RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA

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1 PROPRIETARIO: Supermercati Martinelli srl Via Don Fumano 3, Villafranca di verona PROGETTISTA: Zanolli Arch. Luciano, (VR) UBICAZIONE: Località Piazzilli, comune di Cavaion Veronese (VR) RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA Indice: 1) Ubicazione ed identificazione catastale 2) Stato Attuale 3) La nuova viabilità 4) Compatibilità urbanistica-commerciale 5) Progetto 6) Standard urbanistici e commerciali 7) Il verde attrezzato e la permeabilità dell'area 8) Cronoprogramma 9) Preventivo sommario dei costi. Villafranca di Verona 19/12/2012 Zanolli Arch. Luciano 1

2 1) ubicazione ed identificazione catastale L'immobile costituito da un edificio con aree di pertinenza ed aree per la nuova formazione stradale si trova in località Piazzilli di Cavaion Veronese lungo la strada provinciale n 29, censito al NCEU dello stesso comune così distinte: Per formazione nuova viabilità: Foglio n 13 mappali n 551, 553, 555, 556, 559, 560, 562, 564, 568, 572, 573, 575, 580 Foglio n 12 mappali n 699, 701; Per formazione pista ciclabile: Foglio n 13 mappali n 177, 571, 581; Cabina enel in compr. Ditta Effegy Style: Foglio n 13 mappali n 576, 577, 578 Per Formazione lotto fondiario; Foglio n 13 mappali n 222, 223, 436, 552, 561, 563, 565, 566, 569, 579; 2) stato attuale L'immobile attuale si compone di un edificio non utilizzato, precedentemente destinato ad attività artigianale (ex gore-tex) e da un'area pertinenziale destinata a parcheggio e verde attrezzato. Inoltre la ditta Martinelli srl è proprietaria delle aree necessarie alla nuova struttura viaria concordata con Comune di Cavaion e Provincia di Verona. Il fabbricato su compone di una parte destinata ad uffici sviluppata su due piani, per circa mq complessivi e di una parte destinata a magazzino ed attività artigianale per mq I dati metrici dell'immobile esistente sono i seguenti: Superficie Lotto: ,00 mq Superficie coperta edifici: 5.420,009 mq Superficie coperta Cabina Enel: 141,49 mq Superficie Coperta totale : 5.561,49 mq Rapporto di copertura 20% Le caratteristiche costruttive dell'edificio sono chiaramente non idonee ad ospitare una struttura commerciale, in quanto la parte destinata ad uffici è totalmente inutilizzabile per la ridotta altezza e la parte destinata ad attività artigianale presenta problematiche per l'inserimento di impianti ed anche di idoneità statica. 2

3 Pertanto l'edificio attuale dovrà essere demolito e ricostruito, come di seguito meglio specificato. Allo stato attuale esistono anche problematiche legate alla viabilità ed accessibilità all'area oggetto di intervento. Attualmente l'accesso alla parte destinata ad attività avviene tramite la strada provinciale 29 mediata da una profonda rientranza per evitare ostacoli alla viabilità ordinaria, e la parte destinata a parcheggio avviene tramite una stretta strada di proprietà, in corrispondenza di un dosso che necessiterebbe di essere modificate per lo stato di pericolosità stradale. Ovviamente lo stato della viabilità non può essere considerato idoneo all'insediamento della nuova attività. E pertanto con il Comune di Cavaion e la Provincia di Verona sono state trovate ed autorizzate soluzioni più adatte al fine di garantire una buona accessibilità al lotto, una riorganizzazione degli accessi esistenti lungo la strada provinciale, e la sicurezza sull'arteria principale. 3) La nuova viabilità L'intervento consiste nella infrastrutturazione dell'intera area a destinazione Commerciale per l inserimento di una Grande Struttura di Vendita per prodotti alimentari. La soluzione proposta soddisfa le necessità aziendali per questo tipo di attività nella diversificazione degli accessi per attività commerciale e per gli approvvigionamenti di magazzino. Il progetto prevede la realizzazione di una rotatoria in corrispondenza dello slargo esistente, ovviamente viene coinvolta anche l'attuale sede stradale, oltre alla realizzazione di una strada comunale interna lungo il confine nord di proprietà in modo da migliorare anche la distribuzione interna alle singole proprietà limitrofe e l'accessibilità alla aree retrostanti. Il progetto ha ottenuto l approvazione della Provincia di Verona con apposita autorizzazione depositata anche presso questo Comune, n prot. del 04/11/2011; La rotatoria avrà un diametro di mt ed una corsia di mt e la strada comunale avrà larghezza di mt Sarà dotata di tre innesti di cui due derivanti dall attuale strada provinciale ed una dalla nuova strada comunale. Con questa soluzione saranno soppressi tutti gli accessi esistenti in prossimità della rotatoria ed i nuovi accessi ai lotti prospicienti avverrà esclusivamente attraverso la nuova strada comunale. 3

