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1 LA SEGUENTE PERIZIA È STATA PUBBLICATA AL SOLO SCOPO INFORMATIVO E LE INFORMAZIONI IN ESSA CONTENUTE SONO INDICATIVE. SARÀ CURA DELL INTERESSATO PROCEDERE ALLE NECESSARIE VERIFICHE SULLO STATO DEI BENI

2 RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA DOCUMENTALE PER AGGIORNAMENTO VALORE Contratto n. : Agenzia :FINECO LEASING S.P.A. Vostro riferimento interno sede :STEFANO MURA Nostro riferimento interno studio :ARCH. GIAN PAOLO CASSONE Data incarico : Data sopralluogo :// Data consegna : IMPORTO FINANZIATO ,42 DIRITTO REALE OGGETTO DI CESSIONE PRESENZA DI DESTINAZIONI ABITATIVE (da intendersi non accessorie a unità produttive ) PROPRIETA SI NO Utilizzatore Ragione o denominazione sociale:mo.mi S.R.L. Indirizzo:VIA PER MARANDO SD N SERRAMAZZONI (MO) Attuale proprietario Ragione o denominazione sociale:fineco LEASING S.P.A. Indirizzo:VIA MARSALA N. 42/A BRESCIA (BS) DIRITTO REALE TIPO QUOTA 1/1 1

3 DESCRIZIONE GENERALE IMMOBILE Tipologia: DEPOSITO con annessa ABITAZIONE CUSTODE Premessa: la presente perizia documentale viene redatta per l aggiornamento valore dell immobile in oggetto, pertanto il sopralluogo non è stato effettuato. Descrizione immobile: Trattasi di unità immobiliare a destinazione artigianale sita in Comune di Serramazzoni (MO) in Via per Marano n L unità immobiliare si distribuisce su due piani collegati tra loro mediante un vano scale comune, al piano terra è collocato un ampio locale adibito a laboratorio con una superficie di circa mq. 905,00 ed altezza di m. 5,00, un deposito con locali di servizio e vano scala della superficie complessiva di mq. 92,00 con altezze variabili da m. 2,75 a 5,00. In corrispondenza dei locali con altezza di m. 2,75 è stato realizzato un ripostiglio di circa mq. 51,00 con altezza di circa m. 1,98 con accesso diretto dal vano scale comune. Al piano primo sono stati collocati degli uffici con servizi accessori per un totale di circa mq. 69,00 e l abitazione custode comprensiva di cucina, soggiorno, due camere da letto e due bagni con una superficie di circa mq. 106,50, e balcone di mq. 11,00. Dal locale uffici è possibile accedere ad un piccolo ripostiglio ricavato all interno del vano scale di mq. 9,50. L immobile dispone di un area di pertinenza di circa mq ,00. Accesso Da pubblica via CAP. 1. DATI IDENTIFICATIVI DELL IMMOBILE 1.1 Ubicazione dell Immobile Comune: SERRAMAZZONI Prov : MO Indirizzo: VIA PER MARANO N Coerenze: a Nord Mapp. 406 a Est Mapp. 419 a Sud Mapp. 420 a Ovest Mapp

4 1.3 Zona: centrale semicentrale semiperiferica periferica isolata Descrizione della Zona 1 ZONA ARTIGIANALE - INDUSTRIALE 1.4 Collegamento viario: scarso discreto buono ottimo 1.5 Fungibilità dell'immobile: Fornire indicazioni sulla eventuale frazionabilità dell'immobile e sulla possibilità di insediarvi attività produttive diversificate: L immobile, considerate le dimensioni e le caratteristiche tipologiche, risulta essere frazionabile. 1 Indicare la tipologia di insediamento prevalente, le prospettive di sviluppo urbanistico, costruzioni adiacenti, accessibilità, sviluppo della zona ecc.. 3

