TRIBUNALE DI FORLI' * * * PAVITAL S.R.L.
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1 TRIBUNALE DI FORLI' Concordato preventivo Pavital PS SRL Giudice: PAZZI ALBERTO C.T.U. : CRISTIANO BISERNI * * * PAVITAL S.R.L. In data il sottoscritto C.T.U. arch.cristiano Biserni è stato nominato d al Giudice del Tribunale di Forlì, quale estimatore dei beni della società Pavital S.R.L. con sede in Forlì, via Gramadora n.15/17. La società è intestataria sia di beni immobili che di beni mobili. I beni immobili di proprietà della società Pavital s.r.l sono situati nel comune di Forlì in località Villaselva, e corrispondono ad un capannone industriale in corso di costruzione e ad una porzione di fabbricato ad uso laboratorio e uffici. La parte restante dello stesso edificio risulta infatti essere di proprietà della Pavital P.S. s.r.l.. I beni mobili sono invece rappresentati da materiali, arredi e automezzi per lo più presenti negli immobili di via Gramadora a Forlì. 1
2 Beni Immobili IDENTIFICAZIONE CATASTALE dei beni immobili e delle proprietà: Pavital S.R.L. con sede in Forlì (FC) CF: Comune di Forlì I beni sono censiti presso il N.C.E.U. del Comune di Forlì, via Gramadora, al Fg.188, part.276, sub.2, cat.d/7, Rendita 8.012,00 - (proprietà 1/1); Fg.188, part.276, sub.1, cat.in corso di costr., - (proprietà 1/1); e presso il N.C.T. del Comune di Forlì al Fg.188, part.276, Qual.Ente Urbano, ha.00, are.61, ca.29 - (proprietà 1/1); Fg.188, part.280, Qual.Seminativo arborato, Cl.2, ha.00, are.01, ca.86, Reddito dom. 1,80, Reddito agr. 1,20, annotazione: parcheggio - (proprietà 1/1); 2
3 BENI SITI NEL COMUNE DI FORLÌ Come evidenziato catastalmente, gli immobili sono realizzati prevalentemente sulla particella 276 (foglio 188) di proprietà della Pavital srl, e solo una porzione ricade nella particella 213 (stesso foglio catastale) che risulta essere di proprietà della Pavital PS srl; ciò indica che, mentre un immobile (quello indicato al sub.1) è interamente di pertinenza della Pavital srl, l altro è invece diviso tra Pavital srl e Pavital PS srl. La proprietà è meglio evidenziata nella Dimostrazione Grafica dei Subalterni, dove l immobile indicato al sub.2, si presenta costruito in concomitanza con la particella 213 di proprietà Pavital ps. 3
4 Il compendio immobiliare di proprietà della Società Pavital srl è costituito da due capannoni industriali prefabbricati, con porzioni destinate ad uffici, situato nel Comune di Forlì, in località Villa Selva, via Gramadora n.15/17. L area, su cui insistono gli immobili, ha una destinazione prevalentemente artigianale/industriale, ed è ampliamente servita da una struttura viaria che collega tale zona con l autostrada e la circonvallazione della città, ed è indicata negli strumenti urbanistici comunali - Regolamento Urbanistico ed Edilizio adeguamento ai sensi dell articolo 43 comma 5 e successive 4
5 modifiche L.R. 20/2000 del PRG/ come Zona Omogenea D: Attività Produttive, Sottozona D1.2: Zone produttive di completamento. La sottozona comprende le zone produttive in cui l intervento edilizio non è subordinato alla preventiva approvazione di uno strumento attuativo. In caso di variazione d uso le destinazioni previste sono quelle dell art. 56 del R.U.E. Gli interventi di nuova costruzione e demolizione e ricostruzione dovranno soddisfare i seguenti indici e parametri: Indice di utilizzazione fondiaria Uf= 0,60 mq/mq Rapporto massimo di copertura R.C. = 0,55 Superficie permeabile S.p. 30% Distanza minima dai confini di proprietà: m 5,00; Distanza minima dalle strade: m 8,00 dal confine stradale (sono consentite distanze inferiori nel caso di mantenimento dell allineamento stradale degli edifici esistenti); Visuale libera (rispetto ai confini e alle fronti): non inferiore a 0,5. * * * 5
