Una crisi partita dal mattone che con il mattone deve fare nuovamente i conti

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1 Una crisi partita dal mattone che con il mattone deve fare nuovamente i conti Giuseppe Garofalo Dipartimento Economia e impresa Università della Tuscia

2 Il peso del settore nell economia In Italia gli investimenti in costruzioni, spesa per affitti e servizi di intermediazione rappresentano quasi 1/5 del PIL; le attività immobiliari costituiscono oltre il 60% della ricchezza delle famiglie; il credito erogato al settore (mutui alle famiglie, prestiti alle imprese di costruzioni e dei servizi connessi con le attività immobiliari) è 1/3 degli impieghi bancari totali.

3 Le interrelazioni nel mercato immobiliare Società Immobiliari (ad es., Beni stabili, Gabetti) Pubbliche amministrazioni Piccoli costruttori Finanza Fornitori di arredi e accessori vari Famiglie Produttori di materiali edili e impianti Banche Agenti immobiliari Consulenti commerciali, fiscali e organizzativi Progettisti

4 Costruzioni: un settore pro-ciclico con effetti amplificati

5 Un settore articolato al proprio interno Edilizia residenziale - Abitazioni nuove - Manutenzione straordinaria Edilizia non residenziale -Privata -Pubblica Non chiamatemi Immobile, ma Real estate

6 In quanto immobili sono attività reali e si contrappongono a. la ricchezza mobiliare e gli strumenti finanziari (obbligazioni, azioni, titoli pubblici, denaro liquido, ) Entrambi sono forme di detenzione della ricchezza [registrati, pertanto, nello stato patrimoniale] che producono reddito [registrato, invece, nel conto economico]

7 La diversificazione di portafoglio Nonostante il tonfo quasi contemporaneo dei diversi assets, la regola ha funzionato anche questa volta Il Talmud (raccolta di leggi ebraiche di oltre 2000 anni fa) suggerisce di dividere il denaro in tre parti: 1/3 in immobili, 1/3 in azioni e 1/3 in riserve liquide Nel primo atto de Il mercante di Venezia, scritto alla fine del XVI secolo, Shakespeare fa dire ad Antonio che la sua ricchezza è ripartita su differenti vascelli, in differenti luoghi ed è destinata a maturare in tempi diversi Nel 1738 il grande matematico svizzero Daniel Bernoulli affermava che è consigliabile suddividere i beni esposti al rischio, anziché metterli a rischio tutti insieme contemporaneamente

8 Una crisi partita dagli USA

9 legata a condizioni macroeconomiche facilitanti (offerta di credito abbondante e bassi tassi d interesse), nonché alle alchimie della finanza [mutui sub-prime, cartolarizzazioni (= cessione di crediti e successiva emissione e collocamento dititoli derivati)] Una crisi con impatto sistemico

10 Una crisi, quella immobiliare, non confinata agli USA

11 Variazioni % del prezzo delle abitazioni

12 La correzione dei prezzi in Italia: un analisi di lungo periodo

13 Casa -Prezzi in discesa, ma occorrono 6 anni di stipendio Confronto tra un abitazione media di 65 mq ed un contratto full time medio ricavato dalla banca dati Istat ( all anno, pari a al mese) A livello nazionale sarebbero necessarie poco più di 6 annualità per comprare casa (nel 2011 ne occorrevano 7)

14 Confronto con altri paesi

15 Il crescente indebitamento delle famiglie Fonte: Banca d Italia, Questioni di Economia e Finanza, L andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema finanziario

16 La caduta dei prestiti bancari al settore immobiliare in Italia a partire dallo scoppio della crisi aggravato dal peggioramento degli attivi bancari Sofferenze, Crisi del debito sovrano, Fonte: Banca d Italia, Questioni di Economia e Finanza, L andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema finanziario

17 Le tendenze più recenti per l Italia

18

19 La crisi: un evento finale una fase di correzione e ripartenza (ma non ripetendo routines rivelatesi fallimentari)?

20 Non possiamo pretendere che le cose cambino, se continuiamo a fare le stesse cose.la crisi è la più grande benedizione per le persone e le nazioni, perché la crisi porta progressi.... E nella crisi che sorge l inventiva, le scoperte e le grandi strategie. Chi supera la crisi supera sé stesso senza essere superato. Chi attribuisce alla crisi i suoi fallimenti e difficoltà, violenta il suo stesso talento e dà più valore ai problemi che alle soluzioni. La vera crisi è la crisi dell incompetenza. L inconveniente delle persone e delle nazioni è la pigrizia nel cercare soluzioni e vie di uscita. Senza crisi non ci sono sfide, senza sfide la vita è una routine, una lenta agonia. Senza crisi non c è merito. E nella crisi che emerge il meglio di ognuno, perché senza crisi tutti i venti sono solo lievi brezze. Parlare di crisi significa incrementarla, e tacere nella crisi è esaltare il conformismo. Invece, lavoriamo duro. Finiamola una volta per tutte con l unica crisi pericolosa, che è la tragedia di non voler lottare per superarla.

