PER UNA CLASSIFICAZIONE TIPOLOGICA E FUNZIONALE DEI BORGHI ITALIANI

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1 PER UNA CLASSIFICAZIONE TIPOLOGICA E FUNZIONALE DEI BORGHI ITALIANI 18 Ottobre 2012 Michele Esposto Presidente Borghi Srl

2 Si propone una classificazione tipologica delle iniziative di valorizzazione dei borghi italiani rispetto alla funzione d uso prevista: A. Borghi a finalità turistico/immobiliare B. Borghi a finalità produttive C. Borghi con finalità artistiche, culturali e formative D. Borghi con finalità sociali In tutte le categorie si possono distinguere iniziative di recupero e valorizzazione nell ambito di programmazioni territoriali e iniziative promosse da soggetti privati e in forma imprenditoriale. In tutti questi ambiti la Borghi Srl e i singoli partner societari hanno sviluppato specifiche esperienze sul campo in vari ruoli istituzionali, associativi, imprenditoriali. Ognuna delle precedenti categorie raggruppa innumerevoli casi di successo, molti presentati nel corso delle tre edizioni di Borghi&CentriStorici. 2

3 Questa categoria annovera il maggior numero di iniziative sviluppate in Italia. In molti casi, le iniziative rispondono a una domanda crescente connessa a nuove tendenze e stili di vita e all esclusività dell esperienza di viaggio e/o di residenzialità. Il gruppo più numeroso di progetti con oltre cento iniziative è ascrivibile alla realizzazione di Alberghi Diffusi, una formula che si è sviluppata in Italia sul finire degli anni 80, ma si annoverano altre iniziative di valorizzazione turistica nei borghi sviluppate con altre formule. BORGHI CON FINALITÀ TURISTICA E IMMOBILIARE Principali caratteristiche dell Albergo Diffuso o Ubicazione nel centro storico o Diffusione di unità ricettive presso più immobili e presenza di servizi comuni o Distanza ragionevole tra unità abitative e spazi comuni o Presenza di una comunità ospitante o Gestione unitaria di tipo imprenditoriale o Ambiente autentico di case tipiche ammobiliate e ristrutturate o Ristorazione che valorizzi l enogastronomia locale o Integrazione del turista nel territorio e nella sua cultura Sito web: 3

4 BORGHI CON FINALITÀ DI VALORIZZAZIONE TURISTICA E IMMOBILIARE Gli elementi che incidono sulla fattibilità di queste iniziative, soprattutto in fase di start up, che favoriscono la realizzazione e orientano la programmazione a scala locale e nazionale, sono: Disponibilità, il più possibile esclusiva, del patrimonio immobiliare: questa condizione incide pesantemente sui tempi di realizzazione dell iniziativa, poiché l accorpamento della proprietà in capo a un soggetto unitario semplifica l avvio delle operazioni di recupero, altrimenti lunghe e difficili. In alcuni casi, l apposizione del vincolo di inedificabilità o la forte limitazione della possibilità di realizzare nuove costruzioni nell area interessata, che altrimenti limiterebbe la redditività delle operazioni e degli investimenti connessi al recupero. Forte attenzione alla gestione imprenditoriale e alle dinamiche del mercato. 4

5 Il modello di intervento proposto coniuga valorizzazione immobiliare e turistica e si sostanzia nella realizzazione di attività ricettive in forma di Albergo Diffuso e nella vendita di parte del patrimonio immobiliare recuperato a sua volta ridestinato all ospitalità turistica per i periodi di non utilizzazione da parte del proprietario/acquirente. SEXTANTIO SpA - SANTO STEFANO DI SESSANIO 5

6 FATTORI DI SUCCESSO Disponibilità immediata di una parte significativa del patrimonio, con riduzione di tempi e procedure di acquisizione. Vincolo di inedificabilità posto dal Comune a tutto l insediamento. Disponibilità, in fase di start-up, di consistenti capitali privati senza alcun sostegno o incentivo di natura pubblica. Forte attenzione al recupero del patrimonio immobiliare nel rispetto delle tradizioni costruttive e delle peculiarità del luogo. 6

