GENOVA. NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di GENOVA Stefano Silvano (referente OMI)

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1 GENOVA NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di GENOVA Stefano Silvano (referente OMI) Andamento del mercato immobiliare nel estre Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 21 giugno 2011

2 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice Introduzione... 1 Mercato regionale... 2 Mercato provinciale... 6 Mercato del comune di Genova Indice delle tabelle Indice delle figure Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al estre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Genova, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale approfondendone i dettagli nel capoluogo e nei comuni della provincia. Sono stati analizzati, attraverso i dati rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare, i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni dell intera regione Liguria con approfondimenti sull intera provincia di Genova ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (IMI); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni.

4 Mercato regionale Il mercato immobiliare residenziale ligure anche nel secondo semestre del mostra un recupero dei volumi di scambio (+0,2% rispetto al estre 2009) in controtendenza, questa volta, con il dato nazionale (-3,5%); nel primo semestre, infatti, si era osservato rispetto al 2009 una significativa ripresa delle compravendite di abitazioni in Italia, con la Liguria tra le regioni con la maggior crescita del mercato. Tabella 1:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - province Province / 2009 Italia IMI II / I N. indice quotazioni II (base = I sem 2004) Genova ,9% 1,71% 1,87% ,8% 169,8 Imperia ,7% 0,57% 1,76% ,1% 136,4 La Spezia ,2% 0,44% 1,98% ,5% 132,8 Savona ,4% 0,81% 1,94% ,3% 125,2 Liguria ,2% 3,53% 1,88% ,5% 147,3 Italia ,5% 100% 1,87% ,4% 129,3 Dal confronto con il secondo semestre 2009, emerge con chiarezza, in ambito regionale, una differente velocità di recupero del numero di unità compravendute nei capoluoghi (+6,4%; nazionale +1,3%). Tra le province liguri quella di Savona è quella dove si sono registrati gli incrementi maggiori del sia in ambito provinciale (+2,4%) sia nel capoluogo (+20,6%). Tabella 2:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi II / 2009 Italia IMI II / I N. indice quotazioni II (base = I sem 2004) Genova ,6% 3,75% 2,11% ,7% 174,4 Imperia 266 9,4% 0,29% 1,73% ,7% 154,5 La Spezia 572 6,5% 0,63% 2,36% ,4% 125,8 Savona ,6% 0,49% 2,33% ,0% 113,0 Liguria ,4% 5,15% 2,13% ,5% 161,4 Italia ,3% 100% 2,13% ,5% 130,0 L IMI conferma che le zone più urbanizzate sono maggiormente performanti; il valore medio relativo ai capoluoghi liguri, infatti, è identico a quello nazionale, anche se con valori diversi tra le quattro città. Infatti mentre Genova, ha un intensità di mercato allineata a quella media nazionale, La Spezia e Savona presentano un IMI superiore sia a livello provinciale (+1,98%, 1,94%) che comunale (+2,36%, 2,33%), Imperia registra valori inferiori (1,76%, 1,73%). Le quotazioni medie delle abitazioni in Liguria, risultano in lieve rialzo (+0,4% rispetto al I semestre ) in tutte le province ad eccezione di Imperia ove invece si riscontra una live flessione. 2

5 Figura 1: Distribuzione estre per provincia 23,0% 48,3% 12,6% 16,1% Genova Imperia La Spezia Savona Dalla Figura 1 si osserva che le compravendite avvenute nella Provincia di Genova rappresentano quasi la metà (48,3%) dell'intero contesto regionale, segue la provincia di Savona (23,0%), mentre Imperia (16,1%) e La Spezia (12,6%) hanno volumi più contenuti. Questa diversa distribuzione è da correlare anche alla conurbazione avvenuta in prossimità dei porti commerciali, ove si concentrano la maggior parte delle attività lavorative della regione. Un mercato immobiliare residenziale, quindi, diviso tra costa ed entroterra ed anche dalla vicinanza a realtà portuali con vocazione commerciale. L'IMI conferma queste considerazioni, in Figura 2 è possibile osservare che dal confronto tra le intensità di mercato tra i 4 contesti liguri i Comuni di Genova, La Spezia e Savona, dove sono presenti i porti commerciali, hanno valori uguali o superiori alla media nazionale, mentre nelle rimanenti località della regione l'imi è decisamente inferiore. Figura 2: IMI Capoluoghi e Resto Provincia 2,50% Capoluoghi Resto provincia 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Genova Imperia La Spezia Savona LIGURIA ITALIA 3

6 Figura 3: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,4 99,6 96,6 90,4 92,8 89,2 85,3 81,0 77,0 101,2 101,4 93,4 94,0 89,3 84,3 86,1 Italia Liguria 88,6 79,8 81,6 80,0 75,9 72,1 74,2 70,8 70,4 63,6 Capoluoghi 58,8 58,9 Non capoluoghi 76,1 69,8 69,1 64,6 61,4 77,7 71,6 72,8 69,3 65,3 64,9 40 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 Figura 4: Numero indice quotazioni medie dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,7 160,4 160,3 159,2 160,1 161,4 160, ,4 146,1 146,6 147,3 145,5 149,3 145,1 145,5 142,9 137,8 138,8 139,3 140,0 137,1 138,4 137,9 135,9 134,3 136,9 129,9 128,9 135,1 128,0 123,3 122,6 116, ,2 109,0 111,4 Italia 105,4 106,3 Liguria ,0 Capoluoghi 100 Non capoluoghi 95 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 4

7 L'analisi delle serie storiche, dal 2004 al, riferite a quotazioni e IMI (Figura 5), confermano il differente andamento del mercato residenziale tra capoluoghi e province liguri. In particolare notiamo come il mercato dei capoluoghi (Figura 3), abbia continuato ad incrementare il volume delle vendite per il terzo semestre consecutivo mentre quello dei non capoluoghi registra un primo arresto dopo due semestri contrassegnati dal segno positivo. L indice dei prezzi non mostra invece segni di cedimento sia nei capoluoghi che nel resto delle province ove entrambi i compartimenti territoriali mostrano invece un aumento di mezzo punto (Figura 4). È interessante invece notare come, nonostante l indice dei non capoluoghi sia diminuito tra il II semestre 2009 ed il II passando da 76,1 a 72,8, ad esso corrisponda una crescita dell IMI che passa da un valore di 1,98% a 2,13% (Figura 5) dovuto ad una minore crescita dello stock. Figura 5: IMI capoluoghi e non capoluoghi 3,50% 3,30% 3,10% 3,10% 2,90% 2,70% 2,50% 2,30% 2,10% 1,90% 1,70% 1,50% 2,63% 2,69% 2,74% 2,53% 2,54% 2,39% 2,50% 2,47% 2,45% 2,25% 2,13% Capoluoghi 2,16% 2,02% 1,98% Non capoluoghi 1,94% 1,88% Liguria 1,89% 1,80% Italia 1,72% 1,68%

