Dipartimento di Architettura e Pianificazione URB&COM_LABORATORIO Urbanistica e Commercio

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1 Dipartimento di Architettura e Pianificazione URB&COM_LABORATORIO Urbanistica e Commercio prof. Luca Tamini i Docente di Urbanistica e di Progettazione Urbanistica di Strutture Commerciali CITTÀ E NUOVE CENTRALITÀ URBANE: ALCUNE DECLINAZIONI DEGLI AGGREGATI COMMERCIALI LOCALI NCTM, Milano, 7 novembre 2012 CITTÀ E NUOVE CENTRALITÀ URBANE: ALCUNE DECLINAZIONI DEGLI AGGREGATI COMMERCIALI LOCALI Back to city: la centralità urbana nelle politiche e nei nuovi progetti di sviluppo commerciale I servizi di prossimità: i nuovi tasselli della città pubblica I nuovi modelli di integrazione degli aggregati commerciali nella città storica e consolidata Le opportunità di riqualificazione urbanistica del tessuto urbano 1

2 Back to city: la centralità urbana nelle politiche e nei nuovi progetti di sviluppo commerciale Il contesto -POLITICHE ATTIVE Grandi Comuni in forte evasione di spesa vs. nuova stagione di politiche attive di rilancio del commercio urbano -TERRITORIO Consumo di suolo: DDL quadro Catania, ottobre 2012 Dismissione commerciale/demalling Il progetto delle nuove centralità urbane MERCATO URBANO - MERCATO URBANO Trophy Asset: beni che danno le maggiori garanzie agli investitori, spesso internazionali, nel medio-lungo periodo in un attuale mercato caratterizzato da diffidenza sul sistema Paese 2

3 5. QUADRO D UNIONE E IDENTIFICAZIONE DELLE POLARITA 3

4 08/11/2012 I servizi di prossimità: i nuovi tasselli della città pubblica 4

5 Il progetto delle centralità urbane: key factors -Sostituzione insediativa, integrazione spaziale e mixitè funzionale -Qualità architettonica e urbanistica -Regia e gestione unitaria degli aggregati commerciali (TCM, Distretti del Commercio, CCN) -Sostenibilità territoriale e ambientale (CSR - Corporate Social Responsibility) -Rilevanza pubblica dei servizi commerciali urbani 5

6 I nuovi modelli di integrazione degli aggregati commerciali nella città storica e consolidata Declinazioni regionali di sistema commerciale locale : lo stato dell arte Emilia-Romagna (centri commerciali naturali): Interventi locali finalizzati ad attivare processi di rigenerazione e rinnovo commerciale, in un ottica di unitarietà dell'area o dell ambito territoriale oggetto di intervento. Lombardia (distretti del commercio): Aree di rilevanza comunale (DUC) o intercomunale (DID) nelle quali cittadini, imprese, e realtà sociali libe-ramente aggregati sono in grado di fare del commercio il fattore strategico di integrazione e valorizzazione di tutte le risorse di cui di-spone il territorio, per accrescerne l attrattività, rigenerare il tessuto urbano e sostenere la competitività delle sue polarità commerciali. Piemonte (distretti commerciali): Organismo istituzionale ed economico, contenitore degli interessi economici, di promozione, di sviluppo e di governo del territorio. Un nuovo soggetto territoriale operativo che tutela e promuove il commercio di prossimità in tutte le sue forme negli ambiti comunali e sovracomunali di insediamento commerciale. Toscana (centri commerciali naturali): luoghi commerciali complessi e non omogenei, sviluppatisi nel tempo anche senza programmazione unitaria, concepiti come spazi unici ove opera un insieme organizzato di esercizi commerciali, esercizi di somministrazione, strutture ricettive, attività artigianali e di servizio, aree mercatali ed eventualmente integrati da aree di sosta e di accoglienza e da sistemi di accessibilità comuni. Puglia (distretti urbani del commercio): un organismo che persegue politiche organiche di riqualificazione del commercio per ottimizzare la funzione commerciale e dei servizi al cittadino. Esso è costituito da operatori economici, pubbliche amministrazioni e altri soggetti interessati, di un ambito territoriale delimitato caratterizzato da un offerta distributiva integrata ed in grado di esercitare una polarità commerciale almeno locale. L ambito può avere un ampiezza intra comunale, comunale o infra comunale. 6

7 Regione Veneto, ddl Commercio, 2 ottobre 2012 Regione Veneto, ddl Commercio, 2 ottobre 2012 Art Grandi strutture di vendita (comma 4) Previsione di deroga alla procedura di conferenza di servizi nel caso di interventi concernenti l insediamento di grandi strutture di vendita all interno dei centri storici per le quali l autorizzazione commerciale potrà essere direttamente rilasciata dal SUAP comunale previa positiva verifica dei profili di competenza. Art Requisiti urbanistici ed edilizi (comma 6) Ai fini dell insediamento degli esercizi commerciali, le dotazioni di parcheggi pubblici o privati ad uso pubblico (anche in deroga alle previsioni di cui alla legge urbanistica regionale): a) per le medie e grandi strutture di vendita situate nei centri storici sono definite da apposita convenzione con il comune, anche con riferimento agli accessi ed ai percorsi veicolari e pedonali. 7