7 Il progetto di valorizzazione del Castello di Postignano, in Umbria, ha coniugato recupero degli edifici, ristrutturazione delle preesistenze, costruzione di infrastrutture e servizi. Il progetto ha inteso mantenere l atmosfera medievale, al tempo stesso garantendo comfort e servizi moderni, attraverso l introduzione di servizi e attività (artigianali, di ristorazione, di animazione artistica e culturale) grazie ai quali costruire un senso di comunità per il luogo. È stata avviata la vendita di circa 60 unità immobiliari puntando prevalentemente a una clientela estera. MIRTO Srl CASTELLO DI POSTIGNANO 7

8 FATTORI DI SUCCESSO Disponibilità e rapida acquisizione della totalità del patrimonio immobiliare, con riduzione di tempi e procedure di acquisizione. Disponibilità di capitali privati. Forte attenzione al recupero del patrimonio immobiliare nel rispetto delle tradizioni costruttive e delle peculiarità del luogo. 8

9 All eccellenza dell intervento di recupero si associa l innovativa modalità di valorizzazione immobiliare attraverso la formula del fractional-ownership. Le 20 unità immobiliari sono state recuperate e ristrutturate nel pieno rispetto delle tipologie architettoniche e filologiche del luogo, sono state messe in vendita frazionate e le singole quote di proprietà sono quindi state vendute, essenzialmente ad acquirenti esteri, che con investimenti limitati possono godere della piena proprietà del bene potendo utilizzarle in periodi variabili. BORGO DI VAGLI 9

10 FATTORI DI SUCCESSO Proprietà unica del borgo e saturazione del mercato : Tipologia non si devono architettonica avere vicini frazionata o comproprietari, per garantire né molteplicità immobili in prossimità di viste che e potrebbero maggior privacy essere messi delle in unità vendita immobiliari. a condizioni più vantaggiose. Localizzazione Resede della al centro proprietà di una ampio, zona con comunque variegati punti sufficiente di interesse ad evitare culturale, che in storico, futuro paesaggistico, si abbiano eno-gastronomico: insediamenti altri tornando nell arco visivo anno della dopo proprietà. anno, i proprietari Architettura avranno con carattere la possibilità peculiare e di unico. molteplici destinazioni Localizzazione nell arco in un area di circa paesaggistica 1,5 ore. di pregio e Vicinanza non compromessa a facili e rapide da edilizia vie di contemporanea. comunicazione, con almeno Molteplicità un aeroporto di identità importante regionali e paesaggistiche a 2 ore di distanza con (preferibilmente alta differenziazione servito mare, da compagnie montagna, low campagna. cost). Stagione turistica lunga (almeno 9 mesi). 10

11 L iniziativa sui Borghi della Valnerina, in fase di progettazione, intende far tesoro delle migliori esperienze precedenti, da un lato valorizzando il patrimonio immobiliare, dall altro coniugandolo con i processi di sviluppo locale attraverso la dislocazione di attività, la conservazione del patrimonio, un innovativo modello di auto-sostenibilità economica e sociale. La valorizzazione di centri storici della Valnerina, ognuno con proprie specializzazioni funzionali e uniti dalla condivisione di risorse e programmi, può consentire progetti sinergici: si propongono interventi policentrici che incentivino nuove forme d impiego e concilino la cultura dell ospitalità e del tempo libero con una produzione agricola rispettosa dell ambiente e basata sulla qualità. I BORGHI DELLA VALNERINA: a partire da CASTELDILAGO 11

