T R I B U N A L E D I N A P O L I

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1 T R I B U N A L E D I N A P O L I REPARTO ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE TECNICA D'UFFICIO NEL PROCEDIMENTO DI ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE VENETO BANCA / OMISSIS G.E. DOTT. POSTERARO - n 987/07 R.G.E.. Ill.mo Consigliere, sulla base dell'incarico da Lei conferitogli in occasione dell'udienza di giuramento del 28/02/08, lo scrivente CTU (avendo letto nelle OSSERVAZIONI elencate all ultima pagina della relazione notarile del 22/01/08 a firma del notaio Virginia Numeroso che le planimetrie relative ai cespiti individuati nel Catasto Fabbricati del Comune di Napoli con i sub 250 e 251 della p.lla 180 del foglio 7 non sono attualmente reperibili presso i competenti Uffici del Catasto Censuario dell Agenzia del Territorio ), ha inviato il 12/04/08 raccomandate a.r. di convocazione del primo accesso per il 24/04/08 all avv. Mario De Mathia, rappresentante dell attrice Veneto Banca Scpa, e al debitore omissis all indirizzo dell ufficio di consulenza commerciale e finanziaria dello stesso, ricavato consultando le Pagine Bianche : Centro Direzionale, isola C/2, scala D. Giunto sui luoghi, alle ore 16,30 del 24/04/08, lo scrivente è stato ricevuto dal sig. omissis che pur dichiarando, come da verbale di accesso allegato alla presente relazione, di non aver mai ricevuto comunicazioni inerenti al procedimento di esproprio, lo ha accompagnato a visitare i luoghi ed, in particolare il livello S2 dell isola C/2 nel quale sono inseriti i posti auto da valutare, il n 118 1

2 corrispondente al mappale 180/250 e il n 119 corrispondente al mappale 180/251, che sono stati fotografati per integrare il repertorio fotografico allegato alla presente relazione. Successivamente all accesso lo scrivente si è attivato per conoscere il nominativo dell amministratore p.t. dell isola C/2 del Centro Direzionale di Napoli e, da informazioni assunte in loco, ha saputo trattarsi dell avv. Roberto Vagelli, via Filippo Illuminato n Napoli tel ; all avv. Vagelli ha poi inviato, il 02/05/08, un fax di richiesta di una dichiarazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali da parte del sig. omissis. A stretto giro l avv. Vagelli ha risposto con un fax costituito dalla dichiarazione allegata alla presente, il cui contenuto verrà riportato nel prosieguo. DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI I due posti auto coperti staggiti sono inseriti in un fabbricato di recente costruzione, foto 1 e 2, con struttura portante in cemento armato, facente parte del lotto 7/0 infra la maggiore consistenza della particella 53 di ha dalla quale è stata distaccata la particella 53/b, che ha assunto il numero definitivo 180, di are 24,47 su cui con concessione edilizia, pratica n 741/88, per la costruzione di un complesso edilizio a destinazione terziaria, è stato costruito un edificio composto da due piani interrati destinati ad autorimessa e depositi e n 6 piani superiori destinati ad uffici, oltre il piano terra a 12 metri sul livello del mare, il tutto per una altezza di 23,20 m a partire dalla quota di 12 m. s.l.m. oltre i locali tecnici di copertura. Questo edificio 2

3 è caratterizzato da una galleria pedonale di collegamento con l edificio costruito sul lotto 7/N, galleria avente una altezza utile di 3,60 m.. Il livello S/2 dell isolato C/2 ( foto da 3 a 5 ) è servito da impianto ascensore ed è adibito fondamentalmente a garage; i posti auto staggiti, di 19 mq ciascuno e posti l uno dietro l altro, sono isolati rispetto agli altri posti auto e delimitati dalle strutture dell edificio : un muro da una parte e la fila dei pilastri dall altra, il che evita qualsiasi problema di interferenza con le altre auto posteggiate nel livello S/2. La larghezza di 2,80 ml circa e la lunghezza complessiva di 13,57 ml circa, a fronte delle classiche dimensioni di 2,50 x 5,00 mq per ciascun posto auto, consentono di parcheggiare tre station wagon in sequenza, sia pure con ovvia scomodità per l auto posta al centro, come si è avuto modo di fotografare in occasione dell accesso anche se ufficialmente i posti auto sono singoli e, quindi, comodissimi per due sole auto. I posti auto di cui sopra sono riportati nel N.C.E.U. di Napoli Sez. VIC, al foglio 7, particella 180, subb 250 e 251, Z.C. 8, Cat. C/6, Cl. 9, mq 19, R.C. 122,66. Va precisato che alla sub 251 è erroneamente attribuita in alcuni atti una consistenza di 9 mq a fronte dei 19 mq effettivi, correttamente indicati, ad esempio, nel certificato notarile e nella visura catastale. I confini dei posti auto staggiti sono : per la sub 250, da Nord ed in senso orario, i posti auto di cui ai mappali 180/197, 180/198, 180/199 ed area di manovra; 3

