IAS 40 - OIC 16: Investimenti immobiliari

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1 IAS 40 - OIC 16: Investimenti immobiliari Roma, marzo/maggio 2015

2 Finalità e ambito di applicazione Un investimento immobiliare è una proprietà immobiliare posseduta per: Percepire canoni d affitto Ottenere un apprezzamento del capitale investito Un investimento immobiliare genera flussi di cassa in modo indipendente dalle attività possedute da un impresa. Lezione 9 Pagina 2

3 Finalità e ambito di applicazione Le seguenti categorie di immobili non rappresentano investimenti immobiliari e dunque non sono oggetto di applicazione dello IAS 40: Immobile destinato alla vendita nel corso del normale svolgimento dell attività imprenditoriale o in fase di costruzione per una futura vendita IAS 2 Immobile costruito per conto terzi IAS 11 Immobile dato in locazione attraverso un leasing finanziario IAS 17 Immobile ad uso del proprietario Immobile in via di sviluppo Immobile ad uso dei dipendenti IAS 16 Lezione 9 Pagina 3

4 Finalità e ambito di applicazione Quali dei seguenti esempi sono classificabili come investimenti immobiliari? Un terreno posseduto per un apprezzamento a lungo termine del capitale investito, piuttosto che per la vendita nel breve termine nel normale svolgimento dell attività imprenditoriale. SI Un immobile destinato alla vendita, nel corso del normale svolgimento dell attività imprenditoriale o nel processo di costruzione o sviluppo finalizzato ad una successiva vendita. Per esempio un immobile acquisito esclusivamente in prospettiva di una sua successiva dismissione nel futuro prossimo o perché esso sia sviluppato e successivamente venduto. NO IAS 2 Rimanenze Lezione 9 Pagina 4

5 Finalità e ambito di applicazione Quali dei seguenti esempi sono classificabili come investimenti immobiliari? Un immobile che viene costruito o sviluppato per conto terzi. Un terreno posseduto per un utilizzo futuro al momento non ancora determinato. (Se l entità non ha ancora deciso se utilizzerà il terreno a uso del proprietario o per la vendita nel breve periodo, nel normale svolgimento dell attività imprenditoriale, il terreno è trattato come se posseduto per l apprezzamento del capitale investito). NO IAS 11 Lavori su ordinazione SI Lezione 9 Pagina 5

6 Finalità e ambito di applicazione Quali dei seguenti esempi sono classificabili come investimenti immobiliari? Immobili che sono dati in locazione a un altra entità tramite un leasing finanziario. NO IAS 17 Leasing Un edificio attualmente non occupato ma posseduto al fine di essere locato tramite una o più operazioni di leasing operativo. SI Lezione 9 Pagina 6

7 Finalità e ambito di applicazione Nel caso in cui una parte dell immobile fosse destinata ad uso del proprietario, mentre un altra parte fosse destinata all ottenimento di canoni di locazione o detenuta per l apprezzamento del capitale, occorre distinguere: sì Le due parti possono essere vendute separatamente? no Devono essere contabilizzate in modo separato. L immobile è considerato investimento immobiliare solo se una parte non significativa dello stesso è utilizzata: o nella produzione di beni o servizi; o dal proprietario. Lezione 9 Pagina 7

8 Valutazione al momento della rilevazione iniziale Un investimento immobiliare deve essere valutato inizialmente al costo. I costi dell operazione devono essere inclusi nella valutazione iniziale. Prezzo di acquisto IL COSTO INIZIALE COMPRENDE Qualsiasi spesa a esso direttamente attribuibile. (Es. compensi professionali per la prestazione di servizi legali; imposte per il trasferimento della proprietà degli immobili; qualsiasi altro costo dell operazione). Lezione 9 Pagina 8

9 Valutazione al momento della rilevazione iniziale Il costo di un investimento immobiliare non è incrementato da: i costi iniziali di avvio (a meno che questi occorrano a mettere il bene nelle condizioni necessarie affinché il bene possa essere operativo come voluto dall azienda); perdite operative sostenute prima che l investimento immobiliare raggiunga il pianificato livello di impiego; importi anomali di materiale perso, costo del personale o altre risorse impiegate per costruire o migliorare l immobile. Lezione 9 Pagina 9