8 Mercato provinciale Il mercato residenziale provinciale genovese, nel secondo semestre, evidenzia andamenti contrastanti; rispetto al secondo semestre 2009 l'incremento delle compravendite è pari a +0.9% ma la declinazione nei singoli comuni è caratterizzata da luci ed ombre. La fascia costiera, a sorpresa, mostra segnali di difficoltà con riduzioni del nei Comuni di Arenzano (-33,8%), Chiavari (-24,4%), Moneglia (-23.3%) e Bogliasco (-17.1%), nell'entroterra la crisi del mercato immobiliare continua senza che vi siano segnali di recupero, al contrario nel Comune di Genova il ha un saldo positivo pari a 4,6%. Figura 6: Macroaree provinciali Genova Al fine di avere una migliore lettura dei risultati delle analisi condotte sul mercato immobiliare il territorio provinciale è stato diviso in 9 macroaree come rappresentato in Figura 6. La fascia costiera è formata dalla Riviera di Ponente, Genova, Golfo Paradiso e Golfo del Tigullio; la fascia collinare dalle Valli: Stura, Scrivia, Fontanabuona e Petronio oltre l'entroterra. Tabella 3:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali II / 2009 Provincia IMI / I N. indice quotazioni II (base = I sem 2004) Genova ,6% 67,3% 2,11% ,7% 174,4 Riviera di Ponente 180-3,1% 3,5% 2,15% ,0% 173,4 Golfo Paradiso ,3% 3,5% 1,58% ,3% 170,9 Golfo del Tigullio 618-7,9% 12,1% 1,47% ,3% 165,2 Valle Stura 72-18,4% 1,4% 1,53% ,1% 136,3 Valle Scrivia 270-3,6% 5,3% 1,68% ,0% 144,2 Val Fontanabuona ,4% 2,8% 1,23% ,2% 152,6 Val Petronio 42 4,5% 0,8% 1,51% ,0% 207,0 Entroterra ,0% 3,3% 1,28% ,6% 158,5 Genova ,9% 100% 1,87% ,8% 169,8 6

9 Il mercato residenziale provinciale è distribuito per quasi il 90% (per la precisione 86,4%) nelle 4 macroaree costiere (16 comuni), nel capoluogo si concentra quasi il 70% (67,3%), la distribuzione del nei vari contesti è rappresentato in Figura 9. Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,7 168,9 173,9 173,4 172,9 171,3 172,6 173,2 174, ,2 147,0 156,7 152,9 157,7 157,9 159,1 160,4 161,6 162,3 163, ,0 107, ,6 84,7 120,8 105,5 101,1 78,8 126,0 110,0 75,9 140,0 109,5 84,8 108,8 100,0 73,3 73,8 94,6 66,3 84,0 60,4 Quotazioni Genova Quotazioni Resto provincia Resto provincia Genova 81,7 83,2 79,8 78,3 71,6 61,4 61,1 57,7 56,1 58,4 40 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 In Figura 7 è possibile il confronto dell'andamento del e delle medie, anche nel contesto provinciale si conferma quindi il tendenziale regionale, relativo agli anni 2009 e, che vede nel capoluogo il mercato maggiormente dinamico. Nel resto della provincia i segnali di riduzione dei volumi, sempre nel biennio 2009-, sono ancora più marcati ed è stato possibile monitorare nel secondo semestre un rallentamento del mercato anche nella fascia costiera pure se non generalizzato. Nella macroarea del Golfo del Tigullio il saldo tra il del secondo semestre e quello 2009 mostra un decremento di circa l 8% (-7,9%), in quella della Riviera di Ponente di circa il 3% (-3,2%), mentre in controtendenza il Golfo Paradiso mostra un saldo positivo di circa il 30% (+29,4%). Nell entroterra la situazione continua ad essere critica in considerazione dei saldi negativi registrati in tutto il. Osservando l andamento del dal 2004 ad oggi si evince come la riduzione dei volumi per il capoluogo sia pari a circa il 40% (-38,9%) mentre per il resto della provincia di circa il 20% (-21,7%) ma, come sopra espresso, il capoluogo evidenzia una dinamica di recupero migliore di quella del resto della Provincia. Le quotazioni medie, al contrario, sono sostanzialmente stabili, è da mettere in evidenza come le abitazioni meno pregiate si siano svalutate maggiormente rispetto a quelle di pregio e di nuova costruzione. La lettura comparata dei grafici in Figura 7 ed in Figura 8 conferma come ad un andamento del nel resto della provincia in discesa non corrisponda una uguale tendenza dell IMI che risulta invece in lieve risalita rispetto al Analogamente a quanto già citato a proposito del mercato regionale tale fenomeno è da attribuirsi ad una maggiore crescita delle vendite rispetto a quella dello stock. Il dato è da leggere quindi in senso ottimistico poiché la crescita delle compravendite è stata più rapida di quella delle nuove abitazioni e lascia sperare in una pronta ripresa anche del settore delle costruzioni. 7

10 Figura 8: IMI capoluogo e resto provincia 3,21% 3,00% 2,68% 2,74% 2,43% 2,11% 2,14% 2,17% 2,00% Capoluogo 1,91% 2,04% 1,61% 1,98% 1,49% 2,11% 1,51% Resto provincia 1,00% Figura 9: Distribuzione estre per macroaree provinciali 1,5% 5,5% 2,9% 12,6% 3,6% 3,6% 70,2% Genova Riviera di Ponente Golfo Paradiso Golfo del Tigullio Valle Stura Valle Scrivia Val Fontanabuona Il confronto tra l'imi nelle macroaree, Figura 10, consente di verificare che gli indici più alti si riscontrano nel capoluogo e nelle macroaree ad esso adiacenti evidenziando come gli effetti di polarizzazione delle 8

11 attività portuali si manifestino anche in macroaree a vocazione più turistica come quella di Golfo Paradiso o più interne come quella della Valle Scrivia come evidenzia meglio la mappa di Figura 13. Figura 10: IMI per macroaree provinciali 2,50% 2,00% 2,11% 2,15% 1,50% 1,58% 1,47% 1,53% 1,68% 1,23% 1,51% 1,28% 1,00% 0,50% 0,00% Genova Riviera di Ponente Golfo Paradiso Golfo del Tigullio Valle Stura Valle Scrivia Val Fontanabuona Val Petronio Entroterra Approfondendo ulteriormente il monitoraggio al livello comunale, rimandando le analisi del capoluogo di seguito nell'apposita sezione, si evince come nella macroarea della Riviera di Ponente, Tabella 4, esistano due realtà contrapposte il cui risultato complessivo risulta positivo. Il Comune di Arenzano nel confronto tra il secondo semestre e quello del 2009 evidenzia una contrazione del pari a - 33,8% mentre a Cogoleto il saldo è positivo (+33,5%); anche l'imi ha valori decisamente distanti ad Arenzano è del 1,72% mentre a Cogoleto è del 2,22%, quest'ultimo è il massimo provinciale. Nelle altre macroaree gli andamenti dei singoli indici sono più coerenti, si evidenzia solo la riduzione dei volumi nel Comune di Bogliasco (-17.1%) nel contesto del Golfo Paradiso (+29.3%), Tabella 5. Nel Golfo del Tigullio, Tabella 6, il si riduce complessivamente del 7,9% con punte nei Comuni di Chiavari (-24.4%) e Moneglia (-23,3%). In Figura 11 è possibile osservare i volumi di compravendite dei singoli Comuni, il colore più scuro è riferito ai valori più alti; a Rapallo si registra il massimo del : 224, seguono Cogoleto (113), Sestri Levante (96). In 23 Comuni (35% del totale provinciale) si sono registrate meno di 10 transazioni con Fascia e Gorreto senza compravendite. Le medie, georiferite in Figura 12, mostrano nel Comune di Portofino il valore massimo, (saldo con il primo semestre pari a +1,6%), seguono S. Margherita Ligure (6.332 ; +1,4%) e Camogli (5.800 ; +1,1%). In 13 Comuni (circa il 20% del totale provinciale) si registrano medie inferiori ai 1.000, il valore minimo è stato registrato a Fascia (599 ), si evidenziano anche Propata (644 ) e Rondanina (655 ). Nella Provincia di Genova, quindi, trova conferma il carattere tipico del mercato residenziale ligure che vede nella vicinanza alla costa i valori massimi dei prezzi unitari, come mostrano le quotazioni medie di seguito riportate. La il mercato residenziale provinciale genovese sembra così suddiviso in due parti distinte, la costa con valori e tassi di scambio altissimi ed entroterra nei cui 51 Comuni si concentra solo il 10% circa delle compravendite. 9