6 PROVENIENZA Con Atto di Compravendita del ai rogiti del Notaio in Forlì, dott.carlo Alberto Paesani, rep.27076, racc.7123 la società CIERRE srl, con il consenso del CONSORZIO PROVINCIALE PER LO SVILUPPO INDUSTRIALE DEI COMPRENSORI DI FORLI E DI CESENA, vende alla società PAVITAL PS SRL l appezzamento di terreno così distinto: Foglio 188 part.lla 213 di ha.00, are.13 ca.35 Foglio 188 part.lla 279 di ha.00, are.00 ca.40 Nello stesso atto, la società CIERRE srl, con il consenso del CONSORZIO PROVINCIALE PER LO SVILUPPO INDUSTRIALE DEI COMPRENSORI DI FORLI E DI CESENA, vende alla società PAVITAL di GRAZIANI MARIA Carla & C SOCIETA IN NOME COLLETTIVO l appezzamento di terreno così distinto: Foglio 188 part.lla 276 di ha.00, are.61 ca.29 Foglio 188 part.lla 280 di ha.00, are.01 ca.86 Le particelle 213, 276, 279 e 280 derivano dal frazionamento di precedenti particelle, con Variazione n.15 del 1990, come da Tipo Frazionameto n.3406, mod.51 F-TP, del SERVITÙ Con Scrittura privata del autenticata dal Notaio in Forlì, dott.carlo Alberto Paesani, rep.1021, trascritta a Forlì il all art.3934, viene istituita una SERVITU DI ELETTRODOTTO costituita dal CONSORZIO PROVINCIALE PER LO SVILUPPO INDUSTRIALE DEI COMPRENSORI DI FORLI E DI CESENA, a Favore di ENTE NAZIONALE PER L ENERGIA ELETTRICA (ENEL) 6
7 CONCESSIONI EDILIZIE Premessa: L immobile indicato alla part.276, sub.1 è ancora in corso di costruzione; L immobile indicato alla part.276 sub.2 e parzialmente edificato sulla particella 213 è completato e, al suo interno, vi si svolgono le funzioni delle società; L immobile censito al sub.2 viene edificato con: Concessione Edilizia n.581 del , P.G.22738, P.S.3689 Con Comunicazione Relazione opere del , P.G viene realizzata la recinzione al terreno censito al Fg.188, part.lle 213 e 276 Vengono presentate richieste di Completamento Lavori con le quali si è provveduto a realizzare anche la struttura del secondo fabbricato: Concessione Edilizia n.466 del , P.G Concessione Edilizia n.83 del Richiesta di permesso di costruire n.161 del , P.G D.I.A. del , P.G per Restauro e risanamento conservativo per Completamento Lavori. Dai dati in nostro possesso, risulta che i lavori relativi alla D.I.A. sopra citata riguardano entrambi gli immobili di Pavital srl (ovvero il primo fabbricato ed il nuovo edificio) e la parte di immobile relativa a Pavital ps. Come è emerso da sopralluogo, i lavori eseguiti nel nuovo deposito non sono mai stati portati a termine e, non risulta presentata SCHEDA TECNICA DESCRITTIVA e documentazione di FINE LAVORI per il rilascio dell AGIBILITA. 7
8 Da ciò deriva che, per la chiusura dei lavori e il rilascio dell Agibilità è necessaria una Variante Finale e Completamento lavori che includa i Lavori di divisione tra gli spazi Pavital srl e Pavital ps (attualmente con parti in comune) a cui seguirà la richiesta di AGIBILITA PARZIALE relativa alle unità immobiliari sub.2 part.276 e part.213, per la quale risulta necessaria la seguente documentazione: Collaudo delle opere in muratura Collaudo delle opere in cls armato o struttura metallica Conformità sismica Conformità impianti Certificato di prevenzione incendi Autorizzazione allo scarico in acque reflue Accatastamento finale che preveda la netta divisione tra Pavital srl e Pavital ps. Alla fine dei lavori del sub.1 dovrà essere redatta l agibilità totale di tutto il complesso immobiliare. Per una spesa complessiva di ca ,00 * * * 8