8 Regione Veneto, ddl Commercio, 2 ottobre 2012 Le opportunità di riqualificazione urbanistica del tessuto urbano 8

9 Air Terminal di Roma Ostiense, Italia 90 9

10 Eataly Roma, giugno mq su 4 livelli, prodotti agroalimentari, 18 luoghi di ristorazione monotematici, 40 aree didattiche/emozionali e 8 aule per lezioni e corsi su tutti i temi dell agroalimentare italiano, 500 posti di lavoro 10

11 Eataly Roma, giugno

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13 OGGETTO DELL'OPERAZIONE L'operazione ha per oggetto la progettazione, costruzione e gestione del complesso del nuovo Mercato rionale di Testaccio a Roma, attraverso lo strumento del project financing (importo di aggiudicazione delle opere: ,00 + costi scavi archeologici). L area oggetto di intervento, sita nel quartiere di Testaccio di Roma e di superficie totale pari a mq, è di proprietà comunale e precedentemente ospitava un parcheggio, ed è attraversata dalla parte finale di via Alessandro Volta, già pedonalizzata. L intervento prevede la realizzazione di due complessi edilizi frontistanti raccordati da un asse pedonale. -Il blocco A è composto dal nuovo mercato, avente una capienza di 108 banchi (che saranno trasferiti dallo storico mercato di Testaccio) e dai servizi annessi. -Il blocco B organizza al piano terra spazi commerciali (ca. 23 negozi) ed amministrativi e per pubblici servizi e al primo ed unico piano superiore spazi ad uso coabitativo (albergo/residence). -Sotto l areadescritta, è previsto un unico piano interrato che comprende ca. 250 parcheggi pubblici a rotazione. 13

14 RAPPORTO CON STRUMENTI DI PIANIFICAZIONE La realizzazione del nuovo mercato di Testaccio a Roma rientra nel Piano di Assetto dei Mercati del Comune di Roma, di cui alla deliberazione del Consiglio Comunale n. 162 del 28 settembre Con l approvazione da parte del Consiglio comunale del progetto preliminare dell opera è stata adottata una variante al P.R.G. (deliberazione C.C. n.192 del 02/08/2005) consistente nella variazione della destinazione urbanistica dell area in sottozona M3 di P.R.G. vigente Servizi Pubblici Locali, con la previsione, oltre al mercato rionale, di ulteriori opere destinate ad attività pubbliche e di pubblica utilità (amministrative, pubblici servizi, coabitative, commerciali, pubblici esercizi, edicola) di proprietà pubblica e gestite a tempo da privati. SOSTENIBILITÀ ECONOMICO-FINANZIARIA E CONCESSIONE L operazione o e prevede ede la progettazione o e e la realizzazione a e del complesso del nuovo o mercato di Testaccio di Roma a spese totalmente a carico del concessionario, a fronte del diritto di quest ultimo di gestire le opere realizzate. Il concessionario gestirà il nuovo mercato per un periodo di 30 anni e le altre opere realizzate (spazi destinati ad attività commerciali e amministrative, pubblici servizi, hotel/residence, parcheggio) per un periodo di 90 anni. 14

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16 Flagship Store Abercrombie & Fitch, ott. 2009, Corso Matteotti, Milano (Gio Ponti, 1939, mq, 4 livelli, investimento: 30 mln euro) 16

17 PGT, Piano delle Regole CAPO II CLASSIFICAZIONE DEI SERVIZI COMMERCIALI art. 25 Attività di vendita al dettaglio su area privata, commi 2 e 3 2. ( ) Non è considerata struttura organizzata in forma unitaria, ai sensi del paragrafo della predetta norma regionale, l insieme degli esercizi e altre attività di servizi che si affacciano su vie e piazze pubbliche che si caratterizzano come centri commerciali naturali compresi i mercati su aree pubbliche, salvo che tale qualificazione non sia espressamente richiesta dal richiedente in funzione della morfologia e della struttura organizzativa dell intervento. Si considerano centri commerciali naturali : a. le aree comprese nei perimetri dei Distretti Urbani del Commercio iscritti nell apposito elenco della Regione Lombardia; b. le gallerie commerciali urbane, storicamente definite o ricavate dal recupero di superfici esistenti in edifici vincolati, che si affacciano ad un passaggio pubblico o di uso pubblico già esistente; c. i mercati comunali su aree pubbliche, anche coperti: d. gli eventuali ulteriori tratti stradali, caratterizzati da una presenza continua e significativa di attività commerciali, pubblici esercizi e altri servizi a fronte strada, che verranno periodicamente riconosciuti come tali con appositi atti ricognitivi del Comune. 17

