronica" dei condomini, che configgerebbe con la concentrazione delle sanzioni nell'annualità 1999/2000. Il ricorso critica la sentenza d'appello e fa leva sul testo della sentenza di primo grado, puntualmente riportato, la quale aveva specificato il riferimento ai documenti dai quali risultavano le azioni intraprese. Alla luce di questo testo, la valutazione di "insufficienza delle argomentazioni del primo giudice" espresso dalla sentenza impugnata si rivela totalmente ingiustificato. Per capovolgere la decisione del tribunale e il suo riferimento a varie risultanze di disavanzi e ritardi, ciascuna con specifico ancoraggio a documenti prodotti, la Corte d'appello avrebbe dovuto esaminarli uno per uno e spiegare perché non fosse vero quanto dettagliatamente riportato dall'accurata sentenza del tribunale, dalla quale coerentemente e razionalmente era spiegato come plurimi ritardi fossero emersi, vari solleciti di pagamento fossero stati inviati e azioni monitorie ed esecutive intraprese. Nulla di tutto ciò risulta dalla sommaria e apodittica decisione impugnata, che ha fatto ricorso ad argomenti impressivi circa la possibilità di costituire un fondo speciale per far fronte ai pagamenti ed evitare le sanzioni o alla contraddizione tra il pagamento - doppio del previsto - dell'appalto per le video ispezioni e il mancato pagamento delle bollette. il ricorso ha facile giuoco a smontare queste approssimative argomentazioni, facendo presente che nel volgere di tempo in cui maturarono i ritardi sarebbe stato impossibile, salvo specifica dimostrazione del contrario, indurre parte dei condomini a versare su un velleitario fondo speciale somme ingenti, come quelle dovute dai condomini morosi. Né ha senso l'osservazione circa la scelta di un pagamento in luogo di un altro. Una volta stabilito che si trattava di pagamenti dovuti e a fronte di servizi goduti, ai condomini spettava l'obbligo di farvi fronte, salvo richiesta di danni per maggiori spese dovute a errori dell'amministratore, come stabilito per il maggior costo delle video ispezioni. Ciò che i condomini non potevano fare era invece sospendere i pagamenti dovuti al condominio, ben dovendo essi sapere che le carenze di cassa espongono a mancati pagamenti dei fornitori, con conseguente taglio delle utenze o addebito di interessi, sanzioni e costi moratori. È alla luce di questi rilievi che dovrà quindi essere nuovamente considerato l'appello in ordine al rigetto, da parte del tribunale, di questo capo di domanda. 5) Con riguardo alla questione testé discussa,parte ricorrente ha svolto un altro motivo di ricorso, il quinto, che lamenta violazione dell'articolo 112 cpc, per omesso esame di domande ed eccezioni. Trattasi di censura poco comprensibile, che si risolve nel ripetere la denuncia di cui al punto precedente assumendo che le argomentazioni erano state già spese in appello, ma non erano state considerate. In realtà è quindi denunciato impropriamente lo stesso vizio di motivazione già fatto valere sub 4). 6) Fondato è il sesto motivo di ricorso, concernente violazione e falsa applicazione dell'art c.c.. Con riferimento alla dedotta negligenza nella gestione di una pratica assicurativa, la corte d'appello ha ritenuto che, dopo la denuncia di sinistro del 1996, l'amministratore aveva omesso di compiere altri atti interruttivi della prescrizione. Il ricorso puntualmente osserva che tanto la sentenza, quanto probabilmente le successive amministrazioni condominiali hanno trascurato il quarto comma dell'art e. e, a tenore del quale: "la comunicazione all'assicuratore della richiesta del terzo danneggiato o dell'azione da questo proposta sospende il corso della prescrizione (c.c. 2941) finché il credito del danneggiato non sia divenuto liquido ed esigibile oppure il diritto del terzo danneggiato non sia prescritto". Pertanto, posto che era pacifico l'invio da parte di Studio Bielle di una "opportuna denuncia" all'assicuratore (così la citazione introduttiva, riportata dal ricorso a pag. 26), per poter addebitare incuria nella gestione della pratica, il giudice di merito di secondo grado avrebbe dovuto spiegare perché la prescrizione non fosse stata sospesa da quella comunicazione o in che termini fosse addebitabile inerzia all'amministratore sostituito nei primi mesi del 2002 e non piuttosto al suo

5 successore, come ritenuto dal giudice di primo grado. In mancanza di tale spiegazione, si deve rilevare che sia stata fatta falsa applicazione del disposto dell'art c.c.. Discende da quanto esposto la cassazione della sentenza impugnata in relazione all'accoglimento del quarto e sesto motivo di ricorso e il rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il quarto e sesto motivo di ricorso; rigetta nel resto. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.