IV RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 2011 Abstract

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1 Comunicato stampa IV RAPPORTO SULLA FINANZA IMMOBILIARE 211 VERSO UN NUOVO PROFILO FINANZIARIO DELLE FAMIGLIE ITALIANE La condizione finanziaria delle famiglie italiane, da sempre caratterizzata da un elevata propensione al risparmio e da una bassa quota di debiti sul reddito disponibile, se confrontata con la media delle famiglie europee, ha rappresentato fino ad oggi un baluardo naturale sia contro gli effetti negativi del ciclo economico, sia contro il rischio Paese associato al pesante fardello del debito pubblico. Tuttavia, l eredità della recessione del biennio nero 28 29, che in molti casi ha costretto le famiglie ad attingere forzosamente allo stock di risparmio accumulato, nonché l incertezza su prospettive economiche e capacità dei redditi di sostenere la dinamica inflattiva registrata a livello continentale, costituiscono il contesto entro cui il nuovo profilo della situazione finanziaria delle famiglie, si va di anno in anno, consolidando. Figura 1 Indebitamento finanziario delle famiglie (in % del reddito disponibile) % Mutui Credito al consumo e altri prestiti Fonte: Banca d Italia. Italia Germania Francia Regno Unito Stati Uniti Nel 21, il tasso di risparmio delle famiglie italiane è sceso ulteriormente sotto i livelli dei due principali partner europei (12%, contro il 15,5% in Francia e il 17% in Germania) proseguendo una tendenza di lungo periodo che ha contrassegnato, con poche soluzioni di continuità, gli ultimi due decenni e che ha finito col modificare sostanzialmente l immagine tradizionale del consumatore italiano, come un individuo propenso a mettere da parte risparmi in misura maggiore rispetto a quanto riscontrabile nelle altre economie avanzate occidentali. Si tratta di una modifica che è andata, peraltro, accompagnandosi ad una graduale evoluzione del comportamento delle famiglie consumatrici italiane anche sul fronte dell indebitamento. Lo stock di debito finanziario in rapporto al reddito disponibile rimane in Italia inferiore a quello medio della Zona Euro (66% contro un livello del 99% nella media dell area e dell 8 9% in Francia e Germania, come si può vedere in fig. 1). Esso è, tuttavia, cresciuto nella seconda metà degli anni duemila in misura molto rapida, superiore a quanto verificatosi nel resto dell area della moneta unica. Per la componente dell indebitamento diversa dai mutui (credito al consumo e altri prestiti, pari a circa un terzo del reddito disponibile), le famiglie italiane appaiono ormai allineate a quelle tedesche e sostanzialmente più esposte di quelle francesi. Può questa fase di difficoltà delle famiglie considerarsi in via di superamento col proseguire nel 211 della pur debole fase di ripresa economica? Alla luce degli andamenti riscontrabili in questo scorcio dell anno e delle

2 previsioni per i prossimi mesi, un inversione delle recenti tendenze appare poco probabile. I redditi nominali da lavoro confermeranno il sentiero di recupero, avviato nel 21. Tuttavia, la persistente debolezza del mercato del lavoro e l impatto delle misure di risanamento fiscale (congelamento degli aumenti retributivi nel pubblico impiego) ne conterranno la dinamica. Il rialzo dell inflazione, innestato dalle materie prime, continua ad erodere i redditi nominali, con la concreta possibilità che il potere d acquisto delle famiglie si contragga nuovamente nel 211, per il quarto anno consecutivo. In questo quadro, i consumi delle famiglie, per quanto frenati dall inflazione, dovrebbero conservare un evoluzione moderatamente positiva, analoga a quella registrata nel 21, con una conseguente nuova contrazione della propensione al risparmio. GLI STRUMENTI DI FINANZA IMMOBILIARE IN ITALIA Mutui per l abitazione A fine 21 lo stock di mutui per l acquisto di abitazioni in Europa ammonta a 295,1 miliardi di euro, di cui 35,8 miliardi di euro riconducibili al mercato italiano (vale a dire il 9,5% del mercato europeo). Nel 21 le erogazioni di mutui per l acquisto di abitazioni in Italia hanno ripreso a salire dopo due anni consecutivi di calo. Il valore dei mutui erogati nell anno è di 56,9 miliardi di euro, in crescita dell 11,5% rispetto al 29. Nel primo trimestre del 211 la Banca Centrale Europea stima che in Italia si sia verificato un nuovo aumento dell erogato, +4,5% rispetto allo stesso trimestre del 29. L 82% dei mutui erogati nel 21 ha originato nuovi contratti mentre la restante quota si ripartisce tra surroghe, sostituzioni e rinegoziazioni. Gli interventi sulla portabilità e la rinegoziazione dei mutui sembrano avere migliorato la sostenibilità nel tempo degli stessi se si tiene conto che il tasso di insolvenza nel corso del 21 è passato dal 2,3% all 1,9%. Nel corso del 211 la Banca Centrale Europea ha deciso un rialzo dei tassi di un quarto di punto, portandoli all 1,25% e ha preannunciato probabili ulteriori aumenti in corso d anno. Le rate dei mutui indicizzati dovranno assorbire tali incrementi e a risentirne maggiormente saranno i prodotti più recenti, quelli che hanno un capitale residuo cospicuo e a lunga durata (oltre i 25 anni), la cui quota di interessi è più elevata (fig. 2). Figura 2 Tassi BCE Tasso Medio per acquisto abitazioni in Italia Flussi Fonte: Banca d Italia. Pagina 2

