Corso di Principi Contabili internazionali

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1 Corso di Principi Contabili internazionali Le Immobilizzazioni materiali Le Investment properties I leasing

2 Sommario 1. Analisi dei seguenti principi contabili nazionali ed internazionali - OIC 16 Le immobilizzazioni materiali - IAS 16 Property plants and equipment - IAS 40 Investment properties - IAS 17 Leases 2. Principali analogie e differenze rispetto al contenuto dei principi contabili nazionali 2

3 Definizione di immobilizzazioni materiali beni (materiali ed anticipi) di uso durevole, costituenti parte dell'organizzazione permanente delle imprese mercantili ed industriali impiegati normalmente come strumenti di produzione del reddito della gestione tipica o caratteristica Non destinati né alla vendita, né alla trasformazione per l'ottenimento dei prodotti dell'impresa. Caratteristiche: - Costi anticipati o sospesi comuni a più esercizi da far partecipare alla formazione del reddito e dalla situazione patrimoniale-finanziaria di più esercizi consecutivi. - Fattori e condizioni produttive che incorporano una potenzialità di servizi produttivi (utilità) che saranno resi durante lo svolgimento della loro vita utile. - Trasferimento dei costi sostenuti per le immobilizzazioni ai processi svolti ed ai prodotti ottenuti, tramite la rilevazione delle quote di ammortamento. - Elemento discriminante per la classificazione fra le immobilizzazioni è la loro destinazione e non la natura intrinseca dei beni stessi acquisiti (implicazione: mutando la destinazione muta la classificazione in bilancio). 3

4 IAS 16 - Property, Plant and Equipment Ambito di applicazione: Beni materiali (classificati in gruppi omogenei quali terreni, terreni e fabbricati, navi aerei, autoveicoli, mobili e arredi, impianti fissi, macchine di ufficio) detenuti durevolmente (cioè per più di un esercizio): - per l utilizzo nella produzione o nella fornitura di beni o di servizi - per il noleggio a terzi - per scopi amministrativi Beni esclusi: Beni di origine biologica (biological assets, IAS 41 Agriculture) ad esempio pecore, alberi da frutto, piantagioni, ecc.) Beni in leasing ma solo con riferimento ai criteri per l identificazione del tipo di contratto e al valore di rilevazione iniziale, non invece ad alcune regole di rilevazione (es. ammortamento, valutazione) Immobili detenuti a scopo di investimento (investment properties disciplinate dallo IAS 40), eccetto quelli in corso di realizzazione (IAS 16.5) Immobili diversi dai precedenti e destinati alla vendita (IFRS5) Diritti minerari (IFRS 6) 4

5 Rilevazione in bilancio secondo i princpi IAS/IFRS Regola (IAS 16.7) derivata direttamente dalle indicazioni del framework: 1. Probabile afflusso di benefici economici futuri all impresa correlato all utilizzo 2. Valutazione attendibile del costo attribuibile al bene Discrimine fra immobilizzazioni e costi di esercizio: Fissazione di una soglia quantitativa minima a discrezione dell impresa (ad es. effettuazione di raggruppamenti per poste di valore singolo irrisorio) Costi da includere nella rilevazione iniziale Costi di acquisizione o di realizzazione interna, inclusi i costi per necessità ambientali o di sicurezza se connessi alla generazione dei benefici economici futuri (es. costi per l adeguamento di un impianto chimico) tali da determinare flussi differenziali Costi incrementativi o di rimpiazzo successivi alla entrata in funzione: rispetto della regola generale (modifica apportata dallo IAS 16 revised) eccetto i costi di manutenzione relativi a personale, materiale consumabile o piccoli pezzi di ricambio (cd. day to day servicing) comunque considerati costi (conforme a PCN n. 16) 5

