La proposta di direttiva sul credito ipotecario: la norma in tema di valutazione degli immobili. Ufficio Crediti ABI

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1 La proposta di direttiva sul credito ipotecario: la norma in tema di valutazione degli immobili Ufficio Crediti ABI

2 INDICE Real Estate e credito in Italia Il mercato unico europeo dei crediti ipotecari: la CARRP Le linee guida ABI per la valutazione immobiliare 2

3 Real Estate e Credito in Italia 3

4 migliaia Le transazioni immobiliari nel ,3% -7,0% 809 0,4% -2,2% ,9% 444 5% 0% -5% -10% Acquisto senza mutuo ; ; 65% Transazioni nel 2012 Acquisto con mutuo ; ; 35% ,4% -15% % ,8% % -30% Media LTV 69% Nr. transazioni Var % Fonte: Agenzia delle Entrate in collaborazione con ABI - Il rapporto immobiliare residenziale maggio

5 La domanda di mutui 5

6 dic-01 feb-02 apr-02 giu-02 ago-02 ott-02 dic-02 feb-03 apr-03 giu-03 ago-03 ott-03 dic-03 feb-04 apr-04 giu-04 ago-04 ott-04 dic-04 feb-05 apr-05 giu-05 ago-05 ott-05 dic-05 feb-06 apr-06 giu-06 ago-06 ott-06 dic-06 feb-07 apr-07 giu-07 ago-07 ott-07 dic-07 feb-08 apr-08 giu-08 ago-08 ott-08 dic-08 feb-09 apr-09 giu-09 ago-09 ott-09 dic-09 feb-10 apr-10 giu-10 ago-10 ott-10 dic-10 feb-11 apr-11 giu-11 ago-11 ott-11 dic-11 feb-12 apr-12 giu-12 ago-12 ott-12 dic-12 feb-13 apr-13 giu-13 % PRESTITI DELLE BANCHE ALLE FAMIGLIE PER COMPARTI DI ATTIVITA' ECONOMICA IN ITALIA - variazioni % annue 28,0 25,0 22,0 19,0 16,0 13,0 10,0 prestiti per l'acquisto di abitazioni 7,0 4,0 1,0-2,0-5,0 credito al consumo -8,0 Fonte: elaborazioni Direzione Strategie e Mercati finanziari ABI su dati Banca d'italia 6

7 % 40 PRESTITI PER L'ACQUISTO DI ABITAZIONI - variazioni % annue Italia -1% AREA EURO FR DE IT NL ES +0,7% lug-13 +3,3% lug-13 +2,5% lug-13-1,0% lug-13 +0,0% lug-13-4,5% lug-13 La variazione tendenziale dell'italia da giugno 2010 a maggio 2011 è stata corretta per tener conto dell'effetto del Regolamento BCE/2008/32 e di alcune modifiche apportate alle segnalazioni di vigilanza. Per gli altri Paesi i dati non sono corretti. Fonte: Elaborazioni Direzione Strategie e Mercati Finanziari ABI su dati BCE 7

8 Il mercato unico europeo dei crediti ipotecari: la CARRP 8

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10 La Direttiva europea sul credito ipotecario Creazione di un mercato unico europeo del credito ipotecario Ambito di applicazione: mutui ipotecari destinati all acquisto di immobili residenziali da parte di consumatori Disposizioni di trasparenza uniformi, semplificate e personalizzate (ESIS) Introduzione del reflection period e/o diritto di recesso (almeno 7 gg per il cliente per comparare offerte) ed offerta obbligatoria Principio del responsible borrowing del cliente Disciplina dei requisiti organizzativi, di intermediazione e remunerazione Diritto all early repayment del cliente accompagnato dalla facoltà dello Stato membro di prevedere un indennità per il lender (solo in Italia non esiste) Obbligo di valutazione del merito di credito del cliente (principio del responsible lending ) e di valutazione dell immobile ipotecato Introduzione advisory service Voto in plenaria al Parlamento Europeo - 10 ottobre

11 CARRP: criticità proposte e testo consolidato Tema COMMISSIONE CONSIGLIO PARLAMENTO Duty to Deny Laddove la valutazione del merito di credito del cliente sia negativa ai fini del rimborso del credito, il creditore rifiuta il credito Il Creditore rende disponibile il credito solo laddove l esito della valutazione del merito di credito indichi il probabile adempimento delle obbligazioni assunte nel contratto Versione del Consiglio Informazioni sul rigetto della domanda senza ritardo (trilogo) Dovere di fornire le motivazioni del rifiuto Dovere di informare il cliente sul rifiuto ma non in merito alle motivazioni Dovere di fornire al cliente le principali motivazioni del rifiuto Valutazione dell adeguatezza dei prodotti (introdotto nell advisory service) Ai creditori è richiesto di identificare i prodotti non inadeguati per il cliente Cancellato Cancellato ed introdotto il principio delle adeguate spiegazioni Duty to advise Non previsto Introdotto Non previsto Duty to warn (in pubblicità) Non previsto Introdotto Introdotto 11 11