3 Mutui per l abitazione La distanza fra il costo di un mutuo a tasso fisso per oltre 1 anni e quello di un mutuo a tasso variabile, a fine 21, era di 1,8 punti percentuali in Italia, in calo di quasi un punto rispetto all anno precedente ma, ancora doppio rispetto al differenziale osservato nell area dell euro. L attuale livello del reddito soglia (vale a dire il reddito al di sotto del quale l incidenza della rata supera la soglia di sostenibilità fissata nel 3% del reddito) è di 2.1 euro mensili, lo stesso stimato per gli anni ma, a differenza di quegli anni, il potere d acquisto delle famiglie è diminuito, motivo per cui la sostenibilità del debito si è aggravata, pur in presenza di tassi pressoché allineati. Il costo da sostenere per accedere al mercato negli anni è progressivamente cresciuto e questa tendenza è espressa dal numero di annualità necessarie per estinguere il mutuo e per riprodurre la quota di liquidità. Dal 22 ad oggi il numero di annualità passa da 4,6 a 7,6. Le restrizioni nella concessioni dei mutui da parte del sistema bancario, che si sono ulteriormente inasprite in questi ultimi mesi, si sono tradotte in un nuovo abbassamento del loan to value (che la Banca d Italia identifica nel 61%, rispetto al 65% pre crisi, in linea con i dati diffusi dagli operatori del credito) ed una riduzione dei mutui con durata di 3 o più anni (secondo la Banca d Italia ammontano al 22% nel 21, mentre gli operatori stimano una quota del 24% dell erogato, a fronte del 4% delle richieste). Leasing immobiliare Sul fronte europeo, si osserva una ripresa, nel corso del 21, dei contratti di leasing nel complesso (+5,8%) e del real estate in particolare (+15,6%). Tuttavia si determina una contrazione delle consistenze rispettivamente del 2,3% e del,5%. Il nostro Paese, nonostante gli anni di flessione, ha ancora una notevole influenza sul leasing immobiliare, determinando il 4% dello stipulato prodotto in Europa. Tavola 1 Il mercato del leasing in Europa Nuovi Variazione Consistenze Variazione contratti annua annua (mln ) % (mln ) % Leasing nel complesso , ,3 Leasing immobiliare ,6 23.8,5 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Leaseurope. In Italia il valore dei contratti del leasing immobiliare ha sfiorato i nove miliardi di euro determinando un incidenza del real estate sul mercato del leasing nel complesso pari al 32,5% (contro il 47% del 27). Nel 21 il mercato del leasing nel complesso ha registrato uno stipulato in crescita di circa 4,8 punti percentuali ( milioni di euro, contro milioni di euro del 29). A partire dal 27, nonostante qualche timido segnale di ripresa segnalato nel 21, il settore ha evidenziato forti segnali di rallentamento riconducibili ad una flessione del numero di compravendite, che ha interessato l intero mercato immobiliare nazionale, e da una situazione di incertezza associata ad una percezione di rischiosità, a seguito della recente crisi internazionale. Pagina 3