6 1) Terreni e fabbricati (Voce B.II.1) Rappresentazione in stato patrimoniale - Terreni (quali pertinenze fondiarie degli stabilimenti, fondi e terreni agricoli, moli, ormeggi e banchine, terreni e pertinenze riferite ad autostrade in esercizio, cave, terreni estrattivi e minerari, sorgenti); - Fabbricati civili (quali immobili destinati ad uso di abitazione civile o ad uso alberghiero turistico, termale, sportivo, balneare, terapeutico; comprendono, inoltre, i collegi, le colonie, gli asili nido, le scuole materne e gli edifici atti allo svolgimento di altre attività accessorie); - Fabbricati industriali (quali fabbricati e stabilimenti con destinazione industriale, opere idrauliche fisse, silos, piazzali e recinzioni, autorimesse, officine, oleodotti, opere di urbanizzazione, fabbricati ad uso amministrativo, commerciale, uffici, negozi, esposizioni, magazzini ed altre opere murarie ); - Costruzioni leggere (quali tettoie, baracche, costruzioni precarie e simili). 6

7 Rappresentazione in stato patrimoniale 2) Impianti e macchinario (Voce B.II.2) - Impianti generici; - Impianti specifici; - Altri impianti (quali forni e loro pertinenze); - Macchinario automatico e macchinario non automatico; 3) Attrezzature industriali e commerciali (Voce B.1I.3) - Attrezzature (quali di officina, attrezzi di laboratorio, equipaggiamenti e ricambi, attrezzatura commerciale e di mensa); - Attrezzatura varia, legata al processo produttivo o commerciale dell'impresa, completante la capacità funzionale di impianti e macchinario, distinguendosi anche per un più rapido ciclo d'usura; comprende convenzionalmente gli utensili. 7

8 4) Altri beni (Voce B.4A) Rappresentazione in stato patrimoniale - Mobili, arredi - Migliorie a beni di terzi - Macchine d'ufficio - beni gratuitamente devolvibili - Automezzi - imballaggi da riutilizzare 5) Immobilizzazioni in corso e acconti (Voce B.II.5) - Immobilizzazioni materiali in corso di realizzazione; - Anticipi a fornitori per l'acquisizione di immobilizzazioni materiali. Detrazione dei fondi ammortamento e dei fondi svalutazione dal valore delle corrispondenti voci dell attivo 8

9 Classificazione voci IAS rispetto all art del codice civile Terreni e fabbricati Devono essere scisse in due voci: - Separando i terreni in quanto non ammortizzabili; - Permanendo un unica voce se la distinta iscrizione del valore del terreno non e possibile o fornisce risultati inattendibili Impianti e macchinari Attrezzature industriali e commerciali Altri beni La voce può rimanere immutata; Nelle note al bilancio va fatta la distinzione in base al component approach La voce può rimanere immutata; Nelle note al bilancio va fatta la distinzione in base al component approach Lo IAS 16 non prevede la voce altri beni e prevede che le immobilizzazioni siano classificate in raggruppamenti di beni di SIMILE NATURA E UTILIZZO nell attività di impresa quali, a titolo esemplificativo: Aerei, navi, autoveicoli; mobili e attrezzature, macchine d ufficio.

10 Rilevazione iniziale (1) Elementi inclusi nel costo (IAS ) Costo di acquisto Costi direttamente imputabili alla messa in uso - Prezzo pagato al netto di sconti e ribassi - imposte e tasse non deducibili (IVA indetraibile) - dipendenti impiegati nella produzione/acquisto - costi di preparazione del sito produttivo - costi di consegna ed imballaggio - costi di installazione e assemblaggio iniziale - costi di collaudo al netto dei ricavi di vendita dei campioni - costi diretti e indiretti specifici di realizzazione interna Stima ex ante dei costi di eliminazione - Costi di smantellamento e rimozione del bene - Costi di ripristino del sito produttivo n.b. deve trattarsi di costi a fronte di obbligazioni attuali (IAS 37) dell impresa per l utilizzo dei beni per scopi diversi dalla produzione di scorte (inclusi in tal caso nel valore delle scorte secondo il contenuto dello IAS 2 Inventories) Conclusione dei costi di rilevazione iniziale per beni materiali (IAS 16.20) Data di ultimazione del bene (momento in cui il bene è pronto per l utilizzo operativo nel modo auspicato dal soggetto operativo aziendale) 10

11 Esempi di calcolo dei costi delle immoblizzazioni Un operatore turistico adatta una porzione di terreno per ampliare la propria attività commerciale e per fare ciò sostiene costi per rendere l area edificabile (es. disboscamento e movimento terra) Domanda: I costi sostenuti devono essere calcolati come incremento del valore del terreno o di quello del fabbricato che sarà successivamente costruito? Risposta: Poiché tali costi sono relativi alla necessità di portare il terreno nelle condizioni di utilizzo volute dal management, essi incrementano il valore del terreno e non quello del fabbricato Di conseguenza si incrementa il valore del terreno (che è un cespite non ammortizzabile) e non quello del fabbricato (ammortizzabile) 11