5 1.6 Consistenza e caratteristiche generali Epoca di costruzione 1995 Periodo di ristrutturazione // Superficie lotto Mq ,00 Superficie coperta Mq. 996,50 Superficie scoperta Mq ,00 Superficie sviluppata Mq ,00 Eventuali pertinenze Area esterna Parti comuni // Volumetria Altezza interna Struttura portante Travi e pilastri c.a.p. Tamponamenti Pannelli prefabbricati (capannone), muratura con rivestimento esterno in mattoni (palazzina) Partizioni interne Muratura in laterizio e cartongesso Copertura Travi in c.a.p. e latero-cemento Solai Latero-cemento Serramenti Alluminio Pavimenti Battuto di cemento, ceramica Presenza di materiali tossici-nocivi visibili SI NO Tabella riassuntiva consistenze Descrizione Sup totale lorda Altezza mq. mt Deposito / laboratorio p.t. 905,00 5,00 Deposito / servizi / vano scale p.t. 92,00 2,75/5,00 Ripostiglio piano ammezzato 51,00 1,98 Uffici p.1 69,00 3,00 Ripostiglio / uffici p.1 9,50 2,05 Abitazione p.1 106,50 3,00 totale 1.233,00 Volume mc 4

6 Alla luce degli accertamenti effettuati, l immobile non necessita necessita di interventi. In caso affermativo: - indicarne il tipo, le metodologie, i tempi ed i costi approssimativi dei lavori : Trattasi di perizia documentale, pertanto il sopralluogo presso l immobile non è stato effettuato. Tanto premesso, qui di seguito si riportano le note della perizia precedente redatta in data Al piano terra nel locale adibito a deposito e laboratorio sono stati rimossi tutti gli impianti elettrici e gli apparecchi illuminanti; - All interno dei servizi igienici del locale ufficio e dell abitazione sono stati rimossi i lavabi, i piatti doccia e vasca nonché i termosifoni. - indicare se gli interventi sono legati all attività del cliente/utilizzatore o se necessari per oggettive condizioni dello stato del bene - a seguito degli interventi suddetti, il valore dell'immobile si incrementerà di Euro 1.7 Dati Censuari Agenzia del Territorio di MODENA Comune SERRAMAZZONI Catasto dei Fabbricati Foglio n. 63 Mappale 405 Subalterni 3 Ubicazione VIA PER MARANO N.4086 piano T ZC Categ. D/7 (descrizione) Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni CL Consis. Rendita Catastale: 6.030,00 Dati derivanti da VARIAZIONE TOPONOMASTICA DEL N /2011 IN ATTI DAL (PROTOCOLLO N. MO ) 5

7 Foglio n. 63 Mappale 405 Subalterni 4 Ubicazione VIA PER MARANO N.4086 piano 2-3 ZC Categ. A/10 (descrizione) Uffici CL 1 Consis. 4,5 VANI Rendita Catastale: 999,34 Dati derivanti da VARIAZIONE TOPONOMASTICA DEL N /2011 IN ATTI DAL (PROTOCOLLO N. MO ) Foglio n. 63 Mappale 405 Subalterni 5 Ubicazione VIA PER MARANO N.4086 piano 1-2 ZC Categ. A/2 (descrizione) Abitazione CL 2 Consis. 5,5 VANI Rendita Catastale: 610,71 Dati derivanti da VARIAZIONE TOPONOMASTICA DEL N /2011 IN ATTI DAL (PROTOCOLLO N. MO ) Foglio n. 63 Mappale 405 Subalterni 1 Ubicazione VIA PER MARANO piano T ZC Categ. B.C.N.C. CL Consis. Rendita Catastale: Dati derivanti da VARIAZIONE TOPONOMASTICA DEL N /2011 IN ATTI DAL (PROTOCOLLO N. MO ) 6

8 Foglio n. 63 Mappale 405 Subalterni 2 Ubicazione VIA PER MARANO piano T-1 ZC Categ. B.C.N.C. CL Consis. Rendita Catastale: Dati derivanti da VARIAZIONE TOPONOMASTICA DEL N /2011 IN ATTI DAL (PROTOCOLLO N. MO ) definitiva proposta presunta 7

9 Visti i dati catastali e le planimetrie si dichiara la conformità non conformità degli stessi allo stato di fatto dell immobile. Inoltre si dichiara che l intestatario catastale corrisponde non corrisponde al proprietario dell immobile. Eventuali commenti: Trattasi di perizia documentale, pertanto il sopralluogo presso l immobile non è stato effettuato. Tanto premesso, qui di seguito si riportano le note catastali della perizia precedente redatta in data L ufficio posto al piano primo (mapp. 405 sub. 4) in adiacenza al servizio igienico, presenta difformità sia nella rappresentazione grafica planimetrica che dal punto di vista urbanistico in quanto, si è evinto che l apertura da realizzarsi lungo la facciata est è stata in realtà inserita lungo la facciata sud. Finestra non realizzata Apertura realizzata 8