4 Project Financing e Partenariato Pubblico Privato Nel 21 in Italia sono state censite 3.32 gare per interventi con finanziamento pubblicoprivato, con un aumento del 5% rispetto al 29 e per un volume d affari di oltre 1,2 miliardi di euro. Emerge chiaramente il processo di ridimensionamento finanziario delle iniziative di partenariato. I ¾ dei progetti, infatti, appartiene alla classe di importo non superiore al milione di euro, mentre circa il 16% si colloca nella fascia tra 1 e 5 milioni di euro. Le iniziative oltre i 5 milioni di euro di importo sono l 8,2% di cui solo l 1,3% supera i 5 milioni di euro. Figura 3 Iniziative di partenariato in Italia Anni Miliardi di Euro Numero Importo totale (scala sx) N. progetti (scala dx) Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Osservatorio Nazionale del Partenariato Pubblico Privato, anni vari. Tavola 3 PPP e settori connessi a sviluppo immobiliare e riqualificazione Anno 21 (importo in, quote percentuali sul totale e variazione percentuale sull anno precedente) Settori Totale Gare (N.) Gare con importo segnalato (N.) Totale Importo (mil. ) Importo Medio (mil. ) Sviluppo immobiliare e riqualificazione ,1,9 Totale PPP ,4 4,9 Quota % sul totale 29,6 28,6 5,4 Fonte: Elaborazioni su dati Osservatorio Nazionale del Partenariato Pubblico Privato, 21. Si assiste ad un ridimensionamento del ruolo del comparto immobiliare sul totale in termini di investimenti. Il peso delle iniziative immobiliari in termini di numero dei progetti è in leggera crescita sul totale nazionale, ma diminuisce significativamente in termini di importo: se nel 29 i progetti contribuivano per il 37% al totale gare e l'importo per il 11,5%, nel 21 i progetti hanno contribuito per il 29% e l'importo solo per il 5,4%. Fondi e Società Nel corso dell ultimo semestre del 21 il numero di fondi riservati è cresciuto ulteriormente fino a costituire all incirca il 9% dell offerta oggi disponibile. La quota di patrimonio netto posseduta dai fondi riservati dovrebbe attestarsi attorno al 78%, contro circa il 22% dei fondi retail. Il patrimonio netto totale stimato dei 295 fondi Pagina 4

5 Quotate Fondi e Società Quotate autorizzati da Banca d Italia dovrebbe aggirarsi sui 28,5 miliardi di euro. Sul fronte della distribuzione degli investimenti per destinazione d uso, si è ormai consolidata la tendenza, osservata a partire dal 27, ad un riequilibrio dell asset allocation tra le differenti tipologie immobiliari. Tuttavia, la costante tendenza di una ripartizione più omogenea degli investimenti immobiliari non ha ancora consentito di avvicinare la distribuzione media osservabile complessivamente a livello europeo. In fatto di performance, l indice dei fondi immobiliari europei, nel corso del 21, si è progressivamente contratto passando dal 2,6% del primo semestre all 1,8%, del secondo. L ultimo dato disponibile indica che, anche per l Italia, la fase più difficile del mercato sembra ormai essere definitivamente alle spalle con una performance pari all 1,5%, non lontana da quella dei veicoli europei. Se il 211, in seguito agli interventi congiunti del Governo (art. 32 della L. 122/21) e delle Autorità di Vigilanza (intervento Banca d Italia Consob del 29 luglio 21), si prospettava come l anno del riassetto dell industria dei fondi immobiliari, sembra che si dovrà attendere almeno la seconda parte dell anno (e forse l inizio del 212) per comprendere se le nuove disposizioni (D.L. n. 7 del 13 maggio 211) potranno regolamentare il mercato senza comportarne un drastico ridimensionamento. Figura 4 La capitalizzazione di Borsa dei veicoli immobiliari quotati (valori in milioni ) Fondi Società dic 3 dic 4 dic 5 nov 6 mar 7 nov 7 nov 8 nov 9 nov 1 mar 11 giu 11 Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie. Se per i fondi quotati, il quadro risulta tutto sommato analogo a quello descritto lo scorso anno, sul versante delle società immobiliari quotate, non si segnalano significative novità, se si eccettua la sospensione dalle contrattazioni di Uniland. Per quanto riguarda le società immobiliari quotate, la situazione permane desolante, sia per l esiguo numero di titoli (appena 9, di cui uno sospeso), che per la modesta capitalizzazione complessiva (abbondantemente inferiore a 3 miliardi di euro), non certo unicamente riconducibile alle difficoltà del mercato azionario. L opzione SIIQ, nonostante il recente approdo di Beni Stabili, non ha rappresentato uno stimolo sufficiente a garantire l auspicato ampliamento della componente quotata e, conseguentemente, una maggiore solidità e trasparenza del settore. Per società generalmente di modeste dimensioni e, perlopiù, votate al trading di portafogli valued added o opportunistic, la normativa attuale risulti fin troppo rigida e selettiva, pregiudicando di fatto qualsiasi ipotesi di ampliamento della sparuta compagine borsistica. Il settore si è progressivamente concentrato, al punto che tre sole società rappresentano, nel complesso, oltre l 88% del mercato secondario (Beni Stabili, IGD e Prelios). Pagina 5

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