12 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale estre Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali media provinciale 10

13 L'intensità del mercato provinciale relativo al, Figura 13, è maggiore sulla costa e lungo le direttrici autostradali, quindi anche questo indice mostra le due velocità del contesto genovese. l'imi massimo è stato registrato a Cogoleto (+2,71%) seguono Avegno (+2,50%) e Casella (+2,18%); in 15 Comuni (circa il 20% del totale provinciale) il valore dell'imi è inferiore all'unità, il valore minimo lo troviamo a Fascia (+0,33%), si segnalano Gorreto (+0,41%) e Fontanigorda (+0,49%). Figura 13: Mappa della distribuzione dell IMI comunale L', le quotazioni medie e l'imi della provincia descrivono un quadro economico da cui si evincono per il segnali di recupero con effetti ancora ridotti ed una dinamica di crescita tale che difficilmente potrà ritornare ai livelli del 2006 nel breve e medio periodo. I segnali di sofferenza del Golfo del Tigullio devono essere correlati a quelli già registrati negli scorsi semestre nella fascia collinare, ed è facile quindi vedere nella tenuta delle quotazioni medie una difficoltà nell'acquisto della seconda casa, in un contesto economico critico, che ha caratterizzato maggiormente la classe media. Con un analisi più accurata dei dati disponibili emerge con chiarezza l'anomalia del contesto provinciale genovese: ad un'area metropolitana non corrisponde un hinterland dove le attività imprenditoriali possano fare sentire i loro benefici effetti. Genova è tra le prime cinque città italiane ed ha numeri simili al Comune di Napoli, il resto della provincia al contrario ha numeri molto modesti che se rapportati ai primi 8 contesti metropolitani si posiziona all'ultimo posto. Nel secondo semestre è possibile affermare che la differenza di ripresa del mercato residenziale non è più, come le serie storiche indicano, tra costa ed entroterra ma tra area metropolitana e resto della provincia; le cause sono così da ricercarsi nella contrazione della domanda di acquirenti residenti in altre regioni. 11

14 Tabella 4:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Riviera di Ponente Comune II / II sem 2009 Provincia IMI II / I II media di provincia Arenzano 67-33,8% 1,32% 1,72% ,0% 1,5 Cogoleto ,5% 2,22% 2,71% ,9% 1,3 Totale Riviera di Ponente 180-3,1% 3,53% 2,15% ,0% 1,4 Tabella 5:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo Paradiso Comune / 2009 Provincia IMI II / I II media di provincia Bogliasco 23-17,1% 0,45% 1,13% ,3% 1,3 Camogli 59 75,5% 1,16% 1,75% ,1% 2,0 Pieve Ligure 19 7,4% 0,37% 1,93% ,6% 1,6 Recco 41 7,0% 0,80% 1,36% ,5% 1,3 Sori 35 80,9% 0,69% 1,96% ,2% 1,2 Totale Golfo Paradiso ,3% 3,46% 1,58% ,3% 1,5 Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo del Tigullio Comune / 2009 Provincia IMI II / I II media di provincia Chiavari 93-24,4% 1,83% 1,25% ,3% 1,3 Lavagna 73 4,9% 1,43% 1,60% ,2% 1,3 Moneglia 23-23,3% 0,45% 1,39% ,6% 1,1 Portofino 4 100,0% 0,08% 1,71% ,6% 3,9 Rapallo 224-8,2% 4,40% 1,77% ,3% 1,2 S. Margherita Ligure 66-9,6% 1,30% 1,19% ,4% 2,2 Sestri Levante 96-0,3% 1,88% 1,26% ,1% 1,5 Zoagli 39 20,2% 0,77% 1,65% ,2% 1,3 Totale Golfo del Tigullio 618-7,9% 12,13% 1,47% ,3% 1,4 Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Stura Comune / 2009 Provincia IMI II / I II media di provincia Campo Ligure 22-5,8% 0,43% 1,89% ,8% 0,4 Masone 22-18,6% 0,43% 1,61% ,5% 0,5 Mele 11-32,3% 0,22% 2,02% ,3% 0,6 Rossiglione 12-29,1% 0,24% 0,95% ,6% 0,4 Tiglieto 6 0,2% 0,12% 1,07% ,2% 0,4 Totale Valle Stura 72-18,4% 1,41% 1,53% ,1% 0,4 12

15 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Scrivia Comune / 2009 Provincia IMI II / I II media di provincia Busalla 33 11,3% 0,65% 1,63% ,1% 0,5 Campomorone 31-14,1% 0,61% 1,48% ,2% 0,5 Casella 28 3,2% 0,55% 2,18% ,3% 0,5 Ceranesi 13-31,0% 0,26% 1,44% ,1% 0,5 Isola del Cantone 11-34,3% 0,22% 1,13% ,8% 0,5 Mignanego 19-19,4% 0,37% 1,76% ,0% 0,5 Ronco Scrivia 43 54,9% 0,84% 2,08% ,1% 0,4 Sant'Olcese 43-12,4% 0,84% 2,05% ,1% 0,6 Savignone 19 68,6% 0,37% 1,36% ,1% 0,4 Serra Riccò 30-25,4% 0,59% 1,60% ,0% 0,6 Totale Valle Scrivia 270-3,6% 5,30% 1,68% ,0% 0,5 Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Petronio Comune / 2009 Provincia IMI II / I II media di provincia Casarza Ligure 37 1,8% 0,73% 1,72% ,3% 0,9 Castiglione Chiavarese 5 29,3% 0,10% 0,92% ,6% 0,5 Totale Val Petronio 42 4,5% 0,82% 1,51% ,0% 0,8 Tabella 10:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Fontanabuona Comune / 2009 Provincia IMI II / I II media di provincia Avegno 28 57,1% 0,55% 2,50% ,2% 0,8 Carasco 19 41,7% 0,37% 1,48% ,3% 0,7 Cicagna 7-50,6% 0,14% 0,95% ,6% 0,4 Cogorno 14-57,6% 0,27% 0,88% ,7% 0,7 Coreglia Ligure 1 0,0% 0,02% 0,51% ,2% 0,4 Favale di Malvaro 3 20,0% 0,06% 1,08% 690 1,3% 0,2 Leivi 9-28,3% 0,18% 0,89% ,1% 0,7 Lorsica 2-71,4% 0,04% 1,18% 684 0,1% 0,2 Lumarzo 11 94,0% 0,22% 1,17% 748-0,8% 0,3 Moconesi 7-48,4% 0,14% 0,96% ,7% 0,5 Neirone 10-12,1% 0,20% 1,53% 868-0,8% 0,3 Orero 4-20,0% 0,08% 1,46% 814-0,3% 0,3 S. Colombano Certenoli 11-32,5% 0,22% 1,13% ,3% 0,4 Tribogna 6 200,0% 0,12% 1,92% ,5% 0,4 Uscio 10-47,4% 0,20% 1,11% ,1% 0,6 Totale Val Fontanabuona ,4% 2,75% 1,23% ,2% 0,5 13