12 Valutazione successiva all iscrizione iniziale Benchmark treatment (IAS 16.30): Valutazione al costo (cost model) al netto di ammortamenti e perdite di valore accumulate (idem PCN n.16) Allowed alterantive treatment: costo rideterminato (revaluation model) Rideterminazione del valore di iscrizione in base al fair value del bene attraverso una stima basata sui valori di mercato alla data di esecuzione della rivalutazione a intervalli regolari se il FV diverge significativamente dal costo (determinata normalmente ricorrendo a perizie di stima o a modelli di valutazione basati su flussi di reddito o costi di sostituzione/ricostruzione) Definizione di Fair Value: valore al quale un attività può essere ceduta o una passività estinta in una transazione fra parti autonome, consapevoli e disponibili allo svolgimento dell operazione alla data di riferimento del bilancio (valore potenziale di realizzo) 12

13 Valutazione (2) Tecniche alternative di effettuazione contabile della rivalutazione: Rivalutazione del fondo ammortamento proporzionale a quella subita dal costo del bene (consigliata in caso di rivalutazione effettuata attraverso coefficienti) Eliminazione in contropartita del valore contabile del bene ammortizzato (consigliato dallo IAS 16 per la rivalutazione degli immobili) Trattamento contabile post-rivalutazione Deduzione dal valore rivalutato degli ammortamenti e delle perdite di valore successive all effettuazione della rivalutazione Effettuazione di nuove rivalutazioni a intervalli regolari per rappresentare la variazione del FV (ogni anno o ogni 3-5 anni a seconda della variabilità del FV) Confronto con il PCN n. 16: rivalutazione ammessa in base a legge o in casi eccezionali 13

14 Sviluppo del revaluation model Condizione per procedere alla rivalutazione: Rivalutazione simultanea di tutti beni classificati nella medesima classe omogenea al fine di esprimere valori fra loro comparabili Ratio (IAS 16.38): Evitare rivalutazioni selettive di beni relative a politiche di bilancio Trattamento contabile delle variazioni di valore (conforme a PCN n. 16): - Incrementi successivi a rivalutazioni: imputazione a conto economico complessivo e creazione di una riserva di patrimonio netto negli anni successivi - Decrementi successivi a rivalutazioni: 1) In mancanza di precedenti rivalutazioni: imputazione al conto economico nella sezione preesistenti correlate riserve di rivalutazione, 1 come costo in mancanza di 2) In presenza di precedenti rivalutazioni: Imputazione della perdita di valore nel prospetto di conto economico complessivo fino a concorrenza della riserva precedentemente creata e imputazione dell eccedenza del decremento rispetto alla riserva nel conto economico Conseguenze della cessione (conforme a PCN n. 16): Trasferimento della riserva da rivalutazione a riserva da utili 14

15 Esempi di scritture contabili 1. Rivalutazione netta di 500 (600 impianto e 100 fondo amm.to) D A Impianti a rivalutazione impianti (O.C.I) O.C.I. a f.do amm.to. Impianti Svalutazione eccedente la rivalutazione precedente (es. 700) D A Diversi a F.do svalutazione 700 O.C.I. impianti 500 Svalutazione impianti Ripristino di valore successivo alla svalutazione (es. 500) D A impianti a diversi 500 a ripristini di valore 200 a Riv.ne Impianti O.C.I

16 Ammortamento Trattamento contabile dell ammortamento (depreciation): - Imputazione a conto economico - Capitalizzazione nel valore di un altro bene (caso delle costruzioni in economia) Metodologia di effettuazione dell ammortamento: ripartizione del valore ammortizzabile del bene su base sistematica lungo la vita utile (intervallo fra l approntamento per l uso e la cessione o stralcio del bene diverso dalla vita economica) Inizio ammortamento: dalla data di completamento o di predisposizione per l utilizzo (possibilità di sospensione dell ammortamento per inattività) Termine ammortamento: dalla data dello stralcio del bene o di classificazione dello stesso come disponibile per la vendita secondo il principio IFRS 5 16