21 Le alternative in edilizia Nuovi edifici vs Manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici esistenti? Salvaguardia di: - Occupazione - Territorio/Ambiente [sono coinvolte non solo le prospettive delle generazioni future (che troppo spesso ignoriamo), ma anche le prospettive più immediate]

22 Riqualificazione: + 17,2% Tra il 2008 e il 2013 gli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo hanno fatto registrare un + 17,2% in termini reali Pesa lo stimolo derivante dagli incentivi fiscali Occorre, però, consolidare la tendenza: per un verso, liberando dal cemento le città ed il paesaggio, e, per un altro verso, per risparmiare energia

23 Consumo per abitazione totale, elettrico e termico ( )

24 Efficienza energetica in edilizia Riferimenti normativi -Direttive europee 2002/91/CEE e 2010/31/UE10 -D.Lgs 192/2005, D.Lgs. 311/2006 e D.M del 19 Febbraio 2007, D.Lgs 28/2011, Dl 63/2013

25 La progettualità pubblica: un esempio dall Inghilterra Funding for Lending Scheme Dal luglio del 2012 la Bank of England concede finanziamenti agevolati alle banche britanniche e alle società immobiliari (building societies). La quantità del prestito è direttamente correlata ai prestiti che queste erogano a famiglie e imprese (economia reale). Sono, dunque, «linked to their lending performance». In questo modo i soldi della Banca centrale fuoriescono dal mondo della finanza per entrare in quello dell'economia reale, senza alcun rischio di contribuire a un processo di deindustrializzazione. Non mancano i rischi. Dosi eccessive possono portare a una bolla del settore immobiliare. Occorre, dunque, abilità da parte della Banca centrale nel dosare i prestiti. Al momento i risultati in Gran Bretagna si sono visti: il Pil nel 2013 dovrebbe crescere dell'1,5% (in controtendenza rispetto alla media dei Paesi Ue) trainato proprio dal buon andamento del mercato immobiliare (il programma del governo inglese, denominato"help to Buy", offre un contributo statale del 20% sotto forma di un prestito senza interessi all'acquisto di una nuova casa di valore inferiore alle 600mila sterline, a patto che l'acquirente sia in grado di pagare un deposito del 5 per cento).

26 Legge di Good Se hai un problema che deve essere risolto da una burocrazia, ti conviene cambiare problema

27 Innovazioni organizzative: fare rete in edilizia Le imprese della filiera dell edilizia dovranno innovare non solo il proprio modo di fare impresa, ma anche il proprio modo di progettare, costruire, ristrutturare e operare in cooperazione con altre aziende, anche al fine di sviluppare nuove politiche commerciali verso segmenti di mercato prima inaccessibili. Un salto di qualità in senso lato che può essere affrontato utilmente in rete con altre aziende. In edilizia le collaborazioni tra aziende esistono da sempre: ad es., per un semplice rifacimento di un bagno come minimo vengono coinvolte 5/6 professionalità diverse (il muratore, il posatore piastrellista, il dipintore, il termoidraulico, l elettricista, il serramentista; eventualmente anche un geometra o architetto oppure arredatore). Tutti questi soggetti operano in una rete che solitamente non è strutturata, ma si viene a determinare di volta in volta sulla base del lavoro o delle necessità. Nella nuova dimensione del mercato, per competere realmente e ottenere marginalità, occorre fare un salto di qualità. Una rete di soggetti stabile e strutturata può essere la soluzione per mantenere uno spunto competitivo, grazie ai vantaggi da essa derivati: economie di scala, di ampiezza, di apprendimento, miglioramento del servizio offerto in termini di rispetto dei requisiti contrattuali, tempi, costi e, soprattutto, maggiore vicinanza al cliente finale, sia esso un privato, un ente pubblico, una grande impresa di costruzione, uno studio di ingegneria, un contractor, ecc..

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