16 Tabella 11:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Entroterra Comune / 2009 Provincia IMI II / I II media di provincia Bargagli 23 11,6% 0,45% 1,72% ,1% 0,6 Borzonasca 13-44,6% 0,26% 1,67% ,1% 0,6 Crocefieschi 2-52,0% 0,04% 1,23% ,8% 0,4 Davagna 20 35,6% 0,39% 1,63% ,5% 0,4 Fascia 0-100,0% 0,00% 0,33% 599 0,2% 0,2 Fontanigorda 4-33,3% 0,08% 0,49% 804-1,4% 0,3 Gorreto 0-100,0% 0,00% 0,41% 819 0,8% 0,3 Montebruno 2-0,5% 0,04% 0,66% 725-2,5% 0,3 Montoggio 14-50,9% 0,27% 1,32% ,9% 0,4 Mezzanego 6-45,5% 0,12% 1,44% ,1% 0,5 Ne 8 50,0% 0,16% 0,93% ,7% 0,5 Propata 2 133,0% 0,04% 0,75% 644-0,3% 0,2 Rezzoaglio 9-18,6% 0,18% 0,96% ,1% 0,4 Rondanina 2 0,0% 0,04% 0,96% 655-1,8% 0,2 Rovegno ,1% 0,22% 1,25% 829 0,3% 0,3 S. Stefano d'aveto 9-5,6% 0,18% 1,03% ,7% 0,5 Torriglia 26-28,3% 0,51% 1,52% ,5% 0,5 Valbrevenna 14 67,5% 0,27% 1,49% ,6% 0,4 Vobbia 6-25,6% 0,12% 1,35% 950-0,8% 0,3 Totale Entroterra ,0% 3,30% 1,28% ,6% 0,4 Dall esame dei valori delle singole macroaree si nota come la dinamica di crescita del nel secondo semestre ha modulato i rapporti all interno della Provincia con il capoluogo che passa ad una copertura del 67,3% del, la Riviera di Ponente al 3,5%, il Golfo Paradiso al 3,5%. Nel Golfo del Tigullio, abbiamo una quota del 12,1% in Valle Scrivia il 5,3, nella Val Fontanabuona si registra il 2,75%. In Valle Stura si rileva un saldo negativo di del -19% ca. La variabilità dei prezzi è data dall analisi del differenziale delle quotazioni del secondo semestre media provinciale, è così possibile comprendere come la costa abbia un valore medio superiore del 50% (1,5) della media provinciale e l entroterra una inferiore del 50% (0,5): il rapporto è, quindi, 1 a 3. I prezzi medi unitari maggiormente superiori alla media provinciale sono concentrati nei Comuni del promontorio di Portofino (questa porzione di territorio è diventata area naturale marina protetta il Nell entroterra le quotazioni sono nettamente inferiori, nei Comuni di Rondanina, Propata e Fascia sono stati rilevati dei prezzi unitari pari al 20% (0,2) della media provinciale. In pratica il rapporto tra le quotazioni di Portofino e dei Comuni della fascia appenninica il rapporto è di 1 a 17, la distanza media tra i due contesti è di circa 70 km: tali dati restituiscono un ulteriore elemento caratterizzante del mercato immobiliare ligure in generale e genovese più in particolare. 14

17 Mercato del comune di Genova Nella tabella sotto riportata si possono confrontare i dati registrati dal comune di Genova con quelli delle 8 maggiori città italiane. Il capoluogo ligure rappresenta il 3,7% della quota di di tutti i capoluoghi d Italia, registrando un 4,9% di variazione percentuale delle transazioni rispetto al secondo semestre del Tabella 12: IMI e Variazioni dei principali capoluoghi Principali Capoluoghi / 2009 principali capoluoghi IMI Bologna ,3% 2,5% 2,12% Firenze ,8% 2,2% 2,20% Genova ,9% 3,7% 2,10% Milano ,2% 10,0% 2,40% Napoli ,7% 3,3% 1,55% Palermo ,6% 2,7% 1,69% Roma ,0% 17,5% 2,39% Torino ,9% 5,9% 2,26% Principali Capoluoghi ,8% 47,8% 2,19% Italia capoluoghi ,3% 100% 2,13% Si evidenzia come le 8 metropoli rappresentino circa la metà (47,8%) dell'intero mercato residenziale nei capoluoghi italiani ed anche che Genova risulta essere la quarta città per, e, assieme con Roma e Milano l unica con un saldo positivo di variazione del nel estre rispetto all omologo periodo del Il capoluogo ligure è stato suddiviso, come il contesto provinciale, in macroaree, Figura 14 ; ne sono state create 12 articolate tra la costa ed i principali sistemi vallivi raggruppando così le circa 90 zone OMI con cui è diviso il Comune di Genova. Da un primo esame risulta che un terzo delle compravendite è concentrato nelle tre macroaree che formano il centro città; nel levante, nel ponente e nella Val Bisagno si registrano per ciascuna parte di città circa il 20% del comunale. Nella Tabella 13 si possono leggere i valori precisi, in particolare si evidenziano gli incrementi positivi, confrontando il secondo semestre con quello del 2009, del nella zona del centro (Centro Storico +13.6%, Centro Est +6.4% e Centro Ovest +14,1%), nella Val Bisagno (Bassa Val Bisagno +13,4% ed Alta Val Bisagno +23,2%). Nel levante e nel ponente i saldi del sono negativi. L'IMI ha un andamento simile al, infatti i valori massimi sono stati registrati in centro (Centro Storico 2,52%, Centro Est 2,23% e Centro Ovest 2,43%) e nella Val Bisagno (Bassa Val Bisagno 2,23% ed Alta Val Bisagno 2,04%). Nelle rimanente macroaree urbane solo nel Medio Levante e nel Medio Ponente troviamo un valore superiore al 2%: rispettivamente 2,09% e 2,12%. Nelle rimanenti macroaree l'imi si allontana dalla media comunale, ciò indica un calo d'interesse per le zone lontane dai servizi ubicati, appunto, in grande maggioranza nella parte centrale, o baricentrica, della città. Le quotazioni medie nel Comune di Genova sono praticamente rimaste invariate rispetto al primo semestre ; analogamente al contesto provinciale aumentano le distanze tra i valori unitari delle varie tipologie residenziali. La media, di preciso si tratta di una media pesata sullo stock immobiliare, pesa i valori in funzione delle frequenze di zona, ovvero del numero di immobili residenziali denunciati al catasto all interno della zona. E possibile che una delle cause delle contrazioni dei volumi di compravendita sia imputabile al taglio degli appartamenti in commercio che non incontrano le esigenze di una domanda con una limitata capacità di spesa come possono illustrare i grafici da Figura 18 a Figura 29. Nel capoluogo ligure si costruisce poco (gli interventi edilizi sono mirati al recupero) e quindi esistono pochi monolocali o alloggi con una superficie inferiore ai 60 mq. 15