17 Piano di ammortamento (1) Determinazione del valore da ammortizzare (IAS 16.53) Valore del bene (determinato in base al metodo seguito) al netto del valore residuo (spesso non significativo e quindi non contato) Determinazione del Valore residuo (residual value): valore stimato di realizzo del bene alla data di riferimento del bilancio come se lo stesso fosse in quel momento alla fine del periodo della sua vita utile per l impresa (in IAS 16 revised) N.B. diversità fra il fair value del bene alla data di riferimento del bilancio e il suo residual value Se fair value > carrying value > residual value: si ammortamento Se residual value > carrying value: no ammortamento ma impairment Separazione del valore dei terreni da quello dei fabbricati, ammortamento separato dei secondi rispetto ai primi (idem per eventuali rivalutazioni) con eccezione dell Ammortamento del solo valore dei terreni relativo ai costi di bonifica iscritti in sede di rilevazione iniziale del costo o successivamente per present obligations 17

18 Piano di ammortamento (2) Fattori influenti sulla durata della vita utile del bene: - Utilizzo atteso per l impresa espresso in termini di capacità produttiva; - Logorio tecnico (legato ai cicli di utilizzo dell impianto, ai programmi di manutenzione e via dicendo) - Obsolescenza tecnica o economica - Vincoli giuridici o similari all utilizzazione del bene Ripartizione del valore da ammortizzare nel tempo: Adozione di una metodologia di ripartizione del valore del bene coerente con la modalità di esaurimento dell utilità del bene attese dall impresa Tipologie di metodi di ripartizione: - a quote costanti (straight-line method) - a quote decrescenti (diminishing balance method) - in base alle unità prodotte (units of production method) Obbligo di revisione sistematica del valore residuo, della durata della vita utile e delle modalità di ripartizione del valore in ogni esercizio, con applicazione dello IAS 8 (modifica di accounting estimates) in caso di modifiche significative di uno dei tre elementi sopra indicati 18

19 Ammortamento Component Approach: Ammortamento separato di ogni componente (singolo o derivato da raggruppamento di parti elementari) avente un costo significativo rispetto al costo totale del bene e vita utile diversa rispetto a quella delle restanti componenti Vantaggi: - differenziazione delle vite utili delle componenti separate - minori problemi in merito all individuazione della natura dei costi di rimpiazzo dei componenti di durata inferiore a quella totale del bene di afferenza Esempio: La compagnia Aerea Gamma acquista in data XX un aeromobile del valore complessivo di 10 mln. in base alle stime degli amministratori il valore dello stesso può essere in elementi aventi vite utili distinte ed ammontare significativo: Vita Utile Costo Storico Ammortamento Valore netto Motore 10 anni 2,5 mln 0,25 mln 2,25 mln Interni 5 anni 1,5 mln 0,30 mln 1,20 mln Carlinga 30 anni 6,0 mln 0,20 mln 5,80 mln Totale 10,0 mln 0,75 mln 9,25 mln 19

20 Svalutazione delle immobilizzazioni 1) Valutazione ordinaria: al costo ammortizzato Eccezioni: in caso di non recuperabilità del costo ammortizzato tramite l'uso o la vendita dei beni o servizi in cui sono incorporati. In caso di presenza di sintomi di difficoltà del recupero del valore netto contabile tramite l'uso, obbligo di verifica della eventuale manifestazione di un perdita durevole di valore da rilevarsi tramite una svalutazione. Il valore d'iscrizione (al costo) delle immobilizzazioni materiali non può eccedere il valore recuperabile, definito come il maggiore tra il presumibile valore realizzabile tramite alienazione ed il suo valore in uso, per effetto di perdite durevoli, vale a dire non legati a situazioni transitorie (differenza rispetto agli IAS/IFRS). - Il valore realizzabile dall'alienazione è definito come il FAIR VALUE al netto degli oneri diretti da sostenere per la cessione stessa. - Il valore in uso è definito come il valore attuale dei flussi di cassa attesi nel futuro derivanti o attribuibili alla continuazione dell'utilizzo dell'immobilizzazione, compresi quelli derivanti dallo smobilizzo della stessa al termine della sua vita utile. 20