4 Ciò consente un totale riordino della viabilità della zona e la messa in sicurezza degli accessi e delle uscite mediate dalla nuova rotatoria. Sia la rotatoria che la nuova strada comunale saranno dotate di tutte reti tecnologiche a norma di legge. In particolare verrà realizzato un impianto di pubblica illuminazione e di raccolta delle acque piovane, oltre alla predisposizione delle reti telefoniche, elettriche, del gas e dell acqua per eventuali successivi allacciamenti. La ditta Supermercati Martinelli s.r.l si è resa disponibile a progettare e realizzare la strada, la rotatoria e la pista ciclabile che fanno parte della nuova viabilità e ad assumersi l onere della presentazione della domanda di permesso di costruire al Comune di Cavaion Veronese, il tutto a sua esclusive cura e spese ed a cedere le opere e l area di sedime. 4) Compatibilità urbanistica-commerciale a) gli strumenti edilizi e gli aspetti edilizi Il Comune di Cavaion Veronese è dotato di Piano Regolatore Generale approvato con deliberazione della Giunta Regionale Veneto n in data 5/12/1978 e successive varianti generali, l ultima delle quali e attualmente vigente la n approvata dalla Giunta Regionale in data 24/11/2000. A partire dall anno 2001 si sono succedute numerose varianti parziali. Recentemente il Comune di Cavaion Veronese ha adottato il PAT, che non modifica le normative per la zona interessata. Orbene, il Piano Regolatore attualmente vigente nel Comune di Cavaion Veronese attribuisce all area oggetto dell insediamento della grande struttura di vendita specifica destinazione D anche commerciale (ZTO D1c ) e consente espressamente l insediamento di attività commerciali. Specificatamente l art. 42 comma 2 delle NTA del P.R.G., così come modificato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 12 del 22/04/2009 di approvazione della Variante Parziale n. 15 al P.R.G., precisa che in detta zona E ammessa l attività commerciale come previsto dall art. 41 N.T.A. ai sensi della L.R. n. 15/2004, compresa anche l attività di grandi strutture di vendita di cui alla L.R. 15 del , limitatamente alla zona di loc. Piazzili ex Gore Tex, fermo restando la competenza Regionale in materia per il rilascio della relativa licenza commerciale. Dunque le previsioni urbanistiche relative al fabbricato de quo sono conformi a quanto richiesto dal dettato normativo dell art. 21 L.R. 28/12/2012 n. 50. Pertanto l area ha la cosiddetta 4

5 compatibilità urbanistica-commerciale ed è quindi atta ad accogliere l insediamento della grande struttura di vendita di cui trattasi. 5) Progetto L intervento in progetto prevede la demolizione di tutti gli edifici esistenti, aventi diversa tipologia costruttiva, con esclusione della cabina per fornitura elettrica, essendo la stessa in comproprietà con altra ditta. Le motivazioni per tale scelta sono motivate, come precedentemente esposto, dalle insufficienti caratteristiche edilizie e strutturali dell'esistente, oltre che per una diversa collocazione per razionalizzare l'uso degli spazi esterni. Le nuove normative in materia antiscismica, costituiscono altra forte motivazione per la sostituzione dell'edificio con altro completamente nuovo. Il nuovo edificio da adibire a Grande Struttura di Vendita avente superficie netta di vendita pari a 6.000,00 mq, di cui 4.000,00 mq per prodotti alimentari e misto e 2.000,00 per non alimentare generico, avrà i seguenti dati metrici di progetto; Superficie Lotto: ,00 mq Superficie coperta edifici: 9.645,19 mq Superficie coperta Cabina Enel: 141,49 mq Superficie Coperta in progetto: 9.786,68 mq Rapporto di copertura 34,17 % Altezza in progetto: 7,50 mt Volume in progetto: ,10 mc S.L.P. Grande Struttura di Vendita 8.027,19 mq S.L.P. Magazzino 1.618,00 mq Il nuovo fabbricato sarà realizzato con struttura prefabbricata ed alcune porzioni di completamento saranno in calcestruzzo armato in opera. Prospetticamente il fabbricato avrà, soprattutto sul fronte prospettante la Strada Provinciale n 29, delle finiture di rivestimento in materiale Hi-Tech, mentre i prospetti retrostanti saranno realizzati con pannelli prefabbricati lisci rigati o in alternativa granigliati. 5