12 Il borgo è stato recuperato con interventi di restauro conservativo nel pieno rispetto delle caratteristiche tipologiche e architettoniche originarie. Gli edifici recuperati sono stati destinati ad attività turistico-ricettive, di ristorazione, di servizi culturali e per il tempo libero. Le iniziative di recupero hanno consentito di realizzare 12 residenze diffuse, un ristorante, un centro dedicato all esposizione di ceramiche e maioliche, un mini market, un laboratorio artigianale di restauro. Sono stati svolti interventi di recupero degli edifici, ripristino della pavimentazione e delle infrastrutture, ma anche consolidamento e ristrutturazione degli edifici di pregio. 12

13 Il percorso di valorizzazione proposto per Castelnuovo dei Sabbioni include il recupero degli edifici di pregio già interamente restaurati, sono stati destinati a museo, centro di documentazione mineraria e polo convegni ma anche un più generale interesse per la riqualificazione dell intero patrimonio immobiliare del borgo, nonché la valorizzazione della memoria produttiva locale e della locale tradizione mineraria. CASTELNUOVO DEI SABBIONI 13

14 Nell ambito delle azioni intraprese Un caso grazie di successo al sostegno è quello di fondi realizzato pubblici, nel nazionali Molise o comunitari, si segnalano Patto le Creazione numerose Territoriale di iniziative un consorzio per finalizzate l occupazione di operatori alla creazione del con Matese oltre di un 70 sistema di ospitalità diffuso riassumibile piccole nei piccoli e nelle borghi. piccolissime cifre principali: attività ricettive, artigianali, 15 enogastronomiche; comuni coinvolti; Recupero Supporto e tecnico ristrutturazione e assistenza di circa 40 complessiva lotti abitativi agli da destinare operatori turistici; a microricettività turistica; Creazione Investimenti di infrastrutturali circa 500 posti per letto 3.9 Mln nelle, strutture per un recuperate; contributo pubblico di 2.9 Mln. Gli interventi privati di recupero e valorizzazione delle Realizzazione di 34 piccoli interventi infrastrutturali per circa 40 strutture hanno comportato un investimento di la microricettività; circa 4.5 Mln cui sono corrisposte risorse pubbliche per Creazione poco più di di nuovi Mln posti. di lavoro; Realizzazione di percorsi di formazione manageriale; OSPITALITÀ DIFFUSA NEI BORGHI DEL MATESE 14

15 La strategia di intervento messa in campo dalla società di gestione del Patto, integralmente realizzata nel giro di 36 mesi, ha previsto: Sostegno a soggetti imprenditoriali privati per il recupero e la ristrutturazione di piccoli Iniziative lotti abitativi e programmi ad uso ricettivo di formazione nei centri storici manageriale di alcuni Comuni. specifica per i neoimprenditori Si tratta di piccole in iniziative campo turistico. finanziate in de minimis che prevedono la realizzazione di strutture con un numero di posti letto variabili da 10 a 50. Costituzione di una rete di imprenditori. Sostegno alle amministrazioni locali per la realizzazione di progetti di arredo Realizzazione di una strategia di marketing mirata di promozione e urbano nei centri storici interessati da iniziative di recupero di residenze di commercializzazione dell offerta turistica areale e in particolare di quella pregio da parte dei privati. venutasi a determinare a seguito dei precedenti interventi del Patto. L intervento privato si salda all intervento pubblico per rendere più attraente e più fruibile il centro storico. Tra gli elementi prioritari di successo dell iniziativa si segnalano la capacità di Sistema di incentivi alle associazioni di Terzo Settore e alle PMI operanti nel regia unitaria dell iniziativa e di integrazione dei fondi comunitari (Fesr, Feoga e comparto dei servizi turistici, ambientali e culturali per l avvio di nuove attività FSE) disponibili in capo a un unico soggetto/strumento. finalizzate all offerta di servizi turistici. 15