10 Valutazione successiva Un impresa deve scegliere, come criterio contabile: IL COSTO oppure IL FAIR VALUE Il criterio scelto dovrà essere applicato a tutti gli investimenti immobiliari Lezione 9 Pagina 10

11 Valutazione successiva: contabilizzazione al costo Se l impresa opta per la contabilizzazione al costo: deve indicare il fair value dell investimento immobiliare nelle note al bilancio deve valutare tutti i propri investimenti immobiliari in base a quanto previsto dallo IAS 16 o dall IFRS 5 a seconda della classificazione dei beni. Lezione 9 Pagina 11

12 Valutazione successiva: contabilizzazione al fair value Gli investimenti immobiliari sono valutati al fair value e i cambiamenti dello stesso sono rilevati nel conto economico Gli investimenti immobiliari valutati a fair value non devono essere ammortizzati: non è lo stesso trattamento previsto dallo IAS 16 nel caso di applicazione del metodo della rideterminazione dei valori (costo rivalutato) Lezione 9 Pagina 12

13 Valutazione successiva: contabilizzazione al fair value Il fair value dell investimento immobiliare: Coincide solitamente con il suo valore di mercato È valutato come il prezzo più probabile ragionevolmente ottenibile sul mercato alla data di riferimento del bilancio Non considera gli oneri derivanti dalla vendita del bene Lezione 9 Pagina 13

14 Valutazione successiva: contabilizzazione al fair value In assenza di prezzi correnti in un mercato attivo si considerano: Prezzi correnti di un mercato attivo di immobili Di diversa natura, condizione, localizzazione o soggetti ad affitti o altri contratti differenti, rettificati per riflettere tali differenze. Prezzi recenti di mercati meno attivi Con rettifiche appropriate per riflettere qualsiasi cambiamento che si è verificato nelle condizioni economiche dalla data delle operazioni che furono effettuate a quei prezzi. Proiezioni sui flussi finanziari attualizzati Basate su stime attendibili di flussi finanziari futuri, supportate dalle condizioni di qualsiasi affitto e di altri contratti esistenti e da conoscenze acquisite da fatti esterni quali i canoni di locazione applicati nel mercato corrente a immobili simili aventi medesime localizzazione e condizioni. Lezione 9 Pagina 14

15 Valutazione successiva: contabilizzazione al fair value In assenza di prezzi correnti in un mercato attivo si considerano: Nel determinare il fair value dell investimento immobiliare, l entità evita il doppio conteggio di attività e passività che sono rilevate separatamente nello stato patrimoniale come attività o passività distinte, quali ad esempio: i macchinari quali ascensori o condizionatori di aria sono spesso parte integrante di un edificio e sono generalmente inclusi nel fair value (valore equo) dell investimento immobiliare, invece che essere rilevati separatamente come immobili, impianti e macchinari; se un ufficio è affittato già arredato, il fair value (valore equo) dell ufficio generalmente include il fair value (valore equo) del mobilio, poiché il ricavo derivante dall affitto tiene in considerazione il fatto che l ufficio è arredato. Quando il mobilio è incluso nel fair value (valore equo) dell investimento immobiliare, l entità non lo rileva come attività distinta. Lezione 9 Pagina 15

16 Cambiamenti di destinazione I cambiamenti che portano a qualificare un bene che non era un investimento come tale o viceversa, devono essere effettuati solo quando vi è un cambiamento nell uso, evidenziato da: l inizio dell uso dell immobile da parte del proprietario, per un cambiamento di destinazione da investimento immobiliare a immobile ad uso del proprietario; l inizio di un progetto di sviluppo con la prospettiva di una vendita futura, per un cambiamento di destinazione da investimento immobiliare a rimanenza; la cessazione dell uso da parte del proprietario, per un cambiamento di destinazione da immobile a uso del proprietario ad investimento immobiliare; l inizio di un contratto di leasing operativo con terzi, per un cambiamento di destinazione da rimanenza ad investimento immobiliare; o il completamento della costruzione o dello sviluppo per un cambiamento di destinazione da immobile in via di costruzione o di sviluppo (IAS 16) ad investimento immobiliare. Lezione 9 Pagina 16