10 1.8 Provenienza COMPRAVENDITA Estremi atto di provenienza - Atto stipulato in Modena il , Notaio Guido Vellani, nn.rep./racc /5997, registrato a Modena il al n serie 1T ed ivi trascritto il al n.10245; - Atto stipulato in Modena il , Notaio Guido Vellani, nn.rep./racc /7843, registrato a Modena il CAP. 2 REGOLARITA URBANISTICA ED EDILIZIA CONCESSIONE PER ESEGUIRE ATTIVITA EDILIZIA O DI TRASFORMAZIONE URBANISTICA n. 12 del per lavori di piano particolareggiato di iniziativa privata di comparto industriale artigianale in loc. Malandrine; CONCESSIONE PER ESEGUIRE ATTIVITA EDILIZIA O DI TRASFORMAZIONE URBANISTICA n. 14 del per costruzione di fabbricati artigianali - S. Dalmazio lott.ne Campolù; CONCESSIONE PER ESEGUIRE ATTIVITA EDILIZIA O DI TRASFORMAZIONE URBANISTICA n. 14 del per variante in corso d opera a costruzione di fabbricati artigianali - S. Dalmazio lott.ne Campolù; CONCESSIONE PER ESEGUIRE ATTIVITA EDILIZIA O DI TRASFORMAZIONE URBANISTICA n. 18 del per variante al Piano Particolareggiato di iniziativa privata lottizzazione artigianale commerciale industriale Campolù; DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA prot. n del per variante in corso d opera; DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA prot. n del per modifiche interne; DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA prot. n del per modifiche interne e prospettiche in porzione di fabbricato ad uso artigianale, uffici e civile abitazione; DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA prot. n del per variante alla DIA n del Certificato di agibilità/abitabilità Per immobile post 1994 denuncia di fine lavori presentata in data richiesta di agibilità presentata in data

11 Visti i documenti tecnici, si dichiara non si dichiara la regolarità urbanistica della costruzione e la conformità della stessa al progetto approvato. N.B. In caso negativo spiegare qui di seguito le motivazioni: Trattasi di perizia documentale, pertanto il sopralluogo presso l immobile non è stato effettuato. Tanto premesso, qui di seguito si riportano le note urbanistiche della perizia precedente redatta in data L ufficio posto al piano primo (mapp. 405 sub. 4) in adiacenza al servizio igienico, presenta difformità dal punto di vista urbanistico in quanto si è evinto che l apertura da realizzarsi lungo la facciata est è stata in realtà inserita lungo la facciata sud. 2.4 Destinazione urbanistica dell area in base alle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale residenziale commerciale artigianale industriale agricola Ovvero ZONA OMOGENEA D1 ARTIGIANALE-INDUSTRIALE EDIFICATA E DI COMPLETAMENTO DI TIPO 1 10

12 2.5 Convenzioni Urbanistiche SI NO In caso affermativo, dall'esame delle stesse emergono non emergono adempimenti a carico del lottizzante. In caso positivo, elencarne i principali: estremi delle convenzioni: Convenzione urbanistica redatta in Vignolo in data , Notaio Dott. Smeraldi, nn.rep./racc /13658, registrata a Modena in data al n. 513 ed ivi trascritta in data al n certificazioni impianti ex l. 46/90 L'immobile è dotato dei seguenti impianti: tipo Impianto presente SI/NO 1) Impianto di produzione, trasformazione, SI trasporto,distribuzione, utilizzazione dell energia elettrica 2) Impianto di protezione contro le scariche elettriche 3) Impianto per l automazione di porte, cancelli e barriere 4) Impianto radiotelevisivo - antenne SI 5) Impianto elettronico precisare. 6) Impianto di riscaldamento SI 7)Impianto di climatizzazione 8)Impianto di condizionamento e refrigerazione 9)Impianto di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense 10)Impianto di ventilazione ed aerazione 11)Impianto idrico sanitario SI Certificato conforme SI/NO Note 11

