Fiera Forum: Risorse comuni 9 febbraio 2005

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1 Fiera Forum: Risorse comuni 9 febbraio 2005 Real Estate & Space Management e la Governance dell Ente Locale. Nuove metodologie per l analisi del patrimonio immobiliare per l Ente Pubblico Angelo Giornelli: Sovrintendente Tecnico Urbanistico Università Cattolica

2 Il mercato del Patrimonio Immobiliare In Italia: Gli scambi immobiliari si aggirano attorno ai 100 miliardi di euro I servizi di gestione immobiliare attorno ai 50 miliardi di euro Nell ultimo quinquennio la differenza si sta assottigliando Perché? 2

3 Il mercato del Patrimonio Immobiliare Negli ultimi due / tre anni il mercato immobiliare è uscito da una lunga crisi che lo aveva caratterizzato per quasi un decennio Sempre più è cresciuta la cultura e l esigenza di un processo di amministrazione immobiliare che si focalizzasse sulla valorizzazione dei patrimoni immobiliari e quindi facilitare il reperimento di acquirenti e la stabilità del valore nel tempo 3

4 Il tipo di gestione immobiliare negli Enti Locali Sul patrimonio prevalentemente si attua: 1. Gestione tecnico manutentiva degli immobili 2. Gestione amministrativo contabile 3. Gestione dei servizi accessori (Facility) In modo non diffuso: Gestione strategica del patrimonio immobiliare Valorizzazione del patrimonio immobiliare 4

5 Il tipo di gestione immobiliare negli Enti Locali Property: Gestione Amministrativa e Immobiliare Building: Gestione dell Edificio Site Services: Gestione dei servizi Asset: Gestione Strategica Patrimoniale 5

6 Property: Gestione Amministrativa e Immobiliare Riguarda: Imposte Ammortamenti Acquisizioni/Dismissioni Gestione affitti e spese condominiali Assicurazioni Obiettivi: Efficienza della gestione amministrativa e riduzione dei costi accessori 6

7 Building: Gestione dell Edificio Riguarda: Manutenzioni Gestione energetica (Consumi) Pulizie Giardinaggio Guardiania Sicurezza / Normative Reti e Telecomunicazioni Obiettivi: Efficienza intesa come: Qualità, Sicurezza, Innovazione Tecnologica di Edificio e Ingegneria. 7

8 Site Services: Gestione dei servizi Riguarda: Fotocopie Ristorazione Flotta Aziendale Collegamenti, Posta Viaggi Acquisti Telefonia Sistemi Informativi, Processi Obiettivi: Efficienza intesa come: Qualità del Servizio, Affidabilità, Soddisfazione del Cliente, Innovazione Tecnologica Sistemi e Processi. 8

9 Asset: Gestione Strategica Patrimoniale Riguarda: Valorizzazione dei beni patrimoniali Utilizzazione dei beni patrimoniali Politica di portafoglio: immobili a reddito versus dismissioni finanza immobiliare strutturata Obiettivi: Ottimizzare il portafoglio di immobili (in proprietà o in affitto) rispetto agli obiettivi strategici aziendali 9

10 Space Management: Gestione dei singoli vani Riguarda: Definizione delle destinazioni d uso dei singoli vani Assegnazione ai singoli vani delle funzioni Creazione di aggregati nella matrice spazi funzioni Obiettivi: Indici di efficienza del patrimonio Coefficienti di utilizzo Ottimizzazione persone / mq Criteri di riallocazione della spesa per centri di costo e responsabilità 10

11 Ripartizione Patrimonio immobiliare di proprietà per gli Enti Locali Patrimonio non strumentale 54 % Patrimonio strumentale 46 % 11

12 Modalità di gestione del Patrimonio Immobiliare negli Enti Locali Building Management Property Management Facility Management Asset Management 12

13 Chi effettua la gestione del patrimonio immobiliare Ufficio Tecnico interno Società Esterna Professionista Esterno 13

14 Il contesto Processi di integrazione europea: Globalizzazione, competizione, concorrenza Risanamento dei conti pubblici: Efficienza, qualità dei servizi, trasparenza Nuovo ordinamento degli Enti locali Autonomia finanziaria, Patto di Stabilità 14

15 Il contesto La razionalizzazione dell intervento pubblico Riallocazione della spesa per centri di costo / di responsabilità La necessità di pianificazione strategica Visione condivisa della città e del territorio da parte dei vari attori attraverso condivisione di obiettivi, strategie, priorità e aree di interesse. 15

16 Alcune domande Serve una Strategia Immobiliare? Perché dedicare risorse a livello strategico al Real Estate quando questa materia è già seguita a livello tecnico dagli Uffici preposti? Il Real Estate si configura come un Centro di Costo o come una Risorsa / Opportunità per l Ente? 16

17 Il Real Estate Strategico: Quali Opportunità? Per queste ragioni una gestione strategica del Real Estate e degli Spazi può diventare: L occasione per controllare la spesa Il modo per offrire servizi al cittadino di qualità La possibilità di porre in atto priorità negli interventi Decidere se dismettere o porre a reddito Scegliere gli strumenti di finanza strutturata 17