6 Per consentire la realizzazione del sopracitato edificio tutta l'area esterna è stata riprogettata al fine di ottenere stalli di sosta, spazi di manovra e nuova viabilità interna, il tutto per regolamentare ed indirizzare la clientela del nuovo punto vendita. Per far ciò verrà realizzata una rotatoria, interna al lotto, in corrispondenza proprio dell'ingresso principale, per consentire di smistare agevolmente il traffico in ingresso ed in uscita. I parcheggi verranno realizzati anche al piano interrato e gli stessi saranno collegati al piano terra mediante scale mobili e nastri trasportatori del tipo adatto al trasporto di carrelli. Complessivamente la nuova struttura commerciale sarà dotata di 495 stalli di sosta ivi compresi quelli per portatori di handicap e parcheggi rosa, di cui 207 al piano interrato e 288 al piano terra. Il nuovo fabbricato verrà realizzato con tutte le caratteristiche necessarie a garantire i requisiti igienico sanitari, le norme dei VV.FF tutte le normative di settore, in particolare verranno garantiti, sia gli standard Urbanistico-Edilizi, sia i parcheggi effettivi che le aree libere previste dalla Legge Regionale n 50 del 28/12/2012 (vedi Tav. n.11). 6) Standard urbanistici e commerciali Riepilogo dati di riferimento: Superficie lorda commerciale mq ,19 Superficie lorda magazzino mq ,00 Superficie lorda totale mq. 9,645,19 Superficie di vendita mq ,00 a: standard urbanisti ed edilizi: Le Norme Tecniche di zona prescrivono che i parametri da rispettarsi per la dotazione di parcheggi non sia inferiore a 0,8 mq/mq, oltre alla prescrizione che almeno il 20% delle aree libere sia riservata per verde attrezzato e aree permeabili: Superficie aree standard mq ,78 pari al 1,86 mq/mq Superficie aree verdi e permeabili mq ,41 pari al 37,70 % 6

7 a: standard commerciali di cui all'art. 5 comma 4 lett. 1b regolamento regionale 21/06/2013 n. 1: Il regolamento di cui sopra prescrive che i parametri da rispettarsi per la dotazione di parcheggi non sia inferiore a 2,50 mq/mq per le aree libere ed 1,80 mq./mq per parcheggio effettivo della superficie di vendita, ovvero non inferiore ad 1,00 mq/mq della superficie lorda di pavimento: Superficie aree libere mq ,55 pari a 2,95 mq/mq Superficie parcheggio effettivo mq ,33 pari a 2,45 mq/mq Superficie lorda di pavimento/parcheggio effettivo = 1,52 mq/mq. 7) Il verde attrezzato e la permeabilità dell'area a) Parcheggi. Tutti gli stalli destinati a parcheggio verranno realizzati con pavimentazione in autobloccanti di cemento aventi grande permeabilità. All'interno degli interstizi aperti verrà collocato del ghiaino o seminata dell'erba conformemente al sottofondo della pavimentazione. Complessivamente i 288 stalli di superficie garantiscono un'area permeabile per mq. complessivi. b) Le aree di verde attrezzato. Tali aree, collocate principalmente lungo il pavimento dell'area di proprietà, sono trattate come un prato plantumato. Oltre alla semina del prato verranno collocate sia alberature di alto fusto che arbusti, in un rapporto corretto con il contesto circostante. Tali aree sommano complessivamente a mq , che sommate alla parte di parcheggio permeabile superano il 20% del lotto, come da prescrizione delle N.T.A. del Comune di Cavaion Veronese, arrivando al 22,34% c) Alberature tra gli stalli di parcheggio. Ad intervalli regolari tra gli stalli del parcheggio di superficie verranno collocate alberature di alto fusto per armonizzare l'ambiente con il contesto circostante e creare zone d'ombra per le auto in sosta durante lo svolgimento dell'attività commerciale. Il tutto come evidenziato nella planimetria generale. 7

