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1 I N V E S T I E T I C O FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE AL 30 SETTEMBRE 2009 AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Sede legale: Bastioni di Porta Nuova, Milano Capitale Sociale Euro i.v. Reg. Imprese di Milano CF e P.IVA Iscritta all Albo delle Società di Gestione del Risparmio al n. 94 Società soggetta all attività di direzione e coordinamento di Aedes S.p.A.

2 Indice 1. Premessa Dati identificativi del fondo Eventi di particolare importanza verificatisi nel trimestre di riferimento Andamento del valore della quota nel mercato di riferimento

3 1. Premessa Il presente documento, redatto ai sensi dell articolo 154-ter, comma 5, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF), persegue lo scopo di illustrare, conformemente alle previsioni dell articolo 103, comma 3, del Regolamento Consob n del 1999 (Regolamento Emittenti) gli eventi di particolare importanza per il Fondo quotato Investietico, verificatisi nel trimestre di riferimento. Il documento è disponibile al pubblico presso la sede della Società di gestione AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A., di Borsa Italiana e sul sito Internet 2. Dati identificativi del fondo Il Fondo Investietico è un Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso istituito mediante raccolta di sottoscrizioni in danaro. L attività di gestione ha avuto inizio il 1 marzo Dal 1 Novembre 2004 il Fondo è quotato nel comparto MTA (Mercato Telematico Azionario), segmento di negoziazione MTF classe 2 della Borsa Italiana. Il Fondo Investietico è caratterizzato da investimenti in immobili e/o diritti reali di godimento su beni immobili, destinati o da destinarsi ad attività ad alto contenuto sociale ed è gestito da AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Dati identificativi del fondo Investietico Tipologia Fondo comune di investimento immobiliare chiuso istituito mediante raccolta di sottoscrizioni in denaro Data avvio 1 marzo 2002 Durata Durata residua Banca depositaria Esperto indipendente Società di revisione 10 anni 3 anni e 3 mesi Banca Popolare di Milano REAG - Real Estate Advisory Group S.p.a. Reconta Ernst & Young S.p.a. Valore nominale della quota NAV al 30 giugno n. quote NAV per quota al 30 giugno ,981 3

4 3. Eventi di particolare importanza verificatisi nel trimestre di riferimento In relazione alla gestione del Fondo, nel terzo trimestre del 2009, non si sono verificati eventi di particolare importanza che hanno prodotto effetti sulla composizione degli investimenti e sul risultato economico. Il 30 luglio 2009 il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione Semestrale del Fondo Investietico al 30 giugno Il valore complessivo netto (NAV) del fondo al 30 giugno 2009 ammonta a circa Euro 177,5 milioni (Euro 182,8 milioni al 31 dicembre 2008) al netto dei proventi distribuiti a marzo 2009 per complessivi Euro 5,8 milioni. Il totale delle attività gestite è pari a circa Euro 250,6 milioni (Euro 253,4 milioni al 31 dicembre 2008). Al 30 giugno 2009 il valore della quota, al netto del provento di Euro 94 distribuito ai sottoscrittori nel marzo 2009, è pari a Euro 2.885,981. (Euro 2.971,630 al 31 dicembre 2008). L incremento del valore della quota al 30 giugno 2009, al lordo del totale dei proventi distribuiti (Euro 591 per ogni quota) rispetto al valore nominale è pari al 39,08%. Il patrimonio immobiliare del Fondo, sulla base delle stime effettuate dagli esperti indipendenti REAG Real Estate Advisory Group S.p.A.- si attesta al 30 giugno 2009 al valore di Euro 238,2 milioni (pari al 95,06% dell attivo), in calo rispetto ad Euro 240,1 milioni al 31 dicembre Tale valore risente delle minusvalenze non realizzate riconducibili all adeguamento del valore di mercato degli immobili in portafoglio, come da relazione di stima effettuata dall Esperto Indipendente. Al 30 settembre 2009 la liquidità disponibile è pari a Euro 11,1 (Euro 9,9 milioni al 30 giugno 2009), le Altre Attività sono pari a Euro 3 milioni (Euro 2,4 milioni al 30 giugno 2009) e i finanziamenti in essere sono pari a Euro 67,7 milioni. Andamento del mercato immobiliare Il mercato immobiliare italiano, dopo una costante crescita per un periodo di dieci anni, ha subito un arresto marcato a partire dal quarto trimestre del 2008 parallelamente all acuirsi della crisi finanziaria ed economica innescata dal fenomeno dei mutui subprime, inizialmente in relazione ai volumi compravenduti e alle maggiori difficoltà da parte delle banche nell erogazione di finanziamenti. Nel terzo trimestre 2009, per quanto riguarda gli immobili a reddito a destinazione non residenziale, continua la fase registrata nel primo semestre del 2009 caratterizzata da pochissime transazioni con un evidente blocco delle operazioni di compravendita. I prezzi di compravendita non hanno registrato ancora sostanziali variazioni negative proprio per la generalizzata assenza di transazioni immobiliari, ma sono presenti i segnali di una flessione più 4