18 Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Genova Tabella 13:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Genova Macroaree urbane II / 2009 comune IMI II / I II media comunale Centro Storico ,6% 7,67% 2,52% ,7% 1,38 Centro Est 394 6,4% 11,50% 2,23% ,7% 1,03 Centro Ovest ,1% 13,99% 2,43% ,8% 0,77 Bassa Val Bisagno ,4% 12,98% 2,23% ,6% 0,90 Medio Levante 471 2,1% 13,76% 2,09% ,7% 1,56 Levante 183-2,1% 5,34% 1,72% ,3% 1,81 Alta Val Bisagno ,2% 6,99% 2,04% ,4% 0,92 Medio Ponente 313-7,6% 9,14% 2,12% ,5% 0,92 Ponente 253-4,2% 7,38% 1,81% ,7% 1,01 Val Polcevera 302-1,4% 8,82% 1,80% ,5% 0,75 Alture di Levante 46 28,1% 1,34% 1,86% ,3% 0,90 Alture di Ponente 29-48,9% 0,86% 1,88% ,0% 0,47 ND 9 Totale Genova ,9% 100% 2,10% ,7% 1,00 1 La comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 16

19 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI estre In Figura 15 è rappresenta la distribuzione del comunale, con evidenziato il centro storico, i colori più scuri indicano il maggior numero di compravendite. La zona OMI con il più alto (225) è la D43, quartiere di Sestri Ponente (cfr Tabella 21), seguito dalla C02 (184), San Fruttuoso (cfr Tabella 17) e dalla C13 (182), Manin-Castelletto (cfr Tabella 15). In 25 zone OMI (circa il 30% del totale comunale) sono stare registrate meno di 10. L incremento maggiore del, registrato tra il secondo semestre e il secondo 2009, è stato nel Centro Storico (+13,6%; 263 ), in questa macroarea le zone OMI con i saldi più alti sono state la B01 (+31,7%; 47 ), centro-portoria, e la B04 (+32,0%; 41 ), Garibaldi-San Lorenzo. Una ripresa della domanda confermata anche nella zona B03 (+30,0%; 69 ), Prè-Maddalena, ed in forma più contenuta nella B02 (+3,9%; 29 ), Carignano; in controtendenza la B06 (-4,8%; 72 ), molo- Sarzano. Nel Centro Ovest (+14,1%; 479 ), la macroarea con il valore più alto del, è evidente la ripresa, in questo ambito si evidenziano delle differenze tra i quartieri del Lagaccio (C16; +65,2%; 38 ) con quello di San Teodoro (C14; +49,9%; 105 ) e Sampierdarena (D23; -2,7%; 97 e C22; -10,8%; 32 ). Segnali positivi pure nella Bassa Val Bisagno (+13,4%; 445 ) con in evidenziano i quartieri di San Fruttuoso (C02; +17,4%; 184 ), di Quezzi (D01; +14,3%; 87 ) e di Marassi (C03; +2,5%; 77 ). Anche nell'alta Val Bisagno (+23,2%; 240 ) viene confermato un deciso aumento degli scambi di unità residenziali, in particolare nella zona OMI D03 con un saldo positivo pari al 30,5% ed un uguale a 53. Dalla mappa tematica, Figura 15, si trova conferma di quanto sopra esposto. Tono più scuro, più alto, oltre che lungo la costa è distribuito lungo tutta la Val Bisagno; i colori chiari li troviamo nella fascia collinare. 17

20 Figura 16: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno L'IMI, Figura 16, è articolato nei suoi valori maggiori tra il centro e la Val Bisagno, confermando così il tendenziale monitorato del. Di preciso il cuore del centro storico, la parte più vecchia della città, ha le intensità di mercato maggiori: B03, Prè-Maddalena, 3,09%; B04, Via Garibaldi-San Lorenzo, 3,12% e B06, Molo-Sarzano, 2,81%. Si mettono anche in evidenza le zone OMI della Val Bisagno: D04, Parenzo, 2,45%; D09, S. Martino di Struppa, 2,31% e C02, San Fruttuoso, 2,31%. In pratica lungo un ideale asse sotteso dal porto antico a Struppa, nel, si è avuta l'intensità di mercato maggiore, questo rappresenta una novità per il capoluogo ligure in quanto usualmente il mercato immobiliare si è sviluppato lungo la fascia costiera. Questa analisi è evidenziata nella carta tematica, Figura 16, dove i colori più scuri sono orientati proprio sull'asse che parte dal Centro Storico (IMI pari al 2,52%) ed arriva all'alta Val Bisagno (2,04%); i colori più chiari, nel passato propri delle alture, li ritroviamo anche lungo la fascia costiera: Levante (1,72%, il valore IMI più basso tra tutte le macroaree urbane) e Ponente (1,80%). Valori di IMI prossimi all'unità li troviamo nella fascia collinare. Tra le zone OMI con intensità di mercato superiore alla media comunale, 2,10%, si segnalano la C21, Rolando-Fillak, 2,86% e la D49, Rivarolo, 2,15%, in questo ambito urbano è ubicata la stazione metropolitana di Brin. Valori IMI superiori alla media anche nella zona OMI D21, via del commercio, 2,90%, nella D38, Prà centro storico, 2,82%, nella C24, Fiumara, 2,60% e nella C10, corso Montegrappa, 2,50%. Al di sotto della media comunale troviamo i quartieri della Foce (C11, Foce Mare, 1,69%, C12, Foce Montevideo, 1,40%), di Pegli (D40, 1,78% e D41, 1,70%) e Bolzaneto (D26, 1,78%). 18