18 TIPOLOGIE DI INTERVENTI PREVISTE ALL INTERNO DI UN DISTRETTO (4 Bando Regione Lombardia, marzo 2011) Saranno premiati programmi integrati di Distretto che coinvolgano in modo trasversale tutte le macrotematiche previste: 1. Comunicazione e marketing di Distretto del Commercio (azioni di sistema a cura di Comuni ed Associazioni ex L. 580/93) Ideazione e realizzazione i di analisi i e piani i di marketing funzionali alla valorizzazione i del Distretto tt (es: studi tdi ed analisi del posizionamento commerciale del Distretto con l ausilio di indicatori applicabili anche ad altre realtà commerciali, analisi e profilazione dei consumatori-utenti, monitoraggio delle performance di Distretto anche tramite rilevazioni flussi pedonali a mezzo di contatori o steward; campagne di comunicazione del Distretto, creazione di carte fedeltà del Distretto o meccanismi similari, di iniziative di promozione congiunta o di sistemi integrati di scontistica). 2. Promozione e animazione (azioni di sistema a cura di Comuni ed Associazioni ex L580/93) Ideazione e realizzazione di percorsi tematici, iniziative ed eventi volti a favorire l attrattività nel Distretto verso visitatori aggiuntivi rispetto a quelli abituali (ad esaperture straordinarie in fasce orarie e settimanali specifiche, mostre, eventi, spettacoli se collegati a iniziative di valorizzazione delle attività commerciali). 3. Interventi strutturali Ideazione ed attuazione di interventi di realizzazione, restauro, risanamento, ristrutturazione dell arredo urbano e del patrimonio edilizio destinato al commercio in sede fissa e su aree pubbliche (ad esempio interventi inerenti l illuminazione pubblica degli spazi urbani, del verde pubblico, interventi di manutenzione straordinaria e di qualificazione estetica coordinata dei negozi e dei chioschi -anche edicole- con esclusivo riferimento a facciate, vetrine, insegne, dehors e loro attrezzature); 18

19 TIPOLOGIE DI INTERVENTI PREVISTE ALL INTERNO DI UN DISTRETTO (4 Bando Regione Lombardia, marzo 2011) 4. Accessibilità e mobilità Ideazione e realizzazione di opere per la viabilità e l accessibilità del Distretto purchè strettamente funzionali all area commerciale ed al miglioramento delle sue performance (ad esempio: acquisto di biciclette e veicoli a metano o elettrici di esclusivo utilizzo nell area del Distretto, riqualificazione di aree per sosta e parcheggio di mezzi privati o per il trasporto pubblico locale, realizzazione di piste ciclo-pedonali, abbattimento di barriere architettoniche) 5. Sicurezza Ideazione e realizzazione di opere per la sicurezza delle aree in cui sono insediati i Distretti del Commercio per le persone, le merci e gli immobili (es: installazione di sistemi di video-sorveglianza e di allarme elettronici). 6. Gestione di servizi in comune Ideazione ed attuazione di innovazioni organizzative e di processo tramite l adozione di servizi e sistemi comuni da gestire in maniera uniforme ed eventualmente informatica per gli operatori commerciali all interno del Distretto, anche finalizzati al sostegno della semplificazione dei procedimenti di monitoraggio e reperimento di aree e spazi commerciali, che possano accrescere le opportunità d investimento t nell ambito delle aree distrettuali tt (es: gestione integrata delle attività logistiche, di comunicazione e marketing di interesse comune fra gli operatori del distretto, gestione di servizi aggiuntivi di pulizia degli spazi, gestione di servizi di locazione degli spazi commerciali e promozione della vocazione territoriale (azioni e prodotti) in una logica di sostegno dell offerta merceologica integrata e dell attrattività dei Distretti anche rivolta al recupero e rivitalizzazione di aree dismesse e/o non utilizzate, personalizzazione e gestione della segnaletica, prevenzione e rimozione dei graffiti, servizi di vigilanza e security). 19

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21 PGT, Piano delle Regole CAPO IV CRITERI DI ACCESSIBILITA E DOTAZIONE DI AREE A PARCHEGGI art. 29 Parcheggi relativi alle superfici commerciali 1. La dotazione di parcheggi pubblici o privati ad uso pubblico per le GSV è quella prevista dall art. 150 della L.R. 6/2010 e s.m.i. 2. La dotazione di parcheggi pubblici o privati ad uso pubblico per funzioni commerciali fino alla MSV è determinata in base all art.9 del Piano dei Servizi, fatta salva la previsione di cui al comma successivo. 3. Non è richiesta alcuna dotazione di parcheggi per i servizi commerciali insediati in aree pedonali e ZTL senza limitazioni temporali. 21