13 12)Impianto per la distribuzione e SI l utilizzazione di gas 13)Impianto di sollevamento di persone o cose (ascensori, montacarichi, scale mobili e simili) Precisare 14)Impianto protezione antincendio 15)Precisare inoltre di seguito la presenza di impianti condominiali : Tipo : 16) Altri impianti tecnologici Note Per gli impianti presenti allegare certificazione e progetto se prescritto Visti i documenti tecnici, si dichiara non si dichiara la completezza delle relative certificazioni ai sensi delle normative vigenti N.B. In caso negativo spiegare qui di seguito le motivazioni: Le dichiarazioni di conformità impianti non sono state fornite. Attestazione energetica Attestato di qualificazione necessario O non necessario energetica O presente assente Note In caso di trasferimento ad altra proprietà sarà necessario stilare l attestato di certificazione energetica. CAP. 3 VINCOLI, CONVENZIONI E PRELIMINARE Elementi che limitano la commerciabilità dell immobile 2 : Regolamento consortile: Esistenza di vincoli per asservimento volumetrico e/o SLP: Vincoli di ogni genere, gravami ed oneri pendenti 3 : 2 Indicare l eventuale esistenza o futura realizzazione su lotti confinanti di manufatti, impianti, discariche che possono incidere sul valore e sulla commerciabilità dell immobile. 12

14 Regolamento di condominio L immobile è compreso non è compreso in un regolamento condominiale se compreso precisare eventuali limitazioni nella destinazione o uso del bene 3.1 disponibilità Immobile libero Immobile occupato da a titolo di estremi dell atto stipulato il durata anni l occupante gode di prelazione sì no CAP. 3 BIS ) SPECIFICHE PER DESTINAZIONI ABITATIVE (da intendersi non accessorie a unità produttive )** 3.1Bis - Classificazione della tipologia abitativa presente ai sensi del D.M. 2/8/1969 abitazione non lusso (IVA 10%) fg.. mapp sub. fg. mapp... sub ecc. ovvero unità immobiliare individuata abitazione lusso (IVA 20%) fg.. mapp sub. fg. mapp... sub ecc. ovvero unità immobiliare individuata Note (**) (ad esempio abitazione custode) 3 Indicare - se del caso anche solo su dichiarazioni della parte venditrice - vincoli e/o distanze aeronautici, di pertinenzialità, militari, cimiteriali, lacuali, idrogeologici, forestali, paesistici, artistici, storici, ambientali, elettrodotti, metanodotti ed altre condotte, funivie, diritti reali limitati, servitù apparenti in genere attive e passive, iscrizioni ipotecarie, privilegio speciale sul bene a garanzia del credito INVIM, trascrizioni pregiudizievoli, ecc.. 13

15 CAP. 4 GIUDIZIO TECNICO SULLA FATTIBILITA 4.1 Valore di mercato Il valore di mercato dell'immobile è indicabile in ,00 A seguito del seguente procedimento di stima 4 : sintetica per comparazione di immobili simili, indagine sul territorio tramite l ausilio delle agenzie immobiliari e interrogazione banche dati (CONSULENTE IMMOBILIARE, OMI e NOMISMA). Tabella riassuntiva di stima DESCRIZIONE SUP. TOTALE LORDA MQ % COEFFICIENTE SUPERFICIE VALORE RAGGUAGLIATO VIRTUALE MQ /MQ Laboratorio artigianale 905, ,00 500, ,00 Deposito ed accessori PT 92, ,20 500, ,00 Ripostiglio piano ammezzato 51, ,40 500, ,00 Ufficio P1 69, ,70 500, ,00 Ripostiglio ufficio P1 9, ,35 500, ,00 Abitazione P1 106, ,45 500, ,00 Balcone 11, ,75 500, ,00 Area esterna 1.455, ,75 500, ,00 TOTALE VALORE COMM.LE VALORE ,00 IMPORTO DI FINANZIAMENTO , Valore a fini assicurativi Il costo di ricostruzione a nuovo dell'immobile a fine assicurativi è indicabile in , Valore di un eventuale "realizzo immediato" Tenuto anche conto della domanda di mercato esistente e prevedibile, il presumibile valore di "realizzo immediato" 5 in caso di rivendita a terzi dell immobile è indicabile dal 80 % al 85 % del valore di mercato. Intendendo convenzionalmente per "realizzo immediato" la rivendita dell'immobile entro un periodo massimo di sei mesi dalla data di redazione della presente perizia. 4 Indicare analiticamente il criterio o i criteri di stima utilizzato/i e l'iter di calcolo seguito. 5 Intendendo convenzionalmente per "realizzo immediato" la rivendita dell'immobile entro un periodo massimo di sei mesi dalla data di redazione della presente perizia. 14