21 Eliminazione dal Bilancio Fattispecie rilevanti per l eliminazione: 1) Cessione del bene (nel rispetto del principio della prevalenza della sostanza sulla forma, cioè previa verifica del trasferimento dei rischi e dei benefici della proprietà) 2) Assenza di benefici economici futuri dall utilizzo del bene o dalla sua cessione I proventi della cessione non si possono considerare ricavi ma proventi Eccezione: beni utilizzati per il noleggio dismessi e classificati come disponibili per la vendita, da inserire fra le rimanenze al valore netto contabile alla data di cambio di destinazione Beni composti da parti componenti di valore identificabile: Eliminazione parziale della quota di costo riferita ad una componente del bene che viene sostituita e imputazione a conto economico della differenza positiva o negativa fra il prezzo di cessione al netto degli oneri diretti e VNC 21

22 Disclosures Informazioni specifiche sul metodo della rivalutazione: - Data di effettuazione della rivalutazione - Intervento di un valutatore indipendente - Metodi ed ipotesi alla base della valutazione - Riferibilità o meno della stima a prezzi di mercato - Il valore al costo della classe omogenea di beni rivalutati - La plusvalenza latente sulla rivalutazione e i vincoli alla sua distribuzione Valore contabile dei beni inattivi Valore contabile lordo dei beni completamente ammortizzati ed ancora in uso Valore contabile lordo dei beni non utilizzati ma non ancora inclusi fra quelli disponibili per la vendita In caso di applicazione della valutazione al costo i casi in cui il fair value dei beni sia significativamente diverso 22

23 IAS 40 Investment property Ambito di applicazione: Beni immobili detenuti a scopo di investimento cioè terreni e fabbricati detenuti dal proprietario o dall utilizzatore (in caso di contratto di leasing finanziario o di leasing operativo a lungo termine su terreni) per ricavarne proventi o dall affitto o dall incremento di valore o da entrambi Beni esclusi: attività biologiche, diritti minerari e beni in leasing (ad eccezione dei criteri di valutazione dei leasing finanziari da parte del locatario e di quelli operativi per il locatore) Ratio della disciplina separata rispetto agli altri immobili (IAS 40.7): Autonomia dei flussi di cassa prodotti da questi beni rispetto a quelli delle altre immobilizzazioni materiali dell impresa Esempi di investment property (IAS 40.8): - Terreni detenuti con la prospettiva di un guadagno di lungo periodo - Terreni senza una destinazione specifica (presunzione di investment prop.) - Immobili in corso di realizzazione detenuti a scopo futuro d investimento (prima in IAS 16) -Immobili vuoti detenuti allo scopo di essere affittati a terzi - Immobili di proprietà o in leasing finanziario e sub-locati in leasing operativo -Investment properties di cui sopra detenute in base a un contratto di leasing operativo a L.T. 23

24 Rilevazione in bilancio Regola derivata direttamente dal framework (IAS 40.16) : 1. Probabilità dell afflusso di benefici economici futuri all impresa correlati all investment property 2. Valutazione attendibile del costo attribuibile al bene (normalmente garantita dalla presenza di un operazione di scambio) Elementi inclusi nel costo di acquisto (IAS 40.17) Costo di acquisto - Prezzo pagato Costi direttamente imputabili all immobile - Parcelle professionali per servizi giuridici (notaio e spese legali) - Tasse ed imposte sul trasferimento della proprietà dell immobile - altri costi di passaggio (es. mediazioni immobiliari) Elementi esclusi dal costo di acquisto (IAS ) - Costi di start-up se non necessari a portare l immobile alle sue potenzialità operative - Perdite operative iniziali derivanti dal graduale raggiungimento del livello normale di occupazione dell immobile - Ammontari anomali di sprechi di materiali, di ore di lavoro di dipendenti e di altre risorse interne necessarie a completare l immobile 24

25 Valutazione (1) Opzione fra due metodi: Fair value model vs. Cost model Caratteristiche del Fair value model (IAS ): - Rilevazione di tutte le investment property al costo iniziale - valutazione successiva di tutti gli immobili suddetti (salvo eccezioni) in base al fair value di ognuno alla data di riferimento del bilancio - FV come valore dell immobile (solitamente rappresentato dal valore di mercato o da algoritmi correlati al valore ai flussi di reddito derivanti dall investimento ) in una transazione fra parti autonome, consapevoli e disponibili alla data di riferimento del bilancio senza considerare fattispecie particolari di influenza sulle parti né di costi legati alla vendita - imputazione a conto economico delle rettifiche nel fair value dei singoli immobili 25