17 Cambiamenti di destinazione Se un immobile ad uso proprietario diviene un investimento immobiliare che verrà iscritto al fair value Occorrerà applicare lo IAS 16 sino alla data in cui si verifica il cambiamento d uso. Qualunque differenza esistente a tale data tra il valore contabile dell immobile secondo quanto previsto dallo IAS 16 e il fair value deve essere trattata allo stesso modo di una rivalutazione, secondo quanto previsto dallo IAS 16. Quindi sino alla data in cui un immobile ad uso del proprietario diviene un investimento immobiliare occorrerà ammortizzare l immobile e rilevare qualsiasi perdita per riduzione di valore che si sia verificata. Lezione 9 Pagina 17

18 Cambiamenti di destinazione Nel caso di un cambiamento di destinazione da investimento immobiliare iscritto al fair value a immobile ad uso del proprietario o a rimanenza Il fair value alla data del cambiamento di destinazione deve essere considerato il sostituto del costo dell immobile per la successiva contabilizzazione secondo quanto previsto dallo IAS 16 o dallo IAS 2. Lezione 9 Pagina 18

19 Dismissioni Il valore di un investimento immobiliare deve essere completamente eliminato all atto della sua dismissione o quando l investimento immobiliare è permanentemente inutilizzato e non si prevede alcun beneficio economico futuro dalla sua dismissione. I proventi o gli oneri derivanti dalla dismissione o altra disposizione di investimenti immobiliari devono essere determinati come differenza tra il ricavato netto della dismissione e il valore contabile dell attività e devono essere imputati al conto economico nell esercizio di cessione o dismissione. Lezione 9 Pagina 19

20 Informativa di bilancio L impresa deve indicare: a) Se usa il criterio del fair value o quello del costo. b) Se usa il criterio del fair value, i casi in cui un immobile posseduto con un leasing operativo sia contabilizzato secondo lo IAS 40. c) I criteri che sono stati definiti per distinguere un investimento immobiliare da: - un immobile ad uso del proprietario; - un immobile posseduto per la vendita nel normale svolgimento dell attività imprenditoriale. Quando la classificazione risulta difficoltosa, l impresa deve indicare i diversi tipi di criteri utilizzati per distinguere un investimento immobiliare dagli immobili appartenenti alle altre categorie. Lezione 9 Pagina 20

21 Informativa di bilancio L impresa deve indicare: d) e) I criteri e le significative assunzioni applicate nel determinare il fair value dell investimento immobiliare. In particolare, deve indicare se il fair value è stato determinato in base a indicazioni provenienti dal mercato o se la sua determinazione è stata significativamente basata su altri fattori a causa della natura dell investimento o della mancanza di dati di mercato comparabili. La misura in cui il fair value dell investimento immobiliare si basa su di una stima effettuata da un perito in possesso di riconosciute e pertinenti qualifiche professionali e con una recente esperienza nella localizzazione e nella tipologia dell investimento immobiliare oggetto della valutazione. Deve essere indicato, inoltre, se non sono state usate tali stime. Lezione 9 Pagina 21

22 Informativa di bilancio L impresa deve indicare: f) g) h) Gli importi inclusi nel conto economico per: - canoni derivanti da investimenti immobiliari; - costi diretti operativi (incluse manutenzioni e riparazioni) relativi a investimenti immobiliari distinguendoli tra quelli relativi a investimenti che hanno prodotto ricavi e quelli relativi a investimenti che non hanno prodotto ricavo. L esistenza e gli importi relativi a restrizioni sulla realizzabilità degli investimenti immobiliari o sul pagamento di ricavi e incassi connessi alla dismissione. Obbligazioni contrattuali rilevanti per l acquisizione, la costruzione o lo sviluppo degli investimenti immobiliari o per riparazioni, manutenzione, migliorie. Lezione 9 Pagina 22

23 Confronto con la disciplina nazionale Aspetti generali IAS 40 Qualificazione di una specifica categoria funzionale. Valutazione al costo o fair value. I fabbricati civili che non rappresentano investimenti immobiliari sono soggetti ad ammortamento. PC-OIC-16 Assenza di norme specifiche per la categoria funzionale definita nello IAS 40 ad eccezione di quella definita investimento di mezzi finanziari (OIC 16 par. 14). Solo la valutazione al costo ammortizzato e svalutato per perdite permanenti di valore è ammessa. I fabbricati civili se investimento di mezzi finanziari, possono non essere ammortizzati (OIC 16 par. 52). Lezione 9 Pagina 23

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