4 per la sub 251, da Nord ed in senso orario, i posti auto di cui ai mappali 180/200, 180/201, 180/202 ed area di manovra. VALUTAZIONE DEI BENI PIGNORATI E DETERMINAZIONE DEL PREZZO BASE PER LA VENDITA Una volta individuata, nell'ambito del comune di appartenenza, la zona in cui il cespite è inserito, è possibile procedere alla determinazione del valore del bene da porsi a base del tentativo di vendita (prezzo base) che si fonderà su una stima giudiziale dipendente dalle concrete caratteristiche dell'immobile, ricavata in condizioni di ordinarietà, per analogia e prendendo come elemento unitario di riferimento il metro quadrato. Sulla base delle pregresse ed ormai annose esperienze dello scrivente nell'analisi sistematica del mercato immobiliare napoletano, avente come fonti enti, soggetti pubblici ed istituzionali, istituti di ricerca quali l'agenzia del Territorio col suo Osservatorio dei valori immobiliari per fascia e zona di un comune, Nomisma, Scenari immobiliari ed operatori del settore quali FIAIP, Gabetti, Tecnocasa ed altri e quando si consideri la particolarità del mercato relativo ai posti auto nella città di Napoli, che vede molte zone, in particolare il centro storico e quelle di sviluppo intensivo degli anni intorno al 1960, in cui la domanda molto superiore all offerta fa lievitare in modo abnorme i prezzi e rende conveniente, ove possibile, l utilizzo della legge Tognoli, ed altre, quali la periferia o le limitate zone cittadine di nuova costruzione in cui il mercato è grossomodo in equilibrio tra domanda ed offerta, ma anche le situazioni intermedie come quella del 4

5 Centro Direzionale, nel quale sono sicuramente state realizzate ampie zone di parcheggio ma nel nostro caso si tratta di parcheggi privati non pertinenziali perché già inizialmente costruiti in un rapporto non paritetico rispetto al numero degli uffici presenti nello stesso edificio che sono molti, anche per le piccole dimensioni generalmente attribuite agli uffici stessi : tutto ciò ha, quindi, dato luogo ad una lievitazione dei prezzi dei posti auto tanto che il cespite in questione, con riferimento ad unità immobiliari ad esso uniformi per stato di manutenzione, caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalente, ha un valore unitario di mercato di 3.260,00 /mq, per cui si perverrà ad un prezzo base di : 19,00 mq x 3.260,00 /mq = ,00 per ciascuno dei due posti auto ossia ad una valore di causa di ,00. Per quanto riguarda l esistenza di formalità, vincoli ed oneri ( compresi quelli di natura condominiale) gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente o che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente, si precisa quanto segue : - dalla analisi della corposa certificazione a firma del notaio dott. Virginia Numeroso, si ricava che risultano le seguenti formalità gravanti sui cespiti in questione, che qui vengono in qualche modo riassunte, con la precisazione che, qualora si renda necessario un approfondimento, si può fare riferimento al certificato notarile di cui sopra : 5

6 o trascrizione del 20/09/07 ai nn 36959/17726, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli 1, di Verbale di pignoramento immobili a favore di Veneto Banca Scpa e contro omissis; o trascrizione del 25/01/84 ai nn 2725/2251, presso la di deposito del regolamento del Centro Direzionale di Napoli, ricevuto dal notaio C. Tafuri in data 28/12/83; o trascrizione del 25/01/84 ai nn 2726/2251, presso la costitutivo di consorzio per la manutenzione e la gestione di strade, aree a verde e non, impianti, infrastrutture e servizi del Centro Direzionale, ricevuto dal notaio C. Tafuri in data 28/12/83; o trascrizione del 09/01/86 ai nn 732/592, presso la di deposito delle tabelle millesimali per il riparto degli oneri di gestione del consorzio di cui alla precedente trascrizione, ricevuto dal notaio N. Capuano in data 13/12/85; o trascrizione del 26/08/87 ai nn 17724/12350, presso la interpretativo e integrativo del Capo 3 dell elaborato allegato sub D) dello statuto regolamento del Consorzio 6