21 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI estre I differenziali delle quotazioni medie, Figura 17, sono orientate sulla costa nei loro valori massimi, con una maggiore concentrazione nel levante, di questo troviamo conferma nella scala cromatica della Figura 17 dove i colori più scuri restituiscono quanto sopra affermato. La zona OMI con la media più alta è la C07, Boccadasse, con un valore pari a 6.063, segue la D22, Nervi, 6.013, la D24, Sant'Ilario, 5.817, la C06, Albaro, e la D20, Quarto-Quinto, Queste cinque zone OMI ricadono nelle due macroaree urbane denominate Medio Levante e Levante, nel cui ambito si sono avuti gli incrementi di valore medio maggiori di tutta la città, circa l'1%. Il centro presenta la media massima nel Centro Storico, 3.398, con la punta massima nel quartiere di Carignano, B02, 4.575, segue il Centro Est, 2.532, valore massimo in Castelletto, C13, ed infine il Centro Ovest, Nella Val Bisagno le quotazioni medie sono pari a nella Bassa Val Bisagno e di nell'alta Val Bisagno; nel ponente si sono rilevati per il Medio Ponente e per il Ponente Nelle Alture di Ponente si è registrato il valore medio, tra le macroaree urbane, più basso: La Val Polcevera ha una media pari a In 11 Zone OMI (12% del contesto comunale) troviamo valori unitari inferiori ai 1.500, il minimo nella R03, Val Cerusa, 875, preceduto dalla R05, Entroterra di Prà, e dalla R08, Parco del Beigua, La vicinanza alla costa, come nel livello provinciale, incide sulle quotazioni con una variabilità molto alta, infatti il rapporto tra il Levante, 4.441, e le Alture di Levante, 2.214, è di circa 1 a 2 con una distanza tra le due aree di pochi chilometri ed un dislivello di circa 500 metri, lo stesso rapporto lo troviamo nel ponente ma con valori più contenuti. Nelle Val Bisagno e Val Polcevera la lontananza dalla costa incide meno sulle quotazioni medie, e quindi nei rapporti tra le macroaree urbane, per la migliore accessibilità dal centro rispetto alle alture. 19

22 Tabella 14:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico Zona OMI Denominazione II / II sem 2009 comune IMI / I media comunale B1 Centro Portoria 47 31,7% 1,37% 2,01% ,9% 1,45 B2 Carignano % 0,84% 1,78% ,4% 1,86 B3 Pre' Maddalena 69 30,0% 2,02% 3,09% ,3% 1,03 B4 Via Garibaldi, San Lorenzo % 1,20% 3,12% ,7% 1,51 B5 Porto Antico - Darsena 4-44,3% 0,12% 1,73% ,4% 1,49 B6 Molo - Sarzano 72-4,8% 2,11% 2,81% ,5% 0,96 Totale Centro Storico ,6% 7,67% 2,52% ,7% 1,38 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico Stock 27,9% 20,5% 23,4% 18,2% 22,7% 28,2% 23,5% 15,3% 10,8% 9,5% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Il Centro Storico, come illustrato in precedenza, è una tra le 12 macroaree urbane con un saldo, tra il secondo semestre e quello del 2009, del pari al +13,6%, in positivo sono anche gli altri due indici propri dell'omi dell'agenzia del Territorio, IMI superiore, di circa lo 0,4%, alla media comunale e quotazioni medie incrementate di circa dello 0,6%. Le zone OMI con i tre indici positivi sono la B01, centro, B02, Carignano, B03, Prè-Maddalena, e B04, Garibaldi-San Lorenzo; nelle rimanenti due zone B05 e B06 il saldo del è negativo. Le quotazioni medie hanno incrementi modesti tanto che si possono ritenerle invariate, il valore più alto è stato registrato in Carignano: ; si mettono in evidenza i valori dell'imi nella zona B03, 3,09%, e nella B04, 3,12%. Nel grafico relativo alla distribuzione del sullo stock per classi dimensionali, Figura 18, si può notare che la classe piccola ha prevalso sulle altre negli scambi con quasi il 28% del totale a fronte di una maggiore prevalenza dei tagli medi (28,2%) sul totale. 20

23 Tabella 15:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Est Zona OMI Denominazione II / II sem 2009 comune IMI / I media comunale C01 Principe Castelletto 33-3,5% 0,96% 2,06% ,6% 1,16 C08 Borgo Incrociati 6 71,6% 0,18% 2,56% ,0% 0,90 C09 Via Canevari 22-15,4% 0,65% 2,16% ,0% 0,99 C10 Corso Montegrappa 23 31,1% 0,67% 2,50% ,0% 1,04 C13 Manin-San Nicola- Castelletto ,6% 5,32% 2,19% ,7% 1,41 C17 Oregina 97 3,0% 2,84% 2,36% ,6% 0,84 C20 Via Montaldo -Bobbio 30-2,4% 0,88% 2,04% ,6% 0,84 Totale Centro Est 394 6,4% 11,50% 2,23% ,7% 1,03 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Est Stock 34,1% 39,1% 17,1% 14,9% 23,0% 19,5% 23,6% 20,7% 5,0% 2,9% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La parte di città che si è sviluppata intorno al Centro Storico è formata dal Centro Ovest e dal Centro Est; in quest ultimo in particolare è concentrato circa un decimo degli scambi di unità immobiliari (11,50%), la media della macroarea (2.532 ) è molto prossima a quella metropolitana (2.458 ), così come l IMI: nel Centro Est pari al 2,23% e nel Comune 2,10%. Il quartiere di Castelletto, zona OMI C13, è quello più rappresentativo in quanto è concentrata circa la metà del, 182, della macroarea e l incremento dei volumi delle compravendite tra il secondo semestre 2009 e quello del è stato pari al 11,6%. I prezzi unitari medi sono i più alti, 3.475, con un valore superiore alla media comunale di circa il 30%, differenziale pari a 1,11, anche l IMI ha il valore relativo maggiore: 2,50%. Un notevole incremento del è stato registrato anche nella zona OMI C10, Corso Montegrappa, con un saldo pari al 31,1%, questo ha corrisposto una intensità immobiliare pari al 2,50%. Nella zona OMI C09, Via Canevari, al contrario di quanto analizzato in questo ambito urbano si registrano una contrazione dei volumi, infatti nel secondo semestre 2009 il è stato pari a 26 nel secondo di 22, una riduzione quindi pari a circa il 15% (-15,4%). La distribuzione del per classi dimensionali dello stock immobiliari (Figura 19) mostra che la classe media già più presente nella popolazione degli alloggi di macroarea (39,1%) è stata anche la più scambiata (34,1%); bene sono andate anche le classi piccola e medio-piccola che hanno scambiato quote percentuali superiori alle rispettive quote di stock. 21

24 Tabella 16:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Ovest Zona OMI Denominazione II sem / II sem 2009 comune IMI / I media comunale C14 San Teodoro ,9% 3,07% 2,40% ,7% 0,77 C15 Angeli -Buozzi -Venezia 35 12,6% 1,03% 2,29% ,6% 0,81 C16 Lagaccio 38 65,2% 1,12% 2,47% ,7% 0,74 C19 San Benigno 15-20,4% 0,44% 2,48% ,6% 0,85 C21 Rolando-Fillak 74 10,5% 2,15% 2,86% ,8% 0,68 C22 Cantore 32-10,8% 0,94% 1,84% ,0% 0,84 C23 Buranello -Sampierdarena 51-0,8% 1,49% 2,48% ,8% 0,62 C24 Fiumara-Eridania-Ansaldo 21 26,0% 0,60% 2,60% ,1% 0,91 D19 Granarolo -Parco delle Mura 11 84,5% 0,31% 2,35% ,7% 0,77 D23 Sampierdarena - Martinetti Belvedere 97-2,7% 2,84% 2,39% ,7% 0,76 Totale Centro Ovest ,1% 13,99% 2,43% ,8% 0,76 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Ovest Stock 44,8% 41,8% 27,7% 28,8% 21,2% 16,8% 3,8% 2,1% 5,5% 7,6% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Il Centro Ovest è la terza macroarea che compone il centro genovese. In questa parte di città sono concentrati circa il 14% (13,99%) del genovese, l incremento dei volumi di scambio tra il secondo semestre 2009 e quello del è stato pari a circa il 14% (14,1%) con i valori massimi nei quartieri di San Teodoro (C14, +49,9%, 105 ) e del Lagaccio (C16, +65,2%, 38 ). Le quotazioni medie tra i due semestri del sono rimaste sostanzialmente stabili con modesti incrementi, il valore medio della macroarea è inferiore di circa il un quarto della media cittadina, il differenziale è pari a 0,76. La distribuzione del sulle classi dimensionali vede un maggior scambio di alloggi di taglio medio (41,8%) che è anche il più diffuso nella macroarea Centro Ovest (44,8%) anche in quest area il taglio piccolo ed i monolocali sono stati scambiati di più quota totale di stock disponibile mentre per le altre classi dimensionali la quota di è lievemente inferiore alla rispettiva quota di stock. 22