16 ALCUNE INIZIATIVE IN CANTIERE Iniziative di valorizzazione della Sextantio Spa nel Mezzogiorno (Abruzzo, Calabria, Basilicata) per la creazione di una rete di Borghi di Eccellenza. Sviluppo di ulteriori iniziative in fractional-ownership per la creazione di una rete di proposte (a partire dalla Toscana, con possibilità di sviluppo anche in Sicilia, Puglia e Campania). Progetto Hospitis (Puglia), con iniziative imprenditoriali sui Monti Dauni (Subappennino della provincia di Foggia). Progetti di sviluppo di Borghi da parte di figure imprenditorali, dello spettacolo rappresentative del Made in Italy nella sua accezione più ampia. Prime ipotesi di lavoro per la valorizzazione dei Borghi della Val d Agri (Basilicata) con possibili coinvolgimenti di vari soggetti: Regione, Fondazione Eni/Enrico Mattei, Ater, Comuni dell area, Enti Parco regionali (tra cui il Pollino). Iniziative di programmazione della Regione Campania e di soggetti attivi a scala locale nell area irpina. Progetti nelle aree montane e nelle borgate del Piemonte. 16

17 BORGHI CON FINALITÀ PRODUTTIVE Questa categoria di interventi si caratterizza per l utilizzazione di borghi e contesti storici e/o paesaggistici di particolare valenza per la localizzazione di attività manifatturiere, formative o di ricerca/innovazione, nonché per favorire lo start-up di iniziative e progetti in vari ambiti. Il successo è dato dall integrazione delle attività localizzate: o produzione, sviluppo e ricerca per le aziende di un determinato comparto; o convegnistica, formazione e professionalizzazione, anche in collaborazione con Accademie e Università nazionali ed estere; o accoglienza/residenzialità in forma stabile o saltuaria per chi orbita in modo episodico o continuo nell ambito aziendale/settoriale; o promozione e commercializzazione di prodotti e servizi sviluppati dalle aziende del settore/territorio. 17

18 BORGHI CON FINALITÀ PRODUTTIVE Le iniziative di valorizzazione produttiva dei borghi si connotano per un carattere innovativo, in grado di rafforzare ulteriormente il brand delle aziende coinvolte e dei territori in cui sono localizzate contribuendo alla diffusione di un nuovo concept di Made in Italy tra Tradizione e Innovazione. Il fattore chiave delle proposte è costituito dal loro risvolto imprenditoriale, occupazionale e di business: si tratta di investimenti che contribuiscono a rafforzare la redditività delle imprese promotrici, spesso operanti in ambiti differenti da quello immobiliare/turistico, ma che se opportunamente gestite possono associare interventi mirati alla realizzazione di strutture ricettive/residenziali. 18

19 Il progetto di valorizzazione del Borgo di Solomeo ha coniugato valorizzazione e recupero del costruito, programma di ricettività e ospitalità e valorizzazione produttiva incentrata sulla produzione di cashmere dell Azienda di Brunello Cucinelli l obiettivo perseguito è stato quello di garantire il giusto profitto aziendale senza arrecare danno al contesto, ma anzi reinvestendo per la crescita complessiva della collettività. È stato raggiunto l'obiettivo di restituire al borgo, altrimenti sepolto dalla dimenticanza dell'uomo e della polvere del tempo, bellezza e dignità delle funzioni. BORGO DI SOLOMEO 19

20 L iniziativa Il Pischiello Centro di progettazione avanzata nasce dalla volontà di ristrutturare un borgo rurale per promuovere un industria per l ideazione, la progettazione, l industrializzazione e il manufacturing di prodotti e servizi ad alto valore aggiunto nei settori dell ingegneria elettronica ed elettromeccanica applicate all automotive, all aeronautica, al ferroviario, al cinema digitale, al comparto spaziale e high tech. L obiettivo principale è quello di realizzare un contesto che favorisca creatività ed innovazione a sostegno delle risorse territoriali e offrendo occupazione. BORGO IL PISCHIELLO 20