7 Centro Direzionale Ovest, ricevuto dal notaio L. Sbriziolo in data 31/07/87; o trascrizione del 01/12/88 ai nn 26130/17006, presso la d obbligo da parte della MEDEDIL di destinare permanentemente ad uso pubblico la galleria pedonale di collegamento fra gli edifici da costruirsi sul lotto 7/0 ( dal quale è stata distaccata la particella 53/b, che ha assunto il numero definitivo 180, di are 24,47 ) e sul lotto 7/N, posta al piano terra, e a volumi tecnici i locali in copertura dei costruendi edifici, ricevuto dal notaio N. Capuano in data 29/11/88; o iscrizione di ipoteca volontaria in data 27/07/02 ai nn 21878/4022 di ,00, eseguita presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli 1, a favore della Veneto Banca Scpa e contro omissis, gravante, fra l altro, sui cespiti oggetto di valutazione, a garanzia del mutuo fondiario quindicennale concesso con atto del notaio M. Mistretta di Brescia in data 23/07/02, rep , dell importo di ,00. Per quanto riguarda gli oneri condominiali si fa esplicito riferimento alla allegata dichiarazione dell amministratore p.t. dell isola C/2 del Centro Direzionale di Napoli, l avv. Roberto Vagelli, che via fax in data 02/05/08, precisa che il dott. omissis risulta al 2 maggio debitore per oneri condominiali della complessiva somma di 443,27 relativa 7

8 alle rate mensili di aprile e maggio 2008 e al consumo d acqua relativo al primo trimestre L importo di 443,27 va riferito ai millesimi totali di proprietà omissis connessi alle unità immobiliari D/5 e D/6 ed ai posti auto 118 e 119. Quanto detto, fatto salvo il pagamento del conguaglio della gestione 2007 ed altri oneri per complessivi ulteriori 355,01 che non possono essere ascritti a debito in quanto ancora da approvare nella assemblea fissata per il 8 maggio Relativamente alla regolarità edilizia ed urbanistica del bene va detto che i posti auto coperti da valutare fanno parte di un immobile inserito in Zona B-agglomerati urbani di recente formazione, sottozona Bb-espansione recente nell Ambito di Pianificazione Urbanistica Attuativa n 10 Centro Direzionale e, come tale, è disciplinato dall art. 33 della Parte I delle Norme di attuazione della Variante al Prg di Napoli; l immobile è dotato di regolare concessione edilizia, pratica n 741/88, per la costruzione di un complesso edilizio a destinazione terziaria. C O N C L U S I O N I Si tratta di valutare due posti auto distinti con i numeri 118 e 119, mappali 180/250 e 180/251, presenti al secondo piano interrato, a quota 5,40 m., di un immobile sito in Napoli in località Centro Direzionale ed individuato dal lotto 7/0, attualmente complesso immobiliare C/2, lotto C/2. 8

9 I posti auto di cui sopra sono riportati nel N.C.E.U. di Napoli Sez. VIC, al foglio 7, particella 180, subb 250 e 251, Z.C. 8, Cat. C/6, Cl. 9, mq 19, R.C. 122,66. La piena proprietà dei posti auto in questione è pervenuta a omissis, coniugato in regime di separazione legale dei beni con omissis, per acquisto fattone dalla venditrice ing. Lease (Italia) SpA, giusta atto per notaio M. Mistretta di Brescia in data 23/07/02, repertorio n 75591, registrato a Brescia il 31/07/02 al n 3036 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli 1 il 27/07/02 ai nn 21877/ I confini dei posti auto staggiti sono : per la sub 250, da Nord ed in senso orario, i posti auto di cui ai mappali 180/197, 180/198, 180/199 ed area di manovra; per la sub 251, da Nord ed in senso orario, i posti auto di cui ai mappali 180/200, 180/201, 180/202 ed area di manovra. Il prezzo base è stato fissato in ,00 per ciascun dei due posti auto e, quindi, per un valore complessivo di causa pari a ,00. Napoli IL C.T.U. ( ing. Francesco Mormile ) 9