16 4.4 Valore normale DEPOSITO calcolo valore normale per immobili diversi da abitazioni Valore OMI min + Valore OMI max / 2 = 450, ,00 / 2 = Valore Normale Unitario 525,00 Valore Normale Unitario x superficie mq = 525,00 x 997,00 = Valore Normale ,00 UFFICI calcolo valore normale per immobili diversi da abitazioni Valore OMI min + Valore OMI max / 2 = 1.000, ,00 / 2 = Valore Normale Unitario 1.150,00 Valore Normale Unitario x superficie mq = 1.150,00 x 129,50 = Valore Normale ,00 ALLOGGIO calcolo valore normale per immobili residenziali K1 + 3 x K2 / 4 = K 0,5 + 3 x 0,4 / 4 = 0,425 Valore OMI min + Valore OMI max - Valore OMI min x K = Valore Normale Unitario 1.100, , ,00 x 0,4 = 1.227,50 Valore Normale Unitario x superficie mq = 1.227,50 x 106,50 = Valore Normale , Valore catastale rivalutato ai fini IVA /Imposta di Registro Sub. 3 RENDITA CATASTALE RIVALUTATA 6.030,00 x 1,05 = 6.331,50 VALORE CATASTALE RIVALUTATO 6.331,50 x 50 = ,00 Sub. 4 RENDITA CATASTALE RIVALUTATA 999,34 x 1,05 = 1.049,31 VALORE CATASTALE RIVALUTATO 1.049,31 x 50 = ,35 15

17 Sub. 5 RENDITA CATASTALE RIVALUTATA 610,71 x 1,05 = 641,25 VALORE CATASTALE RIVALUTATO 641,25 x 100 = ,55 Commento finale Trattasi di perizia documentale, pertanto il sopralluogo presso l immobile non è stato effettuato. Tanto premesso, qui di seguito si riportano le note della perizia precedente redatta in data Al piano terra nel locale adibito a deposito e laboratorio sono stati rimossi tutti gli impianti elettrici e gli apparecchi illuminanti; - All interno dei servizi igienici del locale ufficio e dell abitazione sono stati rimossi i lavabi, i piatti doccia e vasca nonché i termosifoni. L ufficio posto al piano primo (mapp. 405 sub. 4) in adiacenza al servizio igienico, presenta difformità sia nella rappresentazione grafica planimetrica che dal punto di vista urbanistico in quanto, si è evinto che l apertura da realizzarsi lungo la facciata est è stata in realtà inserita lungo la facciata sud. Le dichiarazioni di conformità impianti non sono state fornite. In caso di trasferimento ad altra proprietà sarà necessario stilare l attestato di certificazione energetica. Dati necessari per la COMUNICAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO Fabbricato adibito a DEPOSITO / LABORATORIO Comune SERRAMAZZONI Provincia MO Via PER MARANO nc 4086 Piano T-1-2 n. vani 14 n. accessori 2 n. ingressi 4 16

18 Elenco degli eventuali adempimenti (indispensabili o comunque utili) prima del perfezionamento dell acquisto: Natura Descrizione dell adempimento Indisp. Utile Indisp. Utile Indisp. Utile Presentare pratica edilizia in sanatoria per attestare il reale stato dei luoghi Presentare pratica di aggiornamento catastale In caso di trasferimento ad altra proprietà sarà necessario stilare l attestato di certificazione energetica ELENCO DOCUMENTI ALLEGATI 1. documentazione fotografica; 2. copia cartina della zona; 3. documentazione catastale; 4. atto di provenienza; 5. documentazione urbanistica; 6. interrogazione BANCA OMI; 7. scheda ICI. 17

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