9 Descrizione sintetica dei beni: L area di pertinenza delle società risulta interamente perimetrata da rete metallica plastificata su muretto in calcestruzzo a vista, il tutto con un altezza di ca.ml.2,00; la recinzione sul fronte strada (caratterizzato da un ampio piazzale adibito a parcheggio) è caratterizzata da inferriata realizzata con profili in acciaio inox, interrotta per accogliere sia il cancello scorrevole motorizzato (dotato di radiocomando per apertura a distanza) di larghezza ca.ml.7,00, sia il cancello pedonale con apertura (ca.ml.1,25) ad anta; anche gli ingressi sono realizzati in acciaio inox della stessa tipologia della recinzione. Esternamente, la pavimentazione è di tipo industriale con idonea armatura per il traffico pesante alternata a zone lasciate a verde. La costruzione dei due fabbricati è stata realizzata in più fasi e, nella parte restante tra i due manca ancora l ampliamento di ca.mq.400,00 previsto da progetto; su tale area, è stata realizzata una pavimentazione fotocatalitica per pulire e igienizzare l aria, che si estende sul piazzale (lato fronte strada) per altri 200,00 mq.ca;. 9
10 Immobile di proprietà Pavital srl e Pavital PS srl: Fg.188, part.276, sub.2 Fg.188, part.213 L edificio, di mt.49,46 di lunghezza e mt.32,95 di larghezza, è realizzato con una struttura prefabbricata in c.a.p. e travi a doppia pendenza appoggiate su pilastri posti ad interasse di mt.12,14 con altezza sottotrave di ca.mt.7,80 e pareti di tamponamento in pannelli di c.a. prefabbricati. La struttura portante divide internamente l area destinata ai laboratori/depositi, che si presentano rispettivamente di ca. mq.657,35 e mq.652,22; in questa parte di edifici ca.mq.310 commerciali rientrano nella proprietà della Pavital ps che risulta accessibile esclusivamente dall esterno. Attualmente la divisione tra le due proprietà è rappresentata da una parete lignea di altezza ca.mt.3,00 e dalla colorazione differente della pavimentazione in resina epossidica. L edificio, sul fronte strada, è caratterizzato dalla presenza del blocco uffici disposto su due piani, in cui si distribuiscono, al piano terreno, ingressi, archivi, ripostigli e spogliatoi e, al piano superiore, gli uffici. Il tutto è perfettamente ultimato e dotato di impianto elettrico, impianto di riscaldamento e condizionamento, con un medio livello di finiture in entrambi i piani. Immobile di proprietà Pavital srl: Fg.188, part.276, sub.1 L edificio, prefabbricato con struttura a shed, ha una lunghezza di mt.49,46 ed una larghezza di ca.mt.32,90, con tamponamenti esterni in calcestruzzo prefabbricato rivestiti in granigliato. Sul fronte strada vi è una zona soppalcata coincidente con la prima campata strutturale. Lo stato dell immobile è ad un grezzo avanzato. 10