26 Valutazione (2) Approfondimento di alcuni aspetti della definizione di Fair Value - Consapevolezza delle parti: riferita alla natura, alle caratteristiche ed agli utilizzi attuali e potenziali dei beni, nonché alla situazione del mercato del bene stesso alla data di riferimento del bilancio - Volontà del compratore (venditore) a porre in essere la transazione:deve trattarsi di compratore (venditore) motivato, ma non costretto, a comprare (vendere), e l acquisto (vendite) non deve poter avvenire a qualsiasi prezzo ma a un prezzo che rifletta le condizioni di mercato alla data di riferimento del bilancio - possibilità (non obbligo) di affidamento della stima a un esperto stimatore - Presunzione semplice di determinazione attendibile del Fair value (IAS 40.53) 26

27 Particolarità del Fair value model Gerarchia di fonti per la determinazione del fair value 1. prezzo corrente di mercato per beni con caratteristiche analoghe (per localizzazione e stato d uso) a quello da valutare 2. prezzo corrente di beni diversi da quello da valutare previa rettifica degli stessi per tenere conto delle differenze riscontrate 3. prezzi fatti in transazioni su mercati meno attivi per beni di tipo analgo o simile ma in ipotesi di invarianza delle condizioni di derivazione dei prezzi fatti 4. tecniche di valutazione basate sull attualizzazione di flussi di cassa futuri In presenza di differenti stime di fair value (IAS 40.47): Se attendibili, selezione della stima maggiormente ragionevole In caso di FV inattendibile o indeterminato per mancanza di riferimenti diretti o indiretti (IAS 40.53): Adozione del Cost model descritto in IAS 16 relativamente al singolo immobile In presenza di mercati progressivamente meno attivi (IAS 40.55): Mantenimento FV model 27

28 Esempi di scritture contabili 1. Iscrizione in bilancio D A Immobili detenuti a scopo a Banca c/c di investimento 2. Rivalutazione per incremento del fair value D A Immobili detenuti a scopo a Proventi da variazione di investimento del fair value 3. Creazione riserva non distribuibile per i proventi non realizzati D A Utile di esercizio a diversi 900 a riserva legale 45 a riserva proventi non real. 700 a azionisti c/dividendi Svalutazione per decremento del fair value D A Perdite da variazione fair value a immobili detenuti a scopo di investimento 28

29 Passaggi di categoria per cambi di destinazione degli immobili Effetti contabili (in caso di adozione del fair value model per i beni d investimento) : - Passaggio da immobili d investimento a immobili occupati dall impresa o da immobili d investimento a beni merce (IAS 40.57, 40.60): Adozione cost model (IAS 2 o 16) in base al FV alla data cambio di destinazione - Passaggio da immobili occupati dall impresa a investimenti (IAS 40.57, ): Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di destinazione con evidenziazione delle differenze rispetto al costo in una voce del netto patrimoniale e ammortamento dei valori precedenti al cambio di destinazione fino a tale data - Passaggio da beni merce a immobili d investimento (IAS 40.57, 40.63) Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di destinazione con imputazione delle differenze rispetto al costo nel conto economico - Passaggio da immobilizzazioni in corso a immobili d investimento (IAS 40.57, 40.65): Adozione fair value model in base al FV alla data del cambio di destinazione con imputazione delle differenze rispetto al costo nel conto economico 29

30 Cost model e derecognition Caratteristiche del Cost model: Definite dallo IAS 16, valutazione al costo di acquisto o di produzione al netto di quote di ammortamento e di eventuali perdite durevoli di valore, senza possibilità di utilizzo del revaluation model previsto dallo IAS 16 Storno dal bilancio delle investment property (IAS 40.66): - cessione del bene - fine dell utilizzo del bene e correlata perdita dei benefici economici futuri da esso attesi Trattamento contabile delle differenze fra il valore di cessione o stralcio ed il valore contabile: imputazione a conto economico (IAS 40.69) salvo il caso della stipula di contratti di leasing finanziario (nessuna rilevazione) e di sale and lease back (ripartizione plus-minusvalenza lungo la durata del contratto) Scorporo interessi attivi in caso di cessione con pagamento differito oltre i normali tempi di incasso Applicazione IAS 37 per le passività relative all immobile mantenute pur in presenza della cessione (IAS 40.71) Risarcimenti per perdite durevoli di valore (IAS 40.72): imputazione a CE alla data di probabile ricevimento degli stessi 30