5 marcata; le aspettative del mercato, infatti, sono orientate ad un innalzamento della redditività lorda sugli investimenti, mediamente di un punto percentuale, derivante da una riduzione dei valori immobiliari. A soffrire maggiormente saranno gli immobili di basso livello qualitativo e ubicazionale, sostanzialmente stabili quelli di classe A. Si prevede, infatti, un mercato più selettivo e più attento al profilo di rischio della singola operazione. Anche il segmento immobiliare delle RSA, subisce l impatto della crisi finanziaria internazionale e, come le altre asset class, risente dell aspettativa di discesa del valore di mercato degli immobili e l aumento della redditività attesa in relazione ad un aumento della percezione del rischio da parte degli investitori, mentre si prevede un effettivo calo dei prezzi di compravendita a partire dalla fine dell anno. La qualità delle strutture, la location, gestori specializzati di elevato standing e canoni di locazione sostenibili sulla gestione sono elementi che dovrebbero attenuare in modo significativo una discesa marcata dei valori che invece impatterà principalmente sulle strutture più obsolete. Pur in presenza di poche transazioni, si riscontra una domanda per strutture di qualità che si attesta su rendimenti tra il 6,5/6,75% nei centri cittadini e tra il 7/7,5% nelle località secondarie e periferiche. Per quanto riguarda le locazioni, i canoni rimangono pressoché invariati in quanto i gestori delle strutture al momento risentono in modo limitato delle tensioni della crisi economica internazionale. Altri due fattori che contribuiscono alla tenuta dei canoni sono il convenzionamento, che attutisce il costo a carico dell utilizzatore finale, e la conseguente elevata occupazione delle RSA che si attesta mediamente intorno al 90%. In linea con il trend generale anche il mercato degli uffici che registra un rallentamento delle transazioni ed una flessione dei valori. In particolare il mercato relativo agli investitori istituzionali risulta sostanzialmente fermo e i tempi attesi per il perfezionamento delle operazioni si è mediamente allungato di circa 6/8 mesi. Si prevede una flessione dei valori della domanda, più o meno marcata, a seconda degli aspetti ubicazionali/qualitativi degli immobili. La redditività lorda è aumentata di circa un punto percentuale e si attesta mediamente intorno al 6,5% in posizioni centrali ed al 7/7,25%in posizioni periferiche. Per le locazioni, sempre in relazione alla crisi internazionale, si assiste a richieste di sconti sui canoni nella misura di circa 10/15% soprattutto in relazione ad aziende di medie e piccole dimensioni, mentre tengono maggiormente i grossi gruppi internazionali. Secondo una stima di Scenari Immobiliari, il tasso di sfitto nelle grandi città risulta in aumento e si attesta in media rispettivamente a Milano del 7,3% ed a Roma dell 8,1%. 5

6 4. Andamento del valore della quota nel mercato di riferimento Il Fondo Investietico è quotato nel comparto MTA (Mercato Telematico Azionario), segmento di negoziazione MTF classe 2 della Borsa Italiana. Di seguito si riporta il grafico con l andamento dei prezzi dal 1 luglio al 30 settembre La quotazione di Borsa del 30 settembre 2009 è stata pari a

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