11 Stima: Premessa: Per la determinazione del valore commerciale dei beni (ovvero del più probabile valore di mercato), si ritiene opportuno servirsi del metodo di raffronto. Tale criterio costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame, tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni. Le superfici sono calcolate dal confronto tra le planimetrie catastali, disegni di Concessioni/Licenze Edilizie e misurazioni verificate a campione. Laboratorio con annessi uffici sito nel Comune di Forlì, loc.villa Selva, via Gramadora n.12/17 e identificato al N.C.E.U. al Fg.188, part.276, sub.2, cat.d/7, Rendita 8.012,00 - (proprietà 1/1); Dall indagine di mercato, i prezzi di vendita di fabbricati di nuova costruzione per immobili aventi le stesse caratteristiche dei beni in oggetto, risultano essere variabili da.1.250,00/mq. a.1.600,00/mq per gli Uffici, e da.660,00/mq. a.950,00/mq per i Laboratori. Considerando un valore di fabbricati siti in quella zona aventi le stesse caratteristiche del bene pari a 1.350,00/mq. per gli Uffici e 800,00/mq. per i Laboratori, applicandovi coefficienti in base alle caratteristiche ed allo stato del bene in oggetto, e valutandone un interesse medio/alto del mercato immobiliare, si stima il bene. 11
12 Piano terreno Laboratorio 1: mq.673,07 Laboratorio 2: mq.680,00 Del Laboratorio 1, mq. 318,95 sono di proprietà Pavital PS Quindi: Laboratorio 1: mq.354,12 Laboratorio 2: mq.680,00 Servizi Uffici Laboratorio 1: mq.135,89 Servizi Uffici Laboratorio 2: mq.117,12 Del Servizi Uffici Laboratorio 1, mq. 111,36 sono di proprietà Pavital PS Quindi: Servizi Uffici Laboratorio 1: mq.24,30 Servizi Uffici Laboratorio 2: mq.117,12 La servitù della scala comune tra i Servizi Uffici Laboratorio 2 e l immobile della Pavital ps, impone una svalutazione del bene pari al 25% Piano primo Uffici: mq.422,15 Degli Uffici P.1, mq. 111,36 sono di proprietà Pavital PS Quindi: Uffici: mq.310,79 Mq.(354, ,00) x 800,00/mq + Mq.(24, ,12/025% + 310,79) x 1.350,00/mq = ,50 Considerando l attuale conformazione del sub.2, suddiviso tra Pavital ps e Pavital srl, si ritiene necessaria una separazione attraverso l innalzamento 12
13 di pareti divisorie che spartiscano nettamente le aree di pertinenza delle due società; ovviamente la divisione dovrà essere realizzata anche gli impianti esistenti attualmente comune. La scala di collegamento rimarrà in comune. Per tale intervento è prevista una spesa di ,00 Oltre a 2.000,00 per spese tecniche, redazione della Pratica edilizia, ed 6.000,00 per Agibilità e accatastamento Oltre a tale divisione fisica si rende necessaria una servitù di passaggio a favore della Pavital ps, che permetta di accedere a tale immobile dalla corte esterna e una servitù d uso della scala e del pianerottolo al piano 1 a favore dalla Pavital srl. PIANO TERRA 13
14 PIANO PRIMO , , 0 0 = , 5 0 Valore degli immobili Pavital srl censiti al fg.188, part.276, sub.2 = ,50 14
15 Deposito con annessi uffici, il tutto in corso di costruzione, sito nel Comune di Forlì, loc.villa Selva, via Gramadora n.12/17 e identificato al N.C.E.U. al Fg.188, part.276, sub.1, cat.in corso di costr., - (proprietà 1/1); Dall indagine di mercato, i prezzi di vendita di fabbricati di nuova costruzione per immobili aventi le stesse caratteristiche dei beni in oggetto, risultano essere variabili da.1.250,00/mq. a.1.600,00/mq per gli Uffici, e da.660,00/mq. a.950,00/mq per i Laboratori. Considerando un valore di fabbricati siti in quella zona aventi le stesse caratteristiche del bene pari a 1.350,00/mq. per gli Uffici e 800,00/mq. per i Laboratori, applicandovi coefficienti in base alle caratteristiche ed allo stato del bene in oggetto, e valutandone un interesse alto del mercato immobiliare, si stima il bene. Piano terreno Uffici: mq.214,14 Deposito: mq.1.415,57 Piano primo Uffici: mq.214,14 [Mq.1.415,57 x 800,00/mq + Mq.( 214, ,14) x 1.350,00/mq] x 0,35 = , 9 0 Valore degli immobili Pavital srl censiti al Fg.188, part.276, sub.1 = ,90 Calcolo del Valore della Potenzialità edificatoria dell Area 15