12 CARRP: criticità proposte e testo consolidato Tema COMMISSIONE CONSIGLIO PARLAMENTO Diritto all EARLY REPAYMENT per il cliente Obbligatorietà di legge o facoltà contrattuale Obbligatorietà di legge o facoltà contrattuale «Diritto» Diritto all indennità per il lender Discrezionale per Stato Membro Discrezionale per Stato Membro Obbligatorio nella UE Incagli e procedure esecutive Non previsto Non previsto Introdotto Valutazione dell immobile Non previsto Non previsto Introdotto Divieto parziale di tying ma possibilità di bundling (c/c, investimento o fondo pensione, assicurazione) Non previsto Non previsto Introdotto 12

13 La proposta di direttiva sul credito ipotecario e la valutazione immobiliare Article 14a. Property Valuation 1. Member States shall ensure that reliable standards for the valuation of residential immovable property for mortgage lending purposes are developed within their territory. Member States shall require creditors to ensure that those standards are used where they carry out a property valuation or to take reasonable steps to ensure that those standards are applied where a valuation is conducted by a third party. Where national authorities are responsible for regulating independent appraisers who carry out property valuations they shall ensure that they comply with national rules that are in place. 2. Member States shall ensure that internal and external appraisers conducting property valuations are professionally competent and sufficiently independent from the credit underwriting process so that they can provide an impartial and objective valuation, which shall be documented in a durable medium and of which a record shall be kept by the creditor. 13

14 La proposta di direttiva sul credito ipotecario e le linee guida ABI Article 14a. Property Valuation 1. Member States shall ensure that reliable standards for the valuation of residential immovable property for mortgage lending purposes are developed within their territory. Member States shall require creditors to ensure that those standards are used where they carry out a property valuation or to take reasonable steps to ensure that those standards are applied where a valuation is conducted by a third party. Where national authorities are responsible for regulating independent appraisers who carry out property valuations they shall ensure that they comply with national rules that are in place. Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie redatte tenendo conto delle indicazioni degli standard di valutazione internazionali (IVS) e del codice di valutazioni immobiliari di Tecnoborsa e con l obiettivo di: Essere compliant con le Istruzioni di Vigilanza Aumentare la trasparenza nel mercato delle valutazioni immobiliari 14

15 Linee Guida: sottoscrittori del Protocollo d intesa 25 novembre 2010 Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori Collegio Nazionale dei Periti Agrari e dei Periti Agrari Laureati CONSIGLIO NAZIONALE DEI PERITI INDUSTRIALI E DEI PERITI INDUSTRIALI LAUREATI CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI INGEGNERI 15

16 La CAARP e Linee Guida ABI per le valutazioni immobiliari Valore di mercato Codice di condotta dei periti Procedure e metodi di valutazione Rapporto di valutazione Definizione del valore di mercato riportata nella circolare 263/2006 della Banca d Italia Mira a considerare alcuni principi etici (saper essere) e a fornire riferimenti comportamentali (sapere e saper fare) per svolgere l attività di valutazione nell ambito di applicazione dei requisiti per le esposizioni garantite da immobili Mira a presentare il modo in cui si conduce un operazione estimativa per giungere alla soluzione del problema valutativo o a un risultato Si riferisce al documento tecnico-estimativo redatto da un perito che possiede le necessarie qualifiche, la capacità e l esperienza per compiere una valutazione Hanno dichiarato di aderire alle Linee Guida: 17 SOCIETA DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE 7 ORDINI PROFESSIONALI 172 TRA SINGOLE BANCHE E GRUPPI BANCARI 72% CIRCA DEL TOTALE DEGLI SPORTELLI 16

17 La direttiva sul credito ipotecario e la valutazione immobiliare Article 14a. Property Valuation 2. Member States shall ensure that internal and external appraisers conducting property valuations are professionally competent and sufficiently independent from the credit underwriting process so that they can provide an impartial and objective valuation, which shall be documented in a durable medium and of which a record shall be kept by the creditor. R Per svolgere la valutazione di proprietà immobiliari è necessario possedere un istruzione, una formazione e un esperienza specifiche ed essere iscritti ad Albi e/o Ordini professionali - ed altri soggetti abilitati per legge - il cui Ordinamento consenta di svolgere l attività di valutazione immobiliare ( ) are professionally competent....and sufficiently independent R R R Un perito non deve agire in conflitto di interesse; ( ) Un perito deve svolgere il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività e imparzialità e senza accomodamenti per interessi personali. Un perito indipendente non può prendere parte al processo di decisione del credito né può essere coinvolto nel monitoraggio del medesimo. 17

18 La CARRP e le linee Guida ABI per le valutazioni immobiliari: what next? Recepimento Direttiva UE nel 2014 Obiettivo: aumentare la trasparenza e la concorrenza nel mercato delle valutazioni e favorire l attuazione dell articolo 14 a) in tema di valutazioni immobiliari secondo quanto già definito nelle Linee guida Metodo: elaborare congiuntamente alle parti del Tavolo tecnico un position paper per le autorità nazionali Possibili contenuti del PP a tutela di mutuatari, professionisti e committenti: Attribuire all Autorità di vigilanza poteri per verificare la conformità delle valutazioni immobiliari agli standard richiesti? Nel pieno rispetto delle normative antitrust e privacy, sviluppare la raccolta di un set informativo standard di dati qualitativi e quantitativi reliable e relativi agli immobili nell ottica di agevolare la valutazione, consentendo un ulteriore avvicinamento alle best practices internazionali?... 18