31 Informativa di bilancio (disclosure) Rinvio alle informazioni richieste dallo IAS 17 in relazione a leasing operativi o finanziari relativi ad investment property (IAS 40.74) Illustrazione del Criterio seguito per la valutazione delle investment property dalle altre (IAS 40.75) Criteri di suddivisione degli immobili fra beni di investimento e altri beni Esplicitazione del criterio di valutazione seguito per determinare il fair value con particolare riferimento ai casi in cui esso non coincide con il market value La presenza o meno di una valutazione da parte di un perito indipendente avente una riconosciuta e rilevante esperienza tanto in generale quanto con specifico riferimento a valutazioni del tipo e in luoghi analoghi a quella oggetto di valutazione Gli ammontari inclusi in Ce per: canoni di affitto, costi operativi correlati agli immobili che hanno generato redditi e ad immobili che non hanno generato redditi Informazioni in merito all esistenza e all ammontare di vincoli alla realizzabilità dei beni immobili Informazioni in merito a significative obbligazioni ad acquistare, costruire o ristrutturare immobili di investimento 31

32 Ulteriori disclosures Informazioni specifiche per il Fair value model (IAS ): 1. Indicazione delle motivazioni alla base della eventuale rappresentazione di leasing operativi su terreni e fabbricati come investment property (IAS 40.75, lett. B) 2. Variazioni del valore della voce immobili d investimento per effetto (IAS 40.76): - degli incrementi di valore suddivisi fra acquisizioni e costi incrementativi successivi - degli incrementi derivanti da operazioni di concentrazione aziendale - delle cessioni del periodo - dell effetto netto delle rettifiche da adeguamento del Fair value - delle differenze di cambio nette derivanti da rettifiche di traduzione dell investment property da una functional currency diversa dalla reporting currency - dei passaggi di immobili d investimento da e a scorte e da e a immobili occupati dall impresa - di altre movimentazioni 3. Rettifiche per evitare doppie contabilizzazioni di componenti di investment property (IAS 40.77) con particolare rifierimento ai casi di applicazione del cost model per impossibilità di determinazione affidabile del Fair value 4. IAS 40.78: Informazioni in merito alla impossibilità di determinare in modo attendibile il fair value, le cause di ciò e la stima dell intervallo di valori dove lo stesso può collocarsi, nonchè informazioni in merito alla cessione di tale categorie di investment property (effettuazione della cessione, valore di libro e plus-minusvalenze realizzate) 32

33 Ulteriori disclosures In caso di applicazione del Cost model (IAS 40.79) Piano di ammortamento (vita utile e metodologie di ripartizione) Prospetto dei movimenti delle immobilizzazioni indicante: - Valore contabile lordo e fondo ammortamento accumulato - Variazioni derivanti da acquisti, cessioni e operazioni di combinazione aziendale, da rivalutazioni o perdite durevoli di valore imputate a patrimonio netto o a conto economico - Variazione derivanti da ammortamenti o per differenze di cambio originate dalla conversione della moneta operativa nella moneta di presentazione, - passaggi da e ad altre categorie immobiliari - altri movimenti Indicazione del fair value delle investment property valutate in base al cost model 33

34 IAS 17 Leases: Definizione e ambito di applicazione Definizione di contratto di leasing (IAS 17.4): Accordo contrattuale nel quale una parte (Lessor o locatore) conferisce alla controparte (Lessee o locatario) il diritto di utilizzare un determinato bene per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di una serie di canoni periodici Rinvio ad altri principi per la valutazione successiva alla prima iscrizione nel bilancio di locatore e locatario dei seguenti contratti (IAS 17.2): - Immobilizzazioni materiali (IAS 16) - Investimenti immobiliari detenuti in leasing dal locatario (IAS 40) - Leasing di Attività connesse all agricoltura o all allevamento (IAS 41) 34

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