8 d) Alberature ed arbusti da impiantare. In conformità delle direttive/prescrizioni contenute nel P.A.T. del Comune di Cavaion Veronese che suggerisce nella realizzazione di fasce alberate e nell'allestimento delle aree verdi, l'uso prevalente di essenze latifoglie caduche appartenenti alla vegetazione tipica della zona, le alberature d'alto fusto e gli arbusti saranno i seguenti: Arbusti (1,0-1,3 m altezza): Ligustrum ovalifolium. Laurus nobilis, Prunus laurocerasus, Pitosphorum tobira. Alberi (2,0-2,5 m altezza): Carpinus betulus, Chamaecyparis lawsoniana, Cupressicyparis leylandi Dallim, Quercus robur. 8) Cronoprogramma Premesso che il seguente cronoprogramma non può che far seguito all'ottenimento dell'autorizzazione commerciale per Grande Struttura di Vendita, i programmi sui tempi di realizzazione dell'opera completa di cui al progetto sopradescritto, possono essere così elencati: Mesi sei per la presentazione al Comune di Cavaion Veronese della richiesta di Permesso di Costruire corredato dai necessari pareri di enti esterni: Mesi tre per il ritiro del permesso di costruire convenzionato per la realizzazione delle opere di urbanizzazione legate alla realizzazione della nuova viabilità: Mesi diciotto per la costruzione dell'edificio previa demolizione dell'esistente, completo delle sistemazioni esterne degli impianti interni ed esterni e delle opere di finitura esterna: Mesi tre per l'allestimento delle attrezzature interne, il recepimento delle autorizzazioni amministrative, commerciali e sanitarie per la certificazione di agibilità dell'edificio: In conclusione si presume un tempo necessario per l'apertura del nuovo esercizio, sempre conseguentemente l'ottenimento dell'autorizzazione commerciale per Grande Struttura di Vendita, variabile tra trenta e trentasei mesi complessivi. 9) Preventivo sommario dei costi: L'opera si compone della modifica alla viabilità Comunale e Provinciale con reti tecnologiche per le infrastrutturazione dell'intera zona. Il fabbricato prevede la realizzazione di un piano interrato da destinare a parcheggio di un piano sopra terra da destinare ad esercizio commerciale e relativo magazzino. 8

9 Serve, inoltre, realizzare tutte le opere di sistemazione esterna, le recinzioni etc. Infine i costi tengono conto degli impianti, degli allestimenti e degli oneri di urbanizzazione o monetizzazioni a favore del Comune di Cavaion Veronese. a) Viabilità: - realizzazione rotatoria ,00 - realizzazione strada comunale ,00 - spese tecniche e generali ,00 totale viabilità ,00 b) Edificio Commerciale - demolizione fabbricato esistente mc 5420 x 15 7mc ,00 - costruzione parte interrata mq x 250 /mq ,00 - costruzione parte fuori terra mq. 9645x200 /mq ,00 totale edificio ,00 c) Sistemazioni esterne - parcheggio e verde mq x 120 7mc ,00 - impianti esterni mq x 12 /mq ,00 - recinzioni ml. 750x120 /ml ,00 totale edificio ,00 c) Impianti ed Allestimenti - Impianto Elettrico ,00 - Impianti termo-sanitari ,00 - Allestimenti ed attrezzature ,00 9

10 totale impianti ,00 c) Oneri e spese tecniche-generali - Monetizzazione ed oneri ,00 - Spese tecniche e generali ,00 totale oneri ,00 TOTALE GENERALE ,00 Villafranca di Verona 04 dicembre 2013 Arch. Luciano Zanolli 1