16 mq.400,00 x 250,00/mq = , 0 0 Area edificabile = ,00 Calcolo del Valore dell Area rimanente mq.7.290,00 x (800, ,00)1/2 x 0,018 = ,50 25% destinato a Pavital Ps = , 2 5 Area esterna = ,25 Ovvero: , , , ,25 = , 1 5 Si considera un incremento di valore del complesso immobiliare pari a 7.000,00 dovuto alla tipologia di pavimentazione foto catalitica e alla recinzione in acciaio inox. Valore Finale complessivo dei beni ,65 CONCLUSIONI Alla luce delle considerazioni sopra esposte, si può concludere che, il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare di proprietà PAVITAL srl sopra descritto, libero da vincoli pregiudizievoli, nelle attuali condizioni, in una libera contrattazione di vendita complessiva, risulta essere così suddiviso: Pavital SRL ,65 Ovvero: Pavital SRL ,00 *** 16
17 Ovvero, alla luce di quanto sopra esposto, la cifra pari ad ,00 si può considerare come il più probabile Valore di Mercato dei beni immobili di proprietà PAVITAL s.r.l, Considerando l attuale andamento del mercato immobiliare, in particolare per la tipologia edilizia in oggetto, non è fattibile una previsione sulle tempistiche di vendita dei beni. In ogni caso, per l immobile censito al sub.2 e diviso tra le due proprietà srl e ps, si può ipotizzare, dall analisi dello stato di fatto del bene, che il vincolo imposto per la divisione/separazione materiale degli uffici, con annesse servitù, possa rallentarne la vendita di questi per limitato e scarso interesse da parte di eventuali acquirenti. Invece, per la vendita del laboratorio con annessi uffici, sempre censito al sub.2 ma indipendente dall immobile di Pavital ps, è ipotizzabile, in un immaginario di mercato immobiliare non particolarmente fiorente, una vendita entro 4 anni del bene. Per le tempistiche di vendita del deposito censito al sub.1, è più probabile che le tempistiche di vendita rientrino nei 3 anni. 17
18 Beni Mobili I beni mobili di proprietà Pavital srl, di cui segue l elenco, sono stati rinvenuti presso gli edifici siti in Forlì, via Gramadora. Si fa presente che alcune attrezzature, attualmente utilizzate in cantieri difficilmente raggiungibili, non sono state viste personalmente ma sono state stimate per mezzo di fotografie e relazioni procurateci dai tecnici delle ditte presenti nei siti. La stima di alcuni di tali macchinari è stata effettuata anche per comparazione con le attrezzature simili (o uguali) presenti all interno delle Ditte. Si rimanda alla descrizione nell allegato della presente relazione. 18
19 Beni Mobili Pavital S.R.L. con sede in Forlì (FC) CF: Apparecchiature ,00 Arredi ,00 Attrezzature ,00 Giacenze di magazzino ,60 Autoveicoli ,00 Valore dei beni mobili proprietà PAVITAL s.r.l , 6 0 *** 19
20 Valore complessivo dei beni Immobili proprietà PAVITAL s.r.l , 0 0 Mobili proprietà PAVITAL s.r.l , 6 0 Totale complessivo , 6 0 *** Resto a disposizione per eventuali chiarimenti. Tanto dovevo per l'incarico affidatomi. Forlì, arch.cristiano Biserni 20
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