22 TITOLO II DISCIPLINA DEI SERVIZI CAPO I - SERVIZI LOCALIZZATI art. 5 Disciplina dei servizi del verde urbano, delle infrastrutture per la mobilità e dell edilizia residenziale sociale nel Tessuto Urbano Consolidato 6. Nelle aree destinate a infrastrutture per la mobilità e trasporto pubblico esistenti è consentita la localizzazione delle funzioni urbane anche private (residenza; commercio; produttivo; terziario; servizi privati per le seguenti attività: culturali, sanitarie e assistenziali, sportive e per lo spettacolo, cfr art. 4 comma 13 delle Norme di attuazione del Piano delle Regole) mediante motivata deliberazione del Consiglio Comunale che ne definirà sia l ambito di intervento sia lo specifico strumento urbanistico/edilizio attuativo da utilizzare. Parimenti è consentita la localizzazione di sole funzioni urbane commerciali negli Parimenti, è consentita la localizzazione di sole funzioni urbane commerciali negli spazi esistenti dei mezzanini, mediante permesso di costruire convenzionato. 22

23 IL PROGETTO DI CENTRALITÀ: commercio e nodi di accessibilità Milano, MM1 San Babila, ex centro controllo operativo MM, dicembre mq, flusso 80mila persone/giorno, apertura ore 8,00/20,00 (7gg) TITOLO III DOTAZIONI DI SERVIZI art. 9 Dotazione di servizi nel Tessuto Urbano Consolidato, comma 3 3. Nelle dotazioni di servizi, dovuta nei piani attuativi, la quota di parcheggi è in concreto individuata in relazione ai criteri di accessibilità risultanti dalla Tav. S.03 Accessibilità alle reti di trasporto - e tenendo conto delle previsioni del Piano Urbano della Mobilità (PUM). Tale dotazione non può essere superiore a: c. due posti auto ogni 100 mq di S.l.p.per la realizzazione di funzioni commerciali fino alla Media Struttura di Vendita (MSV) (50%) ridotto a 1 posto auto ogni 100 mq di S.l.p. in Ambito 2 della Tav. S.03 (25%) e un posto auto ogni 500 mq in Ambito 1 della Tav. S.03. (5%) Per la realizzazione di funzioni pubbliche o di uso pubblico, le dotazioni di parcheggi pubblici verranno definite in sede di progetto, in relazione alla domanda di sosta indotta ed ai livelli di accessibilità. 23

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25 Comune di Milano DIREZIONE CENTRALE CASA - SETTORE DEMANIO E PATRIMONIO AVVISO INTEGRALE DI GARA PER L AFFIDAMENTO IN CONCESSIONE DELLA PORZIONE DELLA GALLERIA VITTORIO EMANUELE II - VIA FOSCOLO 3 - PER ATTIVITA DI ECCELLENZA NEL CAMPO DELL INNOVAZIONE, DELLA TECNOLOGIA E DELLA COMUNICAZIONE Aprile 2011 BENE: porzione cielo/terra con ingresso in via Foscolo 3 sviluppata su 8 livelli (dal piano terra al sesto piano compreso ammezzato) oltre seminterrato, per una superficie complessiva di circa mq Superficie di vendita complessiva : mq. netti DURATA CONCESSIONE La concessione avrà la durata di anni 18 decorrenti dalla data della stipula della convenzione accessiva alla concessione. E escluso il rinnovo tacito. CANONE DELLA CONCESSIONE Il canone annuo posto a base di gara è di: -Euro ,00 per i primi 5 anni di concessione; -Euro ,00 per la restante durata della concessione. MODALITA DI GARA Concessione aggiudicata applicando il criterio dell offerta economicamente più vantaggiosa che conseguirà il maggior punteggio attribuibile: PROGETTO DI GESTIONE : 60 PUNTI OFFERTA ECONOMICA: 40 PUNTI 25

26 Milano, Galleria Manzoni 26

27 Cinema Manzoni, chiusura luglio

28 Roma, Galleria Colonna, mq. 28

29 Torino, Galleria San Federico (1932) Fondiaria-Sai (Immobiliare Lombarda Spa), novembre 2009: trasformazione monosala cinematografica storica (1934) in multisala (n. 3 unità); recupero di nuovi spazi commerciali e di somministrazione al piano terra (ca mq ), 25 posti auto coperti. Volume trasformato: mc.; superficie: ca mq. Ammontare delle opere: ca.19 mln euro (valore di mercato al 30/06/2012: 69,1 mln euro). Fonte: Fondiaria Sai, Relazione Finanziaria Semestrale Consolidata al 30 giugno