21 ALCUNE INIZIATIVE IN CANTIERE Alcuni progetti di valorizzazione produttiva legati al Made in Italy e connessi a iniziative, imprenditori, marchi legati all agroalimentare di qualità, all enogastronomia, alla moda (borghi della moda, del gusto, etc.) ad aziende del settore del recupero edilizio in grado di coniugare l autenticità, l artigianalità e la creatività delle produzioni alle peculiarità dei contesti storici italiani. L iniziativa di Legacoop che vede anche il coinvolgimento di Federlegno Arredo, incentrata sulla creazione di Cooperative di Comunità e sul binomio Borghi e Boschi. Alcune iniziative connesse a prime esperienze di Borghi energetici (legata alla valorizzazione di borghi e piccoli comuni da parte di aziende produttrici ed impiantistiche nel settore energetico, delle fonti rinnovabili (eolico, fotovoltaico, biomasse), etc. 21

22 BORGHI AD ARTE E BORGHI CREATIVI L obiettivo che ispira le iniziative è quello di favorire lo sviluppo di attività legate alle arti, alla cultura e all intrattenimento, promuovendo la localizzazione in Borghi e piccoli comuni di attività di produzione artigianale, di formazione professionale e/o artistica in differenti ambiti, di riutilizzo del patrimonio abitativo per sperimentazioni artistiche, produzioni culturali, attività formative e stage su cantieri di recupero, etc. anche con il supporto di artisti emergenti o affermati o di personalità della cultura, della ricerca e della formazione. L idea portante di questi progetti è la rivitalizzazione culturale di borghi e piccoli comuni ad es. attraverso l attivazione di forme di scambio e baratto tra le comunità locali (che offrono l accoglienza) e artisti e/o imprenditori in ambito culturale/ricreativo che trovano ospitalità per la progettazione e la realizzazione di opere, eventi e produzioni in cambio di attività di animazione artistica e culturale per il territorio e le comunità locali. 22

23 Un esperienza testata è quella del Borgo della Musica di Provvidenti - da cui trarre un possibile format - con il riutilizzo di spazi, abitazioni e luoghi abbandonati e ormai privi della loro funzione primaria, civica o sociale - incentivando il soggiorno di artisti e gruppi musicali per la costruzione di un luogo ideale dove sviluppare idee, progetti, produzioni e attività di pre-produzione, produzione e allestimento di spettacoli, concerti, etc. PROVVIDENTI IL BORGO DELLA MUSICA 23

24 Questa progettualità, nel suo sviluppo futuro, si configura alla stregua di un Programma Integrato, composto da interventi di varia natura pubblicainfrastrutturali, privati, formativi, con importanti ricadute anche sul contesto socio economico dell area interessata. Gli obiettivi progettuali, seppure ambiziosi, vengono sostenuti da un azione effettivamente sinergica tra soggetti pubblici (Comune, Regione, altri Enti e Istituzioni su scala locale e regionale) e operatori privati. 24

25 L esperienza culturale, sociale e formativa promossa ad Aliano è frutto di un mix di piccole azioni, senza pertanto necessità di consistenti interventi pubblici, che qualificano questo piccolo centro lucano alla stregua di un incubatore di pensieri, di culture, di contaminazioni disciplinari e artistiche. ALIANO 25

26 ALCUNE INIZIATIVE IN CANTIERE Due interessanti declinazione di valorizzazione culturale dei borghi sono i progetti Borghi ad Arte e Borghi Creativi (Legambiente, Federculture, Borghi Srl). BORGHI AD ARTE Obiettivo: Rivitalizzazione culturale di borghi e piccoli Comuni attraverso l attivazione di scambi tra le comunità locali, artisti e produttori di arte. Caratteri distintivi della proposta: o Riuso di spazi pubblici per la produzione artistica e culturale. o Coinvolgimento della comunità locale per l accoglienza e il soggiorno di artisti. o Integrazione di ospitalità ed eventi. BORGHI CREATIVI Obiettivo: Rivitalizzazione di borghi e piccoli Comuni attraverso campi estivi per ragazzi. Caratteri distintivi della proposta: o Modello educativo: apprendimento e sperimentazione diretta di differenti forme ed espressioni artistiche con metodologie didattiche innovative o Location: localizzazione all interno di borghi caratteristici, riutilizzando strutture preesistenti 26