18 Il Real Estate Strategico: Aiuto al rispetto della Normativa Raccoglie e fornisce informazioni sui dati riguardanti: La sicurezza e l ambiente La gestione di situazioni di emergenza per la protezione di persone, territorio, ambiente La sicurezza degli edifici, delle attrezzature Traccia il deprezzamento degli Assets 18

19 Il Real Estate Strategico: Riduce i costi di gestione Migliora la conoscenza tracciando le spese durante il ciclo di vita del patrimonio (beni mobili immobili) Concorre alla trasparenza e conoscenza della spesa permettendo il controllo dei costi per centro di responsabilità, per progetto e per tipo di spesa 19

20 Il Real Estate Strategico: Supporto alle decisioni Genera reports indicanti: Consistenze Chi utilizza Standards Performance Valore del patrimonio Livelli di sicurezza 20

21 Cosa fare quindi Occorre Conoscere i Dati del RE&SM Occorre Dialogare con tutte le funzioni strategiche del territorio (Stakeholders) affinché RE&SM diventi realmente un opportunità Occorre individuare i Drivers per ogni funzione caratteristica: RE&SM, Territorio, Ambiente Politiche attive Indicatori di spesa Indicatori di investimento Spesa & Investimenti rispetto qualità servizi al cittadino 21

22 Le fasi di un Progetto RE&SM Occorre dotarsi di una Metodologia Raccogliere i Dati Scegliere la soluzione informatica Caricare i dati sul sistema Piano di Formazione del Personale Implementare il Sistema Avvio e test Audit periodici Benchmarking interno Definizione degli Standards Miglioramento continuo 22

23 La metodologia Le Norme di Riferimento I dati delle destinazioni d Uso I dati degli Utilizzatori Definizione degli indicatori Definizione dei Reports periodici Definizione modalità di aggiornamento Quali funzioni dell Ente saranno coinvolte 23

24 Le Norme di Riferimento RICS Royal Institution of Code of Measuring Practice: A guide for Surveyors and Chartered Surveyors (UK) Valuers - 5th edition (2001) UNI 10998: 2002 Archivi di gestione immobiliare Criteri generali di costituzione e cura UNI 10951: 2001 Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei patrimoni immobiliari Linee guida UNI ISO 9836: 2001 Norme prestazionali in edilizia Definizioni e calcolo degli indicatori di superficie e di volume 24

25 Le Norme di Riferimento D.P.R. 138, 23 maggio 1998 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell art.3, commi 154 e 155, della legge 662 del 23 dicembre AGENZIA DEL TERRITORIO Codice definitorio dei termini dell Osservatorio del Mercato Direzione Centrale Osservatorio Immobiliare Mercato Immobiliare 25

26 Raccolta dei Dati RE&SM Definire le specifiche per i rilievi Selezionare il giusto Partner per i rilievi Definire le modalità di certificazioni dei dati 26

27 Soluzione Informatica versus Metodologia Il Paradosso Spesso ci si concentra solo sulla soluzione informatica: Delle 10 fasi del Progetto RE&SM questa è la meno critica anche se normalmente ci si concentra quasi esclusivamente su questa Il mercato offre ottime soluzioni Il punto cruciale è la Metodologia 27

28 28

29 Il Real Estate Strategico: Prospettive Valorizzazione del Patrimonio Certificazione dell Edificio 29

30 Valorizzazione del Patrimonio: I passi Due Diligence Strutturazione del Prodotto Finanziario Alienazione e valorizzazione del Patrimonio 30

31 Inventario: Due Diligence Le fasi: Inventario Raccolta dati e documenti relativi alle proprietà Sopralluoghi Accertamenti edilizi ed urbanistici Popolamento del Data Base 31

32 Due Diligence Le fasi: Ripartizione del Patrimonio Ripartizione del Patrimonio Strategico / Non Strategico in funzione: Opportunità politica Opportunità finanziaria Localizzazione Ridistribuzione delle funzioni e/o migliore collocamento delle funzioni 32

33 Due Diligence Le fasi: Valutazione Valutazione: Analisi andamento mercato immobiliare Calcolo della redditività di ogni immobile Determinazione del massimo possibile miglior valore Analisi comparata dei diversi scenari di valorizzazione 33

34 Due Diligence Le fasi: Segmentazione Segmentazione : Raggruppamento per diverse tipologie omogenee di immobili (destinazione, rendimenti, localizzazione,..) Individuazione classi di investitori potenziali Individuazione strumenti di finanza strutturata 34

35 Due Diligence Le fasi: Studio di Fattibilità Studio di Fattibilità: Individuazione per ogni categoria di portafoglio immobiliare la tipologia di valorizzazione più efficace Individuazione degli strumenti tecnici, amministrativi e organizzativi 35

36 I prodotti di Finanza Strutturata La Cartolarizzazione Il Fondo Immobiliare ad apporto pubblico Lo Spin Off 36

37 Alienazione e Valorizzazione del Patrimonio Suddivisione del portafoglio immobiliare in base ai tempi di maturazione all alienazione Scelta dello strumento finanziario più idoneo Individuazione dei Partners 37

38 Certificazione dell edificio Regolamento RINA Linee Guida Certificazione 38

39 Un Esempio: Il Caso UCSC Sintesi Sedi Padane Il Libretto di Edificio Scheda Sintetica Destinazioni Funzionali Destinazioni d Uso 39

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