25 Tabella 17:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Bassa Val Bisagno Zona OMI Denominazione II / II sem 2009 comune IMI / I media comunale C02 San Fruttuoso ,4% 5,36% 2,31% ,5% 0,95 C03 Marassi 96 2,5% 2,82% 2,05% ,5% 0,98 D01 Quezzi - Fereggiano 87 14,3% 2,55% 2,09% ,6% 0,85 D04 Parenzo -Ginestre -Vecchia 77 18,2% 2,25% 2,45% ,6% 0,83 Totale Bassa Val Bisagno ,4% 12,98% 2,23% ,6% 0,90 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Bassa Val Bisagno Stock 43,1% 41,1% 32,3% 30,6% 23,2% 20,0% 0,9% 1,8% 2,5% 4,6% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La Val Bisagno nel suo insieme rappresenta il 20% del mercato immobiliare genovese, di preciso la macroarea Bassa Val Bisagno rappresenta il 13,4% del Comunale. I tre indici dell OMI dell Agenzia del Territorio risultano tutti positivi nelle singole zone OMI, particolarmente in evidenza il quartiere di San Fruttuoso, C02, dove il è pari a 184, la seconda zona OMI comunale per dimensione di volumi compravenduti, il relativo incremento del valore tra il secondo semestre 2009 e quello del è stato del 17,4%, di conseguenza l intensità del mercato immobiliare è del 2,31%, la media è di 2.338, tra le più alte nella macroarea, ed inferiore di circa il 15% della media comunale, il differenziale è di 0,86. Valori analoghi sono stati monitorati nei quartieri di Quezzi, D01, e nella zona di Via delle Ginestre, D04. La zona OMI C03, Marassi, ha valori positivi contenuti, incremento del del 2,5% ed IMI pari a 2,05%, la media di risulta la più alta della macroarea. Anche in questa macroarea prevalgono la classe media rimane classe modale sia nelle compravendite che nello stock mentre le classi piccole e medio-piccola raggiungono quote di scambio superiori alle relative quote di stock. 23

26 Tabella 18:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Levante Zona OMI Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale C04 San Martino 38-10,5% 1,10% 1,99% ,5% 1,13 C05 Sturla ,2% 3,05% 2,26% ,7% 1,42 C06 Albaro 133-1,0% 3,88% 1,69% ,7% 2,14 C07 Boccadasse 3 32,7% 0,09% 1,40% ,6% 2,47 C11 Foce Mare 10-23,8% 0,29% 2,24% ,9% 1,55 C12 Foce Montevideo 66-10,2% 1,94% 2,20% ,9% 1,11 D16 Borgoratti 117 8,7% 3,41% 2,73% ,9% 1,09 Totale Medio Levante 471 2,1% 13,76% 2,09% ,7% 1,56 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Medio Levante Stock 41,4% 42,3% 13,8% 12,8% 24,2% 18,9% 17,0% 23,2% 3,6% 2,8% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Il Levante è la parte di Genova più prestigiosa ed è divisa nelle due macroaree Medio Levante e Levante, il totale del è di circa il 20%, nel Medio Levante circa il 14% (13,76%). In evidenza il quartiere di Sturla, zona OMI C05, con un uguale a 104 che rappresenta un incremento del 18,2% rispetto ai volumi di compravendita del secondo semestre 2009, l intensità di mercato è stata pari al 2,26% e la media di La zona OMI C06, Albaro, manifesta una leggera contrazione dei volumi, -1,0%, che comunque ha un valore del pari a 133 e collocano questa zona al quarto posto del totale; l IMI è del 1,69%, quindi inferiore della media comunale di quasi mezzo punto percentuale, e la media è di 5.250, anche questo valore risulta essere il quarto tra il totale cittadino. Boccadasse, C07, è il contesto urbano con la media più alta, che rappresenta più del doppio della media comunale, il differenziale è del 2,22, il (3) è fortemente limitato. Il quartiere della Foce rispetto al secondo semestre 2009 mostra una decisa diminuzione degli scambi specialmente nella zona C11, Foce Mare, con un saldo con il secondo semestre del -23,8%, nella C12, Foce Montevideo, la contrazione è pari a -10,2%, nonostante questo l intensità di mercato relativa è superiore alla media comunale. Come nella Bassa Val Bisagno (Figura 22) la classe media risulta la più diffusa per stock e ma ripartizione di quote di compravendite e stock ha visto sopravanzare quelle delle classi piccola e media. 24

27 Tabella 19:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Levante Zona OMI Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale D18 Quarto Alto 24 78,6% 0,69% 1,41% ,1% 1,23 D20 Quarto Quinto 115-5,3% 3,35% 1,81% ,1% 1,94 D21 Via del Commercio 3-25,4% 0,09% 2,90% ,5% 1,05 D22 Nervi 32-19,8% 0,92% 1,64% ,8% 2,45 D24 S. Ilario 10 11,1% 0,29% 1,50% ,2% 2,37 Totale Levante 183-2,1% 5,34% 1,72% ,3% 1,81 Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Levante Stock 36,2% 43,0% 23,7% 17,9% 21,8% 19,7% 14,8% 13,8% 5,6% 3,5% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Nella macroarea del Levante insistono tre zone OMI con le quotazioni più alte del Comune di Genova, in evidenza quindi Nervi, zona OMI D22, con un valore pari a 6.013, S. Ilario, D24, e Quarto-Quinto, D20, I valori qui rilevati sono superiori alla media comunale di più del doppio. Il è stato monitorato in riduzione rispetto al secondo semestre 2009 specialmente nella zona di Nervi, D22, -19,8%, e Quarto-Quinto, D20, -5,3%. L intensità di mercato è in quasi tutte le parti al di sotto della media comunale, con la sola eccezione della zona OMI D21, via del Commercio, dove l IMI è pari al 2,90%. Il taglio degli alloggi maggiormente venduto è stato quello medio con una quota del 36% del totale, assai meno della corrispondente quota di stock (43%) mentre la seconda tipologia più venduta è stata quella piccola (24% ca del totale) che ha venduto di più della corrispondente quota di stock (18% ca.); ad aggiudicarsi quote superiori a quelle di stock sono state anche le classi di monolocali e grande. 25