27 BORGHI CON FINALITÀ SOCIALI Nel caso dei borghi con finalità sociali, il progetto di valorizzazione fa leva su un ancor più ampio coinvolgimento dei soggetti della comunità locale che si esplica nella possibilità di partecipare alle attività proposte in relazione alle esigenze specifiche e alla volontà di contribuire alla crescita della comunità. I cittadini sono chiamati a collaborare per una migliore gestione dei servizi e una migliore qualità della vita ponendo al centro dell agire la forma associata e la partnership tra pubblico e privato. Gli obiettivi dei progetti di valorizzazione basati sul rafforzamento del capitale sociale localizzato nel borgo sono: o Valorizzare e promuovere il territorio o Creare occupazione o Garantire vivibilità 27

28 Il progetto Riace Città Futura persegue la valorizzazione del territorio e della comunità attraverso accoglienza e integrazione delle comunità migranti insediate. La costruzione di un ecovillaggio per l'ospitalità diffusa, l'accoglienza profughi, il recupero e le valorizzazione degli antichi mestieri artigianali è stata coniugata con la promozione, la ricerca e lo studio etnografico della storia e della cultura locale. L obiettivo è quello di ricostruire il senso dell'ospitalità dell antico villaggio rurale incentivando innovative formule di ospitalità turistica e di accoglienza dei rifugiati. RIACE CITTÀ FUTURA 28

29 Obiettivo dell iniziativa Borgo Solidale Valdiveltrica è quello di creare una collaborazione tra le famiglie insediate sviluppando progetti di supporto sociale (affidi, presa in carico, etc.) e favorendo la formazione di ambienti di crescita e di lavoro sereni ed equilibrati. Il recupero delle strutture del borgo da destinare all ospitalità e la costruzione di un sistema di aree aperte per il gioco e le attività di formazione o produzione sono parte di un più ampio progetto di rigenerazione sociale, di potenziamento dell occupazione e della produttività agricola, di promozione culturale. MONDAVIO BORGO SOLIDALE VALDIVELTRICA 29

30 INIZIATIVE IN CANTIERE Borghi del Benessere/Terza età. Sperimentazioni avviate in varie Regioni. È prossima l attivazione concreta del progetto nell area di Riccia (Molise) grazie all avvio del PIA nell ambito del POR Molise Altre esperienze sono in fase di Sviluppo in Sardegna e Puglia. Housing Sociale. Sono allo studio alcune ipotesi di intervento sul tema delle possibile ridestinazione dei borghi in via di spopolamento alla residenzialità da parte di particolari categorie di utenti. 30

31 BORGHI DELLA MEMORIA I Borghi della Memoria costituiscono un interessante combinazione di finalità turistico-culturali e di finalità sociali e di coinvolgimento della comunità. Obiettivo degli interventi proposti è quello di rafforzare le potenzialità della proposta di valorizzazione turistica attraverso azioni di salvaguardia della memoria storica, delle tradizioni produttive, delle testimonianze locali specifiche. Gli obiettivi dei progetti di valorizzazione basati sul valore della memoria collettiva e delle tradizioni sono: o Valorizzare e promuovere il territorio o Garantire vivibilità o Salvaguardare la memoria collettiva e le tradizioni locali 31

32 Il progetto di recupero della borgata Paralup si propone di restituire la vita al villaggio riconvertendolo in un centro di attività per vivere la montagna in modo rispettoso e economicamente sostenibile. L iniziativa intende preservare e potenziare il valore testimoniale della borgata, vero e proprio documento storico da conservare e per cui prefigurare uno sviluppo. PARALUP 32

33 GRAZIE DELL ATTENZIONE 18 Ottobre 2012 Michele Esposto Presidente Borghi Srl

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