28 Tabella 20:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alta Val Bisagno Zona OMI Denominazione II sem / 2009 Quota % comune IMI / I media comunale D03 Molassana 53 30,5% 1,53% 2,12% ,1% 0,96 D05 Gavete -Trensasco - Cimitero Staglieno 51 8,5% 1,49% 2,31% ,0% 0,68 D06 Volpara -Montesignano -Terpi 35 14,5% 1,04% 2,06% ,6% 0,86 D07 Pino Soprano e Sottano 0-94,1% 0,00% 1,18% ,3% 1,04 D08 Cartagenova -Valle Geirano 3-61,8% 0,10% 1,04% ,3% 0,99 D09 S.Martino di Struppa-S.Siro-S.Cosimo-Aggio Creto ,7% 0,60% 2,37% ,3% 1,07 D10 Struppa-Prato-Doria-Giro del Fullo 32 38,5% 0,94% 2,02% ,5% 0,98 D11 Sponda Sinistra Alta Val Bisagno 6 96,6% 0,17% 1,59% ,3% 0,99 D12 S.Eusebio 22 30,6% 0,64% 1,65% ,7% 1,01 D15 Biscione 17 17,3% 0,49% 1,99% ,0% 0,59 Totale Alta Val Bisagno ,2% 6,99% 2,04% ,4% 0,92 Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Alta Val Bisagno Stock 31,5% 33,3% 30,9% 29,0% 37,5% 24,2% 4,8% 3,2% 1,4% 4,1% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande L Alta Val Bisagno completa il raggruppamento delle zone OMI distribuite lungo il fiume Bisagno, porzione di città che ha visto, insieme al centro, il mercato immobiliare maggiormente dinamico. Tutti gli indici della macroarea sono positivi, in particolare si segnala il quartiere di Molassana, zona OMI D03, con incremento di pari al 30,5% ed un IMI del 2,12%. Nella zona OMI D07, Pino Sottano e Soprano, non si sono avute transazioni nel secondo semestre. Valori di IMI sopra la media comunale nei quartieri di Molassana, D03, 2,12% e in quello di Trenasco, D05, 2,31%. Le quotazioni medie risultano inferiori alla media cittadina ad eccezione della zona OMI D09, San Martino di Struppa, che con un valore di si avvicina (differenziale 1,07) a (media, differenziale pari a 1). Nella macroarea si nota un distribuzione dello stock che vede prevalere le classi dimensionali intermedie (piccola, medio-piccola, media) che costituiscono il 90 del totale. Se però la classe dimensionale più presente è quella media (37,5% dello stock) la quota di maggiore la raccoglie la classe piccola con il 31,5% dell. 26

29 Tabella 21:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Ponente Zona OMI Denominazione / II sem 2009 comune IMI / I media comunale D42 Multedo 19 21,8% 0,55% 2,81% ,0% 1,03 D43 Sestri Ponente ,6% 6,56% 2,16% ,4% 1,17 D44 Cornigliano 58 0,7% 1,68% 1,89% ,3% 1,02 D45 Cornigliano Alta Coronata 12 1,6% 0,34% 1,81% ,6% 0,85 D46 Cornigliano Industriale 1-25,7% 0,02% 2,63% ,0% 0,55 Totale Medio Ponente 313-7,6% 9,14% 2,12% ,5% 0,92 Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Medio Ponente Stock 50,1% 41,1% 32,5% 26,9% 17,8% 15,3% 2,9% 1,7% 5,8% 6,1% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande La costa di ponente, come quella del levante, è stata suddivisa in Medio Ponente e Ponente, in questo ambito è rappresentato circa il 15% (16,74%) del mercato immobiliare genovese; è da mettere in evidenza come in entrambi i contesti siano stati registrati delle contrazioni delle compravendite, segno che in questa parte di città la crisi economica fa sentire ancora i suoi effetti. Nel Medio Ponente è presente il quartiere di Sestri Ponente, zona OMI D43, che ha il valore di, 225, più alto di tutta la città, è da mettere in evidenza come il saldo tra il secondo semestre e quello del 2009 sia negativo (-11,6%). Sempre nel quartiere di Sestri Ponente si è rilevata la media più della macroarea: ; l IMI relativo è apri al 2,16%. Nella zona OMI D42, Multedo, si è avuto l incremento di volume maggiore con un saldo del 21,8% ed un IMI del 2,81%. Anche nella macroarea di Medio Ponente la classe dimensionale più diffusa è la Media che costituisce il 50% dello stock e raccoglie il 41% dell. Le classi intermedie sono quelle che raccolgono la maggior parte degli atti di compravendite con le classi piccola e medio-piccola che raccolgono quote superiori a quelle dello stock relativo. 27

30 Tabella 22:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Ponente Zona OMI Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale D33 Vesima e Crevari 2-73,3% 0,06% 1,66% ,6% 1,32 D34 Voltri Centro Storico 25-23,0% 0,74% 2,16% ,6% 0,84 D35 Voltri 15 26,7% 0,43% 1,22% ,3% 0,82 D36 CEEP di Prà 24 45,2% 0,70% 1,21% ,0% 0,55 D37 Pra Palmaro 76 19,9% 2,23% 2,13% ,6% 0,92 D38 Pra Centro Storico 23 58,0% 0,67% 2,82% ,1% 0,94 D39 Lavatrici 5-44,2% 0,13% 1,22% ,0% 0,55 D40 Pegli 45-27,4% 1,31% 1,78% ,7% 1,52 D41 Pegli 38-19,1% 1,11% 1,70% ,1% 1,67 Totale Ponente 253-4,2% 7,38% 1,81% ,7% 1,01 Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Ponente Stock 39,4% 44,5% 22,5% 18,1% 27,5% 25,6% 5,6% 2,3% 6,9% 7,6% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Nel Ponente la contrazione del rispetto al secondo semestre 2009 è pari a -4,2%, in controtendenza il quartiere di Prà, zone OMI D37 e D38, dove gli incrementi sono stati per la parte di recente edificazione, D37, del 19,9% mentre per il centro storico, D38, del 58,0%. A Pegli, D40 e D41, e Voltri, D34 e D35, le riduzioni dei volumi di scambio sono state notevoli. L intensità di mercato maggiore è stata registrata nella zona D38, 2,82%, seguita dalla D34, 2,16%, e dalla D37, 2,13%. Le medie più alte sono stare rilevate nel quartiere di Pegli (D41 = ; D40 = ) e nella zona di Vesima, D33, ; gli incrementi di valore, come nel resto della città sono stati molto modesti. La tipologia residenziale maggiormente venduta è quella con una superficie media, 39,4% del della macroarea, dato maggiore di quello del primo semestre (32,4%). Anche gli alloggi con grandi superfici hanno avuto un rinnovato interesse da parte degli acquirenti, nel primo semestre il relativo è stato di 12 mentre nel secondo di 17. Anche nella macroarea di Ponente troviamo all incirca la stessa condizione di quella di Medio Ponente con la classe dimensionale media più diffusa e più venduta (44,5% dello stock e 40% dell ) ed una prevalenza negli atti con